普洛斯中国控股有限公司2018年度第四期中期票据募集说明书

普洛斯中国控股有限公司2018年度第四期中期票据募集说明书 第二章风险提示及说明 投资者在评价和购买本期中期票据时,应特别认真地考虑下述各项风险因素 与本期中期票据相关的投资风险 1、利率风险 宏观经济环境的变化以及国家经济政策的调整都会引起市场利率水平的变 化。利率波动的可能性对存续期内的中期票据的价值及对投资者投资本期中期票 据的收益会带来一定的不确定性。 2、流动性风险 本期中期票据发行后将在银行间债券市场交易流通,但在转让时存在一定的 流动性风险,公司无法保证本期中期票据在银行间债券市场的交易量及活跃性。 3、偿付风险 在本期中期票据的存续期间,如果因为无法控制的市场及环境变化,公司不 能从预期的还款来源中获得足够资金,可能使本期中期票据不能按期得到偿付。 与发行人相关的风险 (一)财务风险 1、投资性房地产跌价风险 发行人资产结构中投资性房地产总金额和占比均最高。最近三年末及一期, 发行人投资性房地产余额分别为928,15540万美元、1,106,049.50万美元、 1,240,658.10万美元和1,383,455.70万美元,占总资产的比例分别为81.93%、 81.23%、81.16%和80.63%。未来若出现系统性金融危机,导致发行人所新建开 发的仓储资产价值岀现较大的跌价,投资性房地产的公允价值将会对发行人的净 利润产生较为不利的影响,同时发行人的总资产也会出现相应的下跌风险。 2、公司负债总额增多的风险 发行人全部仓储项目資产和全部租金收入均在中国境内,主要资产、负债和 收入均为以人民币计价,在编制会计报表时发行人采用当期美元/人民币汇率将 全部资产和负债折算为美元进行统计。近年来,随着发行人业务持续增长,其负 债规模呈増加的趋势。发行人最近三年及一期末的总负债余额按报表折算为美元 分别为241,40160万美元、428,83910万美元、583,149.10万美元和694,70840 万美元,呈现波动上升趋势。截至2017年9月30日,在发行人全部241428.60 万美元的直接美元有息负债中银行借款53,018:00万美元,股东借款188410.60 万美元,全部美元负债占比负债总额比例约为34.75%,占比不高,其余负债基

普洛斯中国控股有限公司 2018 年度第四期中期票据募集说明书 10 第二章风险提示及说明 投资者在评价和购买本期中期票据时，应特别认真地考虑下述各项风险因素： 一、与本期中期票据相关的投资风险 1、利率风险 宏观经济环境的变化以及国家经济政策的调整都会引起市场利率水平的变 化。利率波动的可能性对存续期内的中期票据的价值及对投资者投资本期中期票 据的收益会带来一定的不确定性。 2、流动性风险 本期中期票据发行后将在银行间债券市场交易流通，但在转让时存在一定的 流动性风险，公司无法保证本期中期票据在银行间债券市场的交易量及活跃性。 3、偿付风险 在本期中期票据的存续期间，如果因为无法控制的市场及环境变化，公司不 能从预期的还款来源中获得足够资金，可能使本期中期票据不能按期得到偿付。 二、与发行人相关的风险 （一）财务风险 1、投资性房地产跌价风险 发行人资产结构中投资性房地产总金额和占比均最高。最近三年末及一期， 发行人投资性房地产余额分别为 928,155.40 万美元、1,106,049.50 万美元、 1,240,658.10 万美元和 1,383,455.70 万美元，占总资产的比例分别为 81.93%、 81.23%、81.16%和 80.63%。未来若出现系统性金融危机，导致发行人所新建开 发的仓储资产价值出现较大的跌价，投资性房地产的公允价值将会对发行人的净 利润产生较为不利的影响，同时发行人的总资产也会出现相应的下跌风险。 2、公司负债总额增多的风险 发行人全部仓储项目资产和全部租金收入均在中国境内，主要资产、负债和 收入均为以人民币计价，在编制会计报表时发行人采用当期美元/人民币汇率将 全部资产和负债折算为美元进行统计。近年来，随着发行人业务持续增长，其负 债规模呈增加的趋势。发行人最近三年及一期末的总负债余额按报表折算为美元 分别为 241,401.60 万美元、428,839.10 万美元、583,149.10 万美元和 694,708.40 万美元，呈现波动上升趋势。截至 2017 年 9 月 30 日，在发行人全部 241,428.60 万美元的直接美元有息负债中银行借款 53,018.00 万美元，股东借款 188,410.60 万美元，全部美元负债占比负债总额比例约为 34.75 %，占比不高，其余负债基

普洛斯中国控股有限公司2018年度第四期中期票据募集说明书 本为人民币负债。随着发行人经营规模的持续扩大以及未来拟投资仓储项目的投 建,在目前经济环境下,将给发行人带来一定的融资压力和风险。最近一年及一 期发行人资产负债率均不超过45%,总体资产负债率较低,同时发行人严格执行 稳健的财务管理政策,保持公司资产负债率维持较低的水平。 3、资产流动性不足风险 最近三年及一期末,发行人流动资产占同期总资产比重分别为10.96%、 911%、843%和842%,流动比率分别为1.51、101、0.94和0.75,速动比率分 别为1.51、1.01、0.93和0.74。若未来发行人的流动负债有持续上升的趋势,且 若发行人前期开发项目不能成功转化为稳定出租物业,则其流动比率和速动比率 有可能进一步下降,导致发行人出现资产流动性不足的风险。 4、流动负债占比高的风险 最近三年末及一期,公司流动负债余额按报表折算为美元分别为82,41390 万美元、123,19580万美元、137,650.30万美元和193,368.30万美元,同期负债 总额分别为24140160万美元、428839.10万美元、583,14910万美元和694,70840 万元,流动负债占总负债的比率分别为34.14%、28.73%、2360%和27.83%,存 在一定的短期偿债风险,然而随着发行人在建项目的逐步成熟运营,发行人将从 这些项目获得额外的租金和管理费收入,进而为短期债务本息的偿还提供充足的 现金流。 5、外汇汇率波动的风险 最近三年及一期末,公司的外汇损益分别为244.50万美元、-3880万美元、 73%650万美元和-9439.10万美元,呈现较大波动趋势。自2015年8月以来 美元兑人民币汇率出现较大的波动,美元兑人民币的汇率已从2015年8月的6.21 提升至2017年9月末的665,同时在此期间多次出现单日变化幅度超300基点 的情况。若未来人民币兑美元汇率继续岀现较大波动,则会对公司的外汇收益/拶 失产生不利影响,并最终导致公司的净财务成本增加。 同时,截至2017年9月末,发行人的直接美元有息债务余额为241,428.60 万美元,占发行人全部有息债务比例为5224%,剩余220,745.10万美元的有息 债务均为以人民币计价的有息负债,发行人在编制报表时按照当期美元/人民币 汇率66076进行折算统计为美元在发行人全部241,42860万美元的直接美元有 息负债中银行借款53,01800万美元,股东借款188410.60万美元。自2015年8 月中国人民银行决定完善人民币兑美元汇率机制以来,人民币兑美元汇率曾出现 较大的波动,而发行人的全部仓储资产均为以人民币计价的资产,人民币对美元 的不断贬值对公司的偿债能力产生不利的影响

普洛斯中国控股有限公司 2018 年度第四期中期票据募集说明书 11 本为人民币负债。随着发行人经营规模的持续扩大以及未来拟投资仓储项目的投 建，在目前经济环境下，将给发行人带来一定的融资压力和风险。最近一年及一 期发行人资产负债率均不超过 45%，总体资产负债率较低，同时发行人严格执行 稳健的财务管理政策，保持公司资产负债率维持较低的水平。 3、资产流动性不足风险 最近三年及一期末，发行人流动资产占同期总资产比重分别为 10.96%、 9.11%、8.43%和 8.42%，流动比率分别为 1.51、1.01、0.94 和 0.75，速动比率分 别为 1.51、1.01、0.93 和 0.74。若未来发行人的流动负债有持续上升的趋势，且 若发行人前期开发项目不能成功转化为稳定出租物业，则其流动比率和速动比率 有可能进一步下降，导致发行人出现资产流动性不足的风险。 4、流动负债占比高的风险 最近三年末及一期，公司流动负债余额按报表折算为美元分别为 82,413.90 万美元、123,195.80 万美元、137,650.30 万美元和 193,368.30 万美元，同期负债 总额分别为241,401.60万美元、428,839.10万美元、583,149.10万美元和694,708.40 万元，流动负债占总负债的比率分别为 34.14%、28.73%、23.60%和 27.83%，存 在一定的短期偿债风险，然而随着发行人在建项目的逐步成熟运营，发行人将从 这些项目获得额外的租金和管理费收入，进而为短期债务本息的偿还提供充足的 现金流。 