2019年年度报告 (四)高效进取的经营团队 十年间公司销售规模从105亿发展到今天的2,708亿,行业排名从第35名到第8名,这离不 开新城人的高凝聚力、执行力与学习力。公司的管理层以及中层干部的稳定性在业内领先,为公 司一直以来的稳步发展保驾护航。公司执行力强,决策速度快,具有较高的进取心,这些源于公 司长期积累的“奋斗者”文化。谦虚学习优秀的企业和同行,不断对标与反思也是新城持续坚持 的文化。优秀的能力已渗透到公司各个角落,在新的十年里新城人将继续秉持空杯心态,把成功 归零,持续优化,行稳致远 (五)全方位的激励机制 公司通过各项激励机制把员工个人和公司发展融为一体。《限制性股票激励计划》保障了公 司与高管及骨干管理人员同心共创、共享成就:“新城合伙人”跟投制度及“共创、共担、共享” 计划实现了项目管理团队绩效与项目经营业绩挂钩;“竞创百亿”计划鼓励更多城市公司深耕所 在区域,提高市场占有率。全方位多层次的激励机制,把公司打造成创业平台,激发了全员创业 热情,使全员都主动参与到公司经营中去。 (六)卓越的人才管理机制 人才是新城生存发展的根本,选贤任能为公司的稳步发展保驾护航。公司在发展中不断引进 优秀人才,建立高素质梯度化的人才队伍,以优秀人才促进公司更高水平的发展。相关行业顶尖 人才不断加入公司高管团队,为发展的公司在商业管理创新、组织人力变革等方面作了前瞻性的 规划。公司也十分注重储备和培养后备力量,不断完善内部人才培养及晋升机制,注重人才关怀 和人才梯队建设,优选人才,优培人才,优待人才,提升各能级内部人才供给比例,做好跨区划 人才的调配工作,建立流动、健康的人才发展机制,大胆启用年轻优秀人才,公司校招的“新睿” 人才培养计划已为公司培养了数十位中高级管理人员。公司尊重人才,为员工创造价值提升的平 使员工与公司共同成长 /:
2019 年年度报告 11 / 315 (四)高效进取的经营团队 十年间公司销售规模从 105 亿发展到今天的 2,708 亿，行业排名从第 35 名到第 8 名，这离不 开新城人的高凝聚力、执行力与学习力。公司的管理层以及中层干部的稳定性在业内领先，为公 司一直以来的稳步发展保驾护航。公司执行力强，决策速度快，具有较高的进取心，这些源于公 司长期积累的“奋斗者”文化。谦虚学习优秀的企业和同行，不断对标与反思也是新城持续坚持 的文化。优秀的能力已渗透到公司各个角落，在新的十年里新城人将继续秉持空杯心态，把成功 归零，持续优化，行稳致远。 (五)全方位的激励机制 公司通过各项激励机制把员工个人和公司发展融为一体。《限制性股票激励计划》保障了公 司与高管及骨干管理人员同心共创、共享成就；“新城合伙人”跟投制度及“共创、共担、共享” 计划实现了项目管理团队绩效与项目经营业绩挂钩；“竞创百亿”计划鼓励更多城市公司深耕所 在区域，提高市场占有率。全方位多层次的激励机制，把公司打造成创业平台，激发了全员创业 热情，使全员都主动参与到公司经营中去。 (六)卓越的人才管理机制 人才是新城⽣存发展的根本，选贤任能为公司的稳步发展保驾护航。公司在发展中不断引进 优秀人才，建立高素质梯度化的人才队伍，以优秀人才促进公司更高水平的发展。相关行业顶尖 人才不断加入公司高管团队，为发展的公司在商业管理创新、组织人力变革等方面作了前瞻性的 规划。公司也十分注重储备和培养后备力量，不断完善内部人才培养及晋升机制，注重人才关怀 和人才梯队建设，优选人才，优培人才，优待人才，提升各能级内部人才供给比例，做好跨区划 人才的调配工作，建立流动、健康的人才发展机制，大胆启用年轻优秀人才，公司校招的“新睿” 人才培养计划已为公司培养了数十位中高级管理人员。公司尊重人才，为员工创造价值提升的平 台，使员工与公司共同成长
