佳源创盛控股集团有限公司公司债券年度报告（2018年）.pdf_P6-P10

佳源创盛控股集团有限公司公司债券年度报告(2018年) 行人2016年12月31日经审计的资产总额和资产净额的1841%和46.52%,均未达 50%,该项目收购事项不构成重大资产重组。该项目的收购增加了发行人的项目及土地储备,其涉及的子项目也丰富了发行人的业务板块,在一定程度上推动公司多元化战略实施,降低业务集中风险,促进公司经营能力的提升。但同时该项目尚未完工,后续仍需进行较大的投资,在建设过程中会对发行人的现金流带来一定的压力。 2017年2月,发行人子公司浙江佳源申城房地产集团有限公司和自然人于曦华、于弘泽等多方在青岛市崂山区签订《青岛朱家洼项目合作协议》,约定由浙江佳源申城房地产集团有限公司受让于曦华、于弘泽持有的青岛曦华富利置业有限公司(后改名为珠海横琴曦华富利置业有限公司)90%的股权。珠海横琴曦华富利置业有限公司购买日以公允价值计算的资产总额和资产净额分别占发行人2016年12月31日经审计的资产总额和资产净额的9.60%和39.61%,均未达50%,本次交易不构成重大资产重组。对珠海横琴曦华富利置业有限公司的收购丰富了公司的项目和土地储备,有利于公司对青岛市场的开发但同时由于该项目投入较大,且后期建设仍需要较多的资金支持,对发行人的现金流也会带来较大的压力十三、转让上海区域项目 2018年11月27日,基于整体地产业务经营区域的战略布局,发行人子公司浙江佳源申城房地产集团有限公司将其持有的上海业源企业咨询有限公司90%的股权以人民币 31,500.00万元的价格转让给香港沪源发展有限公司。涉及的三个项目公司分别为上海祥源房地产开发有限公司、上海东源房地产开发有限公司、上海定源房地产开发有限公司。上述三家公司转让日的总资产合计为247,348.29万元,所有者权益为40,055.38万元, 2018年1月至转让时的合计营业收入28,614.04万元,净利润9,244.5万元,占发行人2018年末总资产比重为268%,占所有者权益比重为198%,占2018年度营业收入比重为1.14%,占净利润比重为4.9%,总体占比较小。截至本报告出具之日,相关的资产转让已经完成。此次上海项目的转让,会对发行人未来上海区域的收入产生影响,进而对发行人的偿债能力造成一定的影响十四、发行人多元化经营的风险发行人目前主要业务板块包括电器零售、房地产、物业管理等。部分业务板块间的关联性不大,对发行人业务管理水平和人员专业素质都提出较高要求。同时网络销售等新兴渠道的异军突起,对实体家电卖场的经营造成了一定冲击,对发行人未来经营将产生一定

佳源创盛控股集团有限公司公司债券年度报告（2018 年） 6 行人 2016 年 12 月 31 日经审计的资产总额和资产净额的 18.41%和 46.52%，均未达 50%，该项目收购事项不构成重大资产重组。该项目的收购增加了发行人的项目及土地储备，其涉及的子项目也丰富了发行人的业务板块，在一定程度上推动公司多元化战略实施，降低业务集中风险，促进公司经营能力的提升。但同时该项目尚未完工，后续仍需进行较大的投资，在建设过程中会对发行人的现金流带来一定的压力。 2017 年 2 月，发行人子公司浙江佳源申城房地产集团有限公司和自然人于曦华、于弘泽等多方在青岛市崂山区签订《青岛朱家洼项目合作协议》，约定由浙江佳源申城房地产集团有限公司受让于曦华、于弘泽持有的青岛曦华富利置业有限公司（后改名为珠海横琴曦华富利置业有限公司）90%的股权。珠海横琴曦华富利置业有限公司购买日以公允价值计算的资产总额和资产净额分别占发行人 2016 年 12 月 31 日经审计的资产总额和资产净额的 9.60%和 39.61%，均未达 50%，本次交易不构成重大资产重组。对珠海横琴曦华富利置业有限公司的收购丰富了公司的项目和土地储备，有利于公司对青岛市场的开发，但同时由于该项目投入较大，且后期建设仍需要较多的资金支持，对发行人的现金流也会带来较大的压力。十三、转让上海区域项目 2018 年 11 月 27 日，基于整体地产业务经营区域的战略布局，发行人子公司浙江佳源申城房地产集团有限公司将其持有的上海业源企业咨询有限公司 90%的股权以人民币 31,500.00 万元的价格转让给香港沪源发展有限公司。涉及的三个项目公司分别为上海祥源房地产开发有限公司、上海东源房地产开发有限公司、上海定源房地产开发有限公司。上述三家公司转让日的总资产合计为 247,348.29 万元，所有者权益为 40,055.38 万元， 2018 年 1 月至转让时的合计营业收入 28,614.04 万元，净利润 9,244.5 万元，占发行人 2018 年末总资产比重为 2.68%，占所有者权益比重为 1.98%，占 2018 年度营业收入比重为 1.14%，占净利润比重为 4.9%，总体占比较小。截至本报告出具之日，相关的资产转让已经完成。此次上海项目的转让，会对发行人未来上海区域的收入产生影响，进而对发行人的偿债能力造成一定的影响。十四、发行人多元化经营的风险发行人目前主要业务板块包括电器零售、房地产、物业管理等。部分业务板块间的关联性不大，对发行人业务管理水平和人员专业素质都提出较高要求。同时网络销售等新兴渠道的异军突起，对实体家电卖场的经营造成了一定冲击，对发行人未来经营将产生一定

