清华大学实战型房地产总裁进修课程（第七届） 第2页：房地产开发过程中若干法律问题的风险防范与规避 马江涛：北京十大律师事务所大成律师事务所高级合伙人之 第30页：开发模式、选地思考、成本分析及土地竞购实务 周勇：广州本日TUT公司总经理 第58页：中国房地产明天与企业的作为 高继胜：浙江莱茵达集团董事长 第81页国外的房地产市场发展经验和房地产发展周期与投资决策 刘洪玉：清华大学房地产研究所教授 第102页对城市化与房地产开发的思考 叶剑平（教授）：中国人民大学土地管理系主任 Www.cg35.cn最有价值房产策划2000案
清华大学实战型房地产总裁进修课程(第七届) 第 2 页： 房地产开发过程中若干法律问题的风险防范与规避 马江涛：北京十大律师事务所大成律师事务所高级合伙人之一 第 30 页： 开发模式、选地思考、成本分析及土地竞购实务 周勇：广州本日 TUT 公司总经理 第 58 页： 中国房地产明天与企业的作为 高继胜：浙江莱茵达集团董事长 第 81 页 国外的房地产市场发展经验和房地产发展周期与投资决策 刘洪玉：清华大学房地产研究所教授 第 102 页 对城市化与房地产开发的思考 叶剑平（教授）：中国人民大学土地管理系主任 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
房地产开发过程中若干法律问题的风险防范与规避 马江涛 主持人： 大家上午好，今天上午为我们主讲“房地产开发过程中若干法律问题的风险 防范与规避”这门课程， 大成律师事 务所高级 合1 水人三 北京大成律师事务所是京城十大律师事务所之一，非常享有盛名，现在请马律师 为我们大家讲课！ 马江涛： 我先介绍一下自己，我来自北京市大成律师重条所，我本人叫旦T涛，关干 我本人的介绍学员笔记上已经有了 ,对于我本人就不再多作介绍了 ,主要对我这 个所多说两句，我这个所主要是以房地产和公司，特别是公司的改制、重组，包 括目前正在盛行的国企改制为主要业务的大型的综合性的律师事务所，成立大概 有13年，也是当时全国，主要是北京最先开始的第一批合伙制律师事务所之 刚才王嵘说是北京十大律师事务所，现在几大不敢轻易的说，但是有一个硬性的 指标可以作为一个旁证，曾经在1998年司法部在全国范围内律师事务所进行 次评比 评出司法部的20 是20家部级文明所， 其中北 有6 国有20家律师事务所，大成所是北京这6家律师事务所中间的一家律师事务所， 这是所里的情况 在正式开始讲演之前，先做几点说明。第一点，关于今天的题目，事先主办 单位给我的激函上了两个题目，第 一个题目是房地产开发用地取得过程中 些法律风险防范与规避 (新旧土地 策比较 型案例分析 地产开发与经营过程中法律风险防范与规避的要点（典型案例分析）， 根据这个 题目原来准备主要分几大部分，等于分上下两部分。前面的部分主要想谈一下关 于取得土地的这一块，特别是现在我国土地政策的改变，产生一些变化，但是来 了以后组织单位跟我说，前面有一个老师对于这块讲的比较多了，而且理论性也 比较强，所以今天在下面的演讲过程当中，把这部分稍微做 一个调整，原来准备 理论上的东西可能会剪掉 一部分。 第二点，大家也看到学员笔记里原来我的提纲，关于新的土地政策的讲解问 题。首先改变我原来的初衷，对于这块不再做过多纯理论上的讲解，另外即便如 此在演讲过程当中可能还涉及到一些改策的理解问题，由于我本人是律师，我他 不是法律的制定者，同时我自己也不是法官，我自己讲的东西只是我本人，以及 我的律师事务所， 以及我 经常在一起探讨土地问题的学者，我们的 此个人顶 点， 仅供大家参考，不做任何决定性和决策性意见。 