普洛斯中国控股有限公司2018年度第四期中期票据募集说明书

普洛斯中国控股有限公司2018年度第四期中期票据募集说明书 4、租赁合同变更风险 由于发行人为物流仓储行业,与租赁客户的仓储设施租赁合同的到期日离报 告期截至日2017年9月30日平均为229年,并约定租金每年的增长计算方式。若下 游租赁客户由于经济下行、单一客户租赁体量等原因岀现大规模提出变更租赁合 同条款甚是取消合同,有可能对发行人现金流入产生不利影响,进而影响本期中 期票据的存续偿付。但发行人最近一年及一期的前10大租赁客户租赁面积占比不 超过总面积的25%,同时发行人与租户的租赁合同约定租户若提前解约,按合同 约定仍需支付剩余租赁时间的祖金费用,因此可以较大程度降低下游租赁客户变 动带来的风险。 5、土地、原材料等生产要素价格上涨风险 近年来,国内经济持续较快增长以及城镇化步伐的加快,有效拉动了我国房 地产市场需求。受土地稀缺性和不可再生性影响,土地价格持续上涨,并且随着 土地公开出让制度的实施,以及拆迁补偿成本的增加,加大了企业拿地的成本和 难度。此外,近年来建筑材料、设备、劳动力等生产要素价格也有不同程度的上 涨,进一步增加了开发项目的建筑安装成本。发行人密切关注土地市场动向,通 过土地市场招拍挂方式和收购二手地块方式,及时补充公司的土地储备,确保未 来仓储项目开发的延续性。但随着行业调控持续深入以及土地、原材料等生产要 素价格的上涨,公司仓储物流园的开发成本可能会受到一定的冲击,从而影响公 司未来的业绩。 6、物流地产开发基金投资者退出的风险 发行人于2013年9月在新加坡成立 CLF FUND I,LP(简称“中国物流基金 1”),专注于投资中囯物流基础设施,中国物流基金1资产规模为30亿美元(其 中权益15亿美元,债务15亿美元)。发行人持有中国物流基金1约558%的股 权,其余的44.12%的股权由来自亚洲、欧洲、北美洲等地的多家国家主权基金 或者养老基金持有。上述投资机构充分认可中囯境内现代物流基础设施行业的未 来发展前景,希望通过投资中囯物流基金1获得长期稳定的资产回报,并具有长 期持有该股权资产的意愿。根据发行人与前述投资人于2013年11月就中国物流 基金1所签署的协议,基金的存续期为8年(可延长至10年)。存续期届满后的 退出机制包括:(1)通过公开发行股票及上市或以REIs形式上市,或(2)转变 为长期夺续的开放式基金,或(3)整体出售基金资产以变现。且在与上述投资人 签订的协议中,不存在任何发行人的回购承诺或义务。 着眼于中国境内快速发展的现代物流服务业,发行人于2015年7月在开曼 群岛成立 CLF FUND II1LP(简称“中国物流基金2”),专注于投资中国物流基 础设施,中国物流基金2资产规模为70亿美元(其中权益37亿美元,债务33

普洛斯中国控股有限公司 2018 年度第四期中期票据募集说明书 15 4、租赁合同变更风险 由于发行人为物流仓储行业，与租赁客户的仓储设施租赁合同的到期日离报 告期截至日2017年9月30日平均为2.29年，并约定租金每年的增长计算方式。若下 游租赁客户由于经济下行、单一客户租赁体量等原因出现大规模提出变更租赁合 同条款甚是取消合同，有可能对发行人现金流入产生不利影响，进而影响本期中 期票据的存续偿付。但发行人最近一年及一期的前10大租赁客户租赁面积占比不 超过总面积的25%，同时发行人与租户的租赁合同约定租户若提前解约，按合同 约定仍需支付剩余租赁时间的租金费用，因此可以较大程度降低下游租赁客户变 动带来的风险。 5、土地、原材料等生产要素价格上涨风险 近年来，国内经济持续较快增长以及城镇化步伐的加快，有效拉动了我国房 地产市场需求。