5、外汇汇率波动的风险 最近三年及一期末，公司的外汇损益分别为 244.50 万美元、-388.00 万美元、 -7,396.50 万美元和-9,439.10 万美元，呈现较大波动趋势。自 2015 年 8 月以来， 美元兑人民币汇率出现较大的波动，美元兑人民币的汇率已从 2015 年 8 月的 6.21 提升至 2017 年 9 月末的 6.65，同时在此期间多次出现单日变化幅度超 300 基点 的情况。若未来人民币兑美元汇率继续出现较大波动，则会对公司的外汇收益/损 失产生不利影响，并最终导致公司的净财务成本增加。 同时，截至 2017 年 9 月末，发行人的直接美元有息债务余额为 241,428.60 万美元，占发行人全部有息债务比例为 52.24%，剩余 220,745.10 万美元的有息 债务均为以人民币计价的有息负债，发行人在编制报表时按照当期美元/人民币 汇率 6.6076 进行折算统计为美元在发行人全部 241,428.60 万美元的直接美元有 息负债中银行借款 53,018.00 万美元，股东借款 188,410.60 万美元。自 2015 年 8 月中国人民银行决定完善人民币兑美元汇率机制以来，人民币兑美元汇率曾出现 较大的波动，而发行人的全部仓储资产均为以人民币计价的资产，人民币对美元 的不断贬值对公司的偿债能力产生不利的影响

普洛斯中国控股有限公司2018年度第四期中期票据募集说明书 6、投资性房地产公允价值变动占比税前利润大的风险 依据发行人的会计政策,投资性房地产公允价值纳λ利润表的核算中。最近 三年及一期,发行人的投资性房地产公允价值变动金额分别为40,530.70万美元、 68,242.10万美元、65,542.60万美元和20,10160万美元,占税前利润比例为 63.86%、7282%、78.15%和48.72%,占净利润比例为86.71%、100.12%、112.87% 和6626%,发行人投资性房地产公允价值变动占比税前利润较大,一旦投资性 房地产出现跌价,则该科目将会为负值,进一步影响到发行人的税前利润和净利 润,使得净利润水平降低。 投资活动现金流净额为负的风险 最近三年及一期,发行人的投資活动产生的现金流量净额分别为-122,847.80 万美元、-181,76660万美元、-157,23060万美元和93,63830万美元,主要为发 行人在投资性房地产开发中所需投入的购买土地和其他开支较大,且发行人当前 仍处于快速发展新的仓储项目的阶段,预计未来5年的投资活动现金流净额仍旧 为负值,外部融资的需求较大,投融资需求不断増加可能给企业未来带来一定的 资金压力。 8、受限資产规模较大的风险 截至2017年9月30日,发行人因向银行融资设定抵押的投资性房地产的受限 资产公允价值为76,11亿美元,占公司总资产的44.36%,相应的银行贷款按报表折 算为美元合计1891亿美元。如以上融资不能按期还本付息,公司的抵押资产将面 临被处置的风险,进而给公司带来一定的财务风险。 9、其他非流动负债占比高的风险 最近三年及一期末,发行人的其他非流动负债余额按报表折算为美元分别为 7,01140万美元、105,8560万美元、16863080万美元和19563870万美元,占 总负债比例分别为290%、2468%、289%和28.16%,出现较大的波动。发行人 的其他非流动负债主要是由来自最终控股股东提供的贷款和需应支付给最终控 股股东的贷款利息组成。由于境内与境外资金价格的差异,发行人前期开发仓储 项目时部分资金来自最终控股股东,有利于发行人节省财务成本。但若未来股东 借款资金成本上升,则将会影响到发行人的经营业绩。 10、应付及其他应付款项增多的风险 最近三年及一期末,发行人的应付及其他应付款项余额按报表折算为美元分 别为71,423.70万美元、99,87120万美元、98,058.20万美元和104,42410万美 元,占负债总额比例分别为29.59%、23.29%、16.82%和15.03%,金额呈现波动

