一.第一季度宏观调控政策集钠 1.一月集锦 成都市法制办出台《成都市商品房预售资金监管暂行办法》（征求意见稿） 对商品房预售资金的管理做出规定一一为预售资金开设专门账户，并通过第三方 监管机构进行监管。同时，对本项资金的用途也做出规定一一商品房预售资金主 要用于支付工程款、以及购买建筑材料等方面。通过此项办法，有望实现预售资 金的合理利用，保障购房者利益 按照《成都市新建住宅物业保修金监管实施细则》的规定，08年1月1日 起，开发商办产权证，必须出具《住宅物业保修金交款凭证》。 1月25日，央行于08年首度上调存款准备金率，幅度为0.5%：同时，上层 人士还透露，在08年后期，央行还将以0.5%为幅度，对存款准备金率进行3至 4次的调整。此次金率的上调，对于楼市而言，主要有助于巩固07年宏观调控 成果，抑制春节后楼市的大幅回暖。 根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》的通知，明文规定继续停止别 墅类房地产开发项目的土地供应。预示未来别墅市场会更加紧俏。 08年1月7日，国土资源部发布《关于进一步改进和完善报国务院批准城 市建设用地审查报批工作的通知》，通知规定，从O8年起，在国土资源部按预 期下达土地利用计划指标后，省级政府于每年2月底前汇总后一次性向国务院申 报城市建设用地：同时，在城市申报新增建设用地过程中，应满足综合平衡、突 出重点的要求：应适当压缩工业用地，重点保证居住用地：应确保廉租住房、经 济适用住房、中低价位以及中小套型普通商品住房用地占居住用地的比例应不低 于70%。通知中有关一次性申报的决定，在一定程度限制各省级政府有关土地利 用的灵活性，但却间接提高用地规划要求，有利于建设用地的整体规划：此外， 对土地申报过程中应遵行的原则做出明确规定，对土地规划起到引导作用，同时 也能保障未来更大的住宅供应量。 2.二月集锦 2月4日，央行和银监会共同颁布了《经济适用住房开发贷款管理办法》， 该办法中规定商业银行等其他银行金融机构皆可对经济适用房发放贷款：经济适 用房贷款项目的资本金不得低于项目总投资的30%，低于一骰商业性房地产项目 不得低于35%的规定：贷款利率按人民银行利率政策执行，可以适当下浮，但下 浮比例不超过10%：个别城市成片开发经济适用住房，贷款期限可放宽至5年： 对经济适用住房开发贷款项目原则上实行封闭管理。此办法实施后，贷款人范围
一 .第 一季度宏观调 控政策集锦 1 .一 月集锦 成都市法制办出台《成都市商品房预售资金监管暂行办法》（征求意见稿）， 对商品房预售资金的管理做出规定——为预售资金开设专门账户，并通过第三方 监管机构进行监管。同时，对本项资金的用途也做出规定——商品房预售资金主 要用于支付工程款、以及购买建筑材料等方面。通过此项办法，有望实现预售资 金的合理利用，保障购房者利益。 按照《成都市新建住宅物业保修金监管实施细则》的规定，08 年 1 月 1 日 起，开发商办产权证，必须出具《住宅物业保修金交款凭证》。 1 月 25 日，央行于 08 年首度上调存款准备金率，幅度为 0.5%；同时，上层 人士还透露，在 08 年后期，央行还将以 0.5%为幅度，对存款准备金率进行 3 至 4 次的调整。此次金率的上调，对于楼市而言，主要有助于巩固 07 年宏观调控 成果，抑制春节后楼市的大幅回暖。 根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》的通知，明文规定继续停止别 墅类房地产开发项目的土地供应。预示未来别墅市场会更加紧俏。 08 年 1 月 7 日，国土资源部发布《关于进一步改进和完善报国务院批准城 市建设用地审查报批工作的通知》，通知规定，从 08 年起，在国土资源部按预 期下达土地利用计划指标后，省级政府于每年 2 月底前汇总后一次性向国务院申 报城市建设用地；同时，在城市申报新增建设用地过程中 ，应满足综合平衡、突 出重点的要求；应适当压缩工业用地，重点保证居住用地 ；应确保廉租住房、经 济适用住房、中低价位以及中小套型普通商品住房用地占居住用地的比例应不低 于 70%。