受土地稀缺性和不可再生性影响，土地价格持续上涨，并且随着 土地公开出让制度的实施，以及拆迁补偿成本的增加，加大了企业拿地的成本和 难度。此外，近年来建筑材料、设备、劳动力等生产要素价格也有不同程度的上 涨，进一步增加了开发项目的建筑安装成本。发行人密切关注土地市场动向，通 过土地市场招拍挂方式和收购二手地块方式，及时补充公司的土地储备，确保未 来仓储项目开发的延续性。但随着行业调控持续深入以及土地、原材料等生产要 素价格的上涨，公司仓储物流园的开发成本可能会受到一定的冲击，从而影响公 司未来的业绩。 6、物流地产开发基金投资者退出的风险 发行人于 2013 年 9 月在新加坡成立 CLF FUND I, LP（简称“中国物流基金 1”），专注于投资中国物流基础设施，中国物流基金 1 资产规模为 30 亿美元（其 中权益 15 亿美元，债务 15 亿美元）。发行人持有中国物流基金 1 约 55.88%的股 权，其余的 44.12%的股权由来自亚洲、欧洲、北美洲等地的多家国家主权基金 或者养老基金持有。上述投资机构充分认可中国境内现代物流基础设施行业的未 来发展前景，希望通过投资中国物流基金 1 获得长期稳定的资产回报，并具有长 期持有该股权资产的意愿。根据发行人与前述投资人于 2013 年 11 月就中国物流 基金 1 所签署的协议，基金的存续期为 8 年（可延长至 10 年）。存续期届满后的 退出机制包括：(1) 通过公开发行股票及上市或以 REITs 形式上市，或(2) 转变 为长期存续的开放式基金，或 (3) 整体出售基金资产以变现。且在与上述投资人 签订的协议中，不存在任何发行人的回购承诺或义务。 着眼于中国境内快速发展的现代物流服务业，发行人于 2015 年 7 月在开曼 群岛成立 CLF FUND II, LP（简称“中国物流基金 2”），专注于投资中国物流基 础设施，中国物流基金 2 资产规模为 70 亿美元（其中权益 37 亿美元，债务 33

普洛斯中国控股有限公司2018年度第四期中期票据募集说明书 亿美元),发行人持有中国物流基金2约5638%的股权,其余的43.62%的股权 由来自亚洲、北美洲等地的多家国家主权基金或者养老基金持有。上述投资机构 充分认可中国境内现代物流基础设施行业的未来发展前景,希望通过投资中国物 流基金2获得长期稳定的资产回报,并具有长期持有该股权资产的意愿。根据发 行人与前述投资人于2015年7月就中国物流基金2所签署的协议,基金的存续 期为7年(可延长至9年)。存续期届满后的退出机制包括:(1)通过公开发行股 票及上市或以REI形式上市,或(2)转变为长期存续的开放式基金,或(3)整 体出售基金資产以变现。且在与上述投資人签订的协议中,不存在任何发行人的 回购承诺或义务。 7、财务报表编制货币与功能货币不一致的风险 发行人的功能货币为人民币,财务报告列示货币为美元,由此编制资产负债 表时会产生外币报表折算差异,对发行人的所有者权益对产生一定影响,在人民 币/美元汇率出现较大贬值时有可能会对发行人的资产产生不利的影响。 发行人已针对人民币的不断贬值采取积极的应对手段,一方面通过置换美」 负债,另外一方面积极在中国境内拓展直接融资渠道,多手段管控汇率波动对于 发行人经营的影响。 8、经营业绩主要依赖下属子公司的风险 发行人自身为控股公司,本部无任何实质业务运营,目前的经营业绩主要依 靠下属子公司,最近三年及一期发行人合并口径的营业收入按报表折算成美元分 别为44,41720万美元、53,20570万美元、58,82760万美元和39,76590万美元,同 时发行人母公司近三年及一期无营业收入。发行人下属子公司数目众多,截至 2017年9月末,发行人境内控股子公司2%6家,未来若发行人下属子公司经营情况 无法达到预期,将可能影响发行人整体的经营业绩,会对发行人产生不利的影响。 