中交地产股份有限公司2019年年度报告.pdf_P11-P15

中交地产股份有限公司2019年年度报告全文应交税费主要为本期预售项目及结利项目增加导致税费增加其他应付款 147.16% 主要为本期股东短期借款增加一年内到期的非流动负债 35.05% 主要为本期一年内到期的外部借款增加其他流动负债 162.62% 主要为待转销项税增加应付债券 85.81% 主要为公司发行了公司债长期应付款 91.01% 主要为公司取得的股东长期借款增加长期应付职工薪酬 46.45% 主要为部分项目计提完工绩效预计负债 4980.05% 主要为公司本期计提了财务担保损失主要为本期已确认但未实际收到利息收入产生应纳税递延所得税负债暂时性差异减少 2、主要境外资产情况口适用√不适用三、核心竞争力分析一是具备优秀的发展资源平台优势。公司实际控制人中交集团是基础建设领域龙头企业,拥有强大的经济技术实力和投融资实力,公司作为中交集团在房地产板块唯一的A股上市平台,具备良好的企业背景及信用水平等条件,能够充分依托优势资源创新发展,有力保障公司主营业务持续发展和产业链延伸二是积极创新的融资能力。公司充分发挥央企下属企业和上市公司优势,在控股股东及实际控制人的信用背书支持下,充分利用资本市场资源,积极开展创新型融资业务,通过项目开发贷、并购贷、融资租赁、结构化融资、公司债券、供应链ABS 等多种融资方式实现融资流入,进一步降低了融资成本,有力支撑了公司投资拓展和经营活动的正常开展是科学有效的开发运营能力。随着公司业务规模迅速扩大,公司的项目开发与管控能力不断完善升级,更趋严谨高效。公司建立了项目全生命周期计划管理,实现了对项目的利润、现金流、成本及开发周期全过程管控:在保证产品品质的基础上狠抓目标成本管控和动态成本监控,优化成本管控优化,注重全面提升产品设计品质和营销能力:同时进一步激活用人机制, 大力培养领军人才战略储备。不断提升的开发管控能力为公司实现特色特质规模化发展奠定了坚实基础四是不断提升的品牌效应,公司以“美好生活营造者”为愿景,以“雅颂天地,和美中国”为价值理念,践行新型城镇化国家战略,致力于打造高品质的建设质量,高水准的社区服务,高品位的文化传承,在追求规模拓展的同时,不断提升产品质和服务品质,力求将“美好生活营造者”的精神落实到每一个产品与每一项服务中去,在已深耕的城市建立了较高的认可度及知名度,形成了较强的品牌优势。 chin乡 www.cninfocom.cn

中交地产股份有限公司 2019 年年度报告全文 11 应交税费 46.55% 主要为本期预售项目及结利项目增加导致税费增加其他应付款 147.16% 主要为本期股东短期借款增加一年内到期的非流动负债 35.05% 主要为本期一年内到期的外部借款增加其他流动负债 162.62% 主要为待转销项税增加应付债券 85.81% 主要为公司发行了公司债长期应付款 91.01% 主要为公司取得的股东长期借款增加长期应付职工薪酬 46.45% 主要为部分项目计提完工绩效预计负债 4980.05% 主要为公司本期计提了财务担保损失递延所得税负债 -36.83% 主要为本期已确认但未实际收到利息收入产生应纳税暂时性差异减少 2、主要境外资产情况 □ 适用 √ 不适用三、核心竞争力分析一是具备优秀的发展资源平台优势。公司实际控制人中交集团是基础建设领域龙头企业，拥有强大的经济技术实力和投融资实力，公司作为中交集团在房地产板块唯一的A股上市平台，具备良好的企业背景及信用水平等条件，能够充分依托优势资源创新发展，有力保障公司主营业务持续发展和产业链延伸。二是积极创新的融资能力。公司充分发挥央企下属企业和上市公司优势，在控股股东及实际控制人的信用背书支持下，充分利用资本市场资源，积极开展创新型融资业务，通过项目开发贷、并购贷、融资租赁、结构化融资、公司债券、供应链ABS 等多种融资方式实现融资流入，进一步降低了融资成本，有力支撑了公司投资拓展和经营活动的正常开展。三是科学有效的开发运营能力。随着公司业务规模迅速扩大，公司的项目开发与管控能力不断完善升级，更趋严谨高效。公司建立了项目全生命周期计划管理，实现了对项目的利润、现金流、成本及开发周期全过程管控；在保证产品品质的基础上，狠抓目标成本管控和动态成本监控，优化成本管控优化，注重全面提升产品设计品质和营销能力；同时进一步激活用人机制，大力培养领军人才战略储备。不断提升的开发管控能力为公司实现特色特质规模化发展奠定了坚实基础。四是不断提升的品牌效应，公司以“美好生活营造者”为愿景，以“雅颂天地，和美中国”为价值理念，践行新型城镇化国家战略，致力于打造高品质的建设质量，高水准的社区服务，高品位的文化传承，在追求规模拓展的同时，不断提升产品质和服务品质，力求将“美好生活营造者”的精神落实到每一个产品与每一项服务中去，在已深耕的城市建立了较高的认可度及知名度，形成了较强的品牌优势

