保利房地产（集团）股份有限公司2017年年度报告.pdf_P6-P10

利房地产(集团)股份有限公司2017年年度报告 (三)境内外会计准则差异的说明口适用√不适用九、2017年分季度主要财务数据单位:元币种:人民币第一季度第二季度第三季度第四季度 (1-3月份) (4-6月份) (7-9月份) (10-12月份) 营业收入17,903,749,296.96136,554,871,134.7921,081,861,048.2170,765,753,68896 归属于上市公司股东的1891,41,835.283,759,11,43.152.618.683,49.947,356,647,42449 净利润归属于上市公司股东的扣除非经常1,826,751,020.153,71,547,217.802,598,917,20.267,293,758,395.25 性损益后的净利润经营活动产生的现金流-13,7517.082.32020.0281:1,237.85,4.3.481,568.968,79.08 量净额季度数据与已披露定期报告数据差异说明口适用√不适用十非经常性损益项目和金额 √适用口不适用单位:元币种:人民币非经常性损益项目 2017年金额2016年金额2015年金额非流动资产处置损益 72,234,272.012,872,636.74 670,883.71 计入当期损益的政府补助,但与公司正常经营业务密切相关,符合国家政策规定、按照一定 01,837,929.33 标准定额或定量持续享受的政府补助除外除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外,持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益,以及处置交易性 586,471.0423,652,196.72 金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益除上述各项之外的其他营业外收入和支出172,529,61442185,37,489.19176,412,783.83 少数股东权益影响额 33,718,906.61-21,506,792.81-19,231,262.01 所得税影响额 23,546,178.38-48,481,435.53-44,071,576.64 合计 186,912,33.40163,752,023.6411,1780,828.89 采用公允价值计量的项目 √适用口不适用单位:元币种:人民币项目名称期初余额期末余额当期变动对当期利润的影响金额广东省高速公路发展股份692,307,686,16820,80,195.14128.542,508.9834,008096.86 有限公司

保利房地产（集团）股份有限公司 2017 年年度报告 6 / 59 (三)境内外会计准则差异的说明： □适用 √不适用九、 2017 年分季度主要财务数据单位：元币种：人民币第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 17,903,749,296.96 36,554,871,134.79 21,081,861,048.21 70,765,753,688.96 归属于上市公司股东的净利润 1,891,441,835.28 3,759,113,432.15 2,618,683,491.94 7,356,647,424.49 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 1,826,751,020.15 3,719,547,217.80 2,598,917,220.26 7,293,758,395.25 经营活动产生的现金流量净额 -13,751,172,082.33 4,144,202,272.86 -21,237,854,423.48 1,548,968,792.08 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用十、非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用单位:元币种:人民币非经常性损益项目 2017 年金额 2016 年金额 2015 年金额非流动资产处置损益 72,234,272.01 22,872,636.74 670,883.71 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 0 1,837,929.33 0 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 -586,471.04 23,652,196.72 0 