9、突发事件引起的经营风险 公司成立时间较短,为普洛斯集团将中国境内的仓储物业资产项目公司和负 责中国境内仓储项目的业务管理、财务管理、市场营销、投资管理等职能的管理 公司整合而成的控股公司。整合以后发行人经营情况一直保持稳定,未发生因较 大突发事件而影响其正常经营的情况。但近三年来囯内的经济形势严峻,预计今 后2-3年仍处于经济结构调整的关键时期,若公司因公共事件、管理层变动或自 然灾害导致公司经营不稳定,会对公司的经营情况造成一定的不利影响。 10、关联交易的潜在风险 发行人内部的关联交易主要是发行人向合营企业收取的管理费,以及发行人 向普洛斯集团支付的管理服务费和利息费用等。其中2015-2017财年发行人与合

普洛斯中国控股有限公司 2018 年度第四期中期票据募集说明书 16 亿美元），发行人持有中国物流基金 2 约 56.38%的股权，其余的 43.62%的股权 由来自亚洲、北美洲等地的多家国家主权基金或者养老基金持有。上述投资机构 充分认可中国境内现代物流基础设施行业的未来发展前景，希望通过投资中国物 流基金 2 获得长期稳定的资产回报，并具有长期持有该股权资产的意愿。根据发 行人与前述投资人于 2015 年 7 月就中国物流基金 2 所签署的协议，基金的存续 期为 7 年（可延长至 9 年）。存续期届满后的退出机制包括：(1) 通过公开发行股 票及上市或以 REITs 形式上市，或(2) 转变为长期存续的开放式基金，或 (3) 整 体出售基金资产以变现。且在与上述投资人签订的协议中，不存在任何发行人的 回购承诺或义务。 7、财务报表编制货币与功能货币不一致的风险 发行人的功能货币为人民币，财务报告列示货币为美元，由此编制资产负债 表时会产生外币报表折算差异，对发行人的所有者权益对产生一定影响，在人民 币/美元汇率出现较大贬值时有可能会对发行人的资产产生不利的影响。 发行人已针对人民币的不断贬值采取积极的应对手段，一方面通过置换美元 负债，另外一方面积极在中国境内拓展直接融资渠道，多手段管控汇率波动对于 发行人经营的影响。 8、经营业绩主要依赖下属子公司的风险 发行人自身为控股公司，本部无任何实质业务运营，目前的经营业绩主要依 靠下属子公司，最近三年及一期发行人合并口径的营业收入按报表折算成美元分 别为44,417.20万美元、53,205.70万美元、58,827.60万美元和39,765.90万美元，同 时发行人母公司近三年及一期无营业收入。发行人下属子公司数目众多，截至 2017年9月末，发行人境内控股子公司296家，未来若发行人下属子公司经营情况 无法达到预期，将可能影响发行人整体的经营业绩，会对发行人产生不利的影响。 9、突发事件引起的经营风险 公司成立时间较短，为普洛斯集团将中国境内的仓储物业资产项目公司和负 责中国境内仓储项目的业务管理、财务管理、市场营销、投资管理等职能的管理 公司整合而成的控股公司。整合以后发行人经营情况一直保持稳定，未发生因较 大突发事件而影响其正常经营的情况。但近三年来国内的经济形势严峻，预计今 后2-3年仍处于经济结构调整的关键时期，若公司因公共事件、管理层变动或自 然灾害导致公司经营不稳定，会对公司的经营情况造成一定的不利影响。 10、关联交易的潜在风险 发行人内部的关联交易主要是发行人向合营企业收取的管理费，以及发行人 向普洛斯集团支付的管理服务费和利息费用等。其中 2015-2017 财年发行人与合

