保利房地产（集团）股份有限公司2017年年度报告.pdf_P11-P15

利房地产(集团)股份有限公司2017年年度报告近年来房地产市场持续回暖,市场价格稳步回升,公司房地产业务利润率水平稳步提高。报告期内,公司综合毛利率为31.05%,较去年同期增长2.05个百分点,其中,房地产结算毛利率提升 2.48个百分点至30.50%。报告期内,公司实现净利率13.45%,同比提升2.42个百分点。受此影响,报告期内公司归母净利润增速大幅上升。本年,公司实现营业收入1463.06亿元, 同比减少5.46%;实现净利润196.77亿元,其中,归属母公司净利润金额156.26亿元,同比增长 25.8%,增幅较去年同期大幅提升25.2个百分点。与此同时,随着合作项目增多并陆续进入项目结转期,公司投资收益大幅增长。报告期内,公司实现投资收益16.8亿元,同比增长34.77% 5、财务状况安全稳健报告期内,公司为防范行业流动性风险,把握潜在并购整合机会,主动调整财务策略,以抢回笼和抢资金作为年度工作重点。全年来看,公司新增有息负债1261亿元,净增有息负债924亿元, 报告期内,公司新增有息负债综合成本仅为4.98%,存量有息负债综合成本仅为4.82%。同时,公司全年累计回笼金额2644亿元,回笼率达到85.5%,处于历史较高水平告期内,受有息债务上升的影响,公司的资产负债水平有所回升。期末,公司资产负债率和净负债率分别为77.28%和86.45%。尽管如此,公司总体债务结构合理,总体风险可控。报告期内, 公司一年内到期债务仅294.95亿元,仅为公司账面现金余额的43.5%。同时,从债务类型结构上看, 银行借款占比66%,各类债券占比16%,其他类型借款占比18% 6、两翼业务发展提速房地产金融方面,公司累计基金管理规模达到785亿元,其中,信保基金累计管理规模637亿元,连续六年评为“房地产基金前十强”;保利资本累计管理规模148亿元。社区消费服务方面,公司旗下保利物业顺利登陆新三板,迈出资本运作的第一步。报告期内保利物业实现营业收入32.4亿元,归母净利润2.3亿元。同时,保利物业本年合同管理面积17423 万平方米,同比增长44.75%。其中,本年新增外拓项目合同面积达到2379万平方米,同比增长52% 累计外拓合同面积占比达23%。在传统的住宅物业、商业物业基础上,积极开展高校、政府、工业园区、医院等业态布局。在做好基础物业服务同时,公司围绕社区庞大的客户资源,不断丰富社区消费服务内涵,在社区养老、和乐教育、二手经纪、社区商超等方面均实现了“由零到一”的突破。商业经营方面,公司旗下商业管理公司累计管理商业面积160万平方米,实现经营收入及管理费收入超10亿元。公司积极推动品牌输出,在武汉、长沙、天津等6个城市实现自主购物中心品牌输出;在兰州、郴州、云浮实现自主酒店品牌输出,并且获得全球四大酒店管理集团各档次共计10 个品牌的特许经营合作意向 ()主营业务分析利润表及现金流量表相关科目变动分析表单位:元币种:人民币科目本期数上年同期数变动比例(%) 营业收入 146,306,235,168.92154,752,138,129.80 5.46 营业成本 100,8372,416,253.01109,88,680,191.30 8.20 销售费用 3,866,213,661.81 3,544,878,100.58 管理费用 2,844,838,048.49 25.52 财务费用 233,925,005.46 经营活动产生的现金流量净额 -29,295,855,440.8734,053,957,194.00 186.03 投资活动产生的现金流量净额 16,950,719,217.37-13,058,728,645.61 -29.80 [筹资活动产生的现金流量净额 67,397,578,500.49-11,328,683,949.64 694.93 11/59

保利房地产（集团）股份有限公司 2017 年年度报告 11 / 59 近年来房地产市场持续回暖，市场价格稳步回升，公司房地产业务利润率水平稳步提高。报告期内，公司综合毛利率为 31.05%，较去年同期增长 2.05 个百分点，其中，房地产结算毛利率提升 2.48 个百分点至 30.50%。报告期内，公司实现净利率 13.45%，同比提升 2.42 个百分点。受此影响，报告期内公司归母净利润增速大幅上升。本年，公司实现营业收入 1463.06 亿元，同比减少 5.46%；实现净利润 196.77 亿元，其中，归属母公司净利润金额 156.26 亿元，同比增长 25.8%，增幅较去年同期大幅提升 25.2 个百分点。与此同时，随着合作项目增多并陆续进入项目结转期，公司投资收益大幅增长。报告期内，公司实现投资收益 16.8 亿元，同比增长 34.77%。 5、财务状况安全稳健报告期内，公司为防范行业流动性风险，把握潜在并购整合机会，主动调整财务策略，以抢回笼和抢资金作为年度工作重点。全年来看，公司新增有息负债 1261 亿元，净增有息负债 924 亿元，报告期内，公司新增有息负债综合成本仅为 4.98%，存量有息负债综合成本仅为 4.82%。同时，公司全年累计回笼金额 2644 亿元，回笼率达到 85.5%，处于历史较高水平。报告期内，受有息债务上升的影响，公司的资产负债水平有所回升。期末，公司资产负债率和净负债率分别为 77.28%和 86.45%。尽管如此，公司总体债务结构合理，总体风险可控。报告期内，公司一年内到期债务仅 294.95 亿元，仅为公司账面现金余额的 43.5%。同时，从债务类型结构上看，银行借款占比 66%，各类债券占比 16%，其他类型借款占比 18%。 