房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 3.2.2 房地产开发用地的选择 投资区域 开发地段 选择的因 的选择因 开发项目 素分析 素分析 选择原则 1.城市规划 1.j 政治环境 2.自然环境和工程地 1.区域优先 2.经济增长状况 质因素 2.注重潜力 3.投资环境 3.现有的建设条件 3.适应投资特征 4.特大型建设投资 4.地段面积与形状 4.综合评价 5.投资经营计划
3.2.2 房地产开发用地的选择 1.城市规划 2.自然环境和工程地 质因素 3.现有的建设条件 4.地段面积与形状 5.投资经营计划 1.政治环境 2.经济增长状况 3.投资环境 4.特大型建设投资 1.区域优先 2.注重潜力 3.适应投资特征 4.综合评价 投资区域 选择的因 素分析 开发地段 的选择因 素分析 开发项目 选择原则 房 地 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI
房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 3.3房地产开发用地的取得方式 3.3.1土地使用权出让 土地使用权出让是指国家或其代表（省、市、县土地 主管部门)以土地所有者身份作为出让人，将国有土地使 用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国 家支付土地使用权出让金的行为，又称“批租”，属于地 产一级市场。土地使用权出让的方式有招标出让、拍卖出 让、挂牌出让和协议出让
3.3房地产开发用地的取得方式 3.3.1 土地使用权出让 土地使用权出让是指国家或其代表（省、市、县土地 主管部门）以土地所有者身份作为出让人，将国有土地使 用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国 家支付土地使用权出让金的行为，又称“批租”，属于地 产一级市场。土地使用权出让的方式有招标出让、拍卖出 让、挂牌出让和协议出让。 房 地 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI
房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 3.3.2土地使用权出让合同 合同正文的 总则；出让土地的交付与出让金的缴纳；土地开发建设与利 主要内容 用；土地使用权转让、出租、抵押；期限届满；不可抗力；违 约责任；通知和说明；适用法律及争议解决；附则。 出让合同 双方当事 出让方享有的主要权力和应履行的主要义务； 人的权利 受让方享有的主要权力和应履行的主要义务。 义务 出让合同 出让方因社会利益的需要；土地使用者需要更改土地使用权出让 的变更和 合同规定的土地用途和使用条件；合同一方违约时，另一方有权 解除 解除合同；因不可抗力或社会动荡、暴乱等
3.3.2 土地使用权出让合同 总则；出让土地的交付与出让金的缴纳；土地开发建设与利 用；土地使用权转让、出租、抵押；期限届满；不可抗力；违 约责任；通知和说明；适用法律及争议解决；附则。 合同正文的 主要内容 出让合同 双方当事 人的权利 义务 出让方享有的主要权力和应履行的主要义务； 受让方享有的主要权力和应履行的主要义务。 出让合同 的变更和 解除 出让方因社会利益的需要；土地使用者需要更改土地使用权出让 合同规定的土地用途和使用条件；合同一方违约时，另一方有权 解除合同；因不可抗力或社会动荡、暴乱等。 房 地 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI
房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 3.3.3土地使用权转让 土地使用权转让是获得国有土地使用权的受让人，在投 资开发经营的基础上，对出让土地的再转移，土地使用权的 转让是土地使用者之间的横向土地经营行为。 以出让方式取得的土地使用权转让，必须按照合同的约 定已经全部支付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书， 按照合同约定进行投资开发，属于房屋建设的，完成投资总 额的25%（不包括土地出让金），属于成片开发的，形成工 业用地或者其他建设用地条件
3.3.3 土地使用权转让 土地使用权转让是获得国有土地使用权的受让人，在投 资开发经营的基础上，对出让土地的再转移，土地使用权的 转让是土地使用者之间的横向土地经营行为。 以出让方式取得的土地使用权转让，必须按照合同的约 定已经全部支付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书， 按照合同约定进行投资开发，属于房屋建设的，完成投资总 额的25%（不包括土地出让金），属于成片开发的，形成工 业用地或者其他建设用地条件。 房 地 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI
房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 3.3.4土地使用权划拨 土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土 地使用者缴纳补偿、安置等费用之后将该副土地交付其使用， 或者将土地的使用权无偿交付土地使用者使用的行为。 根据《城市房地产管理法》的规定，划拨土地的范围包 括：国家机关和军事用地，城市基础设施和公益事业用地， 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律行政法 规规定的其他用地
3.3.4土地使用权划拨 土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土 地使用者缴纳补偿、安置等费用之后将该副土地交付其使用， 或者将土地的使用权无偿交付土地使用者使用的行为。 根据《城市房地产管理法》的规定，划拨土地的范围包 括：国家机关和军事用地，城市基础设施和公益事业用地， 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律行政法 规规定的其他用地。 房 地 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI