2019 投资状况分析 1、对外股权投资总体分析 √适用口不适用 报告期,公司对外投资55616万元,较上年同期减少649万元,变动率为-1.15% (1)重大的股权投资 w适用口不适用 被投资公司的名称 企业类型主要业务 投资期限资金来源位权益比例本期投资金额累计投资金额 办理成员单位的存贷 上海城投集团财务有限公司 款业务、融资租赁、信 有限公司用鉴证及相关的咨询、不约定期限 自筹 20.00%200,00000200 州市建诚股权投合伙企业合伙企业股权投景投管理约定期限自筹 33.0579%60,000,000.00 60,000,000.00 号诚鼎智慧城市创业股权投资合合伙企业/公投资咨询 伙企业(有限合伙) 约定期限 自筹 29.6736%90,000,000.00 0,000,000.00 武零伍(上海)投资中心(行合伙企业实业投,投管理,不适用自筹 11.12%33,588,68 377,436,518.00 上海开古房地产开发有限公司 有限公司房产开发经、物业合不适用自筹 36.00%108,180,0000325,20,510.00 上海沪风房地产开发有限公司 有限公司|房产开发、房产销售 物业管理、租赁等 不适用 自筹 36.00%62,640,0000029g183,976.00 率半 *半 半率率 **554,408,684.001,351,821,004.00 (2)重大的非股权投资
2019 年年度报告 21 / 161 (五) 投资状况分析 1、 对外股权投资总体分析 √适用 □不适用 报告期，公司对外投资 55,616 万元，较上年同期减少 649 万元，变动率为-1.15%。 (1) 重大的股权投资 √适用 □不适用 单位：元 被投资公司的名称 企业类型 主要业务 投资期限 资金来源 占被投资单 位权益比例 本期投资金额 累计投资金额 上海城投集团财务有限公司 有限公司 办理成员单位的存贷 款业务、融资租赁、信 用鉴证及相关的咨询、 代理业务 不约定期限 自筹 20.00% 200,000,000.00 200,000,000.00 扬州市华建诚鼎股权投资合伙企业 （有限合伙） 合伙企业 股权投资、投资管理、 投资咨询 约定期限 自筹 33.0579% 60,000,000.00 60,000,000.00 无锡诚鼎智慧城市创业股权投资合 伙企业（有限合伙） 合伙企业 股权投资、投资管理、 投资咨询 约定期限 自筹 29.6736% 90,000,000.00 90,000,000.00 弘毅贰零壹伍（上海）投资中心（有 限合伙） 合伙企业 实业投资、投资管理、 投资咨询 不适用 自筹 11.12% 33,588,684.00 377,436,518.00 上海开古房地产开发有限公司 有限公司 房产开发经营、物业管 理、停车场管理等 不适用 自筹 36.00% 108,180,000.00 325,200,510.00 上海沪风房地产开发有限公司 有限公司 房产开发、房产销售、 物业管理、租赁等 不适用 自筹 36.00% 62,640,000.00 299,183,976.00 合计 **** **** **** **** **** 554,408,684.00 1,351,821,004.00 (2) 重大的非股权投资 □适用 √不适用
2019 (3)以公允价值计量的金融资产 适用口不适用 1)持有上市公司股权及资管计划情况 证券代码 证券简称 投资成本 股权比例期末账面价值公允价值变动损益现金分红收益税前减持收益会计核算科目 (%) 来 600834 申通地铁 9,277,406 60,174,866.18 交易性金融资产 601818 光大银行 256,32.971.40 63,144916818.758.912.9123271.98.02交易性金融资产自筹 诺德基金千金175号 管理资产管理计划150.834,049.50不适用 151,400,000.00 61,500.000.00 810,000023.432.258.60 交易性金融资产自筹 合计 416,444,427.54 21158618120.102511.735.60.2946704.2462 注1:本公司下属子公司上海城投控股投资有限公司(“控股投资”)购买的诺德基金千金175号管理资产管理计划。