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 172,529,614.42 185,377,489.19 176,412,783.83 少数股东权益影响额 -33,718,906.61 -21,506,792.81 -19,231,262.01 所得税影响额 -23,546,178.38 -48,481,435.53 -44,071,576.64 合计 186,912,330.40 163,752,023.64 113,780,828.89 十一、采用公允价值计量的项目 √适用 □不适用单位：元币种：人民币项目名称期初余额期末余额当期变动对当期利润的影响金额广东省高速公路发展股份有限公司 692,307,686.16 820,850,195.14 128,542,508.98 34,008,096.86

利房地产(集团)股份有限公司2017年年度报告中航地产股份有限公司 0.00464,408,501.181464,408,501.183,37,950.06 澳元套期保值 10,648,207.75 英镑套期保值 64,300,404.47131,548,826.4067,248,421.93-586,471.04 合计 715,959,882881,413,756,069.05697,796,186.1736,769,57588 十二、其他口适用√不适用第三节公司业务概要报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明公司是一家专注于房地产开发及销售的大型企业集团,拥有国家一级房地产开发资质。经过25 年的专业发展,公司成长为以房地产开发经营为主、以房地产金融和社区消费服务为翼的“一主两翼”的综合性地产开发企业在房地产开发业务方面,公司聚焦刚性需求和改善需求,始终坚持以中小户型的普通住宅开发为主的开发策略;坚持以北、上、广等国家中心城市为核心的城市群区域布局策略,在重点深耕珠三角、长三角、京津冀等城市群的同时,结合国内经济战略走向,逐步延伸至中部、西部、海峡西岸等国家重点发展区域。此外,经过多年的开发经验积累,公司形成了公开市场招拍挂、旧城改造、合作开发、并购整合等多元化土地拓展能力,为公司的可持续发展奠定坚实基础。在坚持房地产主业的同时,公司还积极培育房地产金融和社区消费服务业务。房地产金融方面, 公司形成信保基金、保利资本、养老基金并驾齐驱的发展模式,通过地产与基金相结合,实现对更多外部资源的撬动,助力公司主业规模扩张及业绩增长。社区消费服务方面,公司充分挖掘业户资源的消费需求,致力于打造涵盖物业管理、增值服务、社区商业、长租公寓在内的综合服务商。针对报告期内房地产行业发展情况,公司进行了分析论述,详见本报告第四节“经营情况的讨论与分析” 二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明口适用√不适用三、报告期内核心竞争力分析 √适用口不适用 1、前瞻战略眼光和卓越的管理能力公司自1992年成立之初便坚定以房地产开发为主业,房地产主业占比始终保持在95%以上。清晰的战略方向使得公司充分把握城镇化快速扩张带来的行业发展杋遇,经营规模节节攀升,2017年公司以3092亿元的签约销售规模稳居行业前五。同时,随着房地产行业进入不同发展阶段,以及政策调控的不断影响,行业发展环境也愈加复杂多变。面对行业的复杂性和多样性,公司在既定战略的基础上,不断微调战略方向,灵活修正经营策略,确保公司持续健康发展。 2、可持续发展资源优势公司始终坚持全国化战略布局,以一、二线城市为核心,向城市群、城市带纵深发展。截至目前,公司形成了以珠三角、长三角、京津冀城市群为核心、以中部、成渝、海峡西岸等区域多点开 7/59

保利房地产（集团）股份有限公司 2017 年年度报告 7 / 59 中航地产股份有限公司 0.00 464,408,501.18 464,408,501.18 3,347,950.06 澳元套期保值 -40,648,207.75 -3,051,453.67 37,596,754.08 0.00 英镑套期保值 64,300,404.47 131,548,826.40 67,248,421.93 -586,471.04 合计 715,959,882.88 1,413,756,069.05 697,796,186.17 36,769,575.88 十二、其他 □适用 √不适用第三节公司业务概要一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明公司是一家专注于房地产开发及销售的大型企业集团，拥有国家一级房地产开发资质。经过 25 年的专业发展，公司成长为以房地产开发经营为主、以房地产金融和社区消费服务为翼的“一主两翼”的综合性地产开发企业。