通知中有关一次性申报的决定，在一定程度限制各省级政府有关土地利 用的灵活性，但却间接提高用地规划要求，有利于建设用地的整体规划；此外， 对土地申报过程中应遵行的原则做出明确规定，对土地规划起到引导作用，同时 也能保障未来更大的住宅供应量。 2 .二 月集锦 2 月 4 日，央行和银监会共同颁布了《经济适用住房开发贷款管理办法》， 该办法中规定商业银行等其他银行金融机构皆可对经济适用房发放贷款；经济适 用房贷款项目的资本金不得低于项目总投资的 30%，低于一般商业性房地产项目 不得低于 35%的规定；贷款利率按人民银行利率政策执行，可以适当下浮，但下 浮比例不超过 10%；个别城市成片开发经济适用住房，贷款期限可放宽至 5 年； 对经济适用住房开发贷款项目原则上实行封闭管理。此办法实施后，贷款人范围
扩大，贷款申请条件变宽：同时，此办法的颁布也明确了利率优惠政策，放宽了 贷款期限，并规范了资金管理 国土资源部日前已出台并正式实施了新修订的《工业项目建设用地控制指 标》，对工业项目建设用地实行新的控制指标。首先，投资强度标准普遍提高 15%:其次，容积率（某一宗地内总建筑面积与宗地面积的比值）控制指标，也作 相应提高。在30个行业大类中，27个行业大类容积率上调0.2,2个行业大类 容积率上调0.1（石油加工、炼焦及核燃料加工业和医药制造业），1个行业大类 容积率保持不变（化学原料及化学制品制造业）。此外，还新增加绿地率控制指标 规定工业企业内部原则上不得安排绿地。同时，针对一些地方将打着工业用地 旗号的“配套设施”转向商业规划或进行商业化运作，《工业项目建设用地控制 指标》声明，严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所 和培训中心等非生产性配套设施。 3.三月集锦 3月25日，央行再度上调存款准备金率，其上调幅度为0.5个百分点。这 是在08年里，继1月25日之后，央行第二轮上调存款准备金率：也是去年以来 第12次动用这一货币政策工具。通过这次调整后，普通存款类金融机构所执行 的存款准备金率达15.5%。 温家宝政府工作报告 3月5日，温家宝在十一届全国人大一次会议上作政府工作报告时指出要继 续推进经济结构调整，转变发展方式。坚持严把土地、信贷闸门和市场准入标准， 要从严控制新增建设用地特别是工业用地，今年土地利用计划总规模控制在去年 水平。 温家宝在政府工作报告中提出，要坚持扩大内需方针，调整投资和消费关系， 促进经济增长由主要依靠投资、出口拉动向依靠消费、投资、出口协调拉动转变。 坚持严把土地、信贷闸门和市场准入标准，特别要加强和规范新开工项目管理， 严格执行项目新开工条件。从严控制新增建设用地特别是工业用地，今年士地利 用计划总规模控制在去年水平。 从报告传递的政策导向来看，还是要在稳定的大环境下逐步对经济结构进行 调整，要本着又好又快地原则发展经济，也就是说今后的发展导向将开始重视质 量，不再一味的追求速度，必要时甚至可以牺牲一定的速度。因此，未来国家仍 然会收紧货币政策，严格控制土地和信贷，控制固定资产投资的规模，努力拉动 内需，将目前以投资为主要依靠的经济结构逐步向以消费为主的经济结构转变 就此看来，经济调控还远未结束，房地产业的发展前景还将经受考验
扩大，贷款申请条件变宽；同时，此办法的颁布也明确了 利率优惠政策，放宽了 贷款期限，并规范了资金管理 国土资源部日前已出台并正式实施了新修订的《工业项目建设用地控制指 标》，对工业项目建设用地实行新的控制指标。首先，投资强度标准普遍提高 15%；其次，容积率(某一宗地内总建筑面积与宗地面积的比值)控制指标，也作 相应提高。在 30 个行业大类中，27 个行业大类容积率上调 0.2，2 个行业大类 容积率上调 0.1(石油加工、炼焦及核燃料加工业和医药制造业)，1 个行业大类 容积率保持不变(化学原料及化学制品制造业)。此外，还新增加绿地率控制指标， 规定工业企业内部原则上不得安排绿地。 同时，针对一些地方将打着工业用地 旗号的“配套设施”转向商业规划或进行商业化运作，《工业项目建设用地控制 指标》声明，严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所 和培训中心等非生产性配套设施。 3 .