普洛斯中国控股有限公司 2018 年度第四期中期票据募集说明书 12 6、投资性房地产公允价值变动占比税前利润大的风险 依据发行人的会计政策，投资性房地产公允价值纳入利润表的核算中。最近 三年及一期，发行人的投资性房地产公允价值变动金额分别为 40,530.70 万美元、 68,242.10 万美元、65,542.60 万美元和 20,101.60 万美元，占税前利润比例为 63.86%、72.82%、78.15%和 48.72%，占净利润比例为 86.71%、100.12%、112.87% 和 66.26%，发行人投资性房地产公允价值变动占比税前利润较大，一旦投资性 房地产出现跌价，则该科目将会为负值，进一步影响到发行人的税前利润和净利 润，使得净利润水平降低。 7、投资活动现金流净额为负的风险 最近三年及一期，发行人的投资活动产生的现金流量净额分别为-122,847.80 万美元、-181,766.60 万美元、-157,230.60 万美元和-93,638.30 万美元，主要为发 行人在投资性房地产开发中所需投入的购买土地和其他开支较大，且发行人当前 仍处于快速发展新的仓储项目的阶段，预计未来 5 年的投资活动现金流净额仍旧 为负值，外部融资的需求较大，投融资需求不断增加可能给企业未来带来一定的 资金压力。 8、受限资产规模较大的风险 截至2017年9月30日，发行人因向银行融资设定抵押的投资性房地产的受限 资产公允价值为76.11亿美元，占公司总资产的44.36%，相应的银行贷款按报表折 算为美元合计18.91亿美元。如以上融资不能按期还本付息，公司的抵押资产将面 临被处置的风险，进而给公司带来一定的财务风险。 9、其他非流动负债占比高的风险 最近三年及一期末，发行人的其他非流动负债余额按报表折算为美元分别为 7,011.40 万美元、105,856.00 万美元、168,630.80 万美元和 195,638.70 万美元，占 总负债比例分别为 2.90%、24.68%、28.92%和 28.16%，出现较大的波动。发行人 的其他非流动负债主要是由来自最终控股股东提供的贷款和需应支付给最终控 股股东的贷款利息组成。由于境内与境外资金价格的差异，发行人前期开发仓储 项目时部分资金来自最终控股股东，有利于发行人节省财务成本。但若未来股东 借款资金成本上升，则将会影响到发行人的经营业绩。 10、应付及其他应付款项增多的风险 最近三年及一期末，发行人的应付及其他应付款项余额按报表折算为美元分 别为 71,423.70 万美元、99,871.20 万美元、98,058.20 万美元和 104,424.10 万美 元，占负债总额比例分别为 29.59%、23.29%、16.82%和 15.03%，金额呈现波动

普洛斯中国控股有限公司2018年度第四期中期票据募集说明书 上升的趋势,但占比呈现下降的趋势。发行人的应付及其他应付款项主要由应付 账款、应计开发成本、已收保证金和需支付给最终控股股东、少数股东、合营企 业的款项构成,绝大部分为围绕业务运行开展而形成的以人民币计价的应付款项。 随着发行人业务的不断扩大,预计未来应付及其他应付款项还将保持増长的趋势, 会对发行人的偿债能力产生一定的不利影响。 11、应收及其他应收款项增多的风险 最近三年及一期末,发行人的应收及其他应收款项余额按报表折算为美元分 别为3349830万美元、35,1190万美元、48,38140万美元和60,973.40万美元, 占总资产比例分别为296%、262%、3.16%和3.55%,余额呈逐步上升的趋势。 发行人的应收及其他应收款项主要由应收账款、保证金和发放给合营企业的贷款 构成,绝大部分为围绕业务运行开展而形成的以人民币计价的应收款项。若未来 上述应收帐款项出现较大的资产减值损失或是未能按约定收回相应的对合营企 业的贷款,则会对发行人的净利润产生不利的影响。 12、重大资产重组带来的财务风险 2014年9月,普洛斯集团针对中国区境内仓储项目资产和业务管理引入战 略投资团,并完成资产重组,自此发行人成为普洛斯集团对于中国境内所有资产 和管理公司的控股公司。完成重组后发行人的归属母公司股东的股本、其他流动 负债等财务科目呈现一定的变动,同时资产负债率进一步降低。这些财务科目和 财务指标波动可能会对发行人未来的经营、筹资、投资等活动产生一定的不利影 13、未来资本支出增加的风险 截至2017年9月30日,公司在建项目的总投资需求约为171亿元,已完成 投资额约为86亿元。