物权法 第七次课* 授课内容:第十章建设用地使用权 学习要求:熟练掌握我国现行国有土地使用权、农村集体建设用地 使用权制度,并了解我国建设用地使用权的立法构想 第十章建设用地使用权 第一节建设用地使用权概说 、建设用地的概念 我国《土地管理法》将土地分为农用地、建设用地和未利用地 三类 根据所有权形式的不同,建设用地可分为国有建设用地和集体 所有建设用地 建设用地使用权的概念 建设用地使用权是指权利人对国家或者集体所有的土地进行占
1 物 权 法 ***第七次课*** 授课内容：第十章建设用地使用权。 学习要求：熟练掌握我国现行国有土地使用权、农村集体建设用地 使用权制度，并了解我国建设用地使用权的立法构想。 第十章 建设用地使用权 第一节 建设用地使用权概说 一、建设用地的概念 ⚫ 我国《土地管理法》将土地分为农用地、建设用地和未利用地 三类 ⚫ 根据所有权形式的不同，建设用地可分为国有建设用地和集体 所有建设用地 二、建设用地使用权的概念 ⚫ 建设用地使用权是指权利人对国家或者集体所有的土地进行占
有、使用和收益,在该土地上建造建筑物、构筑物的权利 三、建设用地使用权的产生程序 (一)农用地转用 1.农用地转用审批机关 2.农用地转用审批程序 (二)土地征用 土地征用是指因建设需要,国家将农民集体所有土地转变为国 家所有土地的行为 1.土地征用批准权限 2.土地征用程序 (1)土地征用审批 (2)征用土地方案公告 (3)征地补偿登记 (4)征地补偿、安置方案公告 (5)征地补偿、安置方案批准、实施 (6)征地补偿费用支付和使用 3.征地补偿费用标准 (1)征地补偿费用由土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和 青苗补偿费构成。 (2)征用耕地的土地补偿费,为该耕地被征用前三年平均年产值 的六至十倍。征用其他土地的土地补偿费标准,由省、自治区、直辖 市参照上述标准规定
2 有、使用和收益，在该土地上建造建筑物、构筑物的权利 三、建设用地使用权的产生程序 （一）农用地转用 1．农用地转用审批机关 2．农用地转用审批程序 （二）土地征用 ⚫ 土地征用是指因建设需要，国家将农民集体所有土地转变为国 家所有土地的行为 1．土地征用批准权限 2．土地征用程序 （1）土地征用审批 （2）征用土地方案公告 （3）征地补偿登记 （4）征地补偿、安置方案公告 （5）征地补偿、安置方案批准、实施 （6）征地补偿费用支付和使用 3．征地补偿费用标准 （1）征地补偿费用由土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和 青苗补偿费构成。 （2）征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值 的六至十倍。征用其他土地的土地补偿费标准，由省、自治区、直辖 市参照上述标准规定
(3)征用耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算 (需要安置的农业人口数=被征用的耕地数量÷征地前被征用单位人 均占有的耕地数量)。 (4)被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、 直辖市规定。 (三)国有建设用地使用 1.建设用地预申请 2.用地申请 3.拟订方案 4.审核方案 5.批准方案 6.组织实施 7.土地使用者依法申请土地登记 (四)集体所有建设用地使用 1.集体所有建设用地使用原则 2.集体所有建设用地使用情形 (1)乡镇企业建设用地 (2)乡(镇)村公共设施、公益事业建设用地 (3)农村村民住宅用地 四、建设用地使用权的消灭 ●建设用地使用权的消灭,或称建设用地使用权的终止,是指因 法律规定的原因致使权利人丧失建设用地使用权
3 （3）征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算 （需要安置的农业人口数＝被征用的耕地数量÷征地前被征用单位人 均占有的耕地数量）。 （4）被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、 直辖市规定。 （三）国有建设用地使用 1．建设用地预申请 2．用地申请 3．拟订方案 4．审核方案 5．批准方案 6．组织实施 7．土地使用者依法申请土地登记 （四）集体所有建设用地使用 1．集体所有建设用地使用原则 2．集体所有建设用地使用情形 （1）乡镇企业建设用地 （2）乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地 （3）农村村民住宅用地 四、建设用地使用权的消灭 ⚫ 建设用地使用权的消灭，或称建设用地使用权的终止，是指因 法律规定的原因致使权利人丧失建设用地使用权
