2019年年度报告 任、有义务把改革创新发展与国家战略和上海城市发展方向紧密思考和联系起来,公司作为上海 市租赁住房建设主体集团之一,积极拓展住宅租赁市场,获取长租公寓的投资机会,抢占先机。 (3)围绕“科技新基建”等相关领域的投资机会 2020年,中国经济工作着力于稳增长、促就业,要坚决打好脱贫攻坚、污染防治和保持宏 观杠杆率基本三大攻坚战。“科技新基建”,“基建补短板”等都是未来稳增长的重要抓手,城 市运营管理升级将为硬科技应用提供巨大场景。同时,科创板不断扩容,将进一步打通诚鼎基金 直关注的智慧城市、节能环保等相关领域细分龙头企业投资与退出渠道。 (二)公司发展战略 √适用口不适用 战略定位:以创新型房地产业务为核心,以升级型城市基础设施业务为组合,成为长三角城 市圈的特色房地产服务商和城市产业链投资商 公司未来主要业务将打造三大板块:特色开发、智慧运营及地产金融。 特色开发——一房地产核心业务,重点围绕区域综合开发、城市更新、租赁住宅、保障房等 形成区域开发、规模运营、产业服务、功能联动综合能力体系,提高公司主业核心竞争力,成为 区域开发和持有经营的特色房地产企业 智慧运营——地产运营业务,重点推进运营管理平台公司建设,实现轻重资产分条线专业管 理,落实和强化租赁住房和商办等持有资产的运营管理和市场营销工作,实现新的业务增长点和 产业链延伸 地产金融—一投资业务,重点布局城市基础设施升级改造投资业务和房地产产业链股权投资 业务,成为城市基础设施和房地产产业链专业投资商 (三)经营计划 √适用口不适用 1、地产开发业务 要围绕年度全面预算,加快项目资金回笼,锁定投资收益。 二要强化项目安全管控,确保在建项目安全有序高效推进。重点推进朱家角一期、露香园低 区、洞泾新农河三号-1地块、新江湾城D4、扶苏路、浦江镇租赁房、九星10-04地块、朱泾“城 中村改造”,以及黄山高铁新城、常州等项目的开发建设进度,加快项目周转。 三要聚焦优质资源拓展,根据战略稳步谨慎布局优势领域,积极关注上海中心城区旧改、租 赁住宅、保障房、城中村改造及长三角一体化投资机会等公司优势领域,进一步拓展业务规模 2、地产运营业务 要进一步推广“城投宽庭”品牌,提升知名度:租赁房平台夯实基础工作,在社区运营理 念、资源配置、人才培养等系列配套上加大支持力度,优化APP软件功能,提前进行客户体验和 服务优化:进一步加强精细化管理,深入挖掘和提升租赁住宅内在价值,实现价值最大化。 二要增强市场敏锐性,抢抓市场机遇。遵循“房住不炒”的政策原则,聚焦重点项目的营销 及推广销售工作,加强整体运营策划、业态组织和模式建立,有效控制项目品质和提升资产价值 三要强抓资产处置,盘活存量回笼资金。进一步挖掘存量资产运营潜力,通过引入专业合作 团队、中介合作、招租推广、客户维护及再开发等手段,提高存量资产出租率和租金水平,提高 收益率:对零星资产加快处置,回笼现金流 3、投资业务 要通过直投、创投基金等方式,在智慧城市、节能环保、建筑新材料、智能制造等领域加 大投研力度,寻找适合的横向和纵向的并购标的,通过联合投资、基金先行投资培育成熟后注入 上市公司等多种方式,更好地为上市公司产业整合服务。在持有性物业运营能力培育、城投产业 链相关领域延伸、资产证券化、内外部优质资源整合等方面积极探索发展路径 二要抓住市场机遇,把握国家大力推进5G商用和“科技新基建”的机会,加快智慧城市、智 能建筑等领域的产业链研究分析、项目尽调和项目投资,加快推进智慧城市主题基金和智能建筑 主题基金的投资工作。 三要继续做好存量项目退出,加快资金回笼
2019 年年度报告 26 / 161 任、有义务把改革创新发展与国家战略和上海城市发展方向紧密思考和联系起来，公司作为上海 市租赁住房建设主体集团之一，积极拓展住宅租赁市场，获取长租公寓的投资机会，抢占先机。 （3）围绕“科技新基建”等相关领域的投资机会 2020 年，中国经济工作着力于稳增长、促就业，要坚决打好脱贫攻坚、污染防治和保持宏 观杠杆率基本三大攻坚战。“科技新基建”，“基建补短板”等都是未来稳增长的重要抓手，城 市运营管理升级将为硬科技应用提供巨大场景。同时，科创板不断扩容，将进一步打通诚鼎基金 一直关注的智慧城市、节能环保等相关领域细分龙头企业投资与退出渠道。 (二) 公司发展战略 √适用 □不适用 战略定位：以创新型房地产业务为核心，以升级型城市基础设施业务为组合，成为长三角城 市圈的特色房地产服务商和城市产业链投资商。 公司未来主要业务将打造三大板块：特色开发、智慧运营及地产金融。 特色开发——房地产核心业务，重点围绕区域综合开发、城市更新、租赁住宅、保障房等， 形成区域开发、规模运营、产业服务、功能联动综合能力体系，提高公司主业核心竞争力，成为 区域开发和持有经营的特色房地产企业。 智慧运营——地产运营业务，重点推进运营管理平台公司建设，实现轻重资产分条线专业管 理，落实和强化租赁住房和商办等持有资产的运营管理和市场营销工作，实现新的业务增长点和 产业链延伸。 地产金融——投资业务，重点布局城市基础设施升级改造投资业务和房地产产业链股权投资 业务，成为城市基础设施和房地产产业链专业投资商。 (三) 经营计划 √适用 □不适用 1、地产开发业务 一要围绕年度全面预算，加快项目资金回笼，锁定投资收益。 二要强化项目安全管控，确保在建项目安全有序高效推进。重点推进朱家角一期、露香园低 区、洞泾新农河三号-1 地块、新江湾城 D4、扶苏路、浦江镇租赁房、九星 10-04 地块、朱泾“城 中村改造”，以及黄山高铁新城、常州等项目的开发建设进度，加快项目周转。 三要聚焦优质资源拓展，根据战略稳步谨慎布局优势领域，积极关注上海中心城区旧改、租 赁住宅、保障房、城中村改造及长三角一体化投资机会等公司优势领域，进一步拓展业务规模。 2、地产运营业务 一要进一步推广“城投宽庭”品牌，提升知名度；租赁房平台夯实基础工作，在社区运营理 念、资源配置、人才培养等系列配套上加大支持力度，优化 APP 软件功能，提前进行客户体验和 服务优化；进一步加强精细化管理，深入挖掘和提升租赁住宅内在价值，实现价值最大化。 二要增强市场敏锐性，抢抓市场机遇。遵循“房住不炒”的政策原则，聚焦重点项目的营销 及推广销售工作，加强整体运营策划、业态组织和模式建立，有效控制项目品质和提升资产价值。 三要强抓资产处置，盘活存量回笼资金。进一步挖掘存量资产运营潜力，通过引入专业合作 团队、中介合作、招租推广、客户维护及再开发等手段，提高存量资产出租率和租金水平，提高 收益率；对零星资产加快处置，回笼现金流。 3、投资业务 一要通过直投、创投基金等方式，在智慧城市、节能环保、建筑新材料、智能制造等领域加 大投研力度，寻找适合的横向和纵向的并购标的，通过联合投资、基金先行投资培育成熟后注入 上市公司等多种方式，更好地为上市公司产业整合服务。在持有性物业运营能力培育、城投产业 链相关领域延伸、资产证券化、内外部优质资源整合等方面积极探索发展路径。 二要抓住市场机遇，把握国家大力推进 5G 商用和“科技新基建”的机会，加快智慧城市、智 能建筑等领域的产业链研究分析、项目尽调和项目投资，加快推进智慧城市主题基金和智能建筑 主题基金的投资工作。 三要继续做好存量项目退出，加快资金回笼
2019年年度报告 (四)可能面对的风险 √适用口不适用 1、竞争风险 房地产行业集中度进一步提升,行业格局重塑加快,头部大型房企凭借品牌优势和规模优势 在市场调整期内龙头地位将愈加显著,其他房地产企业需要深挖自身优势,实施差异化竞争,对 自身的资金保障、能力提升和队伍建设提出了更高的要求。房地产行业与其他产业发展的关联度 不断上升,通过多元化的“房地产+”模式探索新的发展突破点,更加考验企业的资源整合和综合 运营能力。 基础设施投资业务的市场拓展竞争较为激烈,获取优质项目的难度较高。项目整体收益和风 险相对较低,如果项目收入或成本控制未达预期,可能导致项目回报率偏低 2、行业风险 房地产行业总体增速放缓,正从增量市场向存量市场转变。同时,房地产行业受国家及地方 调控政策影响较大,随着“房住不炒”定位的进一步贯彻落实,以及“因城施策,稳地价、稳房 价、稳预期长效机制”的建立,不同地区的房价走势呈现分化,对房地产企业在土地取得、项目 开发、融资等方面均会产生相应的影响。此外,公司正在拓展租赁住宅等持有型业务,新业务运 营存在风险 基础设施投资业务的投资金额较高、回收期一般较长,对公司的投融资能力提出了更高的要 求。项目在建设和运营过程中,面临质量、进度、人员、安全等多方面的管理风险。 3、市场波动风险 公司持有的已上市证券的估值受资本市场价格波动的影响,会随对应标的或相关行业估值水 平的变化而变化 4、突发风险 本次新冠肺炎疫情对房地产行业将产生一定影响,包括土地获取、开工建设、营销推广、销 售运营以及客户购买需求和购买行为等,短期内行业不确定性增加 (五)其他 口适用√不适用 四、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因,未按准则披露的情况和原因说明 口适用√不适用 27/161
2019 年年度报告 27 / 161 (四) 可能面对的风险 √适用 □不适用 1、竞争风险 房地产行业集中度进一步提升，行业格局重塑加快，头部大型房企凭借品牌优势和规模优势 在市场调整期内龙头地位将愈加显著，其他房地产企业需要深挖自身优势，实施差异化竞争，对 自身的资金保障、能力提升和队伍建设提出了更高的要求。房地产行业与其他产业发展的关联度 不断上升，通过多元化的“房地产+”模式探索新的发展突破点，更加考验企业的资源整合和综合 运营能力。 基础设施投资业务的市场拓展竞争较为激烈，获取优质项目的难度较高。项目整体收益和风 险相对较低，如果项目收入或成本控制未达预期，可能导致项目回报率偏低。 2、行业风险 房地产行业总体增速放缓，正从增量市场向存量市场转变。同时，房地产行业受国家及地方 调控政策影响较大，随着“房住不炒”定位的进一步贯彻落实，以及“因城施策，稳地价、稳房 价、稳预期长效机制”的建立，不同地区的房价走势呈现分化，对房地产企业在土地取得、项目 开发、融资等方面均会产生相应的影响。此外，公司正在拓展租赁住宅等持有型业务，新业务运 营存在风险。 基础设施投资业务的投资金额较高、回收期一般较长，对公司的投融资能力提出了更高的要 求。项目在建设和运营过程中，面临质量、进度、人员、安全等多方面的管理风险。 3、市场波动风险 公司持有的已上市证券的估值受资本市场价格波动的影响，会随对应标的或相关行业估值水 平的变化而变化。 4、突发风险 本次新冠肺炎疫情对房地产行业将产生一定影响，包括土地获取、开工建设、营销推广、销 售运营以及客户购买需求和购买行为等，短期内行业不确定性增加。 (五) 其他 □适用 √不适用 四、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明 □适用 √不适用