第三点，关于今天我讲解的这些案例，这些案例大部分在实我经验当中所遇 到的，关于房地产开发过程中所遇到的一些真实案例，在讲解过程当中处于商业 秘密的角度，我不会把当事人的名称报道出来，我看今天有全闲各地的开发离 有的确实曾经是我们的客户，我今天只是就事论事，首先希望大家不要对号入 在我讲案例的过程 中，有的系例还设有形成足论 ,有的案例形成了定论 这个 定论比如说可能有生效仲裁的结果，或者生效的法律的判决，但是，我还是重复 刚才那句话，我本人也不是法官，我只是律师，在这个案例分析当中，我也只谈 我们律师，我个人的一些观点，并不是作为本案最终的一定是什么样正确的结论 所以到时候也请大家理解。今天来我主要也本着 一个共同和大家探讨学习的态 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案
1 房地产开发过程中若干法律问题的风险防范与规避 ——马江涛 主持人： 大家上午好，今天上午为我们主讲“房地产开发过程中若干法律问题的风险 防范与规避”这门课程，是北京大成律师事务所高级合伙人之一的马江涛先生， 北京大成律师事务所是京城十大律师事务所之一，非常享有盛名，现在请马律师 为我们大家讲课！ 马江涛： 我先介绍一下自己，我来自北京市大成律师事务所，我本人叫马江涛，关于 我本人的介绍学员笔记上已经有了，对于我本人就不再多作介绍了，主要对我这 个所多说两句，我这个所主要是以房地产和公司，特别是公司的改制、重组，包 括目前正在盛行的国企改制为主要业务的大型的综合性的律师事务所，成立大概 有 13 年，也是当时全国，主要是北京最先开始的第一批合伙制律师事务所之一。 刚才王嵘说是北京十大律师事务所，现在几大不敢轻易的说，但是有一个硬性的 指标可以作为一个旁证，曾经在 1998 年司法部在全国范围内律师事务所进行一 次评比，当时评出司法部的 20 强，就是 20 家部级文明所，其中北京有 6 家，全 国有 20 家律师事务所，大成所是北京这 6 家律师事务所中间的一家律师事务所， 这是所里的情况。 在正式开始讲演之前，先做几点说明。第一点，关于今天的题目，事先主办 单位给我的邀请函上订了两个题目，第一个题目是房地产开发用地取得过程中一 些法律风险防范与规避（新旧土地政策比较，典型案例分析）；第二个题目，房 地产开发与经营过程中法律风险防范与规避的要点（典型案例分析），根据这个 题目原来准备主要分几大部分，等于分上下两部分。前面的部分主要想谈一下关 于取得土地的这一块，特别是现在我国土地政策的改变，产生一些变化，但是来 了以后组织单位跟我说，前面有一个老师对于这块讲的比较多了，而且理论性也 比较强，所以今天在下面的演讲过程当中，把这部分稍微做一个调整，原来准备 理论上的东西可能会剪掉一部分。 第二点，大家也看到学员笔记里原来我的提纲，关于新的土地政策的讲解问 题。首先改变我原来的初衷，对于这块不再做过多纯理论上的讲解，另外即便如 此在演讲过程当中可能还涉及到一些政策的理解问题，由于我本人是律师，我也 不是法律的制定者，同时我自己也不是法官，我自己讲的东西只是我本人，以及 我的律师事务所，以及我们经常在一起探讨土地问题的学者，我们的一些个人观 点，仅供大家参考，不做任何决定性和决策性意见。 第三点，关于今天我讲解的这些案例，这些案例大部分在实践经验当中所遇 到的，关于房地产开发过程中所遇到的一些真实案例，在讲解过程当中处于商业 秘密的角度，我不会把当事人的名称报道出来，我看今天有全国各地的开发商， 有的确实曾经是我们的客户，我今天只是就事论事，首先希望大家不要对号入座 ， 在我讲案例的过程当中，有的案例还没有形成定论，有的案例形成了定论，这个 定论比如说可能有生效仲裁的结果，或者生效的法律的判决，但是，我还是重复 刚才那句话，我本人也不是法官，我只是律师，在这个案例分析当中，我也只谈 我们律师，我个人的一些观点，并不是作为本案最终的一定是什么样正确的结论 ， 所以到时候也请大家理解。今天来我主要也本着一个共同和大家探讨学习的态 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
