江苏辉字房地产开发有限公司 大户型？小户型？ 由于生活方式、居住观念、消费者所属社会阶层、房价差距等系列原因，不同地方不同 城市的人们对大户型、小户型的理解大不相同。 香港有“千厌豪宅”的说法，1000平方呎多大？90多平方米而已。在深圳、广州、上 海，一般认为130平方米以上为大户型。而在北方的大部分城市，似乎只有170平方米以上 才会被叫做“大户豪宅”。 从内部空间设计角度来看，户型面积越小，难度越大。因为要抠着那一点点空间的确很 难做出新颖别致的花样。因而一房一厅、二房一厅、一房二厅、二房二厅等中小户型在功能 配置上就比较简单，一般就是厅、房、厨、卫、阳台等“五大件”，功能分区也不尽完美。 而大面积户型就让设计师们发挥的余地就较大，不仅可以在小户型基础上增设主卧卫生间、 贮藏室、工人房、书房（音乐室、麻将房、健身房）入、梳妆间、更衣室、主卧观景阳台等多 方面功能，而且可以依据人们通常生活习性做出比较完美的功能分区，跃、复、错层等创新 空间也比小户型大得多。 值得特别一提的是，小户型是否应带保姆房的问题。一般说来，在小户型的买家中，结 婚未久的年轻人是绝对主力。这些消费者的小孩还很小或即将诞生，而在目前国内的社会经 济环境下，又需要夫妇两人都上班工作，他们正是最需要聘请保姆家庭！但目前市场供应实 际情况是只有三房以上大户型才带保姆房，而二房户型带保姻房的则为数寥寥。消费者选择 小户型的很大原因是由于其总价较低、月供轻松，那么增加一间保姆房所带来的压力，目标 消费者能否承受？希望大连有开发商、代理商、广告公司、市场调研公司能对此做一番深入 研究。 从整栋楼或整个项目的来说，大小户型的配置比例也是一个必须仔细研究、谨慎对待的 问题。户型单一则由于客源供给面狭窄，抗风险性相对也就较差，但“人以群分”，单一户 型所带来的客户基本素质面的同一，可大大提高物业形象档次进而卖出好价钱。正因为如此。 因而采取此一户型配置需要精确、深入的前期市场研究，但一旦定位准确，其收益也非同 般。而一些项目由于对目标消费者界定不清或希望将所有类别消费者一网打尽，于是从3、 40m㎡的单身公寓到二房、三房、四房直至200㎡以上的复式一应俱全。看起来不同需求的 客户均能得到满足，实际上由于定位混杂，各种层次的客户均难以找到感觉一开奔驰的当 然不想与踩单车的为邻，踩单车的看邻居开着奔驰进进出出心里也别扭。因此大、小户型相 互比例配置合适，户型既有层次又有相对同一性，既错落有致又充实丰富，则客户挑选余地 大，市场抗风险性也好。究竞是多少的比例才恰当，这并不能凭主观的臆想，只能是通过对 6
江苏辉宇房地产开发有限公司 6 大户型？小户型？ 由于生活方式、居住观念、消费者所属社会阶层、房价差距等系列原因，不同地方不同 城市的人们对大户型、小户型的理解大不相同。 香港有“千呎豪宅”的说法，1000 平方呎多大？90 多平方米而已。在深圳、广州、上 海，一般认为 130 平方米以上为大户型。而在北方的大部分城市，似乎只有 170 平方米以上 才会被叫做“大户豪宅”。 从内部空间设计角度来看，户型面积越小，难度越大。因为要抠着那一点点空间的确很 难做出新颖别致的花样。因而一房一厅、二房一厅、一房二厅、二房二厅等中小户型在功能 配置上就比较简单，一般就是厅、房、厨、卫、阳台等“五大件”，功能分区也不尽完美。 