2019年年度报告 第五节重要事项 普通股利润分配或资本公积金转增预案 (一现金分红政策的制定、执行或调整情况 V适用口不适用 1、现金分红政策 公司《章程》中第一百五十六条公司利润分配政策如下: “(一)利润分配原则:公司着眼于长远和可持续发展,在综合分析公司经营发展实际情况 股东要求和意愿、社会资金成本、外部融资环境等因素的基础上,充分考虑所处行业特点、发展 阶段、自身经营模式、盈利水平以及是否有重大资金支出安排等因素,对投资者提供持续、稳定、 合理的回报,保持利润分配政策的连续性和稳定性。 (二)利润分配的具体政策:公司采取现金、股票或者现金股票相结合的方式分配股利,并 优先考虑采取现金方式分配股利。 公司在当年实现的归属于母公司净利润为正值,且累计未分配利润为正值的情况下,采取现 金方式分配股利。公司最近三年以现金方式累计分配的利润应不少于最近三年实现的年均可分配 利润的30%。 在符合现金分红条件情况下,公司每年度进行一次现金分红。公司董事会可以根据公司盈利 情况及资金需求状况提议公司进行中期现金分红。 公司根据年度盈利情况和现金流状况,在保证现金分红、股本规模和股权结构合理的前提下 可以进行股票股利分红。 第一百五十七条公司利润分配的决策程序和机制如下: 公司管理层结合公司章程、当年盈利情况及资金需求提出利润分配预案,经董事会审议通过 后提交股东大会批准。在制定利润分配方案时,董事会应认真研究和论证,充分听取独立董事的 意见,独立董事应对利润分配方案发表明确意见。股东大会对利润分配方案进行审议前,公司通 过多种渠道主动与股东特别是中小股东进行沟通和交流,充分听取中小股东的意见和诉求,并及 时答复中小股东关心的问题。 如遇到不可抗力、或者公司外部环境或自身经营状况发生较大变化时,公司可对利润分配政 策进行调整。调整利润分配政策应经过详细论证,履行相应的决策程序,独立董事应发表明确意 见,经出席股东大会的股东所持表决权的2/3以上审议通过 公司股东大会对利润分配方案作出决议后,公司董事会须在股东大会召开后2个月内完成股 利(或股份)的派发事项 2、2019年度利润分配方案 经审计,城投控股母公司2019年度实现净利润487,318791.95元,提取10%法定盈余公积金 48731,87920元,加上年初未分配利润8650817,46752元,扣除2018年度现金股利分配 126,478,78170元,2019年度可分配利润合计为896292559857元 2019年度利润分配预案为:拟以公司2019年末的总股本2529575634股为基数,向全体股 东每10股派发现金股利0.72元(含税),剩余未分配利润结转下一年 本年度不进行资本公积转增股本。 二)公司近三年(含报告期)的普通股股利分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案 单位:元币种:人民币 占合并报 分红每10股每10股 年度送红股数派息数/每10股 分红年度合并报表表中归属 (股)/()(含/转增数/现金分红的数额|中归属于上市公司于上市公 (含税) 普通股股东的净利司普通股 税) (股) 股东的净 利润的比
2019 年年度报告 28 / 161 第五节 重要事项 一、普通股利润分配或资本公积金转增预案 (一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况 √适用 □不适用 1、现金分红政策 公司《章程》中第一百五十六条公司利润分配政策如下： “（一）利润分配原则：公司着眼于长远和可持续发展，在综合分析公司经营发展实际情况、 股东要求和意愿、社会资金成本、外部融资环境等因素的基础上，充分考虑所处行业特点、发展 阶段、自身经营模式、盈利水平以及是否有重大资金支出安排等因素，对投资者提供持续、稳定、 合理的回报，保持利润分配政策的连续性和稳定性。 （二）利润分配的具体政策：公司采取现金、股票或者现金股票相结合的方式分配股利，并 优先考虑采取现金方式分配股利。 公司在当年实现的归属于母公司净利润为正值，且累计未分配利润为正值的情况下，采取现 金方式分配股利。公司最近三年以现金方式累计分配的利润应不少于最近三年实现的年均可分配 利润的 30%。 在符合现金分红条件情况下，公司每年度进行一次现金分红。公司董事会可以根据公司盈利 情况及资金需求状况提议公司进行中期现金分红。 