该计划持有“国投资本”股票 2)其他非流动金融资产 被投资公司的名称 投资成本 占该公司股 权比例(%) 期末账面价值公允价值变动损益现金分红收益 资《减资以会计核算科目资金 号表示) 上海诚鼎创盈投资合伙 企业(有限合伙)合伙协32,495.451.00 35,718,754.68 34,647,828.28 6,197,719.00 其他非流动金融自筹 弘毅貳零壹伍(上海)投 11.14323.761,284.57 资中心(有限合伙) 35860其他非流动金融自筹 377,436,518.00 -41,278,590.56 广州银行股份有限公司4660000 401,212,135.54 8,654.26218 16,390,000.00 其他非流动金融自筹 876,599,969.00 60,692,174.79 -67.272,156.66 52,587,719.003358868400
2019 年年度报告 22 / 161 (3) 以公允价值计量的金融资产 √适用 □不适用 1) 持有上市公司股权及资管计划情况 证券代码 证券简称 投资成本 占该公司 股权比例 （％） 期末账面价值 公允价值变动损益 现金分红收益 税前减持收益 会计核算科目 资金 来源 600834 申通地铁 9,277,406.64 1.75 60,174,866.18 4,417,268.57 166,689.38 交易性金融资产 自筹 601818 光大银行 256,332,971.40 63,144,911.68 18,758,912.91 23,271,988.02 交易性金融资产 自筹 不适用 诺德基金千金 175 号 管理资产管理计划 （注 1） 150,834,049.50 不适用 151,400,000.00 61,500,000.00 810,000.00 23,432,258.60 交易性金融资产 自筹 合计 **** 416,444,427.54 / 211,574,866.18 129,062,180.25 19,735,602.29 46,704,246.62 / / 注 1：本公司下属子公司上海城投控股投资有限公司(“控股投资”)购买的诺德基金千金 175 号管理资产管理计划。该计划持有“国投资本”股票。 2) 其他非流动金融资产 被投资公司的名称 投资成本 占该公司股 权比例（％） 期末账面价值 公允价值变动损益 现金分红收益 当年增资（减资以 “-”号表示） 会计核算科目 资金 来源 上海诚鼎创盈投资合伙 企业（有限合伙）合伙协 议 32,495,451.00 26.62 35,718,754.68 -34,647,828.28 36,197,719.00 其他非流动金融 资产 自筹 弘毅贰零壹伍（上海）投 资中心（有限合伙） 377,436,518.00 11.14 323,761,284.57 -41,278,590.56 33,588,684.00 其他非流动金融 资产 自筹 广州银行股份有限公司 466,668,000.00 1.27 401,212,135.54 8,654,262.18 16,390,000.00 其他非流动金融 资产 自筹 合计 876,599,969.00 / 760,692,174.79 -67,272,156.66 52,587,719.00 33,588,684.00 / /
2019 )重大资产和股权出售 √适用口不适用 股份名称期初股份数量(股)报告期卖出股份数量 收回资金 期末股份数量(股) 产生的税前处置投资收益 光大银行 116,514,987 16514987 526,943638.15 23,271,988.02 4,450 10,000,000 主要控股参股公司分析 用口不适用 公司名称 业务性质 主要产品或服务 投资比注册资本|总资产归属于母公归属于母公/我音期对上市 例 司的净资产司的净利润/公司贡献的净 主要子公司 上海城投(置地)集团有限公司房地产开发 发、经营,物业管理|100%250,0002,926,094 628,920 14,4 14,470 上海城投控股投资有限公司 股权投资 、创业投资管理、投 100% 76,180 8,912 上海新江湾城投资发展有限公司房地产开发房地产开发、经营,物业管理6%10,00 343,785 254,784 8,061 4,837 上海城投置业经营管理有限公司|物业管理租赁代理服务、物业管理、酒1003.00 店管理等 1,909