三 月集锦 3 月 25 日，央行再度上调存款准备金率，其上调幅度为 0.5 个百分点。这 是在 08 年里，继 1 月 25 日之后，央行第二轮上调存款准备金率；也是去年以来 第 12 次动用这一货币政策工具。通过这次调整后，普通存款类金融机构所执行 的存款准备金率达 15.5％。 温 家 宝 政府工作报 告 3 月 5 日，温家宝在十一届全国人大一次会议上作政府工作报告时指出要继 续推进经济结构调整，转变发展方式。坚持严把土地、信贷闸门和市场准入标准， 要从严控制新增建设用地特别是工业用地，今年土地利用计划总规模控制在去年 水平。 温家宝在政府工作报告中提出，要坚持扩大内需方针，调整投资和消费关系， 促进经济增长由主要依靠投资、出口拉动向依靠消费、投资、出口协调拉动转变。 坚持严把土地、信贷闸门和市场准入标准，特别要加强和规范新开工项目管理， 严格执行项目新开工条件。从严控制新增建设用地特别是工业用地，今年土地利 用计划总规模控制在去年水平。 从报告传递的政策导向来看，还是要在稳定的大环境下逐步对经济结构进行 调整，要本着又好又快地原则发展经济，也就是说今后的发展导向将开始重视质 量，不再一味的追求速度，必要时甚至可以牺牲一定的速度 。因此，未来国家仍 然会收紧货币政策，严格控制土地和信贷，控制固定资产投资的规模，努力拉动 内需，将目前以投资为主要依靠的经济结构逐步向以消费为主的经济结构转变， 就此看来，经济调控还远未结束，房地产业的发展前景还将经受考验
同时，温总理也强调坚持正确发挥政府和市场的作用，政府主要制定住房规 划和政策，搞好土地合理供应、集约利用和管理，重点发展面向中低收入家庭的 住房。这表明了政府以尊重市场作用为导向的调控态度，这对于房地产业的发展 来说是一个利好，这给予了开发商很大的市场预期和信心，为稳定房地产市场， 促进经济结构调整有着深远的影响。 二.第一季度土地市场分析 1.土地市场概况 主城区土地市场概况（亩） 事土地公告情况■土地成交情况 2389.11 1790.66 974.535974.535 07年1季度 07年4季度 08年1季度 本季度主城区供应士地974.535亩，同比增加71.7%，环比下降59.21%。另 外，本季度供应的11宗土地全部成交，其成交面积同比增加109.42%，环比下 降45.58%。 从本季度土地成交情况来看，所供应的土地受到市场的欢迎，主城区供应的 11宗土地均顺利成交。相对07年4季度而言，土地市场趋于平稳，市场上暂未 出现土地流拍。同时，本季度供应量和成交量均同比上升，后期土地市场依然看 好。 2.本季度土地成交情况
同时，温总理也强调坚持正确发挥政府和市场的作用，政府主要制定住房规 划和政策，搞好土地合理供应、集约利用和管理，重点发展面向中低收入家庭的 住房。这表明了政府以尊重市场作用为导向的调控态度，这对于房地产业的发展 来说是一个利好，这给予了开发商很大的市场预期和信心，为稳定房地产市场， 促进经济结构调整有着深远的影响。 二 .第 一季度土地市 场分析 1 .土 地市场概况 本季度主城区供应土地 974.535 亩，同比增加 71.7%，环比下降 59.21%。另 外，本季度供应的 11 宗土地全部成交，其成交面积同比增加 109.42%，环比下 降 45.58%。 从本季度土地成交情况来看，所供应的土地受到市场的欢迎，主城区供应的 11 宗土地均顺利成交。相对 07 年 4 季度而言，土地市场趋于平稳，市场上暂未 出现土地流拍。同时，本季度供应量和成交量均同比上升，后期土地市场依然看 好。 2 .本 季度土地成交 情况
各区域土地成交情况（亩） ■主城区土地成交数据■郊尽土地成交数据 1608.65 790.035893.6 27.84 156.66 0 1月 2月 3月 本季度有41宗土地顺利成交，合计面积3476.786亩。其中，主城区11宗 土地成交，合计面积974.535亩，占总成交的28.03%：郊县成交30起，合计面 积2502.25亩，占成交总量的71.97%。 3月，主城区士地成交比较集中。在3月，主城区有6宗士地成交，面积为 790.035亩，占1季度主城区成交总量的81.07%。而在郊县，土地成交主要集中 于1月，25宗土地出让成交，合计面积1608.65亩，占郊县土地成交总量的 64.29% 从成交土地的平均面积来看，主城区成交土地平均面积为88.59亩，郊县成 交土地平均面积为83.41亩，均控制在百亩以内。 3.土地成交价格分析 土地成交均价分析（万元/亩） 902.15 273.52 07年1季度 07年4季度 08年1季度