普洛斯中国控股有限公司2018年度第四期中期票据募集说明书 营企业的关联业务往来交易总金额分别为359.00万美元、37660万美无和79.40 万美元;发行人与普洛斯集团的关联交易净额合计分别为-2.064.60万美元 3,103.10万美元和-6,55490万美元。未来随着发行人业务的不断扩大,关联交易 的金额有可能增大,但总体上发行人与合营企业或者普洛斯集团的关联交易金额 较小,对发行人的业绩不会产生不利的影响。 11、未来项目收益不确定的风险 2015财年-2017财年及2017年4-9月,发行人的仓储业务租金收入分别为 44,05850万美元、52,52360万美元、55,758.30万美元和31,909.60万美元,呈现快 速、稳步增长态势,但是随着发行人在中国境内业务的逐步扩张,将会逐步进入 经济较为发达的二、三线城市开展仓储项目开发和租赁业务。受到宏观经济波动 的影响,部分新开发的仓储项目需要一定的业务培育周期方能够达到完工及稳定 物业的状态,才能够有稳定的仓储租金收入,因此发行人可能会面临未来项目收 益不确定的风险。 12、仓储项目安全生产的风险 安全生产对于发行人的仓储项目开发业务来说至关重要,因此发行人高度重 视安全生产,并制定和执行了相关安全生产制度。但仍可能在外部建筑承包商的 施工过程中因管理疏漏、工作人员疏忽等原因岀现安全生产事故,此外发行人目 前已有超过900家租户,行业分布在第三方物流、电商零售业、制造业以及医药 业等行业,上述租户的存储品可能存在因为气候变化或者人为恶意的原因出现火 灾或爆炸的生产事故,若该等仓储安全生产事故发生,则将会对发行人的正常项 目运营和社会形象造成负面影响 13、普洛斯集团退市对公司融资渠道产生影响的风险 2018年1月22日,发行人的最终控股股东普洛斯集团从新加坡证券交易所 退市,退市之后普洛斯集团的股东发生变化(具体股东信息情况可见下文第五章 中的“发行人股权结构和独立运行情况),普洛斯集团的退市可能对公司的融资 渠道造成一定影响。 14、投资性房地产变现能力较弱的风险 发行人的投资性房地产主要是大型仓储物业,变现所需时间较长。其中部分 为专门为有特定存储需求的客户设计的定制库,变现能力相对较弱。若未来发行 人出现流动性紧张,需要通过处置投资性房地产变现可能需要较长的时间。 15、对股东的资金依赖的风险 最近三年及一期末,发行人股东借款余额3,25680万美元、112,285.30万美

普洛斯中国控股有限公司 2018 年度第四期中期票据募集说明书 17 营企业的关联业务往来交易总金额分别为 359.00 万美元、376.60 万美元和 79.40 万美元；发行人与普洛斯集团的关联交易净额合计分别为-2,064.60 万美元、- 3,103.10 万美元和-6,554.90 万美元。未来随着发行人业务的不断扩大，关联交易 的金额有可能增大，但总体上发行人与合营企业或者普洛斯集团的关联交易金额 较小，对发行人的业绩不会产生不利的影响。 11、未来项目收益不确定的风险 2015财年-2017财年及2017年4-9月，发行人的仓储业务租金收入分别为 44,058.50万美元、52,523.60万美元、55,758.30万美元和31,909.60万美元，呈现快 速、稳步增长态势，但是随着发行人在中国境内业务的逐步扩张，将会逐步进入 经济较为发达的二、三线城市开展仓储项目开发和租赁业务。受到宏观经济波动 的影响，部分新开发的仓储项目需要一定的业务培育周期方能够达到完工及稳定 物业的状态，才能够有稳定的仓储租金收入，因此发行人可能会面临未来项目收 益不确定的风险。 12、仓储项目安全生产的风险 安全生产对于发行人的仓储项目开发业务来说至关重要，因此发行人高度重 视安全生产，并制定和执行了相关安全生产制度。