公司根据年度盈利情况和现金流状况，在保证现金分红、股本规模和股权结构合理的前提下， 可以进行股票股利分红。 第一百五十七条公司利润分配的决策程序和机制如下： 公司管理层结合公司章程、当年盈利情况及资金需求提出利润分配预案，经董事会审议通过 后提交股东大会批准。在制定利润分配方案时，董事会应认真研究和论证，充分听取独立董事的 意见，独立董事应对利润分配方案发表明确意见。股东大会对利润分配方案进行审议前，公司通 过多种渠道主动与股东特别是中小股东进行沟通和交流，充分听取中小股东的意见和诉求，并及 时答复中小股东关心的问题。 如遇到不可抗力、或者公司外部环境或自身经营状况发生较大变化时，公司可对利润分配政 策进行调整。调整利润分配政策应经过详细论证，履行相应的决策程序，独立董事应发表明确意 见，经出席股东大会的股东所持表决权的 2/3 以上审议通过。 公司股东大会对利润分配方案作出决议后，公司董事会须在股东大会召开后 2 个月内完成股 利(或股份)的派发事项。” 2、2019 年度利润分配方案 经审计，城投控股母公司 2019 年度实现净利润 487,318,791.95 元，提取 10%法定盈余公积金 48,731,879.20 元，加上年初未分配利润 8,650,817,467.52 元，扣除 2018 年度现金股利分配 126,478,781.70 元，2019 年度可分配利润合计为 8,962,925,598.57 元。 2019 年度利润分配预案为：拟以公司 2019 年末的总股本 2,529,575,634 股为基数，向全体股 东每 10 股派发现金股利 0.72 元（含税），剩余未分配利润结转下一年度。 本年度不进行资本公积转增股本。 (二) 公司近三年（含报告期）的普通股股利分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案 单位：元 币种：人民币 分红 年度 每 10 股 送红股数 （股） 每 10 股 派息数 (元)（含 税） 每 10 股 转增数 （股） 现金分红的数额 （含税） 分红年度合并报表 中归属于上市公司 普通股股东的净利 润 占合并报 表中归属 于上市公 司普通股 股东的净 利润的比
2019年年度报告 率(%) 2019年 0.72 0182,129,445.65605,847,279.31 30.06 2018年 0126,478,781.701,028,301,786.87 2017年 2.5 0632,393,908.501,758,594,32.68 35.96 三)以现金方式回购股份计入现金分红的情况 口适用√不适用 (四)报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正,但未提出普通股现金利润分配方案预 案的,公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划 口适用√不适用 承诺事项履行情况 (一)公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告 期内的承诺事项 口适用√不适用 (二)公司资产或项目存在盈利预测,且报告期仍处在盈利预测期间,公司就资产或项目 是否达到原盈利预测及其原因作出说明 口已达到口未达到√不适用 (三)业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响 口适用√不适用 三、报告期内资金被占用情况及清欠进展情况 口适用√不适用 四、公司对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明 口适用√不适用 五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明 (一)公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明 √适用口不适用 报告期重要会计政策变更的具体说明参见“第十一节财务报告\五、重要会计政策及会计估 计\36、重要会计政策及会计估计的变更\(1)重要会计政策的变更” (二)公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明 口适用√不适用 三)与前任会计师事务所进行的沟通情况 口适用√不适用 (四)其他说明 口适用不适用
