电话：(02w)88752208粥752H2 广州TUT本日市场策略设计有限公司 传真：(020)888517邮编：51005 Market Strategy Design Co.Ltd 地址：广州市中山四路广州图书抽东后座2-4楼 项目产品市场营销模式设计报告， 3 一、西安楼市营销推广现状评估分析 3 （一)西安楼市营销现状况分析. 3 (二)西安楼市推广现状分析 二、项目产品客户群整合 6 三、项目产品命名建议 .9
电话：（020）83875220 83875212 广 州 T U T 本 日 市 场 策 略 设 计 有 限 公 司 传真：（020）83880517 邮编：510055 Market Strategy Design Co.，Ltd 地址：广州市中山四路广州图书馆东后座2-4楼 Page.1 项目产品市场营销模式设计报告.3 一、西安楼市营销推广现状评估分析. 3 （一）西安楼市营销现状况分析.3 （二）西安楼市推广现状分析.5 二、项目产品客户群整合. 6 三、项目产品命名建议. 9 目 录
电#：102w)38752208粥75212 广州TUT本日市场策略设计有限公司 传真：(020)880517率编：510055 Market Strategy Design Co.Ltd 地址：广州市中山四路广州图书馆东后座24楼 四、项目产品推广模式建议 .1 (一)系统化特征 .11 （仁)媒体化特征.l (三)组织结构一体化特征： .11 五、推广模式系统流程图 .13 六、项目营销推广策略. 14 (一)项目产品卖点提炼思考 .14 （二)销售策略 .16 (三)媒介策略. 17 (四)广告策略。 （五)品牌策略. 24 Page.2
电话：（020）83875220 83875212 广 州 T U T 本 日 市 场 策 略 设 计 有 限 公 司 传真：（020）83880517 邮编：510055 Market Strategy Design Co.，Ltd 地址：广州市中山四路广州图书馆东后座2-4楼 Page.2 四、项目产品推广模式建议. 11 （一）系统化特征. 11 （二）媒体化特征. 11 （三）组织结构一体化特征.11 五、推广模式系统流程图. 13 六、项目营销推广策略. 14 （一）项目产品卖点提炼思考.14 （二）销售策略. 16 （三）媒介策略. 17 （四）广告策略. 21 （五）品牌策略. 24
电话：(02w)88752208粥752H2 广州TUT本日市场策略设计有限公司 传真：(020)8880517邮编：510055 Market Strategy Design Co.,Ltd 地址：广州市中山四路广州图书抽东后座24楼 项目产品市场营销模式设计报告 一、西安楼市营销推广现状评估分析 （一）西安楼市营销现状况分析 1、促销手段多样，市场竞争日趋激烈 进入2002年，西安楼市带来了新一轮的开发热潮，新盘、大盘不断涌现，各项目为了争夺更多的客户 资源，促销手段“高招”迭出，紫薇地产的“北京看楼”活动，骊马豪城的“戎装推出”，皆是其中的代 表。 2、营销组合，趋于专业化、正规化 随西安楼市的发展，市场竞争层面的不断升级，部分开发商开始转变观念，一改以往产销不明，体制 老化的经营格局。从项目的前期策划论证到后期的营销代理开始讲求专业化的分工协作，引进专业机构， Page.3
电话：（020）83875220 83875212 广 州 T U T 本 日 市 场 策 略 设 计 有 限 公 司 传真：（020）83880517 邮编：510055 Market Strategy Design Co.，Ltd 地址：广州市中山四路广州图书馆东后座2-4楼 Page.3 项目产品市场营销模式设计报告 一、西安楼市营销推广现状评估分析 （一）西安楼市营销现状况分析 1、促销手段多样，市场竞争日趋激烈 进入2002年，西安楼市带来了新一轮的开发热潮，新盘、大盘不断涌现，各项目为了争夺更多的客户 资源，促销手段“高招”迭出，紫薇地产的“北京看楼”活动，骊马豪城的“戎装推出”，皆是其中的代 表。 2、营销组合，趋于专业化、正规化 随西安楼市的发展，市场竞争层面的不断升级，部分开发商开始转变观念，一改以往产销不明，体制 老化的经营格局。从项目的前期策划论证到后期的营销代理开始讲求专业化的分工协作，引进专业机构