本季度有 41 宗土地顺利成交，合计面积 3476.786 亩。其中，主城区 11 宗 土地成交，合计面积 974.535 亩，占总成交的 28.03%；郊 县成交 30 起，合计面 积 2502.25 亩，占成交总量的 71.97%。 3 月，主城区土地成交比较集中。在 3 月，主城区有 6 宗土地成交，面积为 790.035 亩，占 1 季度主城区成交总量的 81.07%。而在郊县，土地成交主要集中 于 1 月，25 宗土地出让成交，合计面积 1608.65 亩，占郊县土地成交总量的 64.29%。 从成交土地的平均面积来看，主城区成交土地平均面积为 88.59 亩，郊县成 交土地平均面积为 83.41 亩，均控制在百亩以内。 3 .土 地成交价格分 析
本季度土地成交均价为273.52万元/亩，同比下降61.53%，环比下降69.68% 在本季度的土地市场上，金牛区成交一宗大地块，面积达521亩，因购买总价偏 高，资金压力大的影响，导致成交单价偏低，仅60万元/亩，一定程度影响整季 度的土地成交均价。 抛开位于金牛区的特殊地块，本季度主城区的土地成交均价为518.8万元/ 亩，同比下降27.04%，环比下降42.49%。由于目前房地产市场疲软，资金链紧 绷的情形下，开发商高价拿地的激情锐减：加之由于购地需要一次性付款，致使 开发商拿地资金压力骤增，土地市场趋于平稳和理性。 三，第一季度房地产市场分析 1.市场概况 商品房供应成交概况 商品房供应成交情况分析（万平方米） ■商品房供应面积m商品房成交面积 384.05 326.91 248.17 190.4 21387 0.49 07年1季度 07年4季度 08年1季度 本季度主城区商品房供应面积为326.91万平方米，环比度减少14.88%，同 比增加71.63%。对比4季度的供应量来看，08年1季度受传统节日春节的影响， 供应量出现下滑：而对比07年1季度来看，众多开发商对楼市回暖信心较大， 一定程度加快了市场放量，同时，08年1季度有众多大盘相继上市，也很大程 度的带动市场放量。 本季度主城区商品房成交面积为160.49万平方米，环比减少35.33%，同比 下降24.96%。由于07年9月出台新政后，市场出现疲软，购房者观望情绪高涨 而此形势一直延续至08年年初，市场未能如开发商所愿，最终导致1季度成交 量走低 商品住宅供应成交概况
本季度土地成交均价为 273.52 万元/亩，同比下降 61.53%，环比下降 69.68%。 在本季度的土地市场上，金牛区成交一宗大地块，面积达 521 亩，因购买总价偏 高，资金压力大的影响，导致成交单价偏低，仅 60 万元/亩，一定程度影响整季 度的土地成交均价。 抛开位于金牛区的特殊地块，本季度主城区的土地成交均价为 518.8 万元 / 亩，同比下降 27.04%，环比下降 42.49%。由于目前房地产市场疲软，资金链紧 绷的情形下，开发商高价拿地的激情锐减；加之由于购地需要一次性付款，致使 开发商拿地资金压力骤增，土地市场趋于平稳和理性。 三 .第 一季度房地产 市场分析 1 .市 场概况 商 品 房 供应成交概 况 本季度主城区商品房供应面积为 326.91 万平方米，环比度减少 14.88%，同 比增加 71.63%。对比 4 季度的供应量来看，08 年 1 季度受传统节日春节的影响， 供应量出现下滑；而对比 07 年 1 季度来看，众多开发商对楼市回暖信心较大， 一定程度加快了市场放量，同时，08 年 1 季度有众多大盘相继上市，也很大程 度的带动市场放量。 本季度主城区商品房成交面积为 160.49 万平方米，环比减少 35.33%，同比 下降 24.96%。由于 07 年 9 月出台新政后，市场出现疲软，购房者观望情绪高涨， 而此形势一直延续至 08 年年初，市场未能如开发商所愿，最终导致 1 季度成交 量走低。 商 品 住 宅供应成交 概况