2019 年年度报告 23 / 161 (六) 重大资产和股权出售 √适用 □不适用 股份名称 期初股份数量（股） 报告期卖出股份数量 （股） 收回资金 期末股份数量（股） 产生的税前处置投资收益 （元） 光大银行 116,514,987 116,514,987 526,943,638.15 - 23,271,988.02 国投资本 13,324,450 3,324,450 53,319,064.10 10,000,000 23,432,258.60 (七) 主要控股参股公司分析 √适用 □不适用 单位：万元 公司名称 业务性质 主要产品或服务 投资比 例 注册资本 总资产 归属于母公 司的净资产 归属于母公 司的净利润 报告期对上市 公司贡献的净 利润 主要子公司 上海城投（置地）集团有限公司 房地产开发 房地产开发、经营，物业管理 100% 250,000 2,926,094 628,920 14,480 14,470 上海城投控股投资有限公司 股权投资 创业投资、创业投资管理、投 资咨询等业务 100% 125,500 76,317 76,180 8,912 8,912 上海新江湾城投资发展有限公司 房地产开发 房地产开发、经营，物业管理 60% 10,000 343,785 254,784 8,061 4,837 上海城投置业经营管理有限公司 物业管理 租赁代理服务、物业管理、酒 店管理等 100% 3,000 2,362 1,909 -1,091 -1,091
2019年年度报告 主要参股公司 证券经纪:证券投资咨询:与证券 易、证券投资活动有关的财务顾 问:证券承销与保荐:证券自营 西部证券股份有限公司 证券业证券资产管理:融资融券:证券投15.09%350,1844,860,3891,76,426|6i,561 资基金代销:为期货公司提供中间 绍业务:代销金融产品:股票期 权做市 科研、设计,“八技”服务,检测, 海市建筑科学研究院(集团)有建筑设质监,监理及项目委托管理,信息 限公司 询,国资委授权范围内的资产经 10.00% 451 257,839 17, 上海诚鼎扬子投资合伙企业(有限股权投创业投资、创业投资管理、投资咨 29.15% 合伙) 16,100 18,535 18,533 询等业务 5,732 1,671 上海诚鼎德同股权投资基金有限公股权投创业投资、创业投资管理、投资咨59.83% 询等业务 I a.[ a s[ s E 1,367 1,275 海电科诚鼎智能产业投资合伙企股权投实业投资、投资管理、投资咨询等14.29%18.00 业(有限合伙) 业务 9,085 1,437 资
2019 年年度报告 24 / 161 主要参股公司 西部证券股份有限公司 证券业 证券经纪；证券投资咨询；与证券 交易、证券投资活动有关的财务顾 问；证券承销与保荐；证券自营； 证券资产管理；融资融券；证券投 资基金代销；为期货公司提供中间 介绍业务；代销金融产品；股票期 权做市。 15.09% 350,184 4,860,389 1,766,426 61,561 9,291 上海市建筑科学研究院（集团）有 限公司 建筑设 计 科研、设计，“八技”服务，检测， 质监，监理及项目委托管理，信息 咨询，国资委授权范围内的资产经 营。 10.00% 13,333 376,451 257,839 17,092 1,709 上海诚鼎扬子投资合伙企业（有限 合伙） 股权投 资 创业投资、创业投资管理、投资咨 询等业务 29.15% 16,100 18,535 18,533 5,732 1,671 上海诚鼎德同股权投资基金有限公 司 股权投 资 创业投资、创业投资管理、投资咨 询等业务 59.83% 21,000 21,255 16,113 1,367 1,275 上海电科诚鼎智能产业投资合伙企 业(有限合伙) 股权投 资 实业投资、投资管理、投资咨询等 业务 14.29% 18,000 22,835 22,348 9,085 1,437