度，我来之前看到咱们有一个学员出了一个对联，我觉得今天在座的都是豪杰， 所以我也希望跟大家跟这么多豪杰探讨和交流的机会，下面我开始演讲整个的题 日 首先，我的演讲大概是分四节。第一节，我主要是想探讨 下我国管理制度 大概的过程：第二，关于新旧土地政策的界限划分以及新旧士地政策的分析：第 三部分是土地管理颁布新的政策以后相关的内容，我打算把前三节作为我今天演 进的第一部分。第四部分，在房地立开发过程中我们律师遇到的一些问颗，以及 关于风险防范的若干问题，包括相对的案例 ,主要是集中在这里，我打算把第四 节作为今天演讲的第二部分来谈 第一节，我国现行土地管理制度的历史进程。从因家现在土地管理的制度和 法律的顺序来看，首先，第一个是1986年《中华人民共和国土地管理法》，这个 法主要是强调对于耕地保护发挥了一定的作用，但是随着改革开放以后，特别是 92年当时邓大人南巡讲话以后，各地招商引资的风一浪高过 后来成微到 法律在好多地方， 已经根本 适应国家 济体制 改革和经济发展的 需要 所以 们相型的过被， ~直到了98年出台新的《土地管理法》，这个法是99年1月 日正式实施的，新的《土地管理法》首先把基本国策确定，十分珍惜合理利用士 地和切实保护耕地。另外也确认了一个原则，协议出让，这是关于新的士地管理 法的有关条例 98年法律出台以后 在地方发展经济招商 引资 以及国家 一些资源大量流 失 ,主要是士地资源流失了，这时候发现关于土地管理法里确立的协议方式有询 多整端，这种情况下在2002年的5月9号颜布了第千 ·号令，11号令大家都知 道了，明确规定了招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权的规定，这里我想内容 不用再说了。招牌挂以后出现的一些现实情况，制度公布以后执行情况不很理想 仅拿2003年为例】 2003年全国出让土地是17868万公顷， 大约折合280万亩 其中通过招标方式的只有9.3万，拍卖方式出让的只有13.3万亩 挂牌方式的 只有55.25万亩，以招标、拍卖、挂牌等市场方式供地的比例，仅从2002年的 15%提高到2003年的28%，所以，提高的幅度并不大。根据这种形势的变化也颁 布过一些其他的文件，包括2003年11月份针对耕地保护和基本农田保护、非农 建设出台了“五不准”和“六不报批”，且休内容不再重复了，大家可以查一些 相关的法律 再往下发展，到了2004年3月31号出台了71号令，这是国土资源部和建 设部联合下发的，《关于继续开展经营性土地使用权招标、拍卖、挂牌出让情况 执法监察工作的通知》，这个就是针对我刚才说的在招牌挂规定出台以后，实际 在执行上并不是很理想，根据这个现状，国士资源部和建设部出台了一个规范性 文件，根据这个规范性文件主要内容大家都知道关于“8.31”大限的问题，因为 这个文件里要 求各地要在2004年8月31号之前，将遗留问题处理完毕，否则 家有权收回土地，实际上关于全额缴纳土地出让金的问题，文件出台之前像我们 自己接触的好多客户来讲，或者在实际操作当中比如说我自己缴纳一定比例的土 地出让金，我就可以取得临时十地证，我拿到临时十地证我就可以跟银行或者金 融机构联系，取得资金的支持和贷款， 由于有了这个规定，有了“8.31”大限 所以开发商在土地 的成本要比 并不是说交了40 就能完 拿到这个证，就能取得后期的建筑资金，他需要把整个土地全部的出让金交齐以 后，才可以拿到这个证。 就北京来讲当时确实给北京开发商造成了资金的相当紧张。包括原来在实际 ww.cg35.cn最有价值房产策2000索