6、两翼业务发展提速房地产金融方面，公司累计基金管理规模达到 785 亿元，其中，信保基金累计管理规模 637 亿元，连续六年评为“房地产基金前十强”；保利资本累计管理规模 148 亿元。社区消费服务方面，公司旗下保利物业顺利登陆新三板，迈出资本运作的第一步。报告期内，保利物业实现营业收入 32.4 亿元，归母净利润 2.3 亿元。同时，保利物业本年合同管理面积 17423 万平方米，同比增长 44.75%。其中，本年新增外拓项目合同面积达到 2379 万平方米，同比增长 52%，累计外拓合同面积占比达 23%。在传统的住宅物业、商业物业基础上，积极开展高校、政府、工业园区、医院等业态布局。在做好基础物业服务同时，公司围绕社区庞大的客户资源，不断丰富社区消费服务内涵，在社区养老、和乐教育、二手经纪、社区商超等方面均实现了“由零到一”的突破。商业经营方面，公司旗下商业管理公司累计管理商业面积 160 万平方米，实现经营收入及管理费收入超 10 亿元。公司积极推动品牌输出，在武汉、长沙、天津等 6 个城市实现自主购物中心品牌输出；在兰州、郴州、云浮实现自主酒店品牌输出，并且获得全球四大酒店管理集团各档次共计 10 个品牌的特许经营合作意向。 (一) 主营业务分析利润表及现金流量表相关科目变动分析表单位:元币种:人民币科目本期数上年同期数变动比例（%）营业收入 146,306,235,168.92 154,752,138,129.80 -5.46 营业成本 100,872,416,253.01 109,880,680,194.30 -8.20 销售费用 3,866,213,661.81 3,544,878,100.58 9.06 管理费用 2,844,838,048.49 2,266,511,838.50 25.52 财务费用 2,391,762,567.40 2,233,925,005.46 7.07 经营活动产生的现金流量净额 -29,295,855,440.87 34,053,957,194.00 -186.03 投资活动产生的现金流量净额 -16,950,719,217.37 -13,058,728,645.61 -29.80 筹资活动产生的现金流量净额 67,397,578,500.49 -11,328,683,949.64 694.93

利房地产(集团)股份有限公司2017年年度报告 1.收入和成本分析 √适用口不适用报告期内,公司实现营业收入1463.06亿元,同比下降5.46%;营业成本1008.72亿元,同比下降8.20%,主要受营改增及项目结转区域结构影响 (1).主营业务分行业、分产品、分地区情况单位:元币种:人民币主营业务分行业情况分行业营业收入营业成本毛利营业收入营业成本率(%)比上年增比上年增毛利率比上年增减减(%)减(%) [房地产销售「137,463,398,132.4595,536234,231.2230.50-6.46-968增加2.48个百分点 8,691,598,184.205,308,938,827.5838.9214.2330.85减少7.76个百分点 146,154,996,316.65100,845,173,0588031.00-544-8.19增加2.06个百分点主营业务分地区情况分地区营业收入营业成本毛利营业收入「营业成本率(%)比上年增比上年增毛利率比上年增减减(%)减(%) 华南片区52,844874,41.8734,594,252,135.1334.54-5.05-9.85增加3.49个百分点华东片区 35,014,053,661.3224,546,506,327.2929.90 -5.15 3.96减少0.86个百分点 [中部片区17,646,576,484.9812,6,439.031.1128.2559.996.59减少0.71个百分点西部片区1,47,350,759.5412,852,824,6110226.46-2.16-7.29增加4.07个百分点华北片区15,759,370,882.0410,078,634,391.1736.05-39.95-46.33增加7.60个百分点东北片区6,961,523,731.075,843,723,928.5316.0610.14115.56减少3.93个百分点海外片区 451,246,347.83267,792,634.5540.65-16.17-26.99增加8.79个百分点合计 146,15499:316.65100845,173,0588031.00-544-8.19增加2.06个百分点主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 √适用口不适用其中:占公司营业收入总额或营业利润总额10%以上的地区单位: 币种:人民币分地区营业收入营业成本毛利率营业收入|营业成本比上年增比上年增毛利率比上年增减减(%)减(%) 华南片区52,844,874,419.8734,594,252 -5.05-9.85增加3.49个百分点华东片区35,0140536.3224,546,506,327.2929.90-5.15-3.96|减少0.86个百分点 [中部片区17,646,5764849812,6,439.031.1128.2559.9961.59减少0.71个百分点西部片区」17,477350,759.5412,852,824,61.0226.46-2.16-7.29增加4.07个百分点华北片区15,759,370,880410,078,634,391.1736.05-39.95-46.33增加7.60个百分点合计 138,742,226,237.7594,73,656,495.7231.72-6.07-9.27增加241个百分点中部片区、华北片区营业收入、营业成本变动较大,主要受项目交付结转波动影响;华南片区西部片区、华北片区毛利率同比提高,主要受结转项目结构差异影响。