但仍可能在外部建筑承包商的 施工过程中因管理疏漏、工作人员疏忽等原因出现安全生产事故，此外发行人目 前已有超过900家租户，行业分布在第三方物流、电商零售业、制造业以及医药 业等行业，上述租户的存储品可能存在因为气候变化或者人为恶意的原因出现火 灾或爆炸的生产事故，若该等仓储安全生产事故发生，则将会对发行人的正常项 目运营和社会形象造成负面影响。 13、普洛斯集团退市对公司融资渠道产生影响的风险 2018 年 1 月 22 日，发行人的最终控股股东普洛斯集团从新加坡证券交易所 退市，退市之后普洛斯集团的股东发生变化（具体股东信息情况可见下文第五章 中的“发行人股权结构和独立运行情况”），普洛斯集团的退市可能对公司的融资 渠道造成一定影响。 14、投资性房地产变现能力较弱的风险 发行人的投资性房地产主要是大型仓储物业，变现所需时间较长。其中部分 为专门为有特定存储需求的客户设计的定制库，变现能力相对较弱。若未来发行 人出现流动性紧张，需要通过处置投资性房地产变现可能需要较长的时间。 15、对股东的资金依赖的风险 最近三年及一期末，发行人股东借款余额 3,256.80 万美元、112,285.30 万美

普洛斯中国控股有限公司2018年度第四期中期票据募集说明书 元、165,142.50万美元和196,64570万美元,占发行人有息债务总额的比例分别 为3.91%、47.80%、4533%和42.5%,占比较高。虽然近年来,发行人不断扩展 融资渠道,分别于2016年、2017年和2018年发行了人民币15亿元公司债券、 人民币10亿元中期票据和人民币24亿元中期票据、67亿元“一带一路”公司债, 但发行人仍存在对股东资金依赖的风险。 (三)管理风险 l、项目管理风险 发行人目前在建仓储项目较多,且部分项目从物理动工起算工期平均时间为 1-15年、工程建设规模较大、技术难度要求高,一般需要数年方可建成并产生效 益。在项目建设和运营期间,如遇到不可抗拒的自然灾害、意外事故、政府政策、 利率政策改变以及其他不可预见的困难或情况,都将导致总成本上升,从而影响 发行人盈利水平。同时,公司目前已建成的仓储物流网络遍布全国主要中心城市 地域分布较广,公司经营格局对综合管理、技术更新、资金调控、成本费用控制 等方面的要求不断提高。在经营规模快速扩张过程中,如果管理、控制不当,将 直接影响各业务领域的协调发展,从而使公司面临一定的经营风险。 2、项目开发风险 目前,发行人仓储项目主要分布在东南沿海和北部核心城市,未来会逐步进 入西南区域和西北区域,预计跨区域的仓储工程建设项目将快速增多,需要更为 专业的管理体系,在公司业务快速发展以及向跨区域经营发展的过程中,如果公 司的项目开发流程中涉及到的拿地、建设工作等方面不能满足公司日益发展的要 求,公司将面临一定的项目开发风险。 3、子公司管理的风险 截至2017年9月末,发行人境内控股子公司296家,境外控股公司350家,组 织结构和管理体系较为复杂,对发行人的管理能力要求较高。虽然发行人内部对 子公司管理已经形成了非常完善的内部管理机制,但是随着业务的逐步扩大,若 发行人的管理体系不能与下属子公司的管理体系相互兼容适应,则将对发行人的 业务开展、项目开发、资金管理产生一定不利影响,因此发行人面临一定的子公 司管理风险。 4、收购兼并资产整合风险 截至2017年9月末,发行人所有已投入运行出租的仓储资产中来自收购兼并 的占比为24%,为发行人主要的资产构成。近年来,随着国内大中城市工业用地 和仓储用地出让总量的波动,以及土地出让价格的不断攀升,发行人也逐步加大 了通过收购兼并原有仓储项目并加以重新规划改造来实现资产总量提升的目的

