昆明百货大楼（集团）股份有限公司2017年年度报告.pdf_P16-P20

分百团 2017年年度报告公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第8号一一上市公司从事零售相关业务》的披露要求,并参照执行《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号一上市公司从事房地产业务》的披露要求在本年度公司完成了对国内房地产经纪领域龙头企业我爱我家的收购,公司实力和经营规模得到空前提升。公司形成了云南区域商业零售龙头+国内房地产服务行业龙头,聚焦打造城市综合服务提供商的战略方向。 1.领先的行业地位和较强的品牌影响力经过59年商业经验的积累及基因的沉淀,持续为昆明乃至全云南人民提供商品供应及服务使得昆百大在云南省内已经形成了较高的品牌知名度。我爱我家作为行业龙头企业,其拥有的“伟业顾问”、“我爱我家”等业务品牌在全国范围内形成了良好的品牌形象,并在市场及行业内均拥有较高认知度,还有“相寓”品牌在国内长租房领域成为行业内标杆。2014年,“我爱我家”品牌被评为房地产中介行业中的“全国驰名商标” 公司拥有我爱我家旗下众多业务品牌,从一家具有较强区域品牌影响力的公司升级为- 家具有全国性品牌影响力的上市公司,伴随着我爱我家的重组成功及双方业务的融合, 公司的品牌价值正在持续溢价,其领先的行业地位和品牌优势将成为公司未来扩张发展的重要支持和依托,其影响力的不断扩大也将有效促进公司各项业务的经营及发展。 2.全国化布局的终端优势和市场深耕优势昆百大目前业务网络已经实现了在云南省内的覆盖率达到100%,而我爱我家早在 2002年前就已完成了包括北京、上海、杭州、天津、南京、苏州、太原等重点一二线城市在内的第一轮全国布局,拥有3,300多家门店(含448家加盟店),5万余名经纪人, 业务范围涵盖房地产全产业链,其中经纪业务在北京、苏州、杭州、南京等多个城市市场占有率名列前茅。经过10多年的经营和深耕,对本土市场的适应能力极强,形成了稳固的区域领先优势。加之昆百大在云南市场已形成的拥有50多万人数的具有规模优势的会员体系平台、与国内外超过万家品牌商户构筑的合作联盟以及覆盖全省的业务网络终端,形成了公司全国化布局的终端优势。不论是公司商业零售业务还是新纳入的房地产经纪综合业务,经过多年的经营和培育,均已形成了成熟稳定的客户资源和渠道资源,便于未来相互间的资源共享。全国化布局的终端优势和多年经验积累沉淀的市场深耕优势将成为公司产业升级扩张的扎实基础。 3.各业务板块协同形成公司发展的合力

2017 年年度报告 15 公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第8号——上市公司从事零售相关业务》的披露要求，并参照执行《深圳证券交易所行业信息披露指引第3 号—上市公司从事房地产业务》的披露要求。在本年度公司完成了对国内房地产经纪领域龙头企业我爱我家的收购，公司实力和经营规模得到空前提升。公司形成了云南区域商业零售龙头＋国内房地产服务行业龙头，聚焦打造城市综合服务提供商的战略方向。 1.领先的行业地位和较强的品牌影响力经过 59 年商业经验的积累及基因的沉淀，持续为昆明乃至全云南人民提供商品供应及服务使得昆百大在云南省内已经形成了较高的品牌知名度。我爱我家作为行业龙头企业，其拥有的“伟业顾问”、“我爱我家”等业务品牌在全国范围内形成了良好的品牌形象，并在市场及行业内均拥有较高认知度，还有“相寓”品牌在国内长租房领域成为行业内标杆。2014 年，“我爱我家”品牌被评为房地产中介行业中的“全国驰名商标”。