促进了整个地产行业的流通和发展。此后,深圳市又成立了中国第一个业主委员会,并在 1992年举办了首届商品房展销会,这也是深圳(春/秋)房地产交易会的开端。深圳房地产 交易会历经十余载成长,见证了深圳房地产市场的萌动、开拓和发展历程。1992年以后, 深圳房地产市场价格迅速攀升,到1995年,深圳楼市岀现了一定的滞胀现象,出现了供量 过大,楼盘竞争白热化的情形,由此产生的价格战导致房价跌幅30%。价格战带来的一个正 面效果是让一些管理有创新、产品有创新的开发企业在经过这一市场洗礼后壮大起来,像今 天的万科、中海和金地就是在这一市场阶段树立起品牌并成为新一轮市场的领跑者。1998 年,年国务院颁发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。在新中国 延续了近半个世纪的福利分房制度寿终正寝,“市场化”成为了住房建设的主题词。房改大 幕正式拉开。正是在这一大背景下,是年年底,深圳市中心区六大工程正式开工,全面拉开 了中心区开发建设的序幕 第三阶段为1999年一至今。这是历经风雨开创发展新时代。1999年2月中国人民银行 下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》。此份文件发布后,中国新一轮房地产的牛市开 始正式启动。“花明天的钱,圆今天的住房梦”,不但逐渐成为都市居民的时尚生活模式 更在十年后,成为了大多数置业者的购房方式。2001年1月12日北京天鸿宝业房地产股份 有限公司和金地(集团)股份有限公司公开向社会募股,这意味着长达七年的房地产企业上 市禁令已经解除,房地产企业一个新的发展契机到来了。这一年,地产板块成交量开始放大 许多个股成交活跃。而万科等地产龙头企业业绩的大幅增长,使得整个板块的增长已经远远 大于其它板块,也成为当年业绩最为亮丽的板块之一。而这场资本游戏也帮助中国的房企在 几年内迅速壮大。2002年,国内首笔以土地使用权作为抵押的按揭贷款在深圳诞生,标志 着深圳的土地政策日益成熟。此后房地产业迅速发展,地价飙升和市场刚性需求等因素全国 房价上涨幅度过大,开发商的暴利成为了众矢之的,各方各面对房地产业都投注了不同程度 的关注。期间,政府的房地产调控政策层出不穷,自2004年10月以来9次加息:还采用了 严控公积金、提高二次购房者贷款利率、限制土地开发周期和建设规模、调整土地増值税等 系列调控政策,2008年全国的房价增幅趋于平稳调整阶段。 (二)金融危机对深圳房地产企业的影响 2008年全国房地产行业在金融危机的冲击下,房地产销售价格、开发投资额虽然仍然 继续保持增长态势,但商品房销售面积和销售额、完成开发土地面积等出现不同程度的下降。 2008年8月份,70个大中城市房屋销售价格首次出现环比下降0.1%。19月份,全国完成 房地产开发投资21278亿元,同比增长26.55%。但销售面积大幅下降,前三季度销售面积 40321万平方米,同比下降14.88%;商品房销售额15879亿元,同比下降15.02%:完成开 发土地面积1788万平方米,同比下降1.6%。根据已披露的房企上市公司2008前三季报 2008年63家房企负债水平高于50%,包括保利地产、金地集团在内的25家房企资产负债 率在70%的警戒线之上。2008年以来我国房地产企业平均速动比率一直在100%以下,且有 逐渐下降的趋势。而房地产企业盈利能力也显著下降。2008年第三季度报显示,87家有数 据的企业中,48家企业的净资产收益率同比下降,即有超过一半的房地产企业盈利能力显 著下降。51家房地产企业的总资产周转率同比显著下降,39家同比上升。即大多数房地产
6 促进了整个地产行业的流通和发展。此后，深圳市又成立了中国第一个业主委员会，并在 1992 年举办了首届商品房展销会，这也是深圳(春／秋)房地产交易会的开端。深圳房地产 交易会历经十余载成长，见证了深圳房地产市场的萌动、开拓和发展历程。1992 年以后， 深圳房地产市场价格迅速攀升，到 1995 年，深圳楼市出现了一定的滞胀现象，出现了供量 过大，楼盘竞争白热化的情形，由此产生的价格战导致房价跌幅 30%。价格战带来的一个正 面效果是让一些管理有创新、产品有创新的开发企业在经过这一市场洗礼后壮大起来，像今 天的万科、中海和金地就是在这一市场阶段树立起品牌并成为新一轮市场的领跑者。1998 年，年国务院颁发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。在新中国 延续了近半个世纪的福利分房制度寿终正寝，“市场化”成为了住房建设的主题词。房改大 幕正式拉开。正是在这一大背景下，是年年底，深圳市中心区六大工程正式开工，全面拉开 了中心区开发建设的序幕。 第三阶段为 1999 年-至今。