上海德必文化创意产业发展(集团)股份有限公司 招股说明书(申报稿) 创业板投资风险提示 本次股票发行后拟在创业板市场上市,该市场具有较高的投资风险。创业板公司具 有创新投入大、新旧产业融合成功与否存在不确定性、尚处于成长期、经营风险高、业 绩不稳定、退市风险高等特点,投资者面临较大的市场风险。投资者应充分了解创业板 市场的投资风险及本公司所披露的风险因素,审慎作出投资决定。 上海德必文化创意产业发展(集团)股份有限公司 Shanghai DOBE Cultural Creative Industry Development(Group) Co LTD (上海市长宁区安化路492号1幢707室) 德心 For Creative 力中国创意 首次公开发行股票并在色业板上市 怊股说明 (申报稿 本公司的发行申请尚需经深圳证券交易所和中国证监会履行相应程序。 本招股说明书(申报稿)不具有据以发行股票的法律效力,仅供预先披露之 用。投资者应当以正式公告的招股说明书全文作为投资决定的依据。 保荐机构(主承销商) 昆生证粪股份有限公司 MINSHENG SECURITIES CO LTD. (中国(上海)自由贸易试验区世纪大道1168号B座2101、2104A室)
上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司 招股说明书（申报稿） 上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司 Shanghai DOBE Cultural & Creative Industry Development (Group) Co., Ltd. （上海市长宁区安化路 492 号 1 幢 707 室） 上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司 Shanghai DOBE Cultural & Creative Industry Development (Group) Co. LTD. （上海市长宁区安化路 492 号 1 幢 707 室） 首次公开发行股票并在创业板上市 招股说明书 （申报稿） 保荐机构（主承销商） （中国（上海）自由贸易试验区世纪大道 1168 号 B 座 2101、2104A 室） 创业板投资风险提示 本次股票发行后拟在创业板市场上市，该市场具有较高的投资风险。创业板公司具 有创新投入大、新旧产业融合成功与否存在不确定性、尚处于成长期、经营风险高、业 绩不稳定、退市风险高等特点，投资者面临较大的市场风险。投资者应充分了解创业板 市场的投资风险及本公司所披露的风险因素，审慎作出投资决定。 本公司的发行申请尚需经深圳证券交易所和中国证监会履行相应程序。 本招股说明书（申报稿）不具有据以发行股票的法律效力，仅供预先披露之 用。投资者应当以正式公告的招股说明书全文作为投资决定的依据
上海德必文化创意产业发展(集团)股份有限公司 招股说明书(申报稿) 本次发行概况 发行股票类型 人民币普通股(A股) 本次拟公开发行股份的数量为不超过1,3474000万股,占发 发行股数 行后总股本的比例不低于25%。本次发行全部为公开发行新 股,发行人原股东在本次发行中不公开发售股份 每股面值 人民币1.00元 每股发行价格 【】元 预计发行日期 【】年【】月【】日 拟上市的证券交易所和板块 深圳证券交易所创业板 发行后总股本 不超过5,3895999万股 保荐机构(主承销商) 民生证券股份有限公司 招股说明书签署日期 【】年【】月【】日 l-1-1
上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司 招股说明书（申报稿） 1-1-1 本次发行概况 发行股票类型 人民币普通股（A 股） 发行股数 本次拟公开发行股份的数量为不超过 1,347.4000 万股，占发 行后总股本的比例不低于 25%。本次发行全部为公开发行新 股，发行人原股东在本次发行中不公开发售股份 每股面值 人民币 1.00 元 每股发行价格 【】元 预计发行日期 【】年【】月【】日 拟上市的证券交易所和板块 深圳证券交易所创业板 发行后总股本 不超过 5,389.5999 万股 保荐机构（主承销商） 民生证券股份有限公司 招股说明书签署日期 【】年【】月【】日
上海德必文化创意产业发展(集团)股份有限公司 招股说明书(申报稿) 发行人声明 发行人及全体董事、监事、髙级管理人员承诺招股说明书及其他信息披露资 料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并承担相应的法律责仼。 发行人控股股东、实际控制人承诺本招股说明书不存在虚假记载、误导性陈 述或重大遗漏,并承担相应的法律责任。 公司负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证招股说明书中财 务会计资料真实、完整。 发行人及全体董事、监事、髙级管理人员、发行人的控股股东、实际控制人 以及保荐人、承销的证券公司承诺因发行人招股说明书及其他信息披露资料有虚 假记载、误导性陈述或者重大遗漏,致使投资者在证券发行和交易中遭受损失的, 将依法赔偿投资者损失。 保荐人及证券服务机构承诺因其为发行人本次公开发行制作、出具的文件有 虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏,给投资者造成损失的,将依法赔偿投资者 损失。 中国证监会、交易所对本次发行所作的任何决定或意见,均不表明其对注册 申请文件及所披露信息的真实性、准确性、完整性作出保证,也不表明其对发行 人的盈利能力、投资价值或者对投资者的收益作出实质性判断或保证。任何与之 相反的声明均属虚假不实陈述。 根据《证券法》的规定,股票依法发行后,发行人经营与收益的变化,由发 行人自行负责;投资者自主判断公司的投资价值,自主作出投资决策,自行承担 股票依法发行后因发行人经营与收益变化或者股票价格变动引致的投资风险。 1-1-2
