可行性分析报告 太仓市人民北路地块 彩虹天下项目 可行性分析报告
可行性分析报告 太 仓 市 人 民 北 路 地 块 _彩虹天下项目 可 行 性 分 析 报 告
可行性分析报告 前言及主要结论 1、本报告旨在研究太仓房地产开发的现状并对太仓人民北路地块项目进行可行性分 析。 2、本报告所述之项目是指拟在太仓人民北路开发建设的一个设计适当超前、风格现代 简约、社区景观优美的生态住宅小区。 3、本项目占地45000平米，总规划建筑面积约55800平米，规划容积率1.24，建 筑密度23.76%，绿化率45%。 4、本项目的产品定位为“太仓针对中上阶层的更具前瞻性的时尚的高品质社区”。 5、本项目的平均销售价格为2800元/平方米。 6、可售面积综合造价为2342元/平方米. 7、本项目的优势为：周边生活配套及休闲娱乐设施齐全、区内的景观及配套规划、合 理的空间布局和户型配比、注重物业管理的社区给太仓带来新气象、智能化配套显 现社区的前瞻性、如今太仓楼市较火，前景看好。 8、以上结论依据的假设条件为：100%实现销售，开发期间建材价格没有发生变化和 汇率固定，并未考虑上述因素变化可能带来的风险。 9、基于以上基本结论，此项目开发经营可行。 -1
可行性分析报告 - 1 - 前言及主要结论 1、 本报告旨在研究太仓房地产开发的现状并对太仓人民北路地块项目进行可行性分 析。 2、 本报告所述之项目是指拟在太仓人民北路开发建设的一个设计适当超前、风格现代 简约、社区景观优美的生态住宅小区。 3、 本项目占地 45000 平米，总规划建筑面积约 55800 平米。规划容积率 1.24，建 筑密度 23.76%，绿化率 45%。 4、 本项目的产品定位为“太仓针对中上阶层的更具前瞻性的时尚的高品质社区”。 5、 本项目的平均销售价格为 2800 元/平方米。 6、 可售面积综合造价为 2342 元/平方米。 7、 本项目的优势为：周边生活配套及休闲娱乐设施齐全、区内的景观及配套规划、合 理的空间布局和户型配比、注重物业管理的社区给太仓带来新气象、智能化配套显 现社区的前瞻性、如今太仓楼市较火，前景看好。 8、 以上结论依据的假设条件为：100%实现销售，开发期间建材价格没有发生变化和 汇率固定，并未考虑上述因素变化可能带来的风险。 9、 基于以上基本结论，此项目开发经营可行
可行性分析报告 第一章目标市场分析 一、区域经济形势 太仓市充分发挥其长江岸线的资源优势和“滨江邻沪“的区位优势，形成了“以港兴市” 的战略特色和开放开发的强劲态势，近年来全市经济有了长足的发展。 各项指标 2002年 同比增长 GDP 181亿元 16% 财政收入 15.8亿元 30.30% 固定资产投资额 60亿元 37.90% 合同外资 8亿美元 117.80% 工业增加值 90亿元 16% 农业增加值 15亿元 4.1场 三产增加值 67亿元 12.4% 二、太仓房地产现状分析及发展趋势 房地产的区域性较强，通过对其区域房产市场历史发展状况及现状的分析，可以指导 我们该规避什么，发扬什么，提高整个项目的抗风险能力，也可为项目提出良好的产品建 议提供参考，同时我们可以从其发展规律中预测其发展趋势，从而使得项目的产品具有一 定的前瞻性。 -2
可行性分析报告 - 2 - 第一章 目标市场分析 一、区域经济形势 太仓市充分发挥其长江岸线的资源优势和"滨江邻沪"的区位优势，形成了“以港兴市” 的战略特色和开放开发的强劲态势，近年来全市经济有了长足的发展。 各项指标 2002 年 同比增长 GDP 181 亿元 16% 财政收入 15.8 亿元 30.30% 固定资产投资额 60 亿元 37.90% 合同外资 8 亿美元 117.80% 工业增加值 90 亿元 16% 农业增加值 15 亿元 4.1% 三产增加值 67 亿元 12.4% 二、太仓房地产现状分析及发展趋势 房地产的区域性较强，通过对其区域房产市场历史发展状况及现状的分析，可以指导 我们该规避什么，发扬什么，提高整个项目的抗风险能力，也可为项目提出良好的产品建 议提供参考，同时我们可以从其发展规律中预测其发展趋势，从而使得项目的产品具有一 定的前瞻性