佳源创盛控股集团有限公司公司债券年度报告(2018年) 影响。若发行人未来在内部管理和员工专业培训等方面未能与业务发展保持一致,或者未能有效应对线上零售兴起带来的挑战,发行人新业务板块的稳健发展将受到影响,可能产生多元化经营的风险。十五、发行人股权质押事项随着发行人业务规模不断扩大,为拓宽融资渠道,保证公司业务顺利开展,发行人实际控制人及部分子公司股权存在为公司融资提供质押担保情形,如债务人未能淸偿借款致使金融机构行使设定于发行人股权上的质权权利,发行人股权结构将发生变更,发行人的正常经营将可能会受到不利影响。截至2018年12月31日,发行人合并范围内公司股权被质押情况如下: 股权被质押公司名称质押股权金占被质押公司质权人质押期限额(万元) 比例(%) 青岛领世华府地产有 1,890.00 2018-6-28至2020 限公司 70.00中信信托 7-26 珠海横琴曦华富利置 2018-6-28至2020 1,620.00 9000中信信托业有限公司 7-26 威海市祥源房地产开发有限公司 2,000.00 10000国通信托 2018-3-26至2019 9-30 嘉兴湘源房地产开发 5,500.00 2018-12-6至2020 10000民生银行有限公司 12-4 海宁市佳鸿房地产开 2018-12-28至2019 发有限公司 12,600.00 6300粤财信托 12-28 台州贝利豪成置业有 11,500.00 限公司 5750浙江华融2018-12-13至2020 12-14 苍南国源房地产开发 8.000.00 80.00爱建信托 2017-12-22至2019- 有限公司 12-28 杭州瀚源房地产开发 2018-12-27至2021 3,680.00 有限责任公司 36.80平安银行 12-24 杭州瀚源房地产开发有限责任公司 2,090.00 20.90平安银行2018-12-27至2021 12-24 杭州蓝源置业有限公 4,000.00 8000大连银行2018-1-1至2019-1 杭州城源房地产开发 2018-7-25至2019 2,090.00 有限公司 10000爱建信托 7-25 杭州湘源房地产开发邮储银行杭2017-9-4至2020-8- 有限公司 4,400.00 55.00 州分行 10 杭州振明置业有限公 2018-9-30至2021 1.000.00 100.00平安银行 9-30 杭州铭源房地产开发 8,000.00 100万向信托2018-6132019 有限公司 6-12