2019年年度报告 第四节经营情况讨论与分析 经营情况讨论与分析 ()销售额再创新高,房价保持平稳 2019年,全国实现商品房销售金额15.97万亿元,同比增长6.5%,再创历史新高:商品房销 售面积17.16亿m,较2018年历史高位微降0.1%;行业规模增速继续放缓,销售金额和面积同 比增速分别较2018年减少5.7和1.4个百分点 房价整体平稳、涨幅保持低位运行,截至2019年底,百城新建住宅价格环比涨幅连续16个 月在0.5%以内;房价累计涨幅延续收窄趋势,2019年百城新建住宅价格累计上涨3.34%,较2018 年收窄1.75个百分点 历年商品房销售情况表 150,000 40% 100.000 20% 20% 200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019 40% 商品房销售面积(万方) 品房销售额(亿元) 面积同比(%) 金额问比(%) 百城住宅价格指数情况表 25 10 -0.5 城住宅价格指数国比(%)—直城住宅价格指数还比(%,右轴)-1.5 12/
2019 年年度报告 12 / 315 第四节 经营情况讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 (一)销售额再创新高，房价保持平稳 2019 年，全国实现商品房销售金额 15.97 万亿元，同比增长 6.5%，再创历史新高；商品房销 售面积 17.16 亿㎡，较 2018 年历史高位微降 0.1%；行业规模增速继续放缓，销售金额和面积同 比增速分别较 2018 年减少 5.7 和 1.4 个百分点。 房价整体平稳、涨幅保持低位运行，截至 2019 年底，百城新建住宅价格环比涨幅连续 16 个 月在 0.5%以内；房价累计涨幅延续收窄趋势，2019 年百城新建住宅价格累计上涨 3.34%，较 2018 年收窄 1.75 个百分点。 历年商品房销售情况表 百城住宅价格指数情况表
2019年年度报告 (二)年末库存止跌反弹,供求关系逆转 2019年末商品房待售面积4.98亿平方米,较上年末下降4.9%,相当于2013年末水平。待售 面积的迅速下降主要缘于商品住宅库存去化较好,2019年末商品住宅待售面积2.25亿平方米、 同比下降10.4%,已降至2012年中水平。过去三年商品房库存共减少近2.0亿平方米,去库存效 果明显。但随着销售市场转冷,2019年底库存已有重启抬头之势,待售面积较1月末环比增加 1.2%,亦为自2017年3月以来首次出现环比增长 历年商品房待售情况表 80.000 70000 60000 40000 20.000 2007200820092010201120122013201420152016201720182019 年末商品房待售面积(万方 商品房待售面积同比(%,右轴) (三)土地购置快速回落,投资增速保持下降 2019年,全国商品房新开工面积22.72亿平方米,创历史新高,同比增加8.5%。全年房地 开发企业土地购置面积2.58亿平方米,同比回落11.4%,土地成交价款1.47万亿元,同比减少 8.7%,融资收紧、销售转冷、库存增长形势下,房企投资收敛聚焦。全年房地产开发投资13.2 万亿元,再创历史新高,同比增长9.9%,增速比上年提高0.4个百分点,但较1-11月份回落0.3 个百分点,连续8个月增速均保持下降趋势 历年新开工面积与当地购置土地面积情况表 250.000 100% 80% 200.000 60 40% 20% 100.000 50.000 本年新开工房屋面积(万方) 本年购置土地面积(万方) 新开工同比增速工(% 土地购置同比增速(5) 13/
2019 年年度报告 13 / 315 (二)年末库存止跌反弹，供求关系逆转 2019 年末商品房待售面积 4.98 亿平方米，较上年末下降 4.9%，相当于 2013 年末水平。待售 面积的迅速下降主要缘于商品住宅库存去化较好，2019 年末商品住宅待售面积 2.25 亿平方米、 同比下降 10.4%，已降至 2012 年中水平。过去三年商品房库存共减少近 2.0 亿平方米，去库存效 果明显。但随着销售市场转冷，2019 年底库存已有重启抬头之势，待售面积较 11 月末环比增加 1.2%，亦为自 2017 年 3 月以来首次出现环比增长。 历年商品房待售情况表 (三)土地购置快速回落，投资增速保持下降 2019 年，全国商品房新开工面积 22.72 亿平方米，创历史新高，同比增加 8.5%。全年房地产 开发企业土地购置面积 2.58 亿平方米，同比回落 11.4%，土地成交价款 1.47 万亿元，同比减少 8.7%，融资收紧、销售转冷、库存增长形势下，房企投资收敛聚焦。全年房地产开发投资 13.22 万亿元，再创历史新高，同比增长 9.9%，增速比上年提高 0.4 个百分点, 但较 1-11 月份回落 0.3 个百分点，连续 8 个月增速均保持下降趋势。 历年新开工面积与当地购置土地面积情况表