普洛斯中国控股有限公司 2018 年度第四期中期票据募集说明书 18 元、165,142.50 万美元和 196,645.70 万美元，占发行人有息债务总额的比例分别 为 3.91%、47.80%、45.33%和 42.55%，占比较高。虽然近年来，发行人不断扩展 融资渠道，分别于 2016 年、2017 年和 2018 年发行了人民币 15 亿元公司债券、 人民币 10 亿元中期票据和人民币 24 亿元中期票据、67 亿元“一带一路”公司债， 但发行人仍存在对股东资金依赖的风险。 （三）管理风险 1、项目管理风险 发行人目前在建仓储项目较多，且部分项目从物理动工起算工期平均时间为 1-1.5年、工程建设规模较大、技术难度要求高，一般需要数年方可建成并产生效 益。在项目建设和运营期间，如遇到不可抗拒的自然灾害、意外事故、政府政策、 利率政策改变以及其他不可预见的困难或情况，都将导致总成本上升，从而影响 发行人盈利水平。同时，公司目前已建成的仓储物流网络遍布全国主要中心城市， 地域分布较广，公司经营格局对综合管理、技术更新、资金调控、成本费用控制 等方面的要求不断提高。在经营规模快速扩张过程中，如果管理、控制不当，将 直接影响各业务领域的协调发展，从而使公司面临一定的经营风险。 2、项目开发风险 目前，发行人仓储项目主要分布在东南沿海和北部核心城市，未来会逐步进 入西南区域和西北区域，预计跨区域的仓储工程建设项目将快速增多，需要更为 专业的管理体系，在公司业务快速发展以及向跨区域经营发展的过程中，如果公 司的项目开发流程中涉及到的拿地、建设工作等方面不能满足公司日益发展的要 求，公司将面临一定的项目开发风险。 3、子公司管理的风险 截至2017年9月末，发行人境内控股子公司296家，境外控股公司350家，组 织结构和管理体系较为复杂，对发行人的管理能力要求较高。虽然发行人内部对 子公司管理已经形成了非常完善的内部管理机制，但是随着业务的逐步扩大，若 发行人的管理体系不能与下属子公司的管理体系相互兼容适应，则将对发行人的 业务开展、项目开发、资金管理产生一定不利影响，因此发行人面临一定的子公 司管理风险。 4、收购兼并资产整合风险 截至2017年9月末，发行人所有已投入运行出租的仓储资产中来自收购兼并 的占比为24%，为发行人主要的资产构成。近年来，随着国内大中城市工业用地 和仓储用地出让总量的波动，以及土地出让价格的不断攀升，发行人也逐步加大 了通过收购兼并原有仓储项目并加以重新规划改造来实现资产总量提升的目的

普洛斯中国控股有限公司2018年度第四期中期票据募集说明书 然而,收购兼并后仍存在一定的整合压力,发行人若无法有效的整合兼并而来的 仓储资产,将会对公司的发展产生不利的影响。 5、意外事件引起的管理风险 发行人为在香港注册的投资控股公司,公司董事由股东任命。自成立以来, 公司治理结构一直保持稳定有效,董事会人员组成保持稳定,保证了发行人经营 较为稳定。然而,近年来市场上一些境内外企业因董事、监事、总经理等高管突 然无法正常履职导致董事会、监事会或其他高管人员突然缺位情况时常发生,使 得公司治理结构不完善。因此,发行人未来也可能面临着突发事件引发的公司治 理结构突然变化的风险。 (四)政策风险 1、产业政策风险 2011年8月,国务院出台《国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施 的意见》(国办发[2011]38号),其中明确指出,要通过减轻物流企业税收负担、 加大对物流业的土地政策支持力度等一系列措施促进物流业健康发展。2014年9 月,国务院颁布《物流业发展中长期规划(2014-2020)》(以下简称“《规划》”) 提出了物流业发展的三大重点:一是降低物流成本;二是提升物流企业规模化、 集约化水平;三是加强物流设施网络建设。