佳源创盛控股集团有限公司公司债券年度报告（2018 年） 7 影响。若发行人未来在内部管理和员工专业培训等方面未能与业务发展保持一致，或者未能有效应对线上零售兴起带来的挑战，发行人新业务板块的稳健发展将受到影响，可能产生多元化经营的风险。十五、发行人股权质押事项随着发行人业务规模不断扩大，为拓宽融资渠道，保证公司业务顺利开展，发行人实际控制人及部分子公司股权存在为公司融资提供质押担保情形，如债务人未能清偿借款致使金融机构行使设定于发行人股权上的质权权利，发行人股权结构将发生变更，发行人的正常经营将可能会受到不利影响。截至 2018 年 12 月 31 日，发行人合并范围内公司股权被质押情况如下：股权被质押公司名称质押股权金额（万元）占被质押公司比例（%）质权人质押期限青岛领世华府地产有限公司 1,890.00 70.00 中信信托 2018-6-28 至 2020- 7-26 珠海横琴曦华富利置业有限公司 1,620.00 90.00 中信信托 2018-6-28 至 2020- 7-26 威海市祥源房地产开发有限公司 2,000.00 100.00 国通信托 2018-3-26 至 2019- 9-30 嘉兴湘源房地产开发有限公司 5,500.00 100.00 民生银行 2018-12-6 至 2020- 12-4 海宁市佳鸿房地产开发有限公司 12,600.00 63.00 粤财信托 2018-12-28 至 2019- 12-28 台州贝利豪成置业有限公司 11,500.00 57.50 浙江华融 2018-12-13 至 2020- 12-14 苍南国源房地产开发有限公司 8,000.00 80.00 爱建信托 2017-12-22 至 2019- 12-28 杭州瀚源房地产开发有限责任公司 3,680.00 36.80 平安银行 2018-12-27 至 2021- 12-24 杭州瀚源房地产开发有限责任公司 2,090.00 20.90 平安银行 2018-12-27 至 2021- 12-24 杭州蓝源置业有限公司 4,000.00 80.00 大连银行 2018-1-1 至 2019-1- 22 杭州城源房地产开发有限公司 2,090.00 100.00 爱建信托 2018-7-25 至 2019- 7-25 杭州湘源房地产开发有限公司 4,400.00 55.00 邮储银行杭州分行 2017-9-4 至 2020-8- 10 杭州振明置业有限公司 1,000.00 100.00 平安银行 2018-9-30 至 2021- 9-30 杭州铭源房地产开发有限公司 8,000.00 100.00 万向信托 2018-6-13 至 2019- 6-12

佳源创盛控股集团有限公司公司债券年度报告(2018年) 湖州诚源房地产开发10,0000 有限公司 1004方产浙201712020 重庆佳源立信置业有 2018-8-1至2021-7 600.00 6.00国通信托限公司 31 重庆佳源立信置业有 2018-8-1至2021-7 限公司 9,000.00 90.00国通信托 31 三五美国摩(重庆)发 3,750.00 37.50东方资产2017-9-6至2020-7 展有限公司 30 重庆中农国信置业有 2017-7-31至2020 9.000.00 90.00东方资产限公司 7-31 十六、关联方股价波动及成交量波动的风险 2018年1月17日,发行人实际控制人沈玉兴先生通过明源集团投资有限公司(以下简称“明源投资”)控制的佳源国际控股有限公司(以下简称“佳源国际”,香港联合交易所股份代码:02768)的股份交易价格及成交量出现不寻常波动。根据佳源国际公告, 由于佳源国际股份的交易价格于2019年1月17日出现不寻常波动及急跌,若干证券经纪人就明源投资所持的若干股份强制执行部分股份押记及/或孖展融资,导致于2019年 1月17日在香港联合交易所强制出售明源投资所持合共93,620,000股佳源国际股份。由于上述强制出售,于2019年1月17日,沈先生实际控制的佳源国际股权由约55.65% 削减至约51.92%。根据佳源国际于2019年1月15日举行的股东特别大会批准自沈先生收购物业管理业务,佳源国际于2019年1月21日己配发50,180,189股代价股份予明源投资,且由于上述发行及配发,沈先生于2019年1月21日实际控制的佳源国际股权由约51.92%增加至约5286%。自2016年3月8日佳源国际股份上市及开始买卖起沈先生实际控制的佳源国际股份始终占已发行股本50%以上。除发行人之外,发行人实际控制人控制了多家企业,其中包括一些公众公司,该等发行人关联方如发生市值大幅减少、实际控制人失去控制权、大额亏损或债务违约等重大不利变化,可能会影响金融市场对发行人的信心,造成本次债券二级市场交易价格的波动, 同时,削弱发行人的外部融资能力,进而对发行人的现金流和偿债能力产生不利影响