(一)使用年限届满 (二)根据社会公共利益的需要而收回 (三)因不当使用而被收回 (四)停止使用 (五)土地灭失 第二节国有土地使用权 出让国有土地使用权 (一)出让国有土地使用权的概念 出让国有土地使用权是指权利人通过与国家主管部门签订出让 合同、支付土地使用权出让金而取得的一定使用年限的国有土 地使用权。 国有土地有偿使用的方式包括国有土地使用权出让、国有土地 租赁、国有土地使用权作价出资或者入股 (二)出让国有土地使用权的法律特征 1.出让国有土地使用权的主体是受让人 出让国有土地使用权的内容通过出让合同确定 3.出让国有土地使用权的客体是一定使用年限的国有土地 4.产生出让国有土地使用权关系的法律事实是要式法律行为 (三)取得出让国有土地使用权的方式 土地使用权出让,可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式 商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地,有条件的,必须采取拍
4 （一）使用年限届满 （二）根据社会公共利益的需要而收回 （三）因不当使用而被收回 （四）停止使用 （五）土地灭失 第二节 国有土地使用权 一、出让国有土地使用权 （一）出让国有土地使用权的概念 ⚫ 出让国有土地使用权是指权利人通过与国家主管部门签订出让 合同、支付土地使用权出让金而取得的一定使用年限的国有土 地使用权。 ⚫ 国有土地有偿使用的方式包括国有土地使用权出让、国有土地 租赁、国有土地使用权作价出资或者入股 （二）出让国有土地使用权的法律特征 1．出让国有土地使用权的主体是受让人 2．出让国有土地使用权的内容通过出让合同确定 3．出让国有土地使用权的客体是一定使用年限的国有土地 4．产生出让国有土地使用权关系的法律事实是要式法律行为 （三）取得出让国有土地使用权的方式 ⚫ 土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式 ⚫ 商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍
卖、招标方式;没有条件,不能采取拍卖、招标方式的,可以 采取双方协议的方式 采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规 定所确定的 1.拍卖出让 ●拍卖出让,是指在指定的时间、地点,组织符合条件的土地使 用权竞投者到场,在市、县人民政府土地使用权拍卖主持人主 持下,公开竞投某一地块使用权,以出价最高为条件确定受让 人的一种出让方式 (1)发出拍卖公告 (2)报名竞投 (3)购领拍卖文件 (4)现场拍卖 (5)签订出让合同 (6)履行出让合同 2.招标出让 ●招标出让,是指在指定的期限内,由符合条件的单位或者个人 以书面投标形式,竞投出让地块使用权,由招标人根据一定的 要求择优确定土地使用权受让人的一种出让方式 (1)招标 (2)投标 (3)开标 (4)评标
5 卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以 采取双方协议的方式 ⚫ 采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规 定所确定的 1．拍卖出让 ⚫ 拍卖出让，是指在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使 用权竞投者到场，在市、县人民政府土地使用权拍卖主持人主 持下，公开竞投某一地块使用权，以出价最高为条件确定受让 人的一种出让方式 （1）发出拍卖公告 （2）报名竞投 （3）购领拍卖文件 （4）现场拍卖 （5）签订出让合同 （6）履行出让合同 2．招标出让 ⚫ 招标出让，是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人 以书面投标形式，竞投出让地块使用权，由招标人根据一定的 要求择优确定土地使用权受让人的一种出让方式 （1）招标 （2）投标 （3）开标 （4）评标