中交地产股份有限公司2019年年度报告全文第四节经营情况讨论与分析、概述一)报告期全国房地产宏观经济形势、行业政策环境变化简要分析 019年度,房地产市场政策环境整体仍然偏紧的背景下,行业整体运行平稳。政策方面,中央经济工作会议提出“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,住建部座谈会上进一步强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,“房住不炒的总体调控基调依然未发生变化,2019年虽然整体上流动性较为宽松,但对于房企融资更是针对各个渠道仍然全面收紧;同时,中央加强住房、土地、财税等制度建设,房地产行业运行基础制度更趋完善,为进一步落实房地产长效管理机制奠定了更加坚实的基础。市场方面,在房地产金融监管持续收紧,受行业调整预期强化及企业融资压力加大等因素影响,土地竟拍热度有所下降;房地产市场销售面积、销售额同比增速均收窄,但在合理自住需求的支撑下,住房改善性需求积极释放,全年销售面积、销售额仍高位运行。房企发展方面,企业分化进一步加剧,房企整体融资规模保持高位,融资成本上升,大型房企运用自身优势,开拓多种融资渠道,销售整体销售业绩继续保持增长,销售业绩増速高于全国平均水平,强者恒强态势延续,房地产开发企业需要密切关注宏观环境新变化,精准把握市场机遇,聚焦主流需求,以应对新旧动能转换下房地产业的新挑战 (二)报告期公司经营情况回顾财务指标方面:截至2019年12月31日,公司总资产474.92亿元,较上年末增长18.07%,归属于上市公司股东的净资产27.35 亿元,较上年末增长19.68%;2019公司实现营业总收入140.63亿元,较上年同期增长57.16%,实现利润总额17.91亿较上年同期增长16.14%,实现归属于上市公司股东净利润5.43亿元,较上年同期下降33.01% 经营指标方面:公司在2019年1-12月(全口径)实现签约销售面积188.52万平方米,签约销售金额293.87亿元,销售回款金额221.74亿元,2019年1-12月(权益口径)实现签约销售金额192.26亿元,销售回款金额145亿元。报告期内,公司主营业务利润主要来源于房地产业务,主营业务构成未发生重大变化。 2019年是房地产行业转型升级寻找可持续发展的关键一年,也是公司突出战略引领、推进高质量发展的开局之年,在机遇与挑战并重的情形下,公司力求规模与品质双重并举,坚持以高目标导向推动各项工作发展,充分发挥央企的品牌优势,协同优势,上市公司平台优势,充分整合利用各方优质资源,实施差异化战略,实现特质特色的发展业务拓展方面:报告期内,公司进一步优化投资布局,新获取15个项目,新获取的项目分别位于北京、天津、昆明、宁波舟山、长沙、无锡、惠州、重庆、合肥、厦门,均位于国家城市群发展规划范围,除在已深耕城市进一步拓展以外,新进入合肥、厦门两座城市,规模效应初步显现。报告期内,公司与行业内知名企业进一步深化了合作关系,充分实现优势互补增强项目市场竞争能力,有力地支撑了公司经营目标的达成融资工作方面:报告期内,在政策调控持续,房地产企业融资渠道大幅受限的背景下,公司积极开展创新型融资业务,强化融资能力,在报告期内获得供应链ABS发债20亿元审批,发行非公开公司债券17亿元:报告期内,国内权威信用评级机构联合信用评估有限公司对公司主体长期信用等级由A上调至A+,公司进一步取得了投资人的认可,与多家大型金融机构建立了诚信互利的长期合作关系,有效支撑了公司投资拓展及项目开发建设的资金需求销售工作方面:2019年公司以“盘活存量、去化库存、加速签约、快速回款”为重点狠抓销售工作,根据市场变化灵活及时调整营销策略,针对长库存产品进行精准营销,取得了较好的销售业绩。 chin乡 www.cninfocom.cn