这是历经风雨开创发展新时代。1999 年 2 月中国人民银行 下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》。此份文件发布后，中国新一轮房地产的牛市开 始正式启动。“花明天的钱，圆今天的住房梦”，不但逐渐成为都市居民的时尚生活模式， 更在十年后，成为了大多数置业者的购房方式。2001 年 1 月 12 日北京天鸿宝业房地产股份 有限公司和金地（集团）股份有限公司公开向社会募股，这意味着长达七年的房地产企业上 市禁令已经解除，房地产企业一个新的发展契机到来了。这一年，地产板块成交量开始放大， 许多个股成交活跃。而万科等地产龙头企业业绩的大幅增长，使得整个板块的增长已经远远 大于其它板块，也成为当年业绩最为亮丽的板块之一。而这场资本游戏也帮助中国的房企在 几年内迅速壮大。2002 年，国内首笔以土地使用权作为抵押的按揭贷款在深圳诞生，标志 着深圳的土地政策日益成熟。此后房地产业迅速发展，地价飙升和市场刚性需求等因素全国 房价上涨幅度过大，开发商的暴利成为了众矢之的，各方各面对房地产业都投注了不同程度 的关注。期间，政府的房地产调控政策层出不穷，自 2004 年 10 月以来 9 次加息；还采用了 严控公积金、提高二次购房者贷款利率、限制土地开发周期和建设规模、调整土地增值税等 一系列调控政策，2008 年全国的房价增幅趋于平稳调整阶段。 （二）金融危机对深圳房地产企业的影响 2008 年全国房地产行业在金融危机的冲击下，房地产销售价格、开发投资额虽然仍然 继续保持增长态势，但商品房销售面积和销售额、完成开发土地面积等出现不同程度的下降。 2008 年 8 月份，70 个大中城市房屋销售价格首次出现环比下降 0.1%。1~9 月份，全国完成 房地产开发投资 21278 亿元，同比增长 26.55%。但销售面积大幅下降，前三季度销售面积 40321 万平方米，同比下降 14.88%；商品房销售额 15879 亿元，同比下降 15.02%；完成开 发土地面积 17888 万平方米，同比下降 1.6%。根据已披露的房企上市公司 2008 前三季报， 2008 年 63 家房企负债水平高于 50%， 包括保利地产、金地集团在内的 25 家房企资产负债 率在 70%的警戒线之上。2008 年以来我国房地产企业平均速动比率一直在 100％以下，且有 逐渐下降的趋势。而房地产企业盈利能力也显著下降。2008 年第三季度报显示，87 家有数 据的企业中，48 家企业的净资产收益率同比下降，即有超过一半的房地产企业盈利能力显 著下降。51 家房地产企业的总资产周转率同比显著下降，39 家同比上升。即大多数房地产
企业的销售能力和资产利用率下降。 深圳房地产市场同样不容乐观。07年10月以后,深圳房市率先出现调整,房价及住房 成交量双双下跌。进入2008年以来,深圳房市的调整幅度仍领先于全国其他城市,据深圳 国土局统计,深圳目前的房价水平较07年高点已下跌近30%,房屋成交面积已创下了近几 年的新低。08年上半年深圳商品住房在建面积为1950.9万平方米,同比增3.2%,然而当期 的商品住房竣工面积仅为121.7万平方米,同比下降达28%(去年同期下降幅度为12.7%)。 750r(千平方米) 700 650 600 500 ElIn 300 ■商品住房闲置面积 图2深圳商品住房闲置、空置面积 资料来源:深圳市国土资源和房产管理局http://www.szfdc.gov.cn/ 如图2所示,截至08年7月底,深圳商品房及商品住房空置面积分别为165.7万平米及67.1 万平方米,分别较07年同期增长了29.1%及95.7% 1.500r(千牛方米) 人民币元/个方米)118000 16.000 12,000 0.000 二个住销售面积一铺售均僧
7 企业的销售能力和资产利用率下降。 深圳房地产市场同样不容乐观。07 年 10 月以后，深圳房市率先出现调整，房价及住房 成交量双双下跌。进入 2008 年以来，深圳房市的调整幅度仍领先于全国其他城市，据深圳 国土局统计，深圳目前的房价水平较 07 年高点已下跌近 30%，房屋成交面积已创下了近几 年的新低。08 年上半年深圳商品住房在建面积为 1950.9 万平方米，同比增 3.2%，然而当期 的商品住房竣工面积仅为 121.7 万平方米，同比下降达 28%（去年同期下降幅度为 12.7%）。 图 2 深圳商品住房闲置、空置面积 资料来源：深圳市国土资源和房产管理局 http://www.szfdc.gov.cn/ 如图 2 所示，截至 08 年 7 月底，深圳商品房及商品住房空置面积分别为 165.7 万平米及 67.1 万平方米，分别较 07 年同期增长了 29.1%及 95.7%