佳源创盛控股集团有限公司公司债券年度报告（2018 年） 8 湖州诚源房地产开发有限公司 10,000.00 100.00 东方资产浙江省分公司 2017-1-18 至 2020- 1-17 重庆佳源立信置业有限公司 600.00 6.00 国通信托 2018-8-1 至 2021-7- 31 重庆佳源立信置业有限公司 9,000.00 90.00 国通信托 2018-8-1 至 2021-7- 31 三五美国摩(重庆)发展有限公司 3,750.00 37.50 东方资产 2017-9-6 至 2020-7- 30 重庆中农国信置业有限公司 9,000.00 90.00 东方资产 2017-7-31 至 2020- 7-31 十六、关联方股价波动及成交量波动的风险 2018 年 1 月 17 日，发行人实际控制人沈玉兴先生通过明源集团投资有限公司（以下简称“明源投资”）控制的佳源国际控股有限公司（以下简称“佳源国际”，香港联合交易所股份代码：02768）的股份交易价格及成交量出现不寻常波动。根据佳源国际公告，由于佳源国际股份的交易价格于 2019 年 1 月 17 日出现不寻常波动及急跌，若干证券经纪人就明源投资所持的若干股份强制执行部分股份押记及/或孖展融资，导致于 2019 年 1 月 17 日在香港联合交易所强制出售明源投资所持合共 93,620,000 股佳源国际股份。由于上述强制出售，于 2019 年 1 月 17 日，沈先生实际控制的佳源国际股权由约 55.65% 削减至约 51.92%。根据佳源国际于 2019 年 1 月 15 日举行的股东特别大会批准自沈先生收购物业管理业务，佳源国际于 2019 年 1 月 21 日已配发 50,180,189 股代价股份予明源投资，且由于上述发行及配发，沈先生于 2019 年 1 月 21 日实际控制的佳源国际股权由约 51.92%增加至约 52.86%。自 2016 年 3 月 8 日佳源国际股份上市及开始买卖起，沈先生实际控制的佳源国际股份始终占已发行股本 50%以上。除发行人之外，发行人实际控制人控制了多家企业，其中包括一些公众公司，该等发行人关联方如发生市值大幅减少、实际控制人失去控制权、大额亏损或债务违约等重大不利变化，可能会影响金融市场对发行人的信心，造成本次债券二级市场交易价格的波动，同时，削弱发行人的外部融资能力，进而对发行人的现金流和偿债能力产生不利影响

佳源创盛控股集团有限公司公司债券年度报告（2018 年） 9 目录重要提示......................................................................2 重大风险提示..................................................................3 释义.........................................................................11 第一节公司及相关中介机构简介...........................................13 一、公司基本信息.........................................................13 二、信息披露事务负责人...................................................13 三、信息披露网址及置备地.................................................13 四、报告期内控股股东、实际控制人变更及变化情况...........................14 五、报告期内董事、监事、高级管理人员的变更情况...........................14 六、中介机构情况.........................................................14 第二节公司债券事项.....................................................15 一、债券基本信息.........................................................15 二、募集资金使用情况.....................................................17 三、报告期内资信评级情况.................................................20 四、增信机制及其他偿债保障措施情况.......................................21 五、偿债计划.............................................................22 六、专项偿债账户设置情况.................................................23 七、报告期内持有人会议召开情况...........................................24 八、受托管理人（包含债权代理人）履职情况.................................24 第三节业务经营和公司治理情况...........................................26 一、公司业务和经营情况...................................................26 二、投资状况.............................................................29 三、与主要客户业务往来时是否发生严重违约.................................29 四、公司治理情况.........................................................29 五、非经营性往来占款或资金拆借...........................................30 第四节财务情况.........................................................30 一、财务报告审计情况.....................................................30 二、会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正.............................30 三、合并报表范围调整.....................................................36 四、主要会计数据和财务指标...............................................36 五、资产情况.............................................................38 六、负债情况.............................................................40 七、利润及其他损益来源情况...............................................44 八、报告期内经营性活动现金流的来源及可持续性.............................44 九、对外担保情况.........................................................44 第五节重大事项.........................................................44 一、关于重大诉讼、仲裁或受到重大行政处罚的事项...........................44 二、关于破产相关事项.....................................................44 三、关于被司法机关调查、被采取强制措施或被列为失信被执行人等事项.........44 四、关于暂停/终止上市的风险提示..........................................45 五、其他重大事项的信息披露情况...........................................45 第六节特定品种债券应当披露的其他事项...................................50 一、发行人为可交换债券发行人 ................................................50 二、发行人为创新创业公司债券发行人 ..........................................50 三、发行人为绿色公司债券发行人 ..............................................50