在房地产开发业务方面，公司聚焦刚性需求和改善需求，始终坚持以中小户型的普通住宅开发为主的开发策略；坚持以北、上、广等国家中心城市为核心的城市群区域布局策略，在重点深耕珠三角、长三角、京津冀等城市群的同时，结合国内经济战略走向，逐步延伸至中部、西部、海峡西岸等国家重点发展区域。此外，经过多年的开发经验积累，公司形成了公开市场招拍挂、旧城改造、合作开发、并购整合等多元化土地拓展能力，为公司的可持续发展奠定坚实基础。在坚持房地产主业的同时，公司还积极培育房地产金融和社区消费服务业务。房地产金融方面，公司形成信保基金、保利资本、养老基金并驾齐驱的发展模式，通过地产与基金相结合，实现对更多外部资源的撬动，助力公司主业规模扩张及业绩增长。社区消费服务方面，公司充分挖掘业户资源的消费需求，致力于打造涵盖物业管理、增值服务、社区商业、长租公寓在内的综合服务商。针对报告期内房地产行业发展情况，公司进行了分析论述，详见本报告第四节“经营情况的讨论与分析”。二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 □适用 √不适用三、报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 1、前瞻战略眼光和卓越的管理能力公司自 1992 年成立之初便坚定以房地产开发为主业，房地产主业占比始终保持在 95%以上。清晰的战略方向使得公司充分把握城镇化快速扩张带来的行业发展机遇，经营规模节节攀升，2017 年公司以 3092 亿元的签约销售规模稳居行业前五。同时，随着房地产行业进入不同发展阶段，以及政策调控的不断影响，行业发展环境也愈加复杂多变。面对行业的复杂性和多样性，公司在既定战略的基础上，不断微调战略方向，灵活修正经营策略，确保公司持续健康发展。 2、可持续发展资源优势公司始终坚持全国化战略布局，以一、二线城市为核心，向城市群、城市带纵深发展。截至目前，公司形成了以珠三角、长三角、京津冀城市群为核心、以中部、成渝、海峡西岸等区域多点开

利房地产(集团)股份有限公司2017年年度报告花的城市群布局,在全国92个城市拥有超过9000万平方米待开发土地资源,保证公司无论是在行业上升期还是调整期,均有充足的资源灵活应对市场变数 3、多元化融资方式及低成本融资优势公司充分发挥央企优势,不断探索、创新融资方式,构建了以银行信贷为主、股权融资、直接债务融资、创新融资为辅的多元化融资渠道,使得公司在行业发展不同阶段均具备快速获取资金的能力,助力公司可持续发展。同时,公司凭借多年积累的雄厚经营实力和企业信誉,赢得各类金融机构的高度信任,具备突出的低成本融资能力。截至报告期末,公司银行贷款授信额度近3600亿元, 剩余未使用额度超2000亿元,有息负债综合融资成本仅4.82% 4、专业的管理团队和高效的执行力公司以出色的行业地位和优秀的企业文化汇聚了大批房地产专业人才。公司核心管理团队人员稳定,项目运作经验丰富,确保公司战略的有效实施;同时,公司运营团队专业技能突出、学习能力强、人员结构合理,为公司的长远健康发展奠定了坚实基础。公司不断完善激励方式,通过股权激励和员工跟投等方式将企业与员工利益高度统一,形成强大的企业凝聚力。公司将独特的军旅文化融入现代企业管理,建立了权责明确、科学灵活的决策体系,并通过内部审计、绩效考核、组织监督等机制,打造岀雷厉风行、执行高效的团队,保障公司战略高效落地。 5、突出的品牌影响力公司是国务院国资委管理的大型中央企业中国保利集团有限公司控股的大型国有房地产上市公司,也是中国保利集团有限公司房地产业务的主要运作平台。公司坚持“和者筑善”的品牌理念, 致力于“打造中国地产长城”,诚信、负责任的品牌形象得到社会的广泛认可,公司品牌价值持续提高。2017年末,公司品牌价值达528.3亿元,连续八年蝉联“中国房地产行业领导公司品牌并连续十五年荣获国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院联合发布中国房地产百强企业,2017年综合实力位列第四名。第四节经营情况讨论与分析市场回顾与展望 2017年,在“因城施策、分类调控”的总体思路指导下,市场延续2016年的趋势,房地产行业销售总量创出历史新高。全年,全国商品房销售金额13.37万亿元,同比增长13.7%,较2016年增加1.6万亿元;商品房销售面积16.94亿平方米,同比增长7.7%。 160,000 120000 100000 5555855855A5SEESEESE 商品房销售额(万亿,左轴销售面积累计同比销售额累计同比 2017年12月,全国百城住宅平均价格为13967元/平方米,较2016年同期上涨7.15%,涨幅较去年同期缩小11.6个百分点。从月度同比数据看,百城价格指数从2月份开始,扭转了2015年4 月以来持续上涨的趋势,由最高点18.86%的同比涨幅逐月回落至个位数水平,调控效果明显。 8/59

