《房地产开发与投资分析》课程教学资源（案例）39 仲量联行常州项目顾问报告（2007年）

为常州宏智房地产开发有限公司 而作 JONES LANG 常州又一城项目零售顾问报告 LASALLE. (终稿) 仲量联行 2007年3月

1 chi 常州又一城项目零售顾问报告 （终稿） 仲量联行 2007年3月 为 常州宏智房地产开发有限公司 而作

免责声明 就我们所知，我们在研究过程中所依据的资料和信息是准确和有效的。但是，一旦我们所依据的基本假设有所改变， 我们的推荐和建议也将随之而变。下列因素将可能导致我们的基本假设发生变化： √新的政府法令 √公司政策的变化 √对常州和武进房地产市场可能产生影响的社会、经济、政治改革和重要事件等 我们在此强调仲量联行的任务只局限于提供详细的物业顾问和市场建议，我们的研究不包括任何法律和税务议题。 这份报告仅为贵方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任，同时，未经我方事前的书面同意，本报告 的全部或任何部分不得在任何文件、声明中发表或与第三方交流。 我们在此强调，对于未来需求、商业趋势、物业价格、租金和吸纳量的估计是对未知事物的估计，这些估计应该被认 为是对未来可能发生事物的预示性的评估，而非完全确定的事实。对这些主要因素作出预测的过程包含了许多对外界 因素非常敏感的变量，任何改变都可能极大地影响该报告的结果，我们在此提请贵方注意。 该报告的结论绝不代表常规意义上的物业估价。物业的市场价值受到诸多因素的影响，例如场地特性、开发项目性 质、质量和条件、可比销售、市场趋势、收益、竞争、规划和设计、产权的抵押、限制和其他障碍等等。该报告并没 有包括上述这些因素。 因此，我们认为该报告中的分析只是预示性的，而非一份完整的估价报告。对于贵方或任何第三方在融资、购买、出 让或出租等交易中因使用该报告中的财务分析而引起的任何损失和损害，我们不承担任何责任。 JONES LANG LASALLE 行

chi 2 免责声明 就我们所知，我们在研究过程中所依据的资料和信息是准确和有效的。但是，一旦我们所依据的基本假设有所改变， 我们的推荐和建议也将随之而变。下列因素将可能导致我们的基本假设发生变化： 9 新的政府法令 9 公司政策的变化 9 对常州和武进房地产市场可能产生影响的社会、经济、政治改革和重要事件等 我们在此强调仲量联行的任务只局限于提供详细的物业顾问和市场建议，我们的研究不包括任何法律和税务议题。 这份报告仅为贵方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任，同时，未经我方事前的书面同意，本报告 的全部或任何部分不得在任何文件、声明中发表或与第三方交流。 我们在此强调，对于未来需求、商业趋势、物业价格、租金和吸纳量的估计是对未知事物的估计，这些估计应该被认 为是对未来可能发生事物的预示性的评估，而非完全确定的事实。对这些主要因素作出预测的过程包含了许多对外界 因素非常敏感的变量，任何改变都可能极大地影响该报告的结果，我们在此提请贵方注意。 该报告的结论绝不代表常规意义上的物业估价。物业的市场价值受到诸多因素的影响，例如场地特性、开发项目性 质、质量和条件、可比销售、市场趋势、收益、竞争、规划和设计、产权的抵押、限制和其他障碍等等。该报告并没 有包括上述这些因素。 因此，我们认为该报告中的分析只是预示性的，而非一份完整的估价报告。对于贵方或任何第三方在融资、购买、出 让或出租等交易中因使用该报告中的财务分析而引起的任何损失和损害，我们不承担任何责任

目录 ·宏观概览 。场地分析 。市场供应研究.24 ·常州市整体零售市场研究 。武进区域零售市场分析 。市场需求研究. .71 ·宏观需求分析 ·微观需求分析 。案例分析. .108 。苏州联丰广场 ·无锡太湖半岛国际广场 。上海大宁国际购物商业广场 ·东莞世博广场 。东莞第一国际购物中心 。项目研究. .132 JONES LANG 鲁风 LASALLE 件量行

chi 3 目 录 „ 宏观概览 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥4 „ 场地分析 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥13 „ 市场供应研究 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥24 „ 常州市整体零售市场研究 „ 武进区域零售市场分析 „ 市场需求研究‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥71 „ 宏观需求分析 „ 微观需求分析 „ 案例分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥108 „ 苏州联丰广场 „ 无锡太湖半岛国际广场 „ 上海大宁国际购物商业广场 „ 东莞世博广场 „ 东莞第一国际购物中心 „ 项目研究‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥132

高建公期 JONES LANG LASALLE 宏观概览

4 chi 宏观概览

常州概述 ·优越的地理交通 二常州素有“三吴重镇，八邑名都”之称，别称"龙城"，地处长三 角地区，与上海、南京两大都市等距相望，全市土地总面积 4375平方公里。 >市区北临长江，南濒太湖，沪宁铁路、沪宁高速公路、312国 道、京杭大运河穿境而过，有着十分优越的区位条件和便捷 的水陆空交通条件。 >常州现下辖金坛、溧阳两个县级市和武进、新北、天宁、钟 楼、戚墅堰五个行政区。 ·灵秀的自然风光 天宁寺 >近园 >天目湖 >文笔塔 JONES LANG 量行 港风 LASALLE

chi 5 常州概述 ƒ 优越的地理交通 ¾ 常州素有“三吴重镇，八邑名都”之称，别称"龙城"，地处长三 角地区，与上海、南京两大都市等距相望， 全市土地总面积 4375平方公里。 ¾ 市区北临长江，南濒太湖，沪宁铁路、沪宁高速公路、312国 道、京杭大运河穿境而过，有着十分优越的区位条件和便捷 的水陆空交通条件。 ¾ 常州现下辖金坛、溧阳两个县级市和武进、新北、天宁、钟 楼、戚墅堰五个行政区。 ƒ 灵秀的自然风光 ¾ 天宁寺 ¾ 近园 ¾ 天目湖 ¾ 文笔塔