2 度，我来之前看到咱们有一个学员出了一个对联，我觉得今天在座的都是豪杰， 所以我也希望跟大家跟这么多豪杰探讨和交流的机会，下面我开始演讲整个的题 目。 首先，我的演讲大概是分四节。第一节，我主要是想探讨一下我国管理制度 大概的过程；第二，关于新旧土地政策的界限划分以及新旧土地政策的分析；第 三部分是土地管理颁布新的政策以后相关的内容，我打算把前三节作为我今天演 讲的第一部分。第四部分，在房地产开发过程中我们律师遇到的一些问题，以及 关于风险防范的若干问题，包括相对的案例，主要是集中在这里，我打算把第四 节作为今天演讲的第二部分来谈。 第一节，我国现行土地管理制度的历史进程。从国家现在土地管理的制度和 法律的顺序来看，首先，第一个是 1986 年《中华人民共和国土地管理法》，这个 法主要是强调对于耕地保护发挥了一定的作用，但是随着改革开放以后，特别是 92 年当时邓大人南巡讲话以后，各地招商引资的风一浪高过一浪，后来感觉到 法律在好多地方，已经根本不适应国家经济体制改革和经济发展的需要，所以我 们相应的过渡，一直到了 98 年出台新的《土地管理法》，这个法是 99 年 1 月 1 日正式实施的，新的《土地管理法》首先把基本国策确定，十分珍惜合理利用土 地和切实保护耕地。另外也确认了一个原则，协议出让，这是关于新的土地管理 法的有关条例。 98 年法律出台以后，在地方发展经济招商引资，以及国家一些资源大量流 失，主要是土地资源流失了，这时候发现关于土地管理法里确立的协议方式有许 多弊端，这种情况下在 2002 年的 5 月 9 号颁布了第十一号令，11 号令大家都知 道了，明确规定了招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权的规定，这里我想内容 不用再说了。招牌挂以后出现的一些现实情况，制度公布以后执行情况不很理想 ， 仅拿 2003 年为例，2003 年全国出让土地是 17868 万公顷，大约折合 280 万 亩 ， 其中通过招标方式的只有 9.3 万，拍卖方式出让的只有 13.3 万亩，挂牌方式的 只有 55.25 万亩，以招标、拍卖、挂牌等市场方式供地的比例，仅从 2002 年的 15%提高到 2003 年的 28%，所以，提高的幅度并不大。根据这种形势的变化也颁 布过一些其他的文件，包括 2003 年 11 月份针对耕地保护和基本农田保护、非农 建设出台了“五不准”和“六不报批”，具体内容不再重复了，大家可以查一些 相关的法律。 再往下发展，到了 2004 年 3 月 31 号出台了 71 号令，这是国土资源部和建 设部联合下发的，《关于继续开展经营性土地使用权招标、拍卖、挂牌出让情况 执法监察工作的通知》，这个就是针对我刚才说的在招牌挂规定出台以后，实际 在执行上并不是很理想，根据这个现状，国土资源部和建设部出台了一个规范性 文件，根据这个规范性文件主要内容大家都知道关于“8.31”大限的问题，因为 这个文件里要求各地要在 2004 年 8 月 31 号之前，将遗留问题处理完毕，否则国 家有权收回土地，实际上关于全额缴纳土地出让金的问题，文件出台之前像我们 自己接触的好多客户来讲，或者在实际操作当中比如说我自己缴纳一定比例的土 地出让金，我就可以取得临时土地证，我拿到临时土地证我就可以跟银行或者金 融机构联系，取得资金的支持和贷款，由于有了这个规定，有了“8.31”大 限 ， 所以开发商在土地承租的成本要比以前大大增长，并不是说交了 40%，就能完全 拿到这个证，就能取得后期的建筑资金，他需要把整个土地全部的出让金交齐以 后，才可以拿到这个证。 就北京来讲当时确实给北京开发商造成了资金的相当紧张。包括原来在实际 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