电楼：102w)838752208粥75212 广州TUT本日市场策略设计有限公司 传真：(020)83580517邮编：510055 Market Strategy Design Co.Ltd 地址：广州市中山四路广州图书前东后座24楼 进行科学规范的项目操作。一批如王志纲工作室、广州TT本日市场策划公司、深国企等全国知名的策划代 理机构进入，给西安楼市注入了新的开发理念和新的经营思路，加速了西安楼市的项目开发向专业化、规 范化转变，也提升了西安楼市的整体发展水平。 3、产品营销大于品牌营销 由于西安楼市尚处于发展阶段，加之市场大环境相对落后，多数楼盘的项目营销是基于产品的营销， 对于项目品牌的关注力度不够，品牌营销意识淡薄。即使西安地产知名品牌紫薇地产、高新地产，其项目 营销也是侧重于产品营销而非品牌营销。 4、项目营销概念定位不准 西安楼市多数项目在对地域文化挖掘方面做的都比较充分，对于地块周边文脉现状的把握也比较到位， 但项目具体的主题概念设定则比较单一，眼界不够开阔。多数楼盘其主题概念不是“非富即贵”，就是“历 史人文”，从而造成楼市概念共性较多而缺乏个性，其最终的结果将使项目淹没于在竞争激烈的市场中。 Page.4
电话：（020）83875220 83875212 广 州 T U T 本 日 市 场 策 略 设 计 有 限 公 司 传真：（020）83880517 邮编：510055 Market Strategy Design Co.，Ltd 地址：广州市中山四路广州图书馆东后座2-4楼 Page.4 进行科学规范的项目操作。一批如王志纲工作室、广州TUT本日市场策划公司、深国企等全国知名的策划代 理机构进入，给西安楼市注入了新的开发理念和新的经营思路，加速了西安楼市的项目开发向专业化、规 范化转变，也提升了西安楼市的整体发展水平。 3、产品营销大于品牌营销 由于西安楼市尚处于发展阶段，加之市场大环境相对落后，多数楼盘的项目营销是基于产品的营销， 对于项目品牌的关注力度不够，品牌营销意识淡薄。即使西安地产知名品牌紫薇地产、高新地产，其项目 营销也是侧重于产品营销而非品牌营销。 4、项目营销概念定位不准 西安楼市多数项目在对地域文化挖掘方面做的都比较充分，对于地块周边文脉现状的把握也比较到位， 但项目具体的主题概念设定则比较单一，眼界不够开阔。多数楼盘其主题概念不是“非富即贵”，就是“历 史人文”，从而造成楼市概念共性较多而缺乏个性，其最终的结果将使项目淹没于在竞争激烈的市场中
电话：(02w)88752208粥752H2 广州TUT本日市场策略设计有限公司 传真：(020)&880517邮编：510055 Market Strategy Design Co.,Ltd 地址：广州市中山四路广州图书抽东后座24楼 (二)西安楼市推广现状分析 1、广告卖点缺乏深度 基于西安十三朝古都的历史悠久，历史人文古迹较多，多数项目的卖点设定割舍不了历史、古迹、及 汉唐文化的情愫。这也使得其对项目推广不能有一个全面深入的认识与把握，忽略了项目开发的本质，即 对“人”的关注。不能做到“以人为本”。对现代人居理念的把握更是不够。 2、缺乏专业化的推广机构，项目宜传包装档次不高 区域市场新闻媒体的发达程度取决于区域经济发展水平的高低。西安相对落后的经济发展水平，造成 了西安当前的媒体现状。相对于房地产业发展较快的北京、上海、广州等城市缺乏高水平、专业化的媒体 公关、新闻公关及媒体制作队伍。 对于项目的宣传包装，多数项目尚不能做到企业形象识别，其项目宣传推广更多是一种短期市场行为。 即使目前楼市中知名企业的项目宣传包装也只是在“做秀”，不能做到精细更不用说极致。 3、宜传推广缺乏策略性与层次感 Page.5
电话：（020）83875220 83875212 广 州 T U T 本 日 市 场 策 略 设 计 有 限 公 司 传真：（020）83880517 邮编：510055 Market Strategy Design Co.，Ltd 地址：广州市中山四路广州图书馆东后座2-4楼 Page.5 （二）西安楼市推广现状分析 1、广告卖点缺乏深度 基于西安十三朝古都的历史悠久，历史人文古迹较多，多数项目的卖点设定割舍不了历史、古迹、及 汉唐文化的情愫。这也使得其对项目推广不能有一个全面深入的认识与把握，忽略了项目开发的本质，即 对“人”的关注。不能做到“以人为本”。对现代人居理念的把握更是不够。 2、缺乏专业化的推广机构，项目宣传包装档次不高 区域市场新闻媒体的发达程度取决于区域经济发展水平的高低。西安相对落后的经济发展水平，造成 了西安当前的媒体现状。相对于房地产业发展较快的北京、上海、广州等城市缺乏高水平、专业化的媒体 公关、新闻公关及媒体制作队伍。 对于项目的宣传包装，多数项目尚不能做到企业形象识别，其项目宣传推广更多是一种短期市场行为。 即使目前楼市中知名企业的项目宣传包装也只是在“做秀”，不能做到精细更不用说极致。 3、宣传推广缺乏策略性与层次感