公司拥有我爱我家旗下众多业务品牌，从一家具有较强区域品牌影响力的公司升级为一家具有全国性品牌影响力的上市公司，伴随着我爱我家的重组成功及双方业务的融合，公司的品牌价值正在持续溢价，其领先的行业地位和品牌优势将成为公司未来扩张发展的重要支持和依托，其影响力的不断扩大也将有效促进公司各项业务的经营及发展。 2.全国化布局的终端优势和市场深耕优势昆百大目前业务网络已经实现了在云南省内的覆盖率达到 100%，而我爱我家早在 2002 年前就已完成了包括北京、上海、杭州、天津、南京、苏州、太原等重点一二线城市在内的第一轮全国布局，拥有 3,300 多家门店（含 448 家加盟店），5 万余名经纪人，业务范围涵盖房地产全产业链，其中经纪业务在北京、苏州、杭州、南京等多个城市市场占有率名列前茅。经过 10 多年的经营和深耕，对本土市场的适应能力极强，形成了稳固的区域领先优势。加之昆百大在云南市场已形成的拥有 50 多万人数的具有规模优势的会员体系平台、与国内外超过万家品牌商户构筑的合作联盟以及覆盖全省的业务网络终端，形成了公司全国化布局的终端优势。不论是公司商业零售业务还是新纳入的房地产经纪综合业务，经过多年的经营和培育，均已形成了成熟稳定的客户资源和渠道资源，便于未来相互间的资源共享。全国化布局的终端优势和多年经验积累沉淀的市场深耕优势将成为公司产业升级扩张的扎实基础。 3.各业务板块协同形成公司发展的合力

分百团 2017年年度报告第四节经营情况讨论与分析、概述 (一)报告期内经济与市场环境情况分析根据国家统计局数据显示,2017年全年国内生产总值达827,122亿元,比上年增长 6.%,全年增速与2016年相比提高了0.2个百分点。同时,随着国家对西部地区的政策倾斜,云南GDP増速达到9.5%,增速排名全国前三。总体来看,国民经济保持了稳中向好、好于预期的发展态势。 1.商业零售行业随着经济实力的提升和居民可支配收入水平的增加,我国零售业市场规模也在逐年提高。根据国家统计局数据显示,2017年,全国社会消费品零售总额366,262亿元,比上年增长10.2%。全国社会消费品零售规模逐年扩大,并继续保持两位数的増速。与此同时,随着“新零售”概念的提出以及电子商务和移动支付的促进,网上零售渗透率越来越高,线上线下相互拉动,相互促进,均得到了同步发展。根据国家统计局数据显示, 2017年全国网上零售额71,751亿元,比上年增长13.2%,其中,实物商品网上零售额 54,806亿元,增长28.0%,占社会消费品零售总额的比重为15.0% 2房地产综合服务行业从整个行业来看,2017年房地产持续承压,整体髙速增长乏力。一方面,全国楼市经历了有史以来最严厉且持续时间最长的调控,政府从供给和需求入手大力整改房地产市场。另一方面,随着城镇化红利的逐步消退,与之紧密相关的房地产行业在市场规律的作用下也渐渐迈入“白银时代”。全国各级城市坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,因城施策,调控从需求端的抑制延展到供给侧的结构性改革,从短期的限购限贷到房地产税和租购并举等长效机制的加快推进,一系列政策组合拳,对降温楼市, 平抑房价,引导楼市回归理性起到了立竿见影的显著成效。与此同时,随着国家“租购并举”战略的落地实施,全国越来越多的城市进入存量房时代,市场发展的核心已从“新增开发建设”转变为“存量房的交易和运营”,各大房企加速抢滩住房租赁市场。整个房地产市场发展模式将从以前单一的开发销售模式开始切入生活服务业务板块,逐步探索“空间建造”和“生活服务”的统一发展,“硬件”+“软件”轻重并举,据此形成产业链协同效应

