项目协同效应分析 综合发展项目中各功能部分的相互支持和协同作用评估框架 提供支持的用途 产生的支持程度 1 3 办公楼 0 办公楼 零售/餐饮 3 服务式公寓 4 酒店 4 零售/餐饮 办公校 4 零售/餐饮 0 服务式公寓 4 酒店 2 服务式公寓 办公楼 零售/餐饮 服务式公寓 0 酒店 0 酒店 办公楼 4 零售/餐饮 服务式公寓 20 酒店 0 JONES LANG LASALLE. 仲量行
chi 21 项目协同效应分析
发展各类物业品种之优劣势分析 办公楼 酒店 服务式公寓 零售 优势 ·可解决业主自用办 高星级酒店可带 ·可销售为业主带 ·符合政府的宏观商 公楼之需求 来具较高消费能 来短期快速的资 业规划 可带来具较高消费 力的商务人群 金回笼 ,长期能为业主带来 能力的办公人群 与零售协同效应 ·与零售形成协同 持续的租金收入 与零售形成协同效 效应 应 劣势 ·武进区内的办公需 高星级酒店投入 购买服务式公寓 短期内现金流入 求较低 成本较高 者以投资需求为 量较低 目前常州的办公楼 武进区的星级酒 主，自住需要较 需要的经历较长 空置率高，如本项 店需求较低 少。 的市场培育期 目引进办公楼之物 武进区内的服务 业品种，也可能面 式公寓需求较低 临较高的空置率 结论 办公楼、酒店和服务式公寓的需求均有限，且开发的风险较高，因此不建议进行开发，即 建议本项目只开发纯零售物业。 JONES LANG LASALLE
chi 22 发展各类物业品种之优劣势分析 • 购买服务式公寓 者以投资需求为 主，自住需要较 少。 • 武进区内的服务 式公寓需求较低 •可销售为业主带 来短期快速的资 金回笼 •与零售形成协同 效应 服务式公寓 • 短期内现金流入 量较低 • 需要的经历较长 的市场培育期 • 高星级酒店投入 成本较高 • 武进区的星级酒 店需求较低 • 武进区内的办公需 求较低 • 目前常州的办公楼 空置率高，如本项 目引进办公楼之物 业品种，也可能面 临较高的空置率 劣势 • 高星级酒店可带 来具较高消费能 力的商务人群 • 与零售协同效应 低 酒店 办公楼、酒店和服务式公寓的需求均有限，且开发的风险较高，因此不建议进行开发，即 建议本项目只开发纯零售物业。 结论 •符合政府的宏观商 业规划 •长期能为业主带来 持续的租金收入 • 可解决业主自用办 公楼之需求 • 可带来具较高消费 能力的办公人群 • 与零售形成协同效 应 优势 办公楼 零售
项目S.W.0.T.分析 优势 劣势 ·地理位置：位于武进中心城☒ 。目前商圈不成熟 ·区域为城市副中心定位 ·区内居住人口不足 ·未来周边有大量住宅的开发 ·周边区域目前缺乏成熟的住宅区 ·周边旅游景观资源较多 ·区内服务业发展滞后，缺乏商务消费者 ·良好的地块展示面 ·本项目开发滞后于周边竞争项目 ·主力店：大润发进驻 机遇 威胁 ·未来住宅将使本区域有高收入人群导入 ·区域内商业竞争较多 ·武进地区目前零售市场有限，随着区域的发展及 ·泰富项目的直接竞争 未来的未来规划，发展空间较大 ·未来住宅开发及其他建设项目的不确定 ·中心城区未来具有一定规模的商务消费人群 经 ·目前周边区域零售市场缺乏中高档商业设施，中 ·受市中心项目竞争，分流部分消费群 高档品牌具发展潜力 ·区内乡镇商业发展规划，未来可能产生 ·随着居民生活水平的不断提高，以服务周边居民 部分竞争 的日常生活消费为主要商业功能，休闲娱乐具发 展潜力 城市化的进程将提升零售的市场空间 JONES LANG 件量行 23 LASALLE
chi 23 项目S.W.O.T.分析 威胁 区域内商业竞争较多 泰富项目的直接竞争 未来住宅开发及其他建设项目的不确定 性 受市中心项目竞争，分流部分消费群 区内乡镇商业发展规划，未来可能产生 部分竞争 机遇 未来住宅将使本区域有高收入人群导入 武进地区目前零售市场有限，随着区域的发展及 未来的未来规划，发展空间较大 中心城区未来具有一定规模的商务消费人群 目前周边区域零售市场缺乏中高档商业设施，中 高档品牌具发展潜力 随着居民生活水平的不断提高，以服务周边居民 的日常生活消费为主要商业功能，休闲娱乐具发 展潜力 城市化的进程将提升零售的市场空间 劣势 目前商圈不成熟 区内居住人口不足 周边区域目前缺乏成熟的住宅区 区内服务业发展滞后，缺乏商务消费者 本项目开发滞后于周边竞争项目 优势 地理位置：位于武进中心城区 区域为城市副中心定位 未来周边有大量住宅的开发 周边旅游景观资源较多 良好的地块展示面 主力店：大润发进驻
JONES LANG LASALLE. 市场供应研究
24 chi 市场供应研究
常州市整体零售市场研究 JONES LANG 量行 25 LASALLE
chi 25 常州市整体零售市场研究