操作当中，曾经交纳完土地出让金以后还有发证函的政策，当我没有拿到正式土 地证之前，房层和国十管理局会给我门有一个函件，这个证在九理时程当中，食 到这个证我们也可以起到临时土地证的作用，证明这块地权力己经具各了， 可 去向银行或者金融机构去谈融资的问题 由于有了文件之后，发证函也相 对取消，所以这个就给开发商的资金产生很大的不便利。 随若这个发展，发现国家对千《十地管理法》的政簧越来域严，2004年10月21 号国务院预布了20号文，全称是《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》， 这个决定的核心内容试是实行最亚格的十地管迎制度，一步亚控言目投，低 水平重复建设 图占土地 占濫用征地的补传 与之 相配套的先后颁布了6 份规范性文件，6份文件也是从各个方面强调了最严格的土地管理制度。首先我 先从时间的顶序上给大家讲一骗，关于国家土地从法律上讲，土地管理上时间的 顺序。 下面我开始宿进的第一部分，关干新旧十地改笛界限别分及分析，首先谈到 关于新旧土地政策的界限，今天我谈到这个是政策 不是法律。政策的界限我认 为就是国务院的第28号令 28号令我觉得在法律制度上并没有变化，只是在」 地供应政策及供应方式上产生了和98年以后新《士地管理法》不同的变化，这 是我说的一个界限，下面具体从两方面分析关于新旧政策的变化。 第一个，简单看一下98年《土地管理法》，首先关于这个《土地管理法》，我们 当时认为， 它是针对以前特别86年以后咱们国家土地管理的政策及其他相应的 有 些创新和变化的 主要体现在两点 当然不仅限 广这两点 ,首先建 法土地分类为基础，以土地规划为根据的土地用途管理制度，耕地古补平衡 度，另外还改变了过去分级限额产权机制，但是土地管理法主要的问题，这块我 们始终是认为主要不在于“无法可依”，而主要体现的问颗是在于“有法不依 和“执法不严，以及违法不究和滥用行政权力，特别是在我们律师所接触的业 务当中 “有法不依”和“滥用行政权 是最突出的情况 98年 《土地法》 实施以后，我觉得体现的是 种原则，在于保护耕地和发 展地方经济这种矛盾， 一方面地方为了发展自己的地方经济，就用土地、用资源 去招商、去引资，去同资金占有者手中交换，同时也反映在中央政府和地方政府， 地方政府和农民，以及路本拥有者和路源拥有者这几方面之间的博弈关系，说白 了就是双方在对保，我自己拿什么东西去交换， 地方政府有时候会出现土地的零 转让，实际 我通过土地的零 虽然没有收到 但是我可以从 上开发投 资金，带动这个地方其他相关产业的发展，人员的就业问题或其他服务行业的发 展， 当然这里比如说权利的交换问题，这个我觉得不是这个谈论的重点问题」 这些主要反映了，第一个地方越权批地，乱设开发区，对农民的补偿，标准低 补偿不到位，主要是以牺牲农民的利益，这种情况下失地农民和三无农民数量增 引起 整 整体社会 些群众的整体上访，这种情况下就会 给中央政府产生相当大的稳定方面的压力。 另外，并不是法律制度不健全，实际上是有法可依的，但是主要就是执行 就是缺乏一个有力的执行机制，这点我想咱们温总理曾经在电视电话会议上也集 中反复强调了，温总理的原话是：“多年来我国在土地管理方面制定一系列的法 律法规，对士地的所有权和使用权、征用和占用，审批权和审批程序都有比较明 确的规定，现在突出的问题是有法不依，执法不严， 重法不究 和滥用行政权力 根据这个背景我觉得这也是新的政策出台的一个背景，一个铺垫，如果没有这个 现状，我估计28号令不一定会在这个时间出台。28号令的出台第一部分关于出 Www.cg35.cn品有价估房立萧2000室
