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2006精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学VCD等， 680元一网打尽！正规经营，货到付款。网址WwW.cg35.cnQQ:23107290 项目地块处于长春市高新区的门户，与朝阳区接壤，地块南侧之卫星路是长春市外环 主干道，前进大街、电台街、繁荣路是正在建设中的城市次干道，在地块的东、北面除 原长春郊区之农民居住区外，有前卫医院、长春大学、党校、经管学院等，西南面呈伞 状分布者高新区新招商引资来的众多企业，有吉林大学、一二五中学、活尔玛大型超市 高新硅谷园、腾达集团、华禹光谷、修正药业、长生药业、一汽丰田厂、一汽红旗厂、 生态园、大鹅岛等，特别是占长春总产值60%的一汽厂区，在电台街开道后距地块只有 3km. (二)一期开发和销售情况分析 1、项目地块占地42万平方米，其中3万平方米为朝阳区环卫处用地，一期总开发面积 8.5万平方米，其中售楼处0.15万平方米，配套公建0.6万平方米，多层1.2万平方米 和小高层4.6万平方米 2、开发房屋及销售情况表 未售出 多层 小高层 双拼别墅 双复式公寓 公建 合计 建筑面积 12000 46000 4000 5200 6200 8900 户数 72 240 14 18 三房两厅两卫 三房两厅两卫 户型 285m 250m2 350m2 140-150m2 170-180m2 已销售户数 6的 60 14 品 已售面积 10500 14000 4000 5200 16 销售速度 次快 最快 快 尚未销售 3、客户分析 1)一期项目总体销售速度最快的是联排和多层： 2)客户普遍认为小高层户型面积偏大，而居室过少，总价偏高： 3)双拼别墅和双复式公寓由于长春市场极少类似产品，且价格适中而受到客户青睐，对 二期有更为浓厚的兴趣： 4)很多来访客户有小户型和大四房（建筑面积150一170m): 5)客户成交形式，老客户带新客户的形式成交的，约占总成交量的30%： 2
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2006精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学VC0等， 680元一网打尽！正规经营，货到付款。网址WwW.cg35.c如QQ:23107290 6)成交客户中47%为一汽员工，11%为公务员，13%为高新区其它企业员工，22%为私营业 主： 7)针对小高层的销售我们拟推出全装修的外商公寓，以租代售的形式来促进投资型客户 的成交。 4、一期成效总体分析 1)一期开发面积过少，且开发各楼号偏于地块之一隅，与主入口连接较为牵强，不能体 现。 2)会所、人工湖、景观大道尚未建成，小区之服务功能和景观不足： 3)一期工程原定竣工日期为2001年12月，由于轻轨建设和资金短缺的影响，2001年只 进行了基础施工，于2002年6月恢复施工，至2003年6月基本建成，总工期延长了 年多 4)由于地形、士质因素，开发周期延长，大大增加了期间费用，天安第一城一期工程此 同类型楼盘成本增高 5)房屋的保温、采暖的认识不足，使房屋有局部存在冷桥和结露现象 5、综合一期开发和销售对比情况，结合整体开发规模项目二期应遵守以下原则： 1)迎合市场需求，做适销对路的产品，不追求单位面积的高利润，而应追求 产品的销售速度，以追求单位时间内的高利润： 2)大品牌宜传，根据市场需求量稳步开发并形成社区规模： 降低开发成本，提高竞争力： 4、搞好售后服务，消除己购房客户的不满意因素，促进以老客户带新客户的成交 三、市场分析和目标客户 (一)房地产总体形势 2003年总体不景气是主要表现，除局部有亮点之外，主要表现在上半年非典前后形式较好， 下半年急转直下， 同前一年对比，销售面积、销售单价俊有下降，前三季度商品住宅成交面积为64万，交 易额为16.8亿元人民币。 但二手房交易量及价格同，商业营业用户保持旺盛需求，交易量有方法迹象 不景气原因分析： 3
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2006精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学VCD等， 680元一网打尽！正规经营，货到付款。网址WwW.cg35.c如QQ:23107290 盘定位的平民化趋势正日趋显露，2003年以前，外埠开发商到长春全部瞄准中高档市场， 如万科、万达、天安、鸿基等，而2003年，中海、绿地、大华又不约而同，对中低档市场 青睐有加，同时，市中心前几年出现的4000元/m的价位基本上不复存在，表明中高档住宅 经过2000一2002年的过量供给，需求量迅速减少，而中低档住宅因需求量较为稳定，加之 开发商又加大供给，2003年基本出现了此档位的购销两旺之局面，预计2004年，大部分开 发商会在2000一3000元/m的价格区间展开激烈竞争，万科也将加入此档次住宅竞争，相反 在中高档市场的主要参与者仅为天安、万达和顺驰，因此，在中高档住宅2004年在总量供 应上并不大。 