杭州写字楼市场专题报告 表4：2005年杭州分区写字楼用地供应情况 区域 全市钱江新城滨江区下城区其他 写字楼用地供应块数 14 7 2 2 3 写字楼用地供应（万M2) 8605924216908605931841934424 占全市的比例() 49% 1037% 4% 图4：杭州写字楼市场分区域供给比重 杭州2004年分区写字楼用地供应比例(%) 其他区 钱江新城 0 32% 滨江区 39% 2005年杭州分区写字楼用地供应情况比例 其他 4% 下城区 钱江新城 37% 49% 滨江区 10% 数据来源：杭州市国土资源局 按照近两年写字楼土地市场的供给和写字楼建设周期来看，今后 5年钱塘江两岸将成为写字楼供应的重头区域。 区域集中化是写字楼市场发展本身的要求，我们认为这是一个发 第16页共57页 PDF文件使用"pdfFactory Pro”试用版本创建ww,fineprint,cn
杭州写字楼市场专题报告 第 16 页 共 57 页 表 4：2005 年杭州分区写字楼用地供应情况 区域 全市 钱江新城 滨江区 下城区 其他 写字楼用地供应块数 14 7 2 2 3 写字楼用地供应 (万 M2) 860592 421690 86059 318419 34424 占全市的比例(%) —— 49% 10% 37% 4% 图 4：杭州写字楼市场分区域供给比重 杭州2004年分区写字楼用地供应比例(%) 钱江新城 32% 滨江区 39% 其他区 29% 2005年杭州分区写字楼用地供应情况比例 钱江新城 49% 下城区 37% 滨江区 10% 其他 4% 数据来源：杭州市国土资源局 按照近两年写字楼土地市场的供给和写字楼建设周期来看，今后 5 年钱塘江两岸将成为写字楼供应的重头区域。 区域集中化是写字楼市场发展本身的要求，我们认为这是一个发 PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 www.fineprint.cn
杭州写字楼市场专题报告 展机遇，杭州写字楼市场将逐渐步入成熟。 2人从政府规划来分析未来杭州写字楼供应分布 从政府规划角度看，要快速提升杭州的整体商务氛围，建设CBD 区域商务中心是必经之路 一个CBD自发形成的过程是相当漫长的，因此未来杭州写字楼市 场的变革将带上较为浓厚的政府色彩，这不失为一个有力的政策支 撑。 钱江新城作为杭州未来的CBD,毫无疑问将成为杭州写字楼开发 的主要区块。这也是杭州市政府按照规划的要求，在土地出让方面有 意调控的结果。 3)未来供应预测 根据中原杭州公司预测，今年杭州写字楼新增预售面积将达到 51.56万平方米，这个供应量比去年增加了1/3，从中可见大量开发 和入市的迹象。 第17页共57页 PDF文件使用"pdfFactory Pro”试用版本创建，fineprint.cn
杭州写字楼市场专题报告 第 17 页 共 57 页 展机遇，杭州写字楼市场将逐渐步入成熟。 2）、从政府规划来分析未来杭州写字楼供应分布 从政府规划角度看，要快速提升杭州的整体商务氛围，建设 CBD 区域商务中心是必经之路。 一个 CBD 自发形成的过程是相当漫长的，因此未来杭州写字楼市 场的变革将带上较为浓厚的政府色彩，这不失为一个有力的政策支 撑。 钱江新城作为杭州未来的 CBD，毫无疑问将成为杭州写字楼开发 的主要区块。这也是杭州市政府按照规划的要求，在土地出让方面有 意调控的结果。 3）未来供应预测 根据中原杭州公司预测，今年杭州写字楼新增预售面积将达到 51.56 万平方米，这个供应量比去年增加了 1/3，从中可见大量开发 和入市的迹象。 PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 www.fineprint.cn
杭州写字楼市场专题报告 二、杭州写字楼市场总体需求分析 市场需求具有较大的潜在性和离散性，很难完全定量测算。 我们主要通过需求群体分析、市场吸纳率分析以及需求影响因素 三方面来讨论杭州写字楼市场的总体需求情况。 1、需求客户群体分析 1)、需求客户群体分类 杭州写字楼市场的需求客户群体可以初步分为以下几类：政府机 关、事业单位客户群，大型企业客户群，民营企业客户群，中小型自 营企业客户群，个体工商企业客户群 另外还有一类特殊的需求群体，即纯粹投资客户群体。 2)、各类群体需求特征及需求发展趋势 一一政府机关、事业单位客户群 需求特征带有明显的计划色彩，一般按照计划逐步释放。该类群 体主要是改善办公环境的需求。未来按照政府计划，该群体的主要需 求集中在钱江新城办公楼市场。 一一大型企业客户群 目前杭州写字楼市场该类客户群主要包括各类大型的金融企业， 工商企业，制造企业。这类客户群的办公场所主要集中在以庆春板块 和武林板块为主的传统市中心商业区。 此类客户群体是未来杭州高档纯写字楼的重要消费群体，且具有 较大的增长潜力。逐渐壮大的中小型企业、越来越多总部迁入杭州的 浙江民营企业、外资企业跨国公司驻杭州分公司、快速发展壮大的高 第18页共57页 PDF文件使用"pdfFactory Pro”试用版本创建，fineprint,cn