中交地产股份有限公司 2019 年年度报告全文 12 第四节经营情况讨论与分析一、概述（一）报告期全国房地产宏观经济形势、行业政策环境变化简要分析 2019年度，房地产市场政策环境整体仍然偏紧的背景下，行业整体运行平稳。政策方面，中央经济工作会议提出“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，住建部座谈会上进一步强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，“房住不炒” 的总体调控基调依然未发生变化，2019年虽然整体上流动性较为宽松，但对于房企融资更是针对各个渠道仍然全面收紧；同时，中央加强住房、土地、财税等制度建设，房地产行业运行基础制度更趋完善，为进一步落实房地产长效管理机制奠定了更加坚实的基础。市场方面，在房地产金融监管持续收紧，受行业调整预期强化及企业融资压力加大等因素影响，土地竞拍热度有所下降；房地产市场销售面积、销售额同比增速均收窄，但在合理自住需求的支撑下，住房改善性需求积极释放，全年销售面积、销售额仍高位运行。房企发展方面，企业分化进一步加剧，房企整体融资规模保持高位，融资成本上升，大型房企运用自身优势，开拓多种融资渠道，销售整体销售业绩继续保持增长，销售业绩增速高于全国平均水平，强者恒强态势延续，房地产开发企业需要密切关注宏观环境新变化，精准把握市场机遇，聚焦主流需求，以应对新旧动能转换下房地产业的新挑战。（二）报告期公司经营情况回顾财务指标方面：截至2019年12月31日，公司总资产474.92亿元，较上年末增长18.07 %，归属于上市公司股东的净资产27.35 亿元，较上年末增长19.68%；2019公司实现营业总收入140.63亿元，较上年同期增长57.16%，实现利润总额17.91亿元，较上年同期增长16.14%，实现归属于上市公司股东净利润5.43亿元，较上年同期下降33.01%。经营指标方面：公司在2019年1-12月（全口径）实现签约销售面积188.52万平方米，签约销售金额293.87亿元，销售回款金额221.74亿元，2019年1-12月（权益口径）实现签约销售金额192.26亿元，销售回款金额145亿元。报告期内，公司主营业务利润主要来源于房地产业务，主营业务构成未发生重大变化。 2019年是房地产行业转型升级寻找可持续发展的关键一年，也是公司突出战略引领、推进高质量发展的开局之年，在机遇与挑战并重的情形下，公司力求规模与品质双重并举，坚持以高目标导向推动各项工作发展，充分发挥央企的品牌优势，协同优势，上市公司平台优势，充分整合利用各方优质资源，实施差异化战略，实现特质特色的发展。业务拓展方面：报告期内，公司进一步优化投资布局，新获取15个项目，新获取的项目分别位于北京、天津、昆明、宁波、舟山、长沙、无锡、惠州、重庆、合肥、厦门，均位于国家城市群发展规划范围，除在已深耕城市进一步拓展以外，新进入合肥、厦门两座城市，规模效应初步显现。报告期内，公司与行业内知名企业进一步深化了合作关系，充分实现优势互补，增强项目市场竞争能力，有力地支撑了公司经营目标的达成。融资工作方面：报告期内，在政策调控持续，房地产企业融资渠道大幅受限的背景下，公司积极开展创新型融资业务，强化融资能力，在报告期内获得供应链ABS发债20亿元审批，发行非公开公司债券17亿元；报告期内，国内权威信用评级机构联合信用评估有限公司对公司主体长期信用等级由AA上调至AA+，公司进一步取得了投资人的认可，与多家大型金融机构建立了诚信互利的长期合作关系，有效支撑了公司投资拓展及项目开发建设的资金需求。销售工作方面：2019年公司以“盘活存量、去化库存、加速签约、快速回款”为重点狠抓销售工作，根据市场变化灵活及时调整营销策略，针对长库存产品进行精准营销，取得了较好的销售业绩

中交地产股份有限公司2019年年度报告全文项目管控方面:报告期内,公司建立了项目全生命周期计划管理,通过高效的会议体系搭建,实现从立项之初到交付之后全过程、全专业、全生命周期的管理和开发周期全过程管控,完成全景计划系统上线,实现公司战略目标到经营计划、经营指标的线上分解,实现项目风险的监控和预警,保证项目投资收益指标的有效达成,进而保证了公司的经营计划落实,为公司战略目标的实现提供有效的管理抓手。成本管控方面:完成所属全部项目的成本梳理工作,明确成本管理思路,在保证项目产品品质基础上,狠抓目标成本管理和动态成本监控,对重点项目成本再精细化梳理,提炼个性和共性问题,制定有针对性的措施,整体优化了成本管控, 安全质量工作方面:通过现场检查和专题会议等形式,强化安全工作指导及落实,严格执行领导干部现场带班制度,确保安全生产无重大事故。对于项目重要节点环节,采取现场巡查、日报和定期会议等形式进行进度过程监控和督促,针对重难点项目及环节有针对性地开展进度管理工作,确保公司生产经营安全有序开展。