滇池翠景项目市场调查报告 、 调查日的 1、调查滇池翠景地块周边的交通和市政配套设施，分析此地块的开发及升值潜力。 2、通过调查地块周边楼盘和各项综合指标（以户型比例和单套总价为重点），为本项目 寻找差异性定位，同时通过项日的成本概算，确定开发类型的配比，以明确项目开发 的主导思路，并为设计师提供设计依据。 3、调查昆明市别墅楼盘的各项综合指标，了解户型分配、价格体系等，为一期联排别墅 的项目定位提供依据。 二、 调查对象及区域 1、以地块为中心，以周围儿条主干道为重点包括关上片区、十里长街、广福路、官南路、 春城路、和滇池路 2、周边儿个正在开发和销售的楼盘，并以香榭丽园、中林佳湖和时代风华为重点。 3、昆明市的联排别墅，包括滇池依恋、福泽苑、加州风景、佳园上居、阳光海岸、中林 佳湖，并以后4个为重点分析对象 三、调查方法 1、实地调查 2、深度访谈 四、调查内容及分析 (一）交通和市政设施调查 1.交通状况
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官南路：32路（昆明站经锦苑花园到福保村） 90路（黄土坡至锦苑花园） 春城路：52路（大观楼国贸中心—民航机场） 57路（官通客运站国贸中心—张官营) 2、购物场所 沃尔玛山姆会员店、红联超市、福德农贸市场 3、幼儿园、学校 官渡第二中心幼儿园、锦苑小学、官三中 4、医院 官渡区中医院、老拨云堂医院，看病就医十分方便 5、金融通信 商业银行双南路支行、中国移动南坝营业厅 结论 1)广福路—官南路一日新东路—春城路区域路面宽阔、通畅，交通方便，有多路 公交车，出行方便。 2)生活配套设施如学校、医院、银行、购物场所完善，能满足住户上学、就医、购物的 日常需求。 3)南市区作为居住区道路交通条件最好，人口居住密度较大，该项目片区由政府统一规 划，各种市政配套设施逐步完善，以后将成为昆明最适合居住的区或。 (二)周边楼盘调查 根据实际调查情况，以中林佳湖、香榭丽园和时代风华为参照，针对项日综合指标， 楼盘卖点、景观和会所的分析。主导户型，次主导户型，小户型进行户型配比及价格分析， 2
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为一期、二期项日定位提供依据 1、综合指标 本项日定位为中高档次楼盘，确定走中高档次路钱，因此必须以产品品质，现对周边竞争 楼盘的各项综合指标进行详细的调查了解，并分析如下，以便给设计院提出设计要求： 1)周边楼盘综合指标对比 名称 位置 开竣工日期 开盘日占地 总建筑面积容积绿化总户 期 率数 中林地十里2002.11-2003 2002.12 109233m 150800m2 1.38 45%932 产（一期长街.12 香榭丽十里2003.1一2004 2003.3 131007m 1619191m° 1.43 40"%1374 长街.1 (196亩) 时代风十里2002.08 2002.12 733001m 108000m2 1.47 45%900 长街 （-·期) 2)周边楼盘户型、会所及景观特点分析表 名 户州分析 会所分析 景观分析 中 108m2 小K大型豪华的水景会所，在中心花 从运动到怡静都致入微会所 1、送室内花同一半的面积，错层结构。 交体现了“以人为 2。三房两厅两巴，客厅带阳台，其他房间均为功能齐全 本”的设计宗台 马商 .的非入口和次入口 3.明厨明卫 行散开的流动水景，与林 断大道相映成趣。水上会 所.中心湖.。亲水公园 洫漫码头，沿路小溪的亲 水式环境 3,面积的绿化带沿路布置 ，背造悠然的生活氛间 110铁计 1. ，明、明卫，主卧八角窗 是绿色 3客厅带观贷阳台。其他次卧为平开
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124tm 三房两厅两卫 2.端头单独设计（径深15.9米） 主卧有阳台，两个次卧为转角阳台。 4.主卧卫生间为黑卫，其余为明厨.明卫。 1称点式宅.只有一个单元，6幢72套 2.单套面宽10.2米，径深18米 3。设计为四必两厅一厨两卫 4.客厅为八角询设计，主卧阳台设计及更衣 室，次卧为平开窗。 观以水为正，水 户群，设计常经济，功能齐备 均做到房两厅96.38m做到三房两厅两并有6000的运动公园，为小区住 了小高层住笔区 境优 卫89.70m2做到三房两厅一卫 产提供 3.主卧，次卧.客厅均设计了同等面宽的用 运动娱乐场所。 是会高白计入用民.各动E小 103m(电梯房)三口之家享受型 只做了两房两厅一卫，各功能房单休面积 客厅均3.9米挑高大面宽，景现窗与阳台 3.生活阳台较大。 4.明厨，明卫设计 1082 (电梯房) 1、错层结构。 2爷厅39米挑商，低设计 3 较为安静 4 3)结论，日前开发的联排别郢具有以下一些特征： ①容积率低，规模较大，大多数占地超过50亩。 ②绿化率高，利用户型设计保证通风、采光效果良好，内环境舒适优美。 ③动静区分明显，休息区与交往区、娱乐区与学区分布在不同的空间 ④户型功能设施齐全，有工人房、洗衣房、家庭娱乐室、贮藏室和3间以上的独立卧室 等
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⑤每户有2一3层，有的带地下娱乐室和顶层阁楼。 ⑥大部分送私家花园、车库和露台。花园均为前后花园，面积从50一200m2,每户有1一2 个私家车位或车库（佳园上居除外人露台设置于次卧室和主卧室内，面积从20一50m ⑦小区内配有会所，能提供较完善的社区服务和运动娱乐场所。 ⑧小区私密性能好，安防设施齐全，物业管理较完善。 2、优势、劣势、机会点问题点分析 《1》.在户型设计上均体现了功能的实用性、完备性，有能兼顾采光、通风等效果。 《2》、在会所设计上，基本都具备较为完善的运动设施、娱乐设施及社区服务设施 《3》、在景观设计上，都以水景为主，强调绿化率，强调景观的丰富性和艺术性。 3、预计开发期 楼盘 2003.07-2004.04 2002.12-2003.09 在赞 2003.0$+20040 香榭 丽园 2002.12-2003.12 时代 风华 02.1203.010203 04 050607 080910 111204.010203
5 — — — — 楼盘 滇池 2003．07—2004．04 翠景 2002．12—2003．09 中林 佳湖 2003．03—2004．03 香榭 丽园 2002．12—2003．12 时代 风华 02.12 03.01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 04.01 02 03 04