目前,发行人的仓储项目开发所需资金的主要来源包括: 公司的自有资本金投入、公司下属物流地产基金的融资(包括第三方投资者的资 本金投入及项目资本回流)以及银行贷款,预计剩余的融资需求约为31亿元。 同时,发行人截至2017年9月末待开发土地占地面积超850万平方米,后续预 计仍有较大的开发资金需求,发行人将会面临一定的资本支出和融資需求压力。 14、营业毛利率下降的风险 最近三年及一期,发行人的营业毛利率分别为73.49%、7282%,71.85%和 6233%,最近一期发行人营业毛利率下降的主要原因在于发行人针对下游租户开 展融资租赁业务的毛利率较低所致,后续随着发行人进一步拓展针对下游租户的 融资租赁业务,其营业毛利率可能会存在进一步下降的风险。 15、扣除非经常性损益后的盈利能力下降较多的风险

普洛斯中国控股有限公司 2018 年度第四期中期票据募集说明书 13 上升的趋势，但占比呈现下降的趋势。发行人的应付及其他应付款项主要由应付 账款、应计开发成本、已收保证金和需支付给最终控股股东、少数股东、合营企 业的款项构成，绝大部分为围绕业务运行开展而形成的以人民币计价的应付款项。 随着发行人业务的不断扩大，预计未来应付及其他应付款项还将保持增长的趋势， 会对发行人的偿债能力产生一定的不利影响。 11、应收及其他应收款项增多的风险 最近三年及一期末，发行人的应收及其他应收款项余额按报表折算为美元分 别为 33,498.30 万美元、35,711.90 万美元、48,381.40 万美元和 60,973.40 万美元， 占总资产比例分别为 2.96%、2.62%、3.16%和 3.55%，余额呈逐步上升的趋势。 发行人的应收及其他应收款项主要由应收账款、保证金和发放给合营企业的贷款 构成，绝大部分为围绕业务运行开展而形成的以人民币计价的应收款项。若未来 上述应收帐款项出现较大的资产减值损失或是未能按约定收回相应的对合营企 业的贷款，则会对发行人的净利润产生不利的影响。 12、重大资产重组带来的财务风险 2014 年 9 月，普洛斯集团针对中国区境内仓储项目资产和业务管理引入战 略投资团，并完成资产重组，自此发行人成为普洛斯集团对于中国境内所有资产 和管理公司的控股公司。完成重组后发行人的归属母公司股东的股本、其他流动 负债等财务科目呈现一定的变动，同时资产负债率进一步降低。这些财务科目和 财务指标波动可能会对发行人未来的经营、筹资、投资等活动产生一定的不利影 响。 13、未来资本支出增加的风险 截至 2017 年 9 月 30 日，公司在建项目的总投资需求约为 171 亿元，已完成 投资额约为 86 亿元。目前，发行人的仓储项目开发所需资金的主要来源包括： 公司的自有资本金投入、公司下属物流地产基金的融资（包括第三方投资者的资 本金投入及项目资本回流）以及银行贷款，预计剩余的融资需求约为 31 亿元。 同时，发行人截至 2017 年 9 月末待开发土地占地面积超 850 万平方米，后续预 计仍有较大的开发资金需求，发行人将会面临一定的资本支出和融资需求压力。 14、营业毛利率下降的风险 最近三年及一期，发行人的营业毛利率分别为 73.49%、72.82%，71.85%和 62.33%，最近一期发行人营业毛利率下降的主要原因在于发行人针对下游租户开 展融资租赁业务的毛利率较低所致，后续随着发行人进一步拓展针对下游租户的 融资租赁业务，其营业毛利率可能会存在进一步下降的风险。 15、扣除非经常性损益后的盈利能力下降较多的风险

普洛斯中国控股有限公司2018年度第四期中期票据募集说明书 最近三年及一期,发行人投资性房地产公允价值变动分别为40,530.70万美 元、68,242.10万美元、65,542.60万美元和20,10160万美元,均计入了非经常性 损益科目。扣除非经常性损益后,发行人归属于母公司股东的净利润对本次债券 利息的覆盖倍数有一定程度的下降,对发行人的偿债能力有一定负面影响。但根 据测算,发行人近三年扣除非经常性损益后的归属于母公司股东的净利润均值为 75,032.9万人民币,对本次债券利息的覆盖倍数(假设本次债券票面利率5.5% 为1.364,仍然足以覆盖本次100亿人民币中期票据的年利息。