可行性分析报告 (一)太仓房地产市场分析 ◆开发量分析 太仓市1999年2002年住宅开发量统计情况如下： 太仓市19992002年住宅开发量统计图 36.27 25.47 ■21.72 ■22.39】 。一开发量 1999 2000 2001 2002 年份（年） 说明 1、1999年到2000年开发量涨幅较大，原因在于2000年的地块改造工程较多，带来开 发量的增长。 2、2000年到2002年间开发量下降，原因一方面在于房价上涨了，抑制了需求：另 方面在于市场上存量房需要消化。 ◆交易量情况分析 2002年全市商品房交易量为24.5万平方米，而从19992002年这4年间，全市商品房 交易量大约以56%的比例逐年增长，这也表明随着人们经济实力的增强，人们己经越来越 重视居住条件的改善了。 -3
可行性分析报告 - 3 - （一）太仓房地产市场分析 ◆ 开发量分析 太仓市 1999 年~2002 年住宅开发量统计情况如下： 说明： 1、1999 年到 2000 年开发量涨幅较大，原因在于 2000 年的地块改造工程较多，带来开 发量的增长。 2、2000 年到 2002 年间开发量下降，原因一方面在于房价上涨了，抑制了需求；另一 方面在于市场上存量房需要消化。 ◆ 交易量情况分析 2002 年全市商品房交易量为 24.5 万平方米，而从 1999~2002 年这 4 年间，全市商品房 交易量大约以 5~6%的比例逐年增长，这也表明随着人们经济实力的增强，人们已经越来越 重视居住条件的改善了。 太仓市1999~2002年住宅开发量统计图 21.72 36.27 25.47 22.39 0 5 10 15 20 25 30 35 40 1999 2000 2001 2002 年份（年） 开发量（万平方米） 开发量
可行性分析报告 ◆价格及销售分析 从太仓目前在售楼盘的情况知，目前太仓市多层价格最高的楼盘是位于小北门街上的 人杰景典，已经达到了2680元/平方米，该案应该算是市中心楼盘的代表，由于地段较好， 所以价格也较高：而处在城北东路上的楼盘主要以阳光北苑和名都花苑为代表，售价在2500 元/平方米左右，原因在于离市区较近，但是从地段上来讲有些偏郊区：而城北靠近新城北 路的一段在太仓人心目中被认为是郊区，所以价格又要低一些，该区域代表楼盘有桃园路 上的景都花苑和世外桃园以及登创商住楼，均价在2200元/平方米左右：对于新区的楼盘 来说，目前人气还不够，而且交通非常不便，所以价格也较低，代表楼盘为东仓路上的津 华园、中鑫商住楼，均价在2300元/平方米左右，同时由于新区的自然环境不错，且将来 随着太仓城市向东的发展，该区域的物业升值潜力还是很大的，所以该区域的物业价格和 市郊物业的价格相差不大：而位于锦州路上的华侨公寓售价却达到了2580元/平方米，原 因很多，一方面是锦州路周围的配套较齐全，人气也较旺，另一方面在于开发商的实力较 强，具有一定的品牌优势。小高层的价格都在3000元/平方米以上。 销售价格 3000 2500 2000 1500 口销售价格 1000 500 0 人杰景典 华侨公寓 阳光北苑 名都花 景都花苑 津华苑 世外桃园 -4
可行性分析报告 - 4 - ◆ 价格及销售分析 从太仓目前在售楼盘的情况知，目前太仓市多层价格最高的楼盘是位于小北门街上的 人杰景典，已经达到了 2680 元/平方米，该案应该算是市中心楼盘的代表，由于地段较好， 所以价格也较高；而处在城北东路上的楼盘主要以阳光北苑和名都花苑为代表，售价在 2500 元/平方米左右，原因在于离市区较近，但是从地段上来讲有些偏郊区；而城北靠近新城北 路的一段在太仓人心目中被认为是郊区，所以价格又要低一些，该区域代表楼盘有桃园路 上的景都花苑和世外桃园以及登创商住楼，均价在 2200 元/平方米左右；对于新区的楼盘 来说，目前人气还不够，而且交通非常不便，所以价格也较低，代表楼盘为东仓路上的津 华园、中鑫商住楼，均价在 2300 元/平方米左右，同时由于新区的自然环境不错，且将来 随着太仓城市向东的发展，该区域的物业升值潜力还是很大的，所以该区域的物业价格和 市郊物业的价格相差不大；而位于锦州路上的华侨公寓售价却达到了 2580 元/平方米，原 因很多，一方面是锦州路周围的配套较齐全，人气也较旺，另一方面在于开发商的实力较 强，具有一定的品牌优势。小高层的价格都在 3000 元/平方米以上。 销售价格 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 人杰景典 华侨公寓 阳光北苑 名都花苑 津华苑 景都花苑 世外桃园 销售价格