2019年年度报告 (八)公司控制的结构化主体情况 口适用√不适用 三、公司关于公司未来发展的讨论与分析 ()行业格局和趋势 √适用口不适用 1、房地产行业方面 2020年各项调控政策仍将保持“稳”字当头,确保市场稳定将是房地产市场运行的主基调, 也是政府工作的重心所在。从全国政策层面来看,仍将会重点防范房地产金融风险,通过因城 因区、因势施策以保持市场稳定需求端,实现保障自住群体购房需求与抑制非理性需求的平衡, 通过住房、土地等长效机制建设实现中长期的供需平衡,进一步稳定预期。同时,将会着重把控 金融调节防风险,确保不发生系统性金融风险。货币政策将松紧适度,结构性宽松可期,但不会 大水漫灌,更不会对房地产行业放水。房地产融资有望边际改善,但房企整体融资环境依旧偏紧。 房贷利率大概率稳中有降,以便支持居民合理的自住以及改善性购房需求。各地方政府将根据因 城施策的导向,部分城市局部政策可能会有所松动,但整体来看“四限”调控仍将“外松内紧” 在宏观经济下行趋势未改、财政及货币政策稳健偏松、房企融资环境依旧偏紧的行业环境背 景之下,2020年全国房地产市场调整压力进一步凸显,整体将呈现“销售及新开工规模小幅调整, 销售均价更趋平稳,投资中低速增长”的特点。需求端,“房住不炒”调控主基调不会改变,预 期将更趋理性,随着降价促销刺激市场需求的效应减弱,市场规模调整幅度将加剧:但与此同时 城镇化进程的不断推进、改善型需求的持续释放对市场规模仍有较大支撑,因此销售面积整体调 整幅度相对有限。分城市来看,核心经济圈的一线城市及热点城市商品房销售面积将延续小幅回 升态势;二线整体销售规模将维持稳中震荡局面:三四线城市市场下行压力将进一步体现。供应 端,行业融资环境难有明显改观,房企资金压力依然偏大,叠加销售规模调整、已开工未售规模 已达高位,且土地储备支撑力不足,2020年新开工规模存压:房地产开发投资额整体预计维持 中低速增长态势。销售存压背景下,房企让价跑量策略仍将延续,预计各线城市房价均将有所震 荡,三四线调整压力较为突出。 2、业务方向方面 公司的重点方向将进一步聚焦于城市基础设施相关领域,更好地发挥自身优势和专业能力 依托主业加强产业布局和业务探索,拓展上市公司转型发展空间。以下趋势和机会公司将重点关 (1)围绕长三角一体化发展的基础设施投资机会 在上海2035总体规划中,上海未来的城市发展定位已经明确,将目标定在了卓越的全球城 市和社会主义现代化国际大都市,总规中提出要从长江三角洲区域整体协调发展的角度,充分发 挥上海中心城市作用,加强与周边城市的分工协作,构建上海大都市圈,打造具有全球影响力的 世界级城市群。结合国际都市圈发展经验,世界主要都市圈已经形成了以点带面的大型城市群, 都市圈人口沿主要交通干线分布,上海、南京、杭州和苏州四座核心城市间已经基本形成了1小 时交通圈,核心城市间的互联互通也将促进其他城市的发展。公司将借助长三角区域一体化上升 为国家战略和先行示范区正式设立的契机,依托上海城投集团的综合实力和产业资源,加强对相 关二、三线城市、潜力城市及重点区域的关注与研究,积极参与相关的基础设施投资,获取与房 地产业务相关的投资机会 (2)围绕上海住宅租赁市场的发展机遇 2019年召开的中央政治局会议、中央经济工作会议以及全国住房和城乡建设工作会等会议多 次强调,要长期坚持“房子是用来住的、不是用来炒的定位:不把房地产作为短期刺激经济的手 段;加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度;加强城市更新和存量住宅改造更 新,大力发展租赁住宅”,租售并举模式将成为我国未来住房制度改革和长效机制建设的重要发展 方向。《上海市住房发展“十三五”规划》内容明确了上海市要大力发展住房租赁市场,鼓励住 房租赁消费,稳定住房租赁关系。“十三五”期间,上海市预计新增租赁住宅房源70万套,租 赁住房供应套数占新增市场化住房总套数比例超过60%。公司作为城市建设发展的运营商,有责