上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司 招股说明书（申报稿） 1-1-2 发行人声明 发行人及全体董事、监事、高级管理人员承诺招股说明书及其他信息披露资 料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。 发行人控股股东、实际控制人承诺本招股说明书不存在虚假记载、误导性陈 述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。 公司负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证招股说明书中财 务会计资料真实、完整。 发行人及全体董事、监事、高级管理人员、发行人的控股股东、实际控制人 以及保荐人、承销的证券公司承诺因发行人招股说明书及其他信息披露资料有虚 假记载、误导性陈述或者重大遗漏，致使投资者在证券发行和交易中遭受损失的， 将依法赔偿投资者损失。 保荐人及证券服务机构承诺因其为发行人本次公开发行制作、出具的文件有 虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，给投资者造成损失的，将依法赔偿投资者 损失。 中国证监会、交易所对本次发行所作的任何决定或意见，均不表明其对注册 申请文件及所披露信息的真实性、准确性、完整性作出保证，也不表明其对发行 人的盈利能力、投资价值或者对投资者的收益作出实质性判断或保证。任何与之 相反的声明均属虚假不实陈述。 根据《证券法》的规定，股票依法发行后，发行人经营与收益的变化，由发 行人自行负责；投资者自主判断公司的投资价值，自主作出投资决策，自行承担 股票依法发行后因发行人经营与收益变化或者股票价格变动引致的投资风险
上海德必文化创意产业发展(集团)股份有限公司 招股说明书(申报稿) 重大事项提示 本公司特别提醒投资者注意,在作出投资决策前,务必认真阅读本招股说 明书全文,并特别注意下列重大事项提示。 本部分所述词语或简称与本招股说明书“第一节释义”部分所述词语或简 称具有相同含义。 、发行人、发行人实际控制人、发行人股东、发行人的董事、监事、 高级管理人员、核心技术人员等作出的重要承诺 本公司提示投资者认真阅读本公司、本公司实际控制人、本公司股东、董事、 监事、高级管理人员、核心技术人员以及本次发行的保荐人及证券服务机构等作 出的重要承诺、未能履行承诺的约束措施,承诺参见本招股说明书“第十节投 资者保护”之“六、重要承诺事项”。 二、特别提醒投资者注意的风险因素 本公司特别提醒投资者注意“风险因素”中的下列风险因素,并认真阅读招 股说明书“第四节风险因素”的全部内容。 (一)经营风险 l、部分园区租赁房产未办理产证 (1)东枫德必WE"园区尚未取得产权证书 东枫德必WE"园区位于北京市朝阳区东风南路8号,业主方系北京市东风 农场有限公司(以下简称为“东风农场”)。上述房产的工程竣工日期为2017年 12月25日,东风农场已就上述房产的建造事宜取得了《国有土地使用证》、《建 设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《北京市房屋建筑和市政基础设施 工程竣工验收备案表》,尚未办妥房屋所有权登记。东枫德必WE"园区的建筑面 积约5.8万平方米,占公司承租运营模式运营管理园区可供租赁总面积的比例为 969%;报告期各期,该园区实现营业收入分别为0万元、23870万元、546266 万元,占各期营业收入的比例分别0%、0.31%、600%;对公司生产经营、财务 状况影响较低。 1-1-3
上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司 招股说明书（申报稿） 1-1-3 重大事项提示 本公司特别提醒投资者注意，在作出投资决策前，务必认真阅读本招股说 明书全文，并特别注意下列重大事项提示。 本部分所述词语或简称与本招股说明书“第一节 释义”部分所述词语或简 称具有相同含义。 一、发行人、发行人实际控制人、发行人股东、发行人的董事、监事、 高级管理人员、核心技术人员等作出的重要承诺 本公司提示投资者认真阅读本公司、本公司实际控制人、本公司股东、董事、 监事、高级管理人员、核心技术人员以及本次发行的保荐人及证券服务机构等作 出的重要承诺、未能履行承诺的约束措施，承诺参见本招股说明书“第十节 投 资者保护”之“六、重要承诺事项”。 二、特别提醒投资者注意的风险因素 本公司特别提醒投资者注意“风险因素”中的下列风险因素，并认真阅读招 股说明书“第四节 风险因素”的全部内容。 （一）经营风险 1、部分园区租赁房产未办理产证 （1）东枫德必 WE"园区尚未取得产权证书 东枫德必 WE"园区位于北京市朝阳区东风南路 8 号，业主方系北京市东风 农场有限公司（以下简称为“东风农场”）。上述房产的工程竣工日期为 2017 年 12 月 25 日，东风农场已就上述房产的建造事宜取得了《国有土地使用证》、《建 设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《北京市房屋建筑和市政基础设施 工程竣工验收备案表》，尚未办妥房屋所有权登记。东枫德必 WE"园区的建筑面 积约 5.8 万平方米，占公司承租运营模式运营管理园区可供租赁总面积的比例为 9.69%；报告期各期，该园区实现营业收入分别为 0 万元、238.70 万元、5,462.66 万元，占各期营业收入的比例分别 0%、0.31%、6.00%；对公司生产经营、财务 状况影响较低
上海德必文化创意产业发展(集团)股份有限公司 招股说明书(申报稿) 虽然公司与北京市东风农场有限公司签订的《房屋租赁合同》明确约定,北 京市东风农场有限公司对公司因该房屋权属问题影响本合同效力,导致公司无法 正常经营或使用的经营损失进行赔偿。若该园区未来因房产未取得产权证书事宜 影响东枫德必WE"园区的正常运营,将会对公司经营造成不利影响 (2)天杉德必易园园区尚未取得产权证书 天杉德必易园园区位于上海市长宁区天山路1900号,业主方系珀丽置业(上 海)有限公司。天杉德必易园的租赁房产属于在建工程,未取得产权证书,珀丽 置业(上海)有限公司依据法院裁定获得上述房屋的经营使用权。天杉德必易园 园区的租赁面积约为0.8万平方米,占公司承租运营模式运营管理园区可供租赁 总面积的比例为139%;报告期各期,该园区实现营业收入分别为161511万元 1,71575万元、1,83887万元,占各期营业收入的比例分别267%222%、202% 对公司生产经营、财务状况影响较低。上述房屋因历史原因尚未取得产权证书, 若该园区未来因房产未取得产权证书事宜影响天杉德必易园园区的正常运营,将 会对公司经营造成不利影响。 (3)其他园区未取得产权证书的情况 由于公司承租运营的园区物业多为老旧建筑群改造而成,个别园区租赁房产 中有部分房屋尚未取得产权证书。该部分未取得产权证书的房屋多为历史原因形 成的临时建筑或辅助设施建筑。 根据公司与物业出租方签订的租赁合同,公司承租运营租入的未取得产权证 书的房产面积约26万平方米,占公司承租运营模式运营管理园区可供租赁总面 积的比例为4.34%。公司已和部分物业出租方签订的房屋租赁合同中约定了因无 产证面积导致发行人损失情况下物业出租方的赔偿责任,并由发行人控股股东作 出补偿承诺。若上述未取得产权证书的房产被政府主管部门认定为违章建筑,被 相关主管部门拆除,将会对公司经营造成不利影响。 2、部分园区租赁房产存在权利限制的风险 (1)德必虹桥绿谷WE"园区的租赁房产存在抵押 德必虹桥绿谷WE"园区位于上海市闵行区申长路518号,物业产权方及出 租方系上海新湖房地产开发有限公司。该租赁房产中:201室、202室及第3至 l-1-4
上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司 招股说明书（申报稿） 1-1-4 虽然公司与北京市东风农场有限公司签订的《房屋租赁合同》明确约定，北 京市东风农场有限公司对公司因该房屋权属问题影响本合同效力，导致公司无法 正常经营或使用的经营损失进行赔偿。若该园区未来因房产未取得产权证书事宜 影响东枫德必 WE"园区的正常运营，将会对公司经营造成不利影响。 （2）天杉德必易园园区尚未取得产权证书 天杉德必易园园区位于上海市长宁区天山路 1900 号，业主方系珀丽置业（上 海）有限公司。天杉德必易园的租赁房产属于在建工程，未取得产权证书，珀丽 置业（上海）有限公司依据法院裁定获得上述房屋的经营使用权。天杉德必易园 园区的租赁面积约为 0.8 万平方米，占公司承租运营模式运营管理园区可供租赁 总面积的比例为 1.39%；报告期各期，该园区实现营业收入分别为 1,615.11 万元、 1,715.75 万元、1,838.87 万元，占各期营业收入的比例分别 2.67%、2.22%、2.02%； 对公司生产经营、财务状况影响较低。上述房屋因历史原因尚未取得产权证书， 若该园区未来因房产未取得产权证书事宜影响天杉德必易园园区的正常运营，将 会对公司经营造成不利影响。 （3）其他园区未取得产权证书的情况 由于公司承租运营的园区物业多为老旧建筑群改造而成，个别园区租赁房产 中有部分房屋尚未取得产权证书。该部分未取得产权证书的房屋多为历史原因形 成的临时建筑或辅助设施建筑。 根据公司与物业出租方签订的租赁合同，公司承租运营租入的未取得产权证 书的房产面积约 2.6 万平方米，占公司承租运营模式运营管理园区可供租赁总面 积的比例为 4.34%。公司已和部分物业出租方签订的房屋租赁合同中约定了因无 产证面积导致发行人损失情况下物业出租方的赔偿责任，并由发行人控股股东作 出补偿承诺。若上述未取得产权证书的房产被政府主管部门认定为违章建筑，被 相关主管部门拆除，将会对公司经营造成不利影响。 2、部分园区租赁房产存在权利限制的风险 （1）德必虹桥绿谷 WE"园区的租赁房产存在抵押 德必虹桥绿谷 WE"园区位于上海市闵行区申长路 518 号，物业产权方及出 租方系上海新湖房地产开发有限公司。该租赁房产中：201 室、202 室及第 3 至