益阳华天项目 营销策划报告 (产权酒店部分) 票華天大洛方 ★斯★★★ 长沙新路标置业咨询有限公司 二00六年七月
益阳华天项目 营销策划报告 （产权酒店部分） 长沙新路标置业咨询有限公司 二 OO 六年七月
目录 第一部分、市场分析篇 ··。·······3 一.益阳市总体经济状况 二.需求分析 三.益阳房地产市场研究 第二部分、项目产品篇 一、项目SWOT分析 二、产品差异化定位 三、项目的特色打造 第三部分、项目市场定位 一、项目定位 二、形象定位 三、项目目标客户定位 四、项目营销价格建议 第四部分、项目投资分析 一、项目可销售标准客户部分确定 二、销售投资模式设计 三、投资价格定位与回报测算 四、酒店经济效益分析 五、产权式酒店项目参考 第五部分、项目整体营销策略 ··········38
1 目 录 第一部分、市场分析篇 ·········· 3 一．益阳市总体经济状况 二. 需求分析 三. 益阳房地产市场研究 第二部分、项目产品篇 ·········· 23 一、项目 SWOT 分析 二、产品差异化定位 三、项目的特色打造 第三部分、项目市场定位 ·········· 26 一、项目定位 二、形象定位 三、项目目标客户定位 四、项目营销价格建议 第四部分、项目投资分析 ·········· 28 一、项目可销售标准客户部分确定 二、销售投资模式设计 三、投资价格定位与回报测算 四、酒店经济效益分析 五、产权式酒店项目参考 第五部分、项目整体营销策略 ·········· 38
一、总体营销策略 二、分阶段营销部署 三、阶段营销任务 四、产品销售策略分析 五、价格策略 六、不同阶段销售策略 第六部分、营销体系建立 一、营销队伍的组建 二、确定现场销售组织管理 三、确定业绩奖惩制度 四、制定阶段销售目标，制定推盘节奏及控盘策略 五、制定销售模式 六、制定具体价格策略 七、制定具体销售策略 八、制定阶段资金回笼计划 第七部分、整合营销推广部署 一、现卖场的形象包装 二、主要销售道具准备 三、项目具体宣传推广计划 四、推广主题语建议 第八部分、投资商配合事项 ··········49
2 一、总体营销策略 二、分阶段营销部署 三、阶段营销任务 四、产品销售策略分析 五、价格策略 六、不同阶段销售策略 第六部分、营销体系建立 ·········· 43 一、营销队伍的组建 二、确定现场销售组织管理 三、确定业绩奖惩制度 四、制定阶段销售目标，制定推盘节奏及控盘策略 五、制定销售模式 六、制定具体价格策略 七、制定具体销售策略 八、制定阶段资金回笼计划 第七部分、整合营销推广部署 ·········· 44 一、现卖场的形象包装 二、主要销售道具准备 三、项目具体宣传推广计划 四、推广主题语建议 第八部分、投资商配合事项 ·········· 49
第一部分：市场分析篇 一：益阳市总体经济状况 1.1益阳市概况 益阳位于北纬27”58'38”至29°31'42”、东经110°43'02”至112°55'48”，东西最长 距离217公里，南北最宽距离173公里，从地图上看，像一头翘首东望、伏地待跃的雄狮，威踞于湖 南省中北部。它北近长江，同湖北省石首县抵界，西和西南与本省常德市、怀化市接壤，南与娄底市 毗邻，东和东北紧靠省会长沙市及岳阳市。 全市土地总面积12144平方公里，为全省总面积的5.83%，其中山地占39.71%，丘陵占10.05%， 岗地占6.7%，平原占32.44%，水面占11.10%。 益阳是远近闻名的“小有色金属之乡”。己知的矿床、矿点有140多处，己探明的矿床、矿点 40余处，其中中型矿床5处，小型矿床15处，矿点和矿化现象120多处。主要矿藏20多种，锑、 钨、钒、石煤的储量占全省第一。此外，山区的石料和湖区的潮土，资源较为丰富，是发展建筑材料 工业的重要原料。桃江是全国著名的第三大楠竹县。 益阳水资源丰富。全市水资源总量为2779亿立方米，其中年均地表径流量约为91亿立方米， 平均每亩耕地拥有水量1770多立方米。另外，资水、沅水、遭水和荆江三口每年给益阳市带来过境 容水200多亿立方米，蕴含丰富的水能发电资源。据测算，仅资江可供发电贮量就达100万千瓦， 现因在其上游建了2个水电站（柘溪电站、马迹塘电站），开发量已达50万千瓦。 益阳苎麻产量居全国首位，芦苇、黄（红）麻、糖料产量均居全省第一，南竹、茶叶产量居全 省第一。大通湖面积达12.4万亩，是全省最大的内陆养殖湖泊。全市盛产乌鲤、鳜鱼、大口鲶、优 质鲫鱼、优质鲤鱼等名贵鱼和甲鱼、乌龟、河蟹、青虾等特种水产品。 1.2益阳市近年经济发展概祝