而大面积户型就让设计师们发挥的余地就较大，不仅可以在小户型基础上增设主卧卫生间、 贮藏室、工人房、书房（音乐室、麻将房、健身房）、梳妆间、更衣室、主卧观景阳台等多 方面功能，而且可以依据人们通常生活习性做出比较完美的功能分区，跃、复、错层等创新 空间也比小户型大得多。 值得特别一提的是，小户型是否应带保姆房的问题。一般说来，在小户型的买家中，结 婚未久的年轻人是绝对主力。这些消费者的小孩还很小或即将诞生，而在目前国内的社会经 济环境下，又需要夫妇两人都上班工作，他们正是最需要聘请保姆家庭！但目前市场供应实 际情况是只有三房以上大户型才带保姆房，而二房户型带保姆房的则为数寥寥。消费者选择 小户型的很大原因是由于其总价较低、月供轻松，那么增加一间保姆房所带来的压力，目标 消费者能否承受？希望大连有开发商、代理商、广告公司、市场调研公司能对此做一番深入 研究。 从整栋楼或整个项目的来说，大小户型的配置比例也是一个必须仔细研究、谨慎对待的 问题。户型单一则由于客源供给面狭窄，抗风险性相对也就较差，但“人以群分”，单一户 型所带来的客户基本素质面的同一，可大大提高物业形象档次进而卖出好价钱。正因为如此， 因而采取此一户型配置需要精确、深入的前期市场研究，但一旦定位准确，其收益也非同一 般。而一些项目由于对目标消费者界定不清或希望将所有类别消费者一网打尽，于是从 3、 40 ㎡的单身公寓到二房、三房、四房直至 200 ㎡以上的复式一应俱全。看起来不同需求的 客户均能得到满足，实际上由于定位混杂，各种层次的客户均难以找到感觉——开奔驰的当 然不想与踩单车的为邻，踩单车的看邻居开着奔驰进进出出心里也别扭。因此大、小户型相 互比例配置合适，户型既有层次又有相对同一性，既错落有致又充实丰富，则客户挑选余地 大，市场抗风险性也好。究竟是多少的比例才恰当，这并不能凭主观的臆想，只能是通过对
江苏辉字房地产开发有限公司 市场的深入了解才能得出。 户型的配置决定了项目的整体定位，因此户型策划首要的是进行土地价值分析判断：景 观丰富、交通便利的地块当然应以大户型为主：土地各方面均普通既无突出优点又无特别缺 点的，则以中等户型为主：而地块较差时则应以总价较低的中、小户型为主；至于在商务中 心区的小幅士地，最适宜的当然是小面积公寓甚至酒店式公寓。 面积多大才合适？ 在所有涉及户型的问题中，最令发展商头疼、让人最难下定决心的当属以下两点：各户 型类别在项目中的配置比例、每一种户型的面积大小。因为前者将决定项目主要卖给谁，而 后者则将决定项目是否真正能满足这些人。 不同的消费对象有者截然不同的需求，那么我们又如何知道所确定的户型面积是正合目 标消费者心意的呢？我们认为，必须从以下三个方面综合权衡。 消费者对应性。我们知道，一房一厅的小户型是只能作过渡之用的，其购买者将主要是 年龄在30岁以下、未婚或刚刚结婚的年轻人，其购买动因主要是工作时间不长，积蓄不多 而又渴望拥有一片自己的小天地。从功能上说，虽然也需要厅、房、厨、卫、阳台五脏俱全， 但对每一部分面积的要求却应该都是小字号的，而且需要布局紧凑，因此总面积也不应超过 50m。否则就失去了过渡房的本意。二房二厅、三房二厅所面对的则是最复杂的消费群。 有的三口之家因小孩尚小，二房即已足够，但他们生活可能较为宽裕，因而偏好面积宽松布 局更合理的大面积二房：而有的工薪家庭人口较多却资金不多，当然更希望购买房间较多而 面积偏小的三房：还有部分成功人士或高级白领，虽然购买力强劲但较为实用主义，认为布 局合理、面积略偏大的三房就己足够。二房是做70m还是100m?三房是做100m还是130 m？