党建工作方面:2019年面对趋紧的宏观形势和加速规模化发展的内在要求,公司党委深入贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想,增强“四个意识”、坚定“四个自信”、做到“两个维护”,以“不忘初心、牢记使命”的责任感立足于落实全面从严治党责任,充分发挥党委把方向、管大局、保落实的作用,不断提升公司党建工作效能。一方面结合企业股权结构多元化、利益主体多元化、价值取向差异化、经营方式市场化的企业特点,创新党建工作方法,发挥党组织的政治优势,不断探索加强国有控股上市公司党建工作新路径,重在维护企业各方主体的合法利益,发挥“纵览全局、协调各方、促进合作、推动发展”的独特作用:一方面紧紧围绕企业改革发展,持续将政治建设在改革发展中深入推进,思想文化建设在宣传引领中凝心聚力,干部队伍建设在全面从严治党中整体优化,组织建设在强基固本中织密建强,党风廉政建设在正风肃纪中持续巩固,以高质量党建引领、融入和推动公司改革发展,用发展成果检验党建,有效促进了各项目标任务的顺利完成三)土地储备情况 1、报告期内新增土地储备项目报告期内,公司新增土地15宗,计容建筑面积229.54万平方米,土地购置总价款181.59亿元,权益价款118:00亿元。新增土地储备具体情况如下土地面积计容建筑面土地取权益比土地总价款权益对价(万宗地或项目名称土地规划用途位置 (万m)积(万m)得方式例万元) 北京市朝阳区将台乡居住用地、公建北京招拍挂4500% 340.800 153,360 1016-030、033地块混合住宅用地津滨高(挂)20195号居住用地招拍挂40.00%75,200 30,080 地块昆明市盘龙区昆明居住用地 4.50 招拍挂9900%23,975.35 23,7356 KCPL2018-10-A2地块昆明市盘龙区昆明居住用地 26.67招拍挂9900%152,38768150.8638 KCPL2018-10-A3地块鄞州区YZ07-03-h3(钟宁波居住用地 3.78 9.70招拍挂9980%1401493140.733 公庙地段)地块舟山市新城惠民桥单舟山居住用地 9.33 招拍挂 54,133.49 54,133 LC-07-02-20地块 7长沙县011号宗地长沙居住用地13.0223.43招拍挂5090%14696 6.195.26 宜地(2019)11号地块无锡居住用地 3.38 3.72 招拍挂300% ,860 chin乡 www.cninfocom.cn

中交地产股份有限公司 2019 年年度报告全文 13 项目管控方面：报告期内，公司建立了项目全生命周期计划管理，通过高效的会议体系搭建，实现从立项之初到交付之后全过程、全专业、全生命周期的管理和开发周期全过程管控，完成全景计划系统上线，实现公司战略目标到经营计划、经营指标的线上分解，实现项目风险的监控和预警，保证项目投资收益指标的有效达成，进而保证了公司的经营计划落实，为公司战略目标的实现提供有效的管理抓手。成本管控方面：完成所属全部项目的成本梳理工作，明确成本管理思路，在保证项目产品品质基础上，狠抓目标成本管理和动态成本监控，对重点项目成本再精细化梳理，提炼个性和共性问题，制定有针对性的措施，整体优化了成本管控。安全质量工作方面：通过现场检查和专题会议等形式，强化安全工作指导及落实，严格执行领导干部现场带班制度，确保安全生产无重大事故。对于项目重要节点环节，采取现场巡查、日报和定期会议等形式进行进度过程监控和督促，针对重难点项目及环节有针对性地开展进度管理工作，确保公司生产经营安全有序开展。党建工作方面：2019年面对趋紧的宏观形势和加速规模化发展的内在要求，公司党委深入贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想，增强“四个意识”、坚定“四个自信”、做到“两个维护”，以“不忘初心、牢记使命”的责任感立足于落实全面从严治党责任，充分发挥党委把方向、管大局、保落实的作用，不断提升公司党建工作效能。一方面结合企业股权结构多元化、利益主体多元化、价值取向差异化、经营方式市场化的企业特点，创新党建工作方法，发挥党组织的政治优势，不断探索加强国有控股上市公司党建工作新路径，重在维护企业各方主体的合法利益，发挥“纵览全局、协调各方、促进合作、推动发展”的独特作用；一方面紧紧围绕企业改革发展，持续将政治建设在改革发展中深入推进，思想文化建设在宣传引领中凝心聚力，干部队伍建设在全面从严治党中整体优化，组织建设在强基固本中织密建强，党风廉政建设在正风肃纪中持续巩固，以高质量党建引领、融入和推动公司改革发展，用发展成果检验党建，有效促进了各项目标任务的顺利完成。