2019 年年度报告 25 / 161 (八) 公司控制的结构化主体情况 □适用 √不适用 三、公司关于公司未来发展的讨论与分析 (一) 行业格局和趋势 √适用 □不适用 1、房地产行业方面 2020 年各项调控政策仍将保持“稳”字当头，确保市场稳定将是房地产市场运行的主基调， 也是政府工作的重心所在。从全国政策层面来看，仍将会重点防范房地产金融风险，通过因城、 因区、因势施策以保持市场稳定需求端，实现保障自住群体购房需求与抑制非理性需求的平衡， 通过住房、土地等长效机制建设实现中长期的供需平衡，进一步稳定预期。同时，将会着重把控 金融调节防风险，确保不发生系统性金融风险。货币政策将松紧适度，结构性宽松可期，但不会 大水漫灌，更不会对房地产行业放水。房地产融资有望边际改善，但房企整体融资环境依旧偏紧。 房贷利率大概率稳中有降，以便支持居民合理的自住以及改善性购房需求。各地方政府将根据因 城施策的导向，部分城市局部政策可能会有所松动，但整体来看“四限”调控仍将“外松内紧”。 在宏观经济下行趋势未改、财政及货币政策稳健偏松、房企融资环境依旧偏紧的行业环境背 景之下，2020 年全国房地产市场调整压力进一步凸显，整体将呈现“销售及新开工规模小幅调整， 销售均价更趋平稳，投资中低速增长”的特点。需求端，“房住不炒” 调控主基调不会改变，预 期将更趋理性，随着降价促销刺激市场需求的效应减弱，市场规模调整幅度将加剧；但与此同时， 城镇化进程的不断推进、改善型需求的持续释放对市场规模仍有较大支撑，因此销售面积整体调 整幅度相对有限。分城市来看，核心经济圈的一线城市及热点城市商品房销售面积将延续小幅回 升态势；二线整体销售规模将维持稳中震荡局面；三四线城市市场下行压力将进一步体现。供应 端，行业融资环境难有明显改观，房企资金压力依然偏大，叠加销售规模调整、已开工未售规模 已达高位，且土地储备支撑力不足， 2020 年新开工规模存压；房地产开发投资额整体预计维持 中低速增长态势。销售存压背景下，房企让价跑量策略仍将延续，预计各线城市房价均将有所震 荡，三四线调整压力较为突出。 2、业务方向方面 公司的重点方向将进一步聚焦于城市基础设施相关领域，更好地发挥自身优势和专业能力， 依托主业加强产业布局和业务探索，拓展上市公司转型发展空间。以下趋势和机会公司将重点关 注： （1）围绕长三角一体化发展的基础设施投资机会 在上海 2035 总体规划中，上海未来的城市发展定位已经明确，将目标定在了卓越的全球城 市和社会主义现代化国际大都市，总规中提出要从长江三角洲区域整体协调发展的角度，充分发 挥上海中心城市作用，加强与周边城市的分工协作，构建上海大都市圈，打造具有全球影响力的 世界级城市群。结合国际都市圈发展经验，世界主要都市圈已经形成了以点带面的大型城市群， 都市圈人口沿主要交通干线分布，上海、南京、杭州和苏州四座核心城市间已经基本形成了 1 小 时交通圈，核心城市间的互联互通也将促进其他城市的发展。公司将借助长三角区域一体化上升 为国家战略和先行示范区正式设立的契机，依托上海城投集团的综合实力和产业资源，加强对相 关二、三线城市、潜力城市及重点区域的关注与研究，积极参与相关的基础设施投资，获取与房 地产业务相关的投资机会。 （2）围绕上海住宅租赁市场的发展机遇 2019 年召开的中央政治局会议、中央经济工作会议以及全国住房和城乡建设工作会等会议多 次强调，要长期坚持“房子是用来住的、不是用来炒的定位；不把房地产作为短期刺激经济的手 段；加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度；加强城市更新和存量住宅改造更 新，大力发展租赁住宅”,租售并举模式将成为我国未来住房制度改革和长效机制建设的重要发展 方向。《上海市住房发展“十三五”规划》内容明确了上海市要大力发展住房租赁市场，鼓励住 房租赁消费，稳定住房租赁关系。“十三五”期间，上海市预计新增租赁住宅房源 70 万套，租 赁住房供应套数占新增市场化住房总套数比例超过 60%。公司作为城市建设发展的运营商，有责