房地产业务分地区情况表单位:元、平方米币种:人民币地区结算收入比例(%)结算面积比例(%)累计结算面积比例华南片区45,173,036,7660632.874,031,787.6629.1116,291,164.3722.75 华东片区十34,904,767,258.1725.392.689,680.0619.421021,871.5414.26 华北片区15,456436,137.551.241,629,904.0811.779,9831,22.07313.94

保利房地产（集团）股份有限公司 2017 年年度报告 12 / 59 1. 收入和成本分析 √适用 □不适用报告期内，公司实现营业收入 1463.06 亿元，同比下降 5.46%；营业成本 1008.72 亿元，同比下降 8.20%，主要受营改增及项目结转区域结构影响。 (1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况单位:元币种:人民币主营业务分行业情况分行业营业收入营业成本毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减房地产销售 137,463,398,132.45 95,536,234,231.22 30.50 -6.46 -9.68 增加 2.48 个百分点其他 8,691,598,184.20 5,308,938,827.58 38.92 14.23 30.85 减少 7.76 个百分点合计 146,154,996,316.65 100,845,173,058.80 31.00 -5.44 -8.19 增加 2.06 个百分点主营业务分地区情况分地区营业收入营业成本毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减华南片区 52,844,874,449.87 34,594,252,135.13 34.54 -5.05 -9.85 增加 3.49 个百分点华东片区 35,014,053,661.32 24,546,506,327.29 29.90 -5.15 -3.96 减少 0.86 个百分点中部片区 17,646,576,484.98 12,661,439,031.11 28.25 59.99 61.59 减少 0.71 个百分点西部片区 17,477,350,759.54 12,852,824,611.02 26.46 -2.16 -7.29 增加 4.07 个百分点华北片区 15,759,370,882.04 10,078,634,391.17 36.05 -39.95 -46.33 增加 7.60 个百分点东北片区 6,961,523,731.07 5,843,723,928.53 16.06 10.14 15.56 减少 3.93 个百分点海外片区 451,246,347.83 267,792,634.55 40.65 -16.17 -26.99 增加 8.79 个百分点合计 146,154,996,316.65 100,845,173,058.80 31.00 -5.44 -8.19 增加 2.06 个百分点主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 √适用 □不适用其中：占公司营业收入总额或营业利润总额 10%以上的地区单位：元币种：人民币分地区营业收入营业成本毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减华南片区 52,844,874,449.87 34,594,252,135.13 34.54 -5.05 -9.85 增加 3.49 个百分点华东片区 35,014,053,661.32 24,546,506,327.29 29.90 -5.15 -3.96 减少 0.86 个百分点中部片区 17,646,576,484.98 12,661,439,031.11 28.25 59.99 61.59 减少 0.71 个百分点西部片区 17,477,350,759.54 12,852,824,611.02 26.46 -2.16 -7.29 增加 4.07 个百分点华北片区 15,759,370,882.04 10,078,634,391.17 36.05 -39.95 -46.33 增加 7.60 个百分点合计 138,742,226,237.75 94,733,656,495.72 31.72 -6.07 -9.27 增加 2.41 个百分点中部片区、华北片区营业收入、营业成本变动较大，主要受项目交付结转波动影响；华南片区、西部片区、华北片区毛利率同比提高，主要受结转项目结构差异影响。房地产业务分地区情况表单位：元、平方米币种：人民币地区结算收入比例（%）结算面积比例（%）累计结算面积比例（%）华南片区 45,173,036,766.06 32.87 4,031,787.66 29.11 16,291,164.37 22.75 华东片区 34,904,767,258.17 25.39 2,689,680.06 19.42 10,211,871.54 14.26 华北片区 15,456,436,137.55 11.24 1,629,904.08 11.77 9,981,220.73 13.94