2017 年年度报告 17 第四节经营情况讨论与分析一、概述（一）报告期内经济与市场环境情况分析根据国家统计局数据显示，2017 年全年国内生产总值达 827,122 亿元，比上年增长 6.9%，全年增速与 2016 年相比提高了 0.2 个百分点。同时，随着国家对西部地区的政策倾斜，云南 GDP 增速达到 9.5%，增速排名全国前三。总体来看，国民经济保持了稳中向好、好于预期的发展态势。 1.商业零售行业随着经济实力的提升和居民可支配收入水平的增加，我国零售业市场规模也在逐年提高。根据国家统计局数据显示，2017 年，全国社会消费品零售总额 366,262 亿元，比上年增长 10.2%。全国社会消费品零售规模逐年扩大，并继续保持两位数的增速。与此同时，随着“新零售”概念的提出以及电子商务和移动支付的促进，网上零售渗透率越来越高，线上线下相互拉动，相互促进，均得到了同步发展。根据国家统计局数据显示， 2017 年全国网上零售额 71,751 亿元，比上年增长 13.2%，其中，实物商品网上零售额 54,806 亿元，增长 28.0%，占社会消费品零售总额的比重为 15.0%。 2.房地产综合服务行业从整个行业来看，2017 年房地产持续承压，整体高速增长乏力。一方面，全国楼市经历了有史以来最严厉且持续时间最长的调控，政府从供给和需求入手大力整改房地产市场。另一方面，随着城镇化红利的逐步消退，与之紧密相关的房地产行业在市场规律的作用下也渐渐迈入“白银时代”。全国各级城市坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，因城施策，调控从需求端的抑制延展到供给侧的结构性改革，从短期的限购限贷到房地产税和租购并举等长效机制的加快推进，一系列政策组合拳，对降温楼市，平抑房价，引导楼市回归理性起到了立竿见影的显著成效。与此同时，随着国家“租购并举”战略的落地实施，全国越来越多的城市进入存量房时代，市场发展的核心已从“新增开发建设”转变为“存量房的交易和运营”，各大房企加速抢滩住房租赁市场。整个房地产市场发展模式将从以前单一的开发销售模式开始切入生活服务业务板块，逐步探索“空间建造”和“生活服务”的统一发展，“硬件”+“软件”轻重并举，据此形成产业链协同效应

分百团 2017年年度报告 3.酒店物业行业 2017年全国星级酒店总体继续保持向上态势。据中商情报网数据显示,2017年全国星级酒店平均房价为359.17元/间/天,平均入住率为60.40%,同比去年上升3.50% 立足昆明酒店市场,国际品牌酒店管理公司纷纷进驻昆明,昆明市中高端酒店竞争更加激烈,员工流动性频繁加剧,行业整体竞争态势日趋白热化。物业方面,伴随着2017年昆明楼市的升温以及存量楼盘越来越多,物业作为房地产产业链末端的服务行业,愈发受到关注。一方面,各大品牌物管如万科、绿城、花样年纷纷进入昆明并外接项目,抢夺市场。另一方面,本地知名物企如俊发、银海物业也已开始拓展外接项目,走向市场化,折射出昆明房地产存量市场带来的物业服务市场潜力将越来越大。随着房地产市场的转变,物业服务因其稳定性特点将成为房地产行业新的增长点和突破点 (二)报告期公司主要经营指标完成情况 2017年,公司实现营业收入131,853.63万元(其中主营业务收入130,286.43万元), 较去年同期减少31.20%;营业利润9,599.20万元,较去年同期减少13.85%;实现归属于母公司所有者的净利润7,289.06万元,较去年同期减少7.93%:扣除非经常性损益后归属母公司所有者的净利润5,890.95万元,较去年同期增长176.87%。报告期末,公司总资产1,713,216.49万元,较去年同期增长156.21%;归属于上市公司股东的净资产 777,580.49万元,较去年同期增长106.51% (三)报告期公司经营管理情况鉴于我爱我家于2017年12月31日纳入公司合并报表范围,因此下述报告期公司重点工作中未含我爱我家的具体业务工作内容。 2017年,公司在打造“城市居民综合服务提供商”的发展战略指导下,积极研究并顺应市场发展情况,一方面依托公司59年经营沉淀下来的良好商誉,及“昆百大”品牌的影响力和良好的业务基础,深挖潜力提质增效;另一方面积极探索转型升级的发展突破口,加快推动并实施公司与我爱我家的重大资产重组,充分利用上市公司平台进行产业并购融合,促使公司业务向轻资产转型,进一步清晰围绕城市居民服务,聚焦企业目标客户,形成各项业务资源聚合的“打造城市综合服务提供商”的战略路径。2017 年,公司重点推进如下工作:

2017 年年度报告 18 3.酒店物业行业 2017 年全国星级酒店总体继续保持向上态势。据中商情报网数据显示，2017 年全国星级酒店平均房价为 359.17 元/间/天，平均入住率为 60.40%，同比去年上升 3.50%。立足昆明酒店市场，国际品牌酒店管理公司纷纷进驻昆明，昆明市中高端酒店竞争更加激烈，员工流动性频繁加剧，行业整体竞争态势日趋白热化。物业方面，伴随着 2017 年昆明楼市的升温以及存量楼盘越来越多，物业作为房地产产业链末端的服务行业，愈发受到关注。一方面，各大品牌物管如万科、绿城、花样年纷纷进入昆明并外接项目，抢夺市场。另一方面，本地知名物企如俊发、银海物业也已开始拓展外接项目，走向市场化，折射出昆明房地产存量市场带来的物业服务市场潜力将越来越大。随着房地产市场的转变，物业服务因其稳定性特点将成为房地产行业新的增长点和突破点。（二）报告期公司主要经营指标完成情况 2017年，公司实现营业收入131,853.63万元（其中主营业务收入130,286.43万元），较去年同期减少 31.20%；营业利润 9,599.20 万元，较去年同期减少 13.85%；实现归属于母公司所有者的净利润 7,289.06 万元，较去年同期减少 7.93%；扣除非经常性损益后归属母公司所有者的净利润 5,890.95 万元，较去年同期增长 176.87%。报告期末，公司总资产 1,713,216.49 万元，较去年同期增长 156.21%；归属于上市公司股东的净资产 777,580.49 万元，较去年同期增长 106.51%。（三）报告期公司经营管理情况鉴于我爱我家于 2017 年 12 月 31 日纳入公司合并报表范围，因此下述报告期公司重点工作中未含我爱我家的具体业务工作内容。 2017 年，公司在打造“城市居民综合服务提供商”的发展战略指导下，积极研究并顺应市场发展情况，一方面依托公司 59 年经营沉淀下来的良好商誉，及“昆百大”品牌的影响力和良好的业务基础，深挖潜力提质增效；另一方面积极探索转型升级的发展突破口，加快推动并实施公司与我爱我家的重大资产重组，充分利用上市公司平台进行产业并购融合，促使公司业务向轻资产转型，进一步清晰围绕城市居民服务，聚焦企业目标客户，形成各项业务资源聚合的“打造城市综合服务提供商”的战略路径。2017 年，公司重点推进如下工作：

分百团 2017年年度报告 1.完成董事会换届选举鉴于公司第八届董事会任期届满,公司2017年8月10日召开的2017年第一次临时股东大会以累积投票方式选举出的4名董事、3名独立董事组成第九届董事会。同日, 公司召开了第九届董事会第一次会议,选举产生了董事长、董事会专门委员会委员,聘任了公司高管,顺利完成董事会换届选举和经营班子聘任工作。 2推动实施重大资产重组工作公司自2016年9月起筹划以发行股份及支付现金的方式收购我爱我家部分股东所持该公司控股权的重大资产重组。报告期内,在获经中国证券监督管理委员会核准后,公司实施完成了本次重大资产重组之发行股份及支付现金购买资产事项,以发行股份及支付现金的方式购买了我爱我家16名股东合计持有的我爱我家84.44%的股权,我爱我家成为公司的控股子公司,公司在原有业务基础上,进入房地产中介服务行业新领域,通过发挥业务协同效应,有效改善公司业务结构,实现资产结构轻型化和产业调整升级,提升公司盈利能力,切实提高股东的投资回报。