3 操作当中，曾经交纳完土地出让金以后还有发证函的政策，当我没有拿到正式土 地证之前，房屋和国土管理局会给我们有一个函件，这个证在办理过程当中，拿 到这个证我们也可以起到临时土地证的作用，证明这块地权力已经具备了，可以 去向银行或者金融机构去谈融资的问题。但是，由于有了文件之后，发证函也相 对取消，所以这个就给开发商的资金产生很大的不便利。 随着这个发展，发现国家对于《土地管理法》的政策越来越严，2004 年 10 月 21 号国务院颁布了 20 号文，全称是《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》， 这个决定的核心内容就是实行最严格的土地管理制度，进一步严控盲目投资，低 水平重复建设，圈占土地，乱占滥用征地的补偿，与之相配套的先后颁布了 6 份规范性文件，6 份文件也是从各个方面强调了最严格的土地管理制度。首先我 先从时间的顺序上给大家讲一遍，关于国家土地从法律上讲，土地管理上时间的 顺序。 下面我开始演讲的第二部分，关于新旧土地政策界限划分及分析，首先谈到 关于新旧土地政策的界限，今天我谈到这个是政策，不是法律。政策的界限我认 为就是国务院的第 28 号令，28 号令我觉得在法律制度上并没有变化，只是在土 地供应政策及供应方式上产生了和 98 年以后新《土地管理法》不同的变化，这 是我说的一个界限，下面具体从两方面分析关于新旧政策的变化。 第一个，简单看一下 98 年《土地管理法》，首先关于这个《土地管理法》，我们 当时认为，它是针对以前特别 86 年以后咱们国家土地管理的政策及其他相应的 法规，有一些创新和变化的，主要体现在两点，当然不仅限于这两点，首先建立 了以土地分类为基础，以土地规划为根据的土地用途管理制度，耕地占补平衡制 度，另外还改变了过去分级限额产权机制，但是土地管理法主要的问题，这块我 们始终是认为主要不在于“无法可依”，而主要体现的问题是在于“有法不依” 和“执法不严”，以及违法不究和滥用行政权力，特别是在我们律师所接触的业 务当中，“有法不依”和“滥用行政权力”是最突出的情况。 98 年《土地法》实施以后，我觉得体现的是一种原则，在于保护耕地和发 展地方经济这种矛盾，一方面地方为了发展自己的地方经济，就用土地、用资源 去招商、去引资，去同资金占有者手中交换，同时也反映在中央政府和地方政府 ， 地方政府和农民，以及资本拥有者和资源拥有者这几方面之间的博弈关系，说白 了就是双方在对保，我自己拿什么东西去交换，地方政府有时候会出现土地的零 转让，实际上我通过土地的零，虽然没有收到钱，但是我可以从土地上开发投入 资金，带动这个地方其他相关产业的发展，人员的就业问题或其他服务行业的发 展，当然这里比如说权利的交换问题，这个我觉得不是这个谈论的重点问题。 这些主要反映了，第一个地方越权批地，乱设开发区，对农民的补偿，标准低， 补偿不到位，主要是以牺牲农民的利益，这种情况下失地农民和三无农民数量增 加，引起了整个整体社会的不稳定，包括一些群众的整体上访，这种情况下就会 给中央政府产生相当大的稳定方面的压力。 另外，并不是法律制度不健全，实际上是有法可依的，但是主要就是执行， 就是缺乏一个有力的执行机制，这点我想咱们温总理曾经在电视电话会议上也集 中反复强调了，温总理的原话是：“多年来我国在土地管理方面制定一系列的法 律法规，对土地的所有权和使用权、征用和占用，审批权和审批程序都有比较明 确的规定，现在突出的问题是有法不依，执法不严，违法不究和滥用行政权力”， 根据这个背景我觉得这也是新的政策出台的一个背景，一个铺垫，如果没有这个 现状，我估计 28 号令不一定会在这个时间出台。28 号令的出台第一部分关于出 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