杭州写字楼市场专题报告 第 18 页 共 57 页 二、杭州写字楼市场总体需求分析 市场需求具有较大的潜在性和离散性，很难完全定量测算。 我们主要通过需求群体分析、市场吸纳率分析以及需求影响因素 三方面来讨论杭州写字楼市场的总体需求情况。 1、需求客户群体分析 1）、需求客户群体分类 杭州写字楼市场的需求客户群体可以初步分为以下几类：政府机 关、事业单位客户群，大型企业客户群，民营企业客户群，中小型自 营企业客户群，个体工商企业客户群。 另外还有一类特殊的需求群体，即纯粹投资客户群体。 2）、各类群体需求特征及需求发展趋势 ——政府机关、事业单位客户群 需求特征带有明显的计划色彩，一般按照计划逐步释放。该类群 体主要是改善办公环境的需求。未来按照政府计划，该群体的主要需 求集中在钱江新城办公楼市场。 ——大型企业客户群 目前杭州写字楼市场该类客户群主要包括各类大型的金融企业， 工商企业，制造企业。这类客户群的办公场所主要集中在以庆春板块 和武林板块为主的传统市中心商业区。 此类客户群体是未来杭州高档纯写字楼的重要消费群体，且具有 较大的增长潜力。逐渐壮大的中小型企业、越来越多总部迁入杭州的 浙江民营企业、外资企业跨国公司驻杭州分公司、快速发展壮大的高 PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 www.fineprint.cn
杭州写字楼市场专题报告 新企业等，都是这类客户群体需求扩大的基础。 我们分析未来这些客户群体的需求将以传统的市中心区域，黄龙 商务区及钱江新城CBD区域为主。 一一民营企业客户群 杭州经济的发展过程也是大量民营企业成长的过程。它们创业之 初资金实力有限，而且企业作风低调务实，因此“宜居宜办公”的商 住楼成为最好的选择。 但随着企业的逐渐成长，形象宣传和品牌塑造会促使这类客户群 体产生较大的高档商办写字楼需求。未来该类客户群体的需求将主要 分布在传统市中心区域和滨江区域。 一一投资性需求的客户群体 随着住宅投资价值的回落，写字楼相对较好的发展前景及较稳定 的投资回报率（租金回报率高于住宅）将会吸引一定数量的纯粹投资 型客户群体。他们将成为未来杭州写字楼市场的“助燃剂”和“润滑 剂” 2、近期写字楼市场分区域吸纳率分析 1)、吸纳率分析说明 吸纳率是给定时间内物业被租售的百分比。 由于各楼盘营销周期的差异，分析区域写字楼楼盘的市场吸纳率 在统计时间上很难统一。这里仅以此来分析区域写字楼市场的去化情 况和吸纳程度。 第19页共7页 PDF文件使用"pdfFactory Pro'”试用版本创建，fineprint.cn
杭州写字楼市场专题报告 第 19 页 共 57 页 新企业等，都是这类客户群体需求扩大的基础。 我们分析未来这些客户群体的需求将以传统的市中心区域，黄龙 商务区及钱江新城 CBD 区域为主。 ——民营企业客户群 杭州经济的发展过程也是大量民营企业成长的过程。它们创业之 初资金实力有限，而且企业作风低调务实，因此“宜居宜办公”的商 住楼成为最好的选择。 但随着企业的逐渐成长，形象宣传和品牌塑造会促使这类客户群 体产生较大的高档商办写字楼需求。未来该类客户群体的需求将主要 分布在传统市中心区域和滨江区域。 ——投资性需求的客户群体 随着住宅投资价值的回落，写字楼相对较好的发展前景及较稳定 的投资回报率（租金回报率高于住宅）将会吸引一定数量的纯粹投资 型客户群体。他们将成为未来杭州写字楼市场的“助燃剂”和“润滑 剂”。 2、近期写字楼市场分区域吸纳率分析 1）、吸纳率分析说明 吸纳率是给定时间内物业被租售的百分比。 由于各楼盘营销周期的差异，分析区域写字楼楼盘的市场吸纳率 在统计时间上很难统一。这里仅以此来分析区域写字楼市场的去化情 况和吸纳程度。 PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 www.fineprint.cn