保利房地产（集团）股份有限公司 2017 年年度报告 13 / 59 西部片区 17,100,077,276.19 12.44 2,367,023.32 17.09 15,403,328.51 21.51 中部片区 17,543,154,185.70 12.76 2,251,582.52 16.26 11,662,754.21 16.28 东北片区 6,946,630,719.54 5.05 857,545.08 6.19 8,034,926.58 11.22 海外片区 339,295,789.24 0.25 22,199.70 0.16 31,848.70 0.04 合计 137,463,398,132.45 100.00 13,849,722.42 100.00 71,617,114.64 100.00 备注：累计结算面积仅限当年结转项目。 (2). 产销量情况分析表 □适用 √不适用 (3). 成本分析表单位：万元分行业情况分行业成本构成项目本期金额本期占总成本比例(%) 上年同期金额上年同期占总成本比例(%) 本期金额较上年同期变动比例(%) 情况说明房地产土地成本 3,652,406.20 36.22 4,592,326.63 41.81 -20.47 受营改增及项目结转区域变化影响，相应地结转成本减少开发建设及其他成本 5,901,217.22 58.52 5,985,517.29 54.50 -1.41 其他其他成本 530,893.88 5.26 405,723.89 3.69 30.85 合计 10,084,517.30 100.00 10,983,567.81 100.00 -8.19 成本分析其他情况说明 √适用 □不适用土地成本占比有一定程度下降，主要由于营改增及项目结转区域变化影响。 (4). 主要销售客户及主要供应商情况 √适用 □不适用前五名客户销售额 213,587.50 万元，占年度销售总额 1.46%；其中前五名客户销售额中关联方销售额 0 万元。前五名供应商采购额 40,653.55 万元，占年度采购总额 27.84%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额 0 万元。 2. 费用 √适用 □不适用报告期内，公司发生销售费用 38.66 亿元，同比增长 9.06%，主要是由于销售规模增加；管理费用 28.45 亿元，同比增长 25.52%，主要为公司规模扩大，管理支出增加。财务费用 23.92 亿元，同比增加 7.07%，主要是由于有息负债增加。 3. 研发投入研发投入情况表 □适用 √不适用情况说明 □适用 √不适用

保利房地产（集团）股份有限公司 2017 年年度报告 14 / 59 4. 现金流 √适用 □不适用单位：万元币种：人民币项目本期数上年同期数增减额增减幅度（%）主要原因经营活动产生的现金流量净额 -2,929,585.54 3,405,395.72 -6,334,981.26 -186.03 拓展支出增加，合作项目往来款投入增加投资活动产生的现金流量净额 -1,695,071.92 -1,305,872.86 -389,199.06 -29.80 收购支出现金增加筹资活动产生的现金流量净额 6,739,757.85 -1,132,868.39 7,872,626.24 694.93 取得借款增加 (二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 (三) 资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产及负债状况单位：元项目名称本期期末数本期期末数占总资产的比例（%）上期期末数上期期末数占总资产的比例（%）本期期末金额较上期期末变动比例（%）情况说明货币资金 67,801,200,965.58 9.74 46,983,821,928.22 10.04 44.31 房款回笼和银行借款增加其他应收款 63,642,307,824.63 9.14 38,712,675,559.96 8.27 64.40 与联营、合营企业及子公司合作方股东的往来款增加存货 439,039,610,648.48 63.04 303,303,584,801.43 64.81 44.75 房地产项目地价和工程投入增加其他流动资产 18,813,102,683.93 2.70 4,899,205,693.68 1.05 284.00 待抵扣土地抵减额增加可供出售金融资产 1,708,685,756.74 0.25 998,196,850.53 0.21 71.18 对外投资增加，主要是新增对中航地产的投资长期股权投资 23,450,654,572.48 3.37 14,751,151,705.08 3.15 58.98 对联营、合营企业的投资增加、联营合营企业结转利润增加投资性房地产 16,525,026,832.28 2.37 11,421,348,368.68 2.44 44.69 持有商业、酒店、写字楼增加递延所得税资产 3,356,869,683.85 0.48 1,823,206,449.91 0.39 84.12 可抵扣亏损增加短期借款 3,066,939,222.76 0.44 409,000,000.00 0.09 649.86 并购带入短期借款增加应付票据 1,357,471,895.07 0.19 2,604,209,033.74 0.56 -47.87 偿还应付票据