台前的背最，刚才我反复强调了，在1998年十地管理法出台以后，关于执行不 利出现的 一些情识 在28号令出 之前，实际上从2004年4月国家就已经暂停了农耕地转用利 征用的审批， 时规定的期限是半年，按照期限计算应该是10月底解冻，当时 的一些人认为半年只是国家作为一种调整，半年以后解冻可能还会继续进行，但 是，实际上半年之后土地的限制并没有松动，为什么因为这时候28号令相应出 台，在这种情况下我觉得是现实背景。 另外还有 ,个关于宏观政策方面的背景，政策的背景主要在哪儿？就是把士 地政策放到整个国民经济的政策来看，这也体现出国家对经济过热行业进行宏观 调控的一种手段，一种方式，主要是用这种方式采取過制对过热行业的投机行为 这个数字在2004年第1季度我国的固定资产增长了43%，在这个数字背后主要 是体现的原因在于地方政府片面追求经济增长速度，过度依赖投资拉动经济增 长， 大部分主要的手段是通过搞征地拆迁、办开发区、上项目，特别是搞重复建 设 2004年4月初，国土资源部曾经发行过《2004年中国国土资源部规划》，显 示全国的征地面积为185088.3万亩，应该是18亿亩，净减少征地3806万，随 若耕地的大幅度减少，另外还出现一个情况，就是国家实施这种宏观调控，主要 是2004年4月27号国务院宣布提高了钢铁、电解铝、水泥和房地产四个行业固 定资产投资项目资本金 之律 特别发 钢铁 125%提高到4 %, 其他几项 水泥 解铝由20%提高到30%以上，温总理在4月27号、28号接受欧洲媒体采访的时 候也强调，国务院采取四大措施抑制经济过热 ,货币发行量和贷款规律：第二，严格土地管理，坚决制止，乱征耕地 第三，认真清理和整顿在建和新建项目，严肃处理乱征耕地和乱上项目的违法行 为：第四在全国范围内开展节约资源的活动， 在宏观上的两个背景反映 面耕 大最 一方面国家主要是通 过政 大力加强了宏观调控 也把 地作为宏观调控的一种手段，地方政府要经济法律、要虚假堂皇，我中央政府用 资源来处置你，我把土地资源上升、收回，严格土地使用权以后就会造成地方减 少尽量避免低价土地或者零价土地，去用土地的资源交换资金这种现象。 基上述我说的这几种背景 个是现实的背景，98年房地产管理法出台以后 土地市场的混乱状况以及目前整个国家的经 形势，针对目前国家整个 经济形势，出台了28号令，下边我谈一下关于28号令的主要变化，28号令的 主要变化主要是从两点。 第一点，从土地制度本身来讲，第一，28号令在土地基本法律制度上没有 根本性的变化，但是它在各项土地管理的落实上有了新的变化，尤其是在房地产 业最为关注的土地供应政策和供应方式上有了比较大的变化，在土地制度落实上 明确提出要实行最 亚格的 上地管理制度，我觉得这 “点在今年人大 会的政府工作 报告中再次得到体现，3月5号温总理在政府报告中部署今年国土资源管理的任 务，其中一段话连续出现了四个严字，坚决实行最严格的土地管理制度，从严执 法，严格控制农用地转为建设用地，严格保护耕地，特别是基本农田。 3日7县国十溶部部长李炎门间的时候，不是调“重”堂是公在的 地政策 另外继续从严 紧实行土 地供 我觉得 部证明了28号 令会云 未来相当长的一段时间成为土地利用，房地产开发用地过程中需要认真考虑的问 题，我刚才说的问题是从客观政策落实上讲。 另外还从微观上也体现出变化，就是土地资源管理部门在管理体制上也进行 ww.cg35.cn最有价值房产策2000索