（三）土地储备情况 1、报告期内新增土地储备项目报告期内，公司新增土地 15 宗，计容建筑面积 229.54 万平方米，土地购置总价款 181.59 亿元，权益价款 118.00 亿元。新增土地储备具体情况如下：序号宗地或项目名称所在位置土地规划用途土地面积（万㎡）计容建筑面积（万㎡）土地取得方式权益比例土地总价款（万元）权益对价（万元） 1 北京市朝阳区将台乡 1016-030、033 地块北京居住用地、公建混合住宅用地 6.07 23.44 招拍挂 45.00% 340,800 153,360 2 津滨高（挂）2019-5 号地块天津居住用地 7.24 20.49 招拍挂 40.00% 75,200 30,080 3 昆明市盘龙区 KCPL2018-10-A2 地块昆明居住用地 2.03 4.50 招拍挂 99.00% 23,975.35 23,735.6 4 昆明市盘龙区 KCPL2018-10-A3 地块昆明居住用地 8.16 26.67 招拍挂 99.00% 152,387.68 150,863.8 5 鄞州区 YZ07-03-h3（钟公庙地段）地块宁波居住用地 3.78 9.70 招拍挂 99.80% 141,014.93 140,733 6 舟山市新城惠民桥单元 LC-07-02-20 地块舟山居住用地 3.73 9.33 招拍挂 100.00 % 54,133.49 54,133 7 长沙县 011 号宗地长沙居住用地 13.02 23.43 招拍挂 50.90% 149,696 76,195.26 8 宜地（2019）11 号地块无锡居住用地 3.38 3.72 招拍挂 30.00% 8,860 2,658

中交地产股份有限公司 2019 年年度报告全文 14 9 舟山市新城 LC-03-03-01 地块舟山居住用地兼容商业用地 3.65 9.13 招拍挂 50.75% 71,286.71 36,178 10 惠城区汝湖金石四路南侧 JBD62-09 地块惠州住宅、商服用地 4.12 12.36 招拍挂 99.50% 79,490 79,092.55 11 重庆市沙坪坝区西永组团U分区U7-1-2/04号地块重庆居住用地 9.01 13.51 招拍挂 35.00% 74,600 26,110 12 吴地网挂【2019】15 号 WJ-J-2019-029 号地块吴江居住用地 2.97 7.27 招拍挂 60.00% 73,528.56 44,117.14 13 FD19-17 号地块合肥居住用地 5.81 11.62 招拍挂 100.00 % 62,720 62,720 14 昆明呈政储【2019】021 号地块昆明居住用地 9.66 41.77 招拍挂 100.00 % 193,078.4 193,078.4 15 厦门 J2019P02 号地块厦门居住和商业用地 3.62 12.60 招拍挂 33.93% 315,100 106,913.43 合计 86.25 229.54 - - 1,815,871.12 1,179,968.18 注：公司根据经营需要，可能引入合资合作单位共同开发及员工按规定参与跟投，相应权益比例可能会发生变化。 2、截至报告期末，累计土地储备情况截至报告期末，公司持有项目55个，总建筑面积1465.83万平方米，期末累计已竣工面积536.96万平方米，在建及待建面积 928.87万平方米。具体情况见下表：序号地区项目名称是否报告期内新增权益比例业态占地面积（万㎡）总建筑面积（万㎡）期末累计已竣工面积（万㎡）在建及待建面积（万㎡） 1 长沙中交·中央公园否 80.00% 住宅、商业 39.67 120.62 75.39 45.23 2 金地·中交麓谷香颂否 48.51% 住宅、商业 4.53 20.61 0.00 20.61 3 长沙县 011 号宗地是 50.90% 住宅 13.02 30.50 0.00 30.50 4 重庆中房·那里否 40.00% 住宅、商业 3.98 21.25 21.25 0.00 5 中交·漫山否 70.00% 住宅、商业 37.19 73.91 26.41 47.50 6 中交·中央公园否 71.00% 住宅、商业 51.85 197.39 22.93 174.46 7 大学城是 35.00% 住宅、商业 9.01 18.52 0.00 18.52