2019 年年度报告 29 / 161 率(%) 2019 年 0 0.72 0 182,129,445.65 605,847,279.31 30.06 2018 年 0 0.50 0 126,478,781.70 1,028,301,786.87 12.30 2017 年 0 2.5 0 632,393,908.50 1,758,594,324.68 35.96 (三) 以现金方式回购股份计入现金分红的情况 □适用 √不适用 (四) 报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正，但未提出普通股现金利润分配方案预 案的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划 □适用 √不适用 二、承诺事项履行情况 (一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告 期内的承诺事项 □适用 √不适用 (二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目 是否达到原盈利预测及其原因作出说明 □已达到 □未达到 √不适用 (三) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响 □适用 √不适用 三、报告期内资金被占用情况及清欠进展情况 □适用 √不适用 四、公司对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明 □适用 √不适用 五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明 （一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明 √适用 □不适用 报告期重要会计政策变更的具体说明参见“第十一节 财务报告\五、重要会计政策及会计估 计\36、重要会计政策及会计估计的变更\(1) 重要会计政策的变更”。 （二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明 □适用 √不适用 （三）与前任会计师事务所进行的沟通情况 □适用 √不适用 （四）其他说明 □适用 √不适用
2019年年度报告 六、聘任、解聘会计师事务所情况 单位:万元币种:人民币 现聘任 境内会计师事务所名称 普华永道中天会计师事务所(特殊普通合伙) 境内会计师事务所报酬 境内会计师事务所审计年限 10 名称 报酬 内部控制审计会计师事务所普华永道中天会计师事务所(特 殊普通合伙) 聘任、解聘会计师事务所的情况说明 口适用√不适用 期间改聘会计师事务所的情况说明 口适用不适用 七、面临暂停上市风险的情况 ()导致晢停上市的原因 口适用√不适用 (二)公司拟采取的应对措施 口适用√不适用 八、面临终止上市的情况和原因 口适用√不适用 九、破产重整相关事项 口适用√不适用 十、重大诉讼、仲裁事项 口本年度公司有重大诉讼、仲裁事项√本年度公司无重大诉讼、仲裁事项 十一、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、收购人处罚及整改情 况 口适用√不适用 十二、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明 口适用√不适用 十三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响 (一)相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的 口适用√不适用 (二)临时公告未披露或有后续进展的激励情况 股权激励情况 口适用√不适用 30/16
2019 年年度报告 30 / 161 六、聘任、解聘会计师事务所情况 单位：万元 币种：人民币 现聘任 境内会计师事务所名称 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙） 境内会计师事务所报酬 188.8 境内会计师事务所审计年限 10 名称 报酬 内部控制审计会计师事务所 普华永道中天会计师事务所（特 殊普通合伙） 52 聘任、解聘会计师事务所的情况说明 □适用 √不适用 审计期间改聘会计师事务所的情况说明 □适用 √不适用 七、面临暂停上市风险的情况 (一)导致暂停上市的原因 □适用 √不适用 (二)公司拟采取的应对措施 □适用 √不适用 八、面临终止上市的情况和原因 □适用 √不适用 九、破产重整相关事项 □适用 √不适用 十、重大诉讼、仲裁事项 □本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 √本年度公司无重大诉讼、仲裁事项 十一、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、收购人处罚及整改情 况 □适用 √不适用 十二、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明 □适用 √不适用 十三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响 (一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的 □适用 √不适用 (二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况 股权激励情况 □适用 √不适用