4 台前的背景，刚才我反复强调了，在 1998 年土地管理法出台以后，关于执行不 利出现的一些情况。 在 28 号令出台之前，实际上从 2004 年 4 月国家就已经暂停了农耕地转用和 征用的审批，当时规定的期限是半年，按照期限计算应该是 10 月底解冻，当时 的一些人认为半年只是国家作为一种调整，半年以后解冻可能还会继续进行，但 是，实际上半年之后土地的限制并没有松动，为什么因为这时候 28 号令相应出 台，在这种情况下我觉得是现实背景。 另外还有一个关于宏观政策方面的背景，政策的背景主要在哪儿？就是把土 地政策放到整个国民经济的政策来看，这也体现出国家对经济过热行业进行宏观 调控的一种手段，一种方式，主要是用这种方式采取遏制对过热行业的投机行为 ， 这个数字在 2004 年第 1 季度我国的固定资产增长了 43%，在这个数字背后主要 是体现的原因在于地方政府片面追求经济增长速度，过度依赖投资拉动经济增 长，大部分主要的手段是通过搞征地拆迁、办开发区、上项目，特别是搞重复建 设。 2004 年 4 月初，国土资源部曾经发行过《2004 年中国国土资源部规划》，显 示全国的征地面积为 185088.3 万亩，应该是 18 亿亩，净减少征地 3806 万，随 着耕地的大幅度减少，另外还出现一个情况，就是国家实施这种宏观调控，主要 是 2004 年 4 月 27 号国务院宣布提高了钢铁、电解铝、水泥和房地产四个行业固 定资产投资项目资本金定律，特别是钢铁由 25%提高到 40%，其他几项水泥、电 解铝由 20%提高到 30%以上，温总理在 4 月 27 号、28 号接受欧洲媒体采访的时 候也强调，国务院采取四大措施抑制经济过热。 第一，货币发行量和贷款规律；第二，严格土地管理，坚决制止，乱征耕地 ； 第三，认真清理和整顿在建和新建项目，严肃处理乱征耕地和乱上项目的违法行 为；第四在全国范围内开展节约资源的活动，在宏观上的两个背景反映出，一方 面耕地大量减少，另一方面国家主要是通过政府，大力加强了宏观调控，也把土 地作为宏观调控的一种手段，地方政府要经济法律、要虚假堂皇，我中央政府用 资源来处置你，我把土地资源上升、收回，严格土地使用权以后就会造成地方减 少尽量避免低价土地或者零价土地，去用土地的资源交换资金这种现象。 基于上述我说的这几种背景，一个是现实的背景，98 年房地产管理法出台以后， 土地市场的混乱状况以及目前整个国家的经济形势，针对目前国家整个宏观调控 经济形势，出台了 28 号令，下边我谈一下关于 28 号令的主要变化，28 号令的 主要变化主要是从两点。 第一点，从土地制度本身来讲，第一，28 号令在土地基本法律制度上没有 根本性的变化，但是它在各项土地管理的落实上有了新的变化，尤其是在房地产 业最为关注的土地供应政策和供应方式上有了比较大的变化，在土地制度落实上 明确提出要实行最严格的土地管理制度，我觉得这一点在今年人大会的政府工作 报告中再次得到体现，3 月 5 号温总理在政府报告中部署今年国土资源管理的任 务，其中一段话连续出现了四个严字，坚决实行最严格的土地管理制度，从严执 法，严格控制农用地转为建设用地，严格保护耕地，特别是基本农田。 3 月 7 号国土资源部副部长李炎答记者问的时候，还是强调“严”字是今年的土 地政策，另外继续从严从紧实行土地供应政策，我觉得这都证明了 28 号令会在 未来相当长的一段时间成为土地利用，房地产开发用地过程中需要认真考虑的问 题，我刚才说的问题是从客观政策落实上讲。 另外还从微观上也体现出变化，就是土地资源管理部门在管理体制上也进行 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案