且从现金流角度, 发行人近三年经营活动产生的现金流量净額均值为24,260.40万美元(折合人民 币15446590万元),对本次债券利息的覆盖倍数(假设本次债券票面利率5.5%) 为2808倍,覆盖倍数较高,发行人现金流的偿债能力较强。 (二)经营风险 1、宏观经济形势波动风险 发行人所从事的仓储物流园区开发和经营业务的发展与宏观经济形势有着 较强的相关性,尤其是下游零售业和制造业的需求直接影响到物流仓储行业的需 求。囯内外宏观经济形势变化、囯家宏观经济政策调整以及经济増长周期性变化 都会对发行人的经营产生重大影响。考虑到未来宏观经济走向的不确定性、复杂 性,这将对公司的主营业务的发展产生一定的影响,进而对公司的生产经营活动 及盈利能力产生一定的影响。 2、市场竞争风险 随着我国物流仓储行业的发展,行业内经营企业不断增加,行业竞争加剧。 特别是中国加入WIO以后,由于服务业市场准入的扩大,中国境内的综合物流服 务业日益受到国外全球化、规模化经营的竞争对手挑战,未来若更多的境内大型 现代物流仓储企业进入市场发展,有可能对发行当前的龙头市场地位带来较大的 冲击。因此,日趋激烈的行业竞争会对发行人发展业务产生一定程度的影响。但 是目前仓储行业本身受到国家政策鼓励,行业基本面发展向好,未来市场风险较 3、仓储项目开发风险 发行人的商业模式为新建或是收购改建仓储设施,并向第三方物流、零售商 制造商等企业提供仓储设施,从中获得租金收入和管理费收入。截至2017年9月 末,发行人在建/重新调整和待开发的仓储物业面积约为1,079万平方米,未来若 出现所开发建设的项目不能按原计划完工投入租赁使用,将会直接影响到发行人 主营业务收入的増长。发行人目前已具备257个完工物流仓储园区的运营经验, 专业运营水平较高,也一定程度上降低了项目开发不能完工的风险

普洛斯中国控股有限公司 2018 年度第四期中期票据募集说明书 14 最近三年及一期，发行人投资性房地产公允价值变动分别为 40,530.70 万美 元、68,242.10 万美元、65,542.60 万美元和 20,101.60 万美元，均计入了非经常性 损益科目。扣除非经常性损益后，发行人归属于母公司股东的净利润对本次债券 利息的覆盖倍数有一定程度的下降，对发行人的偿债能力有一定负面影响。但根 据测算，发行人近三年扣除非经常性损益后的归属于母公司股东的净利润均值为 75,032.9 万人民币，对本次债券利息的覆盖倍数（假设本次债券票面利率 5.5%） 为 1.364，仍然足以覆盖本次 100 亿人民币中期票据的年利息。且从现金流角度， 发行人近三年经营活动产生的现金流量净额均值为 24,260.40 万美元（折合人民 币 154,465.90 万元），对本次债券利息的覆盖倍数（假设本次债券票面利率 5.5%） 为 2.808 倍，覆盖倍数较高，发行人现金流的偿债能力较强。 （二）经营风险 1、宏观经济形势波动风险 发行人所从事的仓储物流园区开发和经营业务的发展与宏观经济形势有着 较强的相关性，尤其是下游零售业和制造业的需求直接影响到物流仓储行业的需 求。国内外宏观经济形势变化、国家宏观经济政策调整以及经济增长周期性变化 都会对发行人的经营产生重大影响。考虑到未来宏观经济走向的不确定性、复杂 性，这将对公司的主营业务的发展产生一定的影响，进而对公司的生产经营活动 及盈利能力产生一定的影响。 2、市场竞争风险 随着我国物流仓储行业的发展，行业内经营企业不断增加，行业竞争加剧。 特别是中国加入WTO以后，由于服务业市场准入的扩大，中国境内的综合物流服 务业日益受到国外全球化、规模化经营的竞争对手挑战，未来若更多的境内大型 现代物流仓储企业进入市场发展，有可能对发行当前的龙头市场地位带来较大的 冲击。因此，日趋激烈的行业竞争会对发行人发展业务产生一定程度的影响。但 是目前仓储行业本身受到国家政策鼓励，行业基本面发展向好，未来市场风险较 小。 3、仓储项目开发风险 发行人的商业模式为新建或是收购改建仓储设施，并向第三方物流、零售商、 制造商等企业提供仓储设施，从中获得租金收入和管理费收入。截至2017年9月 末，发行人在建/重新调整和待开发的仓储物业面积约为1,079万平方米，未来若 出现所开发建设的项目不能按原计划完工投入租赁使用，将会直接影响到发行人 主营业务收入的增长。发行人目前已具备257个完工物流仓储园区的运营经验， 专业运营水平较高，也一定程度上降低了项目开发不能完工的风险