需要我们精确区分目标消费者并与其购买力、生活状态、居住习惯高度对应。四房以上 或150m以上的房子，其面积敏感度相对较差，但也只有深入分析目标消费者才能做得恰到 好处，才能使销售一路畅旺。 舒适性。房子是为人服务的，房子是为家庭天伦生活服务的，而户型分割的目的就是为 人们提供一温警、亲切、舒适的家居空间。舒适性就是从人体工程学和家居生活基本规律出 发，决定户型的开间、进深及面积。 房子越大则舒适度越高被不少人认为是理所当然，事实并非如此。以普通家庭的客厅为 例，这里陈设的是沙发、电视、音响、金角缸、花木等，是迎客、家人闲聚的空间，谈话、 看电视是这里的主要节目，太小让人有压抑感，过于空阔则又易于让人有四边不着、相互有 隔阂的感觉。因此客厅的开间以4.5米为宜最大不应超过5米最小不应小于3.5米。同样的 7
江苏辉宇房地产开发有限公司 7 市场的深入了解才能得出。 户型的配置决定了项目的整体定位，因此户型策划首要的是进行土地价值分析判断：景 观丰富、交通便利的地块当然应以大户型为主；土地各方面均普通既无突出优点又无特别缺 点的，则以中等户型为主；而地块较差时则应以总价较低的中、小户型为主；至于在商务中 心区的小幅土地，最适宜的当然是小面积公寓甚至酒店式公寓。 面积多大才合适？ 在所有涉及户型的问题中，最令发展商头疼、让人最难下定决心的当属以下两点：各户 型类别在项目中的配置比例、每一种户型的面积大小。因为前者将决定项目主要卖给谁，而 后者则将决定项目是否真正能满足这些人。 不同的消费对象有着截然不同的需求，那么我们又如何知道所确定的户型面积是正合目 标消费者心意的呢？我们认为，必须从以下三个方面综合权衡。 消费者对应性。我们知道，一房一厅的小户型是只能作过渡之用的，其购买者将主要是 年龄在 30 岁以下、未婚或刚刚结婚的年轻人，其购买动因主要是工作时间不长，积蓄不多 而又渴望拥有一片自己的小天地。从功能上说，虽然也需要厅、房、厨、卫、阳台五脏俱全， 但对每一部分面积的要求却应该都是小字号的，而且需要布局紧凑，因此总面积也不应超过 50 ㎡。否则就失去了过渡房的本意。二房二厅、三房二厅所面对的则是最复杂的消费群。 有的三口之家因小孩尚小，二房即已足够，但他们生活可能较为宽裕，因而偏好面积宽松布 局更合理的大面积二房；而有的工薪家庭人口较多却资金不多，当然更希望购买房间较多而 面积偏小的三房；还有部分成功人士或高级白领，虽然购买力强劲但较为实用主义，认为布 局合理、面积略偏大的三房就已足够。二房是做 70 ㎡还是 100 ㎡？三房是做 100 ㎡还是 130 ㎡？需要我们精确区分目标消费者并与其购买力、生活状态、居住习惯高度对应。四房以上 或 150 ㎡以上的房子，其面积敏感度相对较差，但也只有深入分析目标消费者才能做得恰到 好处，才能使销售一路畅旺。 舒适性。房子是为人服务的，房子是为家庭天伦生活服务的，而户型分割的目的就是为 人们提供一温馨、亲切、舒适的家居空间。舒适性就是从人体工程学和家居生活基本规律出 发，决定户型的开间、进深及面积。 房子越大则舒适度越高被不少人认为是理所当然，事实并非如此。以普通家庭的客厅为 例，这里陈设的是沙发、电视、音响、金鱼缸、花木等，是迎客、家人闲聚的空间，谈话、 看电视是这里的主要节目，太小让人有压抑感，过于空阔则又易于让人有四边不着、相互有 隔阂的感觉。因此客厅的开间以 4.5 米为宜最大不应超过 5 米最小不应小于 3.5 米。同样的