从购房区域成交势头来看，以经济开发区为主的东南版块成为热点区域， 长春市房地产2001年市场调查显示，有36%的消费者选择在朝阳区置业，比去年减少了8 个百分点，值得注意的是计划在经济开发区购房的消费者首次超过除朝阳区外的四个老城 区，占22%，主要原因在于该区域总体价格较低，低于2000元/m的住宅以上皆是，同时由 于万科、中海的介入带动了该区域人气，并吸引多家小地商欲借势渔利，因此，明年预计将 继续延续朝阳和经济开发区维持热度，但绿地的开发将有助于绿园区在住宅市场区位价值的 提升。 (二)竞争楼盘分析 2003年，整个长春市场同天安第一城有直接及间接竞争性棱盘有5个，2004年预计增加顺 驰、绿地及南益，现将竞争楼盘今年的市场表现及明年的开发计划分析如下： 万达：本年开发了7万平方米，包括70套联排别墅己全部售完，多层部分除90平方米以下 剩余比较多外，其余基本售磐，全年的销售面积在5万平方米左右，明年将开发三期面积为 20万平方米，主婴为多层及小高层，据调查三期没有联排别墅。 万科：2003年万科推出二期“阿美丽家”8万平方米，销售率为65%左右，2004年万科城市 花园开发完毕，万科将在二道区北方市场开设新项目，受地段局限，该项目同天安第一城有 档次上的差距，且没有别墅，据称该项目万科将比万科花园高一个档次，但预计该项目是万 科进军中低档市场的信号。 富苑：2003年度销售情况较差，总销售户数为120户左右，该项目由于95%为小高层及中高 层，且一次推出22万平方米，如无其它的好消息，该项目2004年可能明年年继续大幅度降 价或采用其它非市场手段消化，2003年，富苑将在富苑花园到新民广场路段推出“盛世时 代广场”商业项目
2006 精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学 VCD 等， 680 元一网打尽！正规经营，货到付款。网址:www.cg35.cn QQ:23107290 5 盘定位的平民化趋势正日趋显露，2003 年以前，外埠开发商到长春全部瞄准中高档市场， 如万科、万达、天安、鸿基等，而 2003 年，中海、绿地、大华又不约而同，对中低档市场 青睐有加，同时，市中心前几年出现的 4000 元/m2 的价位基本上不复存在，表明中高档住宅 经过 2000—2002 年的过量供给，需求量迅速减少，而中低档住宅因需求量较为稳定，加之 开发商又加大供给，2003 年基本出现了此档位的购销两旺之局面，预计 2004 年，大部分开 发商会在 2000—3000 元/m2 的价格区间展开激烈竞争，万科也将加入此档次住宅竞争，相反， 在中高档市场的主要参与者仅为天安、万达和顺驰，因此，在中高档住宅 2004 年在总量供 应上并不大。 4、 从购房区域成交势头来看，以经济开发区为主的东南版块成为热点区域， 长春市房地产 2001 年市场调查显示，有 36%的消费者选择在朝阳区置业，比去年减少了 8 个百分点，值得注意的是计划在经济开发区购房的消费者首次超过除朝阳区外的四个老城 区，占 22%，主要原因在于该区域总体价格较低，低于 2000 元/m2 的住宅以上皆是，同时由 于万科、中海的介入带动了该区域人气，并吸引多家小地商欲借势渔利，因此，明年预计将 继续延续朝阳和经济开发区维持热度，但绿地的开发将有助于绿园区在住宅市场区位价值的 提升。 （二）竞争楼盘分析 2003 年，整个长春市场同天安第一城有直接及间接竞争性楼盘有 5 个，2004 年预计增加顺 驰、绿地及南益，现将竞争楼盘今年的市场表现及明年的开发计划分析如下： 万达：本年开发了 7 万平方米，包括 70 套联排别墅已全部售完，多层部分除 90 平方米以下 剩余比较多外，其余基本售磬，全年的销售面积在 5 万平方米左右，明年将开发三期面积为 20 万平方米，主要为多层及小高层，据调查三期没有联排别墅。 万科：2003 年万科推出二期“阿美丽家”8 万平方米，销售率为 65%左右，2004 年万科城市 花园开发完毕，万科将在二道区北方市场开设新项目，受地段局限，该项目同天安第一城有 档次上的差距，且没有别墅，据称该项目万科将比万科花园高一个档次，但预计该项目是万 科进军中低档市场的信号。 富苑：2003 年度销售情况较差，总销售户数为 120 户左右，该项目由于 95%为小高层及中高 层，且一次推出 22 万平方米，如无其它的好消息，该项目 2004 年可能明年年继续大幅度降 价或采用其它非市场手段消化，2003 年，富苑将在富苑花园到新民广场路段推出“盛世时 代广场”商业项目