在熟悉项目地块自身资源的基础上，发 展商还必须了解地块所在区域的市场状 况。这个区域的市场发展到什么程度？ 以何种物业类型居多？市场空白点在哪 里？主力消费群是哪些人？他们所能承 受的最大购买力是多少？哪些项目是我 们的主要竞争对手？具备哪些可借鉴 点？解答这些问题是必不可少的。 区域市场研究模块 区域市场研究工作内容及流程 区域市场研究分为间接影响区域分析、直接影响区域分析、类比项目研究分析、竞争项目分析、物业产 品及经营特点分析、房地产价格深度分析六大部分。 区城市场研究 信息获取 通过对当地房地产市场的大规模调研，与当地业内人士的探讨、当地媒体或政府相关人士的访问等专业 途径得到第 手的数据和信息 CY
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大规楼调研 业内人士控讨 星体坊谈 政府人士访谈 、获取项所一责料 信息统计 对上述资料进行分类、归纳总结，从中研判房地产市场的发展趋势，寻找项目发展的突破口和差异化竞 争方向。 竞争对手甄别 根据市场状况及项目自身特点，判断竞争项目，并分析项目的优、劣势及其对本项目的影响 价格分析 明确所在区域市场的价格分布特点、价格段划分、价格缺口空间、各不同物业类型的定价策略，为项 定价提供依据。 产品分析 分析项目所在区域市场发展程度与产品发展程度的对应关系，为项目产品形态定位提供依据， 区域市场研究结论 根据上述分析得出市场对本项目的或胁点，并予以回避：市场对本项目的利用点，并加以整合 .195
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实地调爬曼肉人士联订厂堂体访间应角防间 , 可夫比液日特究费争雅日究 争对的以定—→功点 期确区城市场价格特点 价分布特点价格段划分价格口空同 →☐→ 间接与直接影响区域甄别标准 城市总体规划与项目地块的地缘关系。 城市想体规划 功能划分接 .196
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类比项目、竞争项日甄别标准 项目的类比项目是指各项资源接近于本项甘的项目，这种项目可以是本地的项目，也可以是外地的项目。 可以是成功的项日，也可以是尖败的项日。 类比项目甄别标准 ·在市有一定的充争 差异化定位 错开竞争快势 利用竞争丽鳞4 建立针对性的项目鱼争体系 竞争项目是指会对本项目的开发造成一定能响的项日。这种项目多与本项日存在着相近的地缘关系，相 同的目标客户，且是在市场上有一定竞争力的优秀项目。 竞争项目甄别标准 本地项日 ·成功点分析·予以情整 类比项目 景现资薄 失误点分析→予以规避 外地项目 .197
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案例1： 广州某项目间接影响区域分析 重点区域选取标准 广州都会区的主要发展方向为南部、东部，空间发展的基本取向为：南拓、 北优、东进、西联。在城市生态构筑方面将建构多层次、多功能、立体化、复 合型网络式生态结构体系，形成“山水中的城市，城市中的山水”的山水城 体化城乡生态格局。以下分析主要建立在这种略格局的基础上对各个区域的 重点板块或重点区城进行系统性分析。 一、白云区域房地产分析 1.白云区区域市场定位 根据广州城市发展战略，作为“北优”的白云区在新的总体规划中“绿色生态”将成为白云区最核心 的发展方向。强调“有机山水城区”、“生态人居环境”、“大地景观”三大规划概念。其核心概论“有机山 水城区”是以游重环境为前提，突出白云区独有的“两山两水”自然资源，发挥白云山、帽峰山、流溪河 .198
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