3 第一部分：市场分析篇 一：益阳市总体经济状况 1.1 益阳市概况 益阳位于北纬 27°58′38″至 29°31′42″、东经 110°43′02″至 112°55′48″，东西最长 距离 217 公里，南北最宽距离 173 公里，从地图上看，像一头翘首东望、伏地待跃的雄狮，威踞于湖 南省中北部。它北近长江，同湖北省石首县抵界，西和西南与本省常德市、怀化市接壤，南与娄底市 毗邻，东和东北紧靠省会长沙市及岳阳市。 全市土地总面积 12144 平方公里，为全省总面积的 5.83%，其中山地占 39.71%，丘陵占 10.05%， 岗地占 6.7%，平原占 32.44%，水面占 11.10%。 益阳是远近闻名的“小有色金属之乡”。已知的矿床、矿点有 140 多处，已探明的矿床、矿点 40 余处，其中中型矿床 5 处，小型矿床 15 处，矿点和矿化现象 120 多处。主要矿藏 20 多种，锑、 钨、钒、石煤的储量占全省第一。此外，山区的石料和湖区的潮土，资源较为丰富，是发展建筑材料 工业的重要原料。桃江是全国著名的第三大楠竹县。 益阳水资源丰富。全市水资源总量为 2779 亿立方米，其中年均地表径流量约为 91 亿立方米， 平均每亩耕地拥有水量 1770 多立方米。另外，资水、沅水、澧水和荆江三口每年给益阳市带来过境 容水 2200 多亿立方米，蕴含丰富的水能发电资源。据测算，仅资江可供发电贮量就达 100 万千瓦， 现因在其上游建了 2 个水电站（柘溪电站、马迹塘电站），开发量已达 50 万千瓦。 益阳苎麻产量居全国首位，芦苇、黄（红）麻、糖料产量均居全省第一，南竹、茶叶产量居全 省第一。大通湖面积达 12.4 万亩，是全省最大的内陆养殖湖泊。全市盛产乌鲤、鳜鱼、大口鲶、优 质鲫鱼、优质鲤鱼等名贵鱼和甲鱼、乌龟、河蟹、青虾等特种水产品。 1.2 益阳市近年经济发展概况
A、益阳市GDP增长情况： 近年益阳市GDP增长情况对比表单位：（亿元） 329.2 287.33 229.67 239.87 2002年 2003年 2004年 2005年 2002-2005常德市全年GDP 单位（亿元） 583.37 627.62 443 486.58 2002年 2003年 2004年 2005年 说明：GDP作为衡量经济发展水平的核心指标，一直被各级党政领导和社会各界所关注。虽然近几 年来益阳市的经济发展取得了明显的突破，但如果透析GDP与一些主要指标的关系，能清楚地折射 出益阳市经济发展与全省、全国的差距。 从常德市2002至2005年全年生产总值和进出口总额来看，各项指标均高与益阳市。 益阳市与全省、全国的差距更加明显：
4 A、益阳市 GDP 增长情况： 说明：GDP 作为衡量经济发展水平的核心指标，一直被各级党政领导和社会各界所关注。虽然近几 年来益阳市的经济发展取得了明显的突破，但如果透析 GDP 与一些主要指标的关系，能清楚地折射 出益阳市经济发展与全省、全国的差距。 从常德市 2002 至 2005 年全年生产总值和进出口总额来看，各项指标均高与益阳市。 益阳市与全省、全国的差距更加明显： 2002—2005 常德市全年 GDP 单位（亿元） 443 486.58 583.37 627.62 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 近年益阳市 GDP 增长情况对比表 单位：（亿元） 229.67 239.87 287.33 329.2 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年