同时,随着本次资产收购的完成,公司相应从传统的商业零售业,逐步向“发展城市综合服务业”的目标转变,公司提出的“打造城市综合服务提供商”的战略目标有了坚实的基础和丰富的内容,公司的规模实力和市场竞争力得到了极大加强 3.商业零售业务工作重点 2017年,商业团队积极致力于调整完善各商场招商运营工作,重点对百大新纪元、百大新西南部分区域进行了重新装修,增加了百大新纪元店健身中心、餐饮美食、休闲饰品、改衣洗衣等体验业态,逐步实现由百货经营为主向购物中心运营管理的转型;针对百大新西南,则根据消费趋势变化对业态配比进行了大幅调整,完善业态结构,着力打造儿童体验消费亮点;稳步提升百大新天地经营品质,持续进行商品品牌的更新和形象升级,保持项目稳定经营;进一步加强百大国际派、百大新都会的招商工作。2017 年,昆百大泰业城在开业的第一年里实现了商铺出租率达100%,无论是销售业绩还是品牌引入都成为云南地州城市购物中心的标杆针对家有宝贝、超市门店经营,商业团队在全面梳理的基础上,以优化门店盈利结构为主要方向,采取调整经营面积、降低租金成本、关闭亏损门店、优化经营品牌品类等方式进行了较大规模的调整,为促进公司持续发展打下基础。家电方面,则对主力店进行了改造调整,优化品牌品类结构,进一步提升店面形象, 使得经营毛利率得以提高;同时调整批发渠道管理方向,梳理网点,细化对经销商的服

2017 年年度报告 19 1.完成董事会换届选举鉴于公司第八届董事会任期届满，公司 2017 年 8 月 10 日召开的 2017 年第一次临时股东大会以累积投票方式选举出的 4 名董事、3 名独立董事组成第九届董事会。同日，公司召开了第九届董事会第一次会议，选举产生了董事长、董事会专门委员会委员，聘任了公司高管，顺利完成董事会换届选举和经营班子聘任工作。 2.推动实施重大资产重组工作公司自2016年9月起筹划以发行股份及支付现金的方式收购我爱我家部分股东所持该公司控股权的重大资产重组。报告期内，在获经中国证券监督管理委员会核准后，公司实施完成了本次重大资产重组之发行股份及支付现金购买资产事项，以发行股份及支付现金的方式购买了我爱我家16名股东合计持有的我爱我家84.44%的股权，我爱我家成为公司的控股子公司，公司在原有业务基础上，进入房地产中介服务行业新领域，通过发挥业务协同效应，有效改善公司业务结构，实现资产结构轻型化和产业调整升级，提升公司盈利能力，切实提高股东的投资回报。同时，随着本次资产收购的完成，公司相应从传统的商业零售业，逐步向“发展城市综合服务业”的目标转变，公司提出的“打造城市综合服务提供商”的战略目标有了坚实的基础和丰富的内容，公司的规模实力和市场竞争力得到了极大加强。 3.商业零售业务工作重点 2017 年，商业团队积极致力于调整完善各商场招商运营工作，重点对百大新纪元、百大新西南部分区域进行了重新装修，增加了百大新纪元店健身中心、餐饮美食、休闲饰品、改衣洗衣等体验业态，逐步实现由百货经营为主向购物中心运营管理的转型；针对百大新西南，则根据消费趋势变化对业态配比进行了大幅调整，完善业态结构，着力打造儿童体验消费亮点；稳步提升百大新天地经营品质，持续进行商品品牌的更新和形象升级，保持项目稳定经营；进一步加强百大国际派、百大新都会的招商工作。2017 年，昆百大泰业城在开业的第一年里实现了商铺出租率达 100%，无论是销售业绩还是品牌引入都成为云南地州城市购物中心的标杆。针对家有宝贝、超市门店经营，商业团队在全面梳理的基础上，以优化门店盈利结构为主要方向，采取调整经营面积、降低租金成本、关闭亏损门店、优化经营品牌品类等方式进行了较大规模的调整，为促进公司持续发展打下基础。家电方面，则对主力店进行了改造调整，优化品牌品类结构，进一步提升店面形象，使得经营毛利率得以提高；同时调整批发渠道管理方向，梳理网点，细化对经销商的服