2019年年度报告 房地产开发投资完成额情况表 140000 120.000 100.000 80.000 20,000 房地产开发投资完成:累计值(亿元 房地产开发投资完成:累计同比(%) (四)货币政策稳健,行业融资环境从紧 2019年,央行坚持稳健货币政策,加强逆周期调控,效果显著。12月末,广义货币M同比 增长8.7%,为2018年3月以来最高水平,增速较上年末提高0.6个百分点:贷款利率维持在4.75% 的历史低位,三次降准,存款准备金率下调2个百分点,释放2.7万亿元长期资金。从行业资金 面看,中央坚决遏制资金违规流向房地产,行业资金定向监管保持从紧态势,尤其从5月之后针 对房企融资全渠道收紧。2019年房地产开发资金来源17.9万亿元,同比上涨7.6%;从资金来源 构成来看,国内贷款和自筹资金占比为14.1%和32.6%,但增速较弱,分别为5.1%和4.2%,自筹 资金占比略有回落,其他资金来源(主要为预收款和按揭款)占比再度提升1.4个百分点至53.2%, 利用外资占比极小,但同比增速达63% 中长期贷款利率及存款准备金率表 2 3至5年中长期货款利率(%) 5年以上个人住房公积金贷款利率(%) 大型金姓机构存款准备金率,右轴 /:
2019 年年度报告 14 / 315 房地产开发投资完成额情况表 (四)货币政策稳健，行业融资环境从紧 2019 年，央行坚持稳健货币政策，加强逆周期调控，效果显著。12 月末，广义货币 M2 同比 增长 8.7%，为 2018 年 3 月以来最高水平，增速较上年末提高 0.6 个百分点；贷款利率维持在 4.75% 的历史低位，三次降准，存款准备金率下调 2 个百分点，释放 2.7 万亿元长期资金。从行业资金 面看，中央坚决遏制资金违规流向房地产，行业资金定向监管保持从紧态势，尤其从 5 月之后针 对房企融资全渠道收紧。2019 年房地产开发资金来源 17.9 万亿元，同比上涨 7.6%；从资金来源 构成来看，国内贷款和自筹资金占比为 14.1%和 32.6%，但增速较弱，分别为 5.1%和 4.2%，自筹 资金占比略有回落，其他资金来源（主要为预收款和按揭款）占比再度提升 1.4 个百分点至 53.2%， 利用外资占比极小，但同比增速达 63%。 中长期贷款利率及存款准备金率表
2019年年度报告 房地产开发投资资金来源表 100% 90% 80% 60% 50% 0% 30 20% 10% 昌罔頁良目目 国内贷款■利用外资■自筹资金■其他资金来源 (五)中央调控稳字当头,地方因城施策深化 2019年全球经济増速放缓,外部环境不确定性增大,内部来看经济增速下行趋势未改,但中 央对经济下行容忍度提升。中央强调房住不炒,不将房地产作为短期刺激经济的手段,调控逻辑 一切以稳为主,国家锁定红线,地方因城施策进一步深化,“高点压、低点托”,市场步入箱体 震荡。下半年以来,受行业调整预期及资金压力加大等因素影响,土拍热度显著降温,房企业绩 承压,下行阶段政策以限购(人才购房)和限商(商改租)作为主要放松方向 、报告期内主要经营情况 公司2019年稳健发展,继续为社会、客户、股东、员工创造价值。公司2019年合同销售金 额达2,708.01亿元,同比增长22.48%,销售面积达2,432.00万平方米,同比增长34.21%,增速 位列2019年度十强房企第二。根据克而瑞信息集团(CRIC)统计,公司2019年度销售金额及销售 面积位列行业第8位 公司立足长三角,持续拓展和深耕其他重点城市群,控制城市能级,投资布局更加均衡,应 对周期轮动和市场风险的能力进一步提高。