保利房地产（集团）股份有限公司 2017 年年度报告 8 / 59 花的城市群布局，在全国 92 个城市拥有超过 9000 万平方米待开发土地资源，保证公司无论是在行业上升期还是调整期，均有充足的资源灵活应对市场变数。 3、多元化融资方式及低成本融资优势公司充分发挥央企优势，不断探索、创新融资方式，构建了以银行信贷为主、股权融资、直接债务融资、创新融资为辅的多元化融资渠道，使得公司在行业发展不同阶段均具备快速获取资金的能力，助力公司可持续发展。同时，公司凭借多年积累的雄厚经营实力和企业信誉，赢得各类金融机构的高度信任，具备突出的低成本融资能力。截至报告期末，公司银行贷款授信额度近 3600 亿元，剩余未使用额度超 2000 亿元，有息负债综合融资成本仅 4.82%。 4、专业的管理团队和高效的执行力公司以出色的行业地位和优秀的企业文化汇聚了大批房地产专业人才。公司核心管理团队人员稳定，项目运作经验丰富，确保公司战略的有效实施；同时，公司运营团队专业技能突出、学习能力强、人员结构合理，为公司的长远健康发展奠定了坚实基础。公司不断完善激励方式，通过股权激励和员工跟投等方式将企业与员工利益高度统一，形成强大的企业凝聚力。公司将独特的军旅文化融入现代企业管理，建立了权责明确、科学灵活的决策体系，并通过内部审计、绩效考核、组织监督等机制，打造出雷厉风行、执行高效的团队，保障公司战略高效落地。 5、突出的品牌影响力公司是国务院国资委管理的大型中央企业中国保利集团有限公司控股的大型国有房地产上市公司，也是中国保利集团有限公司房地产业务的主要运作平台。公司坚持“和者筑善”的品牌理念，致力于“打造中国地产长城”，诚信、负责任的品牌形象得到社会的广泛认可，公司品牌价值持续提高。2017 年末，公司品牌价值达 528.3 亿元，连续八年蝉联“中国房地产行业领导公司品牌”，并连续十五年荣获国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院联合发布中国房地产百强企业，2017 年综合实力位列第四名。第四节经营情况讨论与分析一、市场回顾与展望 2017 年，在“因城施策、分类调控”的总体思路指导下，市场延续 2016 年的趋势，房地产行业销售总量创出历史新高。全年，全国商品房销售金额 13.37 万亿元，同比增长 13.7%，较 2016 年增加 1.6 万亿元；商品房销售面积 16.94 亿平方米，同比增长 7.7%。 2017 年 12 月，全国百城住宅平均价格为 13967 元/平方米，较 2016 年同期上涨 7.15%，涨幅较去年同期缩小 11.6 个百分点。从月度同比数据看，百城价格指数从 2 月份开始，扭转了 2015 年 4 月以来持续上涨的趋势，由最高点 18.86%的同比涨幅逐月回落至个位数水平，调控效果明显

利房地产(集团)股份有限公司2017年年度报告意味着房地产行业面临的资金环境将持续紧缩,对企业的运营能力提出更高要求。在看到市场波动风险的同时,我们认为调控只是完善房地产行业长效机制的阶段性手段,其目的是为防范化解市场风险,保持房地产市场平稳健康发展。而在新型城镇化进程尚在推进、居民居住品质要求不断提升的背景下,支撑行业发展的根本因素并没有改变,市场仍存在结构性机会。房地产行业进入壁垒正在不断抬升,企业竞争更加充分。这也意味着,具备综合开发能力的大型企业将更适应行业变化, 更好地把握市场机会二、报告期内主要经营情况 1、销售金额创历史佳绩 2017年,公司把握市场机会,销售规模再创历史新高。报告期内,公司实现签约销售金额3092 亿元,同比大增47.2%,保持了2016年以来的高增长趋势,也是公司在2012年跨入千亿台阶后的最高增速,展现央企地产龙头形象。本年公司累计签约面积2242万平方米,同比增长40.3%。报告期内,公司始终坚持普通住宅中小户型的产品定位,以满足刚需和改善人群居住需求。2017 年,公司成交产品中,住宅产品销售金额占比为85.5%,其中,144平米以下中小户型住宅产品占比达92.4% 2017年,公司重点区域和重点城市依然表现突出。三大核心城市群销售占比近70%,其中粤港澳大湾区销售近千亿;从单城表现上看,广州、佛山、武汉、成都、南京、上海、重庆、杭州、合肥等9个城市单城销售破百亿元。除此之外,公司7个城市市场占有率排名第一,23个城市市场排名位居前三从城市结构来看,公司销售业绩核心贡献来源仍聚焦一二线城市,占比为82%,三四线城市销售占比提升10个百分点至18%。三四线贡献占比提升主要得益于珠三角城市群全覆盖所带来的业绩贡献 2、持续优化资源储备报告期内,公司实现项目拓展共计204个,新增容积率面积4520万平方米,总成本2765亿元, 同比分别增长88%和128%,平均楼面地价6118元/平方米报告期内,公司始终聚焦一二线资源补充,一二线城市的拓展面积和金额分别占比63%、82% 与此同时,公司继续落实城市群深耕策略,加大核心城市周边三四线城市的深耕、渗透。