《规划》明确“物流业是融合运输 仓储、货代、信息等产业的复合型服务业,是支撑国民经济发展的基础性、战略 性产业”,并明确了仓储行业需要加快现代化立体仓库、资源型产品物流集散中 心和重要商品仓储设施建设和在大中城市和制造业基地周边加强现代化配送中 心规划的指导意见。随着涉及促进物流业及仓储业发展的政策密集推行,政策变 化将对物流市场格局产生较大影响,并进而对发行人物流主业的经营带来一定的 机遇和挑战。未来国家产业政策可能进一步调整,进而可能影响发行人的经营业 绩 2、土地用途规划政策变更风险 随着城市经济的快速发展、城市规模的日益扩大,发行人的仓储设施所在地 区很多由原来的郊区变为城区。城市用地规划政策的改变有可能迫使公司处置相 应的土地、房产,以置换到当下的城市郊区,从而导致发行人的出现土地储备降 低的风险。同时,由于土地价值的长期升值,相应土地房产的处置收益的不确定 性可能为公司带来土地増值收益或拆迁补偿收益变动的风险。因此发行人仓储项 目和土地储备的所在地的土地用途规划调整可能对公司发展产生不利影响。 3、工业土地使用期限政策变动的风险 2014年以来,“以集约用地”为核心理念,中国境内多个城市出台了关于工

普洛斯中国控股有限公司 2018 年度第四期中期票据募集说明书 19 然而，收购兼并后仍存在一定的整合压力，发行人若无法有效的整合兼并而来的 仓储资产，将会对公司的发展产生不利的影响。 5、意外事件引起的管理风险 发行人为在香港注册的投资控股公司，公司董事由股东任命。自成立以来， 公司治理结构一直保持稳定有效，董事会人员组成保持稳定，保证了发行人经营 较为稳定。然而，近年来市场上一些境内外企业因董事、监事、总经理等高管突 然无法正常履职导致董事会、监事会或其他高管人员突然缺位情况时常发生，使 得公司治理结构不完善。因此，发行人未来也可能面临着突发事件引发的公司治 理结构突然变化的风险。 （四）政策风险 1、产业政策风险 2011年8月，国务院出台《国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施 的意见》（国办发[2011]38号），其中明确指出，要通过减轻物流企业税收负担、 加大对物流业的土地政策支持力度等一系列措施促进物流业健康发展。2014年9 月，国务院颁布《物流业发展中长期规划（2014-2020）》（以下简称“《规划》”）， 提出了物流业发展的三大重点：一是降低物流成本；二是提升物流企业规模化、 集约化水平；三是加强物流设施网络建设。《规划》明确“物流业是融合运输、 仓储、货代、信息等产业的复合型服务业，是支撑国民经济发展的基础性、战略 性产业”，并明确了仓储行业需要加快现代化立体仓库、资源型产品物流集散中 心和重要商品仓储设施建设和在大中城市和制造业基地周边加强现代化配送中 心规划的指导意见。随着涉及促进物流业及仓储业发展的政策密集推行，政策变 化将对物流市场格局产生较大影响，并进而对发行人物流主业的经营带来一定的 机遇和挑战。未来国家产业政策可能进一步调整，进而可能影响发行人的经营业 绩。 2、土地用途规划政策变更风险 随着城市经济的快速发展、城市规模的日益扩大，发行人的仓储设施所在地 区很多由原来的郊区变为城区。城市用地规划政策的改变有可能迫使公司处置相 应的土地、房产，以置换到当下的城市郊区，从而导致发行人的出现土地储备降 低的风险。同时，由于土地价值的长期升值，相应土地房产的处置收益的不确定 性可能为公司带来土地增值收益或拆迁补偿收益变动的风险。因此发行人仓储项 目和土地储备的所在地的土地用途规划调整可能对公司发展产生不利影响。 3、工业土地使用期限政策变动的风险 2014年以来，“以集约用地”为核心理念，中国境内多个城市出台了关于工