全年公司共计新增土地储备共72幅,总建筑面积 2,508.47万平方米,平均楼面地价为2,421.48元/平米,商业综合体项目新增1,443.75万平方 城市群、都市圈是未来城市发展的主导方向,公司住宅地产全面打通各城市群区域内部,实 现资源贡献和经济规模效应,匹配不同城市发展特点,差异化定义城市群的功能定位,在“区域 深耕、大运营”的策略指引下,主动拥抱变化,根据政策及市场情况,以销定产,降本増效,保 障业绩完成。2019年苏南区域实现签约、回笼的双百亿突破,苏州、上海、杭州、南京、天津、 北京、宁波等区域也相继实现百亿以上销售目标。公司在江苏、天津、河北市场占有率位列前十 在常州、淮安、湖州、镇江、苏州等地的市场占有率更是位列TOP5,体现了公司战略布局与区域 深耕的成效与重大意义。未来公司将继续重点聚焦城市群重点城市,持续拓展和深耕,做大做强, 不断提高市场占有率和品牌站位 商业地产方面,在“有情怀、不复制、具规模”的发展指引下,报告期内21座吾悦广场实现 精彩满铺开业,开业数量创历史新高。公司已实现27个省份及直辖市、122个综合体项目的布局 已累计开业63座吾悦广场,已开业面积共计590.62万方,同比增长51.44%。2019年通过成功举 办“乌镇有悦”、“我爱你·五月”和“2019新城幸福商业年会”等精彩活动提升了吾悦广场的 15/
2019 年年度报告 15 / 315 房地产开发投资资金来源表 (五)中央调控稳字当头，地方因城施策深化 2019 年全球经济增速放缓，外部环境不确定性增大，内部来看经济增速下行趋势未改，但中 央对经济下行容忍度提升。中央强调房住不炒，不将房地产作为短期刺激经济的手段，调控逻辑 一切以稳为主，国家锁定红线，地方因城施策进一步深化，“高点压、低点托”，市场步入箱体 震荡。下半年以来，受行业调整预期及资金压力加大等因素影响，土拍热度显著降温，房企业绩 承压，下行阶段政策以限购（人才购房）和限商（商改租）作为主要放松方向。 二、报告期内主要经营情况 公司 2019 年稳健发展，继续为社会、客户、股东、员工创造价值。公司 2019 年合同销售金 额达 2,708.01 亿元，同比增长 22.48%，销售面积达 2,432.00 万平方米，同比增长 34.21%，增速 位列 2019 年度十强房企第二。根据克而瑞信息集团(CRIC)统计，公司 2019 年度销售金额及销售 面积位列行业第 8 位。 公司立足长三角，持续拓展和深耕其他重点城市群，控制城市能级，投资布局更加均衡，应 对周期轮动和市场风险的能力进一步提高。全年公司共计新增土地储备共 72 幅，总建筑面积 2,508.47 万平方米，平均楼面地价为 2,421.48 元/平米，商业综合体项目新增 1,443.75 万平方 米。 城市群、都市圈是未来城市发展的主导方向，公司住宅地产全面打通各城市群区域内部，实 现资源贡献和经济规模效应，匹配不同城市发展特点，差异化定义城市群的功能定位，在“区域 深耕、大运营”的策略指引下，主动拥抱变化，根据政策及市场情况，以销定产，降本增效，保 障业绩完成。2019 年苏南区域实现签约、回笼的双百亿突破，苏州、上海、杭州、南京、天津、 北京、宁波等区域也相继实现百亿以上销售目标。公司在江苏、天津、河北市场占有率位列前十， 在常州、淮安、湖州、镇江、苏州等地的市场占有率更是位列 TOP5，体现了公司战略布局与区域 深耕的成效与重大意义。未来公司将继续重点聚焦城市群重点城市，持续拓展和深耕，做大做强， 不断提高市场占有率和品牌站位。 商业地产方面，在“有情怀、不复制、具规模”的发展指引下，报告期内 21 座吾悦广场实现 精彩满铺开业，开业数量创历史新高。公司已实现 27 个省份及直辖市、122 个综合体项目的布局， 已累计开业 63 座吾悦广场，已开业面积共计 590.62 万方，同比增长 51.44%。2019 年通过成功举 办 “乌镇有悦”、“我爱你•五月”和“2019 新城幸福商业年会”等精彩活动提升了吾悦广场的