全年,公司新进入城市24个,公司全国城市布局增加至92个截至报告期末,公司储备资源丰富,待开发土地储备面积9090万平方米,保障公司未来2-3年的开发需求。其中,一二线城市土地储备面积占比约63%,三四线城市占比约37% 3、并购整合成果凸显公司高度重视市场化并购,将并购整合作为公司资源补充的重要方式之一。2017年,公司通过并购等合作方式累计获取项目81个,新增容积率面积2190万平方米,达到总土地拓展面积的48% 报告期内,公司大型并购整合持续发力。一方面,公司完成中国航空工业集团有限公司旗下11 个项目收购,新增规划容积率面积近538万平方米。截至报告期末,公司与中国航空工业集团有限公司地产业务的整合已基本完成,公司通过分批方式在广州、南京、成都等15个城市累计收购20 个项目、新增规划容积率面积910万平方米。另一方面,公司以现金方式收购保利(香港)控股有限公司50%股权方案获得股东大会高票通过。通过本次交易,公司将实现对中国保利集团有限公司境内房地产业务整合,进一步扩大业务区域,有利于提升经营规模和市场占有率,巩固公司行业龙头地位 4、利润规模大幅提升 10/59

保利房地产（集团）股份有限公司 2017 年年度报告 10 / 59 意味着房地产行业面临的资金环境将持续紧缩，对企业的运营能力提出更高要求。在看到市场波动风险的同时，我们认为调控只是完善房地产行业长效机制的阶段性手段，其目的是为防范化解市场风险，保持房地产市场平稳健康发展。而在新型城镇化进程尚在推进、居民居住品质要求不断提升的背景下，支撑行业发展的根本因素并没有改变，市场仍存在结构性机会。房地产行业进入壁垒正在不断抬升，企业竞争更加充分。这也意味着，具备综合开发能力的大型企业将更适应行业变化，更好地把握市场机会。二、报告期内主要经营情况 1、销售金额创历史佳绩 2017 年，公司把握市场机会，销售规模再创历史新高。报告期内，公司实现签约销售金额 3092 亿元，同比大增 47.2%，保持了 2016 年以来的高增长趋势，也是公司在 2012 年跨入千亿台阶后的最高增速，展现央企地产龙头形象。本年公司累计签约面积 2242 万平方米，同比增长 40.3%。报告期内，公司始终坚持普通住宅中小户型的产品定位，以满足刚需和改善人群居住需求。2017 年，公司成交产品中，住宅产品销售金额占比为 85.5%，其中，144 平米以下中小户型住宅产品占比达 92.4%。 2017 年，公司重点区域和重点城市依然表现突出。三大核心城市群销售占比近 70%，其中粤港澳大湾区销售近千亿；从单城表现上看，广州、佛山、武汉、成都、南京、上海、重庆、杭州、合肥等 9 个城市单城销售破百亿元。除此之外，公司 7 个城市市场占有率排名第一，23 个城市市场排名位居前三。从城市结构来看，公司销售业绩核心贡献来源仍聚焦一二线城市，占比为 82%，三四线城市销售占比提升 10 个百分点至 18%。三四线贡献占比提升主要得益于珠三角城市群全覆盖所带来的业绩贡献。 2、持续优化资源储备报告期内，公司实现项目拓展共计 204 个，新增容积率面积 4520 万平方米，总成本 2765 亿元，同比分别增长 88%和 128%，平均楼面地价 6118 元/平方米。报告期内，公司始终聚焦一二线资源补充，一二线城市的拓展面积和金额分别占比 63%、82%。与此同时，公司继续落实城市群深耕策略，加大核心城市周边三四线城市的深耕、渗透。全年，公司新进入城市 24 个，公司全国城市布局增加至 92 个。截至报告期末，公司储备资源丰富，待开发土地储备面积 9090 万平方米，保障公司未来 2-3 年的开发需求。其中，一二线城市土地储备面积占比约 63%，三四线城市占比约 37%。 3、并购整合成果凸显公司高度重视市场化并购，将并购整合作为公司资源补充的重要方式之一。2017 年，公司通过并购等合作方式累计获取项目 81 个，新增容积率面积 2190 万平方米，达到总土地拓展面积的 48%。报告期内，公司大型并购整合持续发力。一方面，公司完成中国航空工业集团有限公司旗下 11 个项目收购，新增规划容积率面积近 538 万平方米。截至报告期末，公司与中国航空工业集团有限公司地产业务的整合已基本完成，公司通过分批方式在广州、南京、成都等 15 个城市累计收购 20 个项目、新增规划容积率面积 910 万平方米。另一方面，公司以现金方式收购保利（香港）控股有限公司 50%股权方案获得股东大会高票通过。通过本次交易，公司将实现对中国保利集团有限公司境内房地产业务整合，进一步扩大业务区域，有利于提升经营规模和市场占有率，巩固公司行业龙头地位。 4、利润规模大幅提升