通过环城高速公路网络连接华南快速干线直达番偶顺德等地。再加上黄埔港以及未米的轨道交通，经济 和人口的聚集使天河区成为一个充满活力的区域。 3.东部区域房地产市场状况 31发展现状：进入快车道 随着产业向东扩张，人口向东聚集，房地产运动也形成了沿城市中轴线、黄铺大道、中山大道开发的主 线。广州东部已完全与珠三角连一片，东部的房地产开发业已乘风借势驶入了快车道 ①天河北经过几年开发已成为广州的曼哈顿，目前天河北的住宅开发显然已进入尾声： ②珠江新城由于以前的规划和政策支持的力度等原因一直处于小曲好唱口难开的送尬境地，随若《珠江新 城规划检讨》的出台，这块十地在未来十年又将成为开发商的投资热士： ③而天河东部房地产的开发经过这几年的预热期，己经开始蒸蒸日上、节节攀升，这次事实上的申亚成 功更是给东周板块的楼市注入了催化剂· 3.2东部区域发展重心：广园东板块 广园东碧桂园风风城、锦绣香江项目等是目前最直接的受惠者。届时，从东往东，包括黄地、开发 区、南岗、新地以至东完等地将紧的连成一体，区域楼市将迎米新的发展机遇，也必将与广州潘禺、南 沙等地的南部组团和西部广佛都市腦形成新的铁三角区域中心。 4.东部区域重点板块市场分析 4.1天河公园板块 4.11天河公园板块现状 公园社区集中了华景新城、东方新世界、历德雅含、理想·蓝堡国际、海景花园、都市兰序、东现 花园、华港花州等十多个楼盘，形成了才智名流、精英才俊的居家乐土。天河公园周边楼盘较密集，达到 了城市级公园社区的程度，属中高档楼盘。 在向东迈进的城市运动中，房地产开发已进入了“生活”与“居家”时期，使人意想不到又感到理所巡 然的概叹之中，天河区中、东部的商品住宅区在满足“安据乐业”的同时，投资价值也接者从印向东延， 公园社区迅速形成。似乎一夜之间，同时帽起了一片都市从林。这都得益于中，心区的占地面积78万平米 的天河公园，有山有水、环境秀美是闹市中不可多得的清净之地，形成众多楼盘的天然配套。 .209
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楼盘区位优势明显，城市化基础坚实。由于交通发达、环境良好、集天问北、CBD、会展、天河高校 区几大地段优势于一身，人文氛围浓厚，因此形成强大市场冲击力和注意力。 不可复制的都市公园构成所有楼盘的鲜明主酒，安居乐业是显若特征。 楼盘定位中高档，市场追捧。售价方面，多集中在五六千元/平方米，买家大多为在广州长住的成功商 务人士、企业家、高级管理人员、高校教师、科研人员、政府公务员。 412天河公园板块发展趋势 交通更加便捷 ,开发力度加大。白领水远是天河区新生活的主角，尤其是新妮起的公园社区。在房地产 开发向东扩张的过程中，以白领为目标消费群的楼度也逐新多了起米。由于开发地块的总量有限，开发量日 后将会迅速菱缩。 4.2广园东板块 4.2.1广园东板块现状 地理位置与市区相比相对薄弱，但交通网络快徒 大盘盘螺做热市场，凤凰城草命成功，不仅成功地配合了广州城市“东移”战略的实施，并有效地填 补了黄埔、增城房地产开发的“空白”，拉近了黄埔、增城在广州市民心日中的离。更有效地启动了这 新规划的“都会区”房地产的开发，带旺了广园东区域房地产开发的人气。 广同东路则主要以别墅市场为主，汇景新城、甲天下别墅、翡翠绿洲、风凰城等形成了广州日前近如的 主要别墅市场。 4.2.2广园东板块发展趋势 交通更加便糙，开发力度加大。由于沿路村慎人口较少、形态分放、可开发生地量多，因此未来市场 开发的白然条件非常里想。 开发区扩容，市场商机无限，别墅市场仍将是广州热点。广州经济技术开发区用地将达到38,5平方公 里，成为广州东翼组团中面积最大、地块最完整、投资环境最好的经济发展功能区之一，随者外资集团的进 入，别墅市场的需求将十分旺盛，除了翡深绿洲、风风城、甲天下外，保利集团也将在科学城内的罗岗开发 别壁住宅区 43东圃板块 4.3.1东圃板块现状 作为可持发展区城，地理位置承前启后，引领楼市步入成熟。东调作为天河区科技产业园、开发区、 .210
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科学城的生活配套居住区的目标定位，这也足东周地理位置自然天成的结果。东围有两大优势是其他区 域无可替代的：从市场空间来审视，东围一可吸纳天河中心商圈的白领：二可接纳黄埔开发区、天河科 技同的白领和新社会阶层，他们更希望享受广州市中心区的城市生活，“东围”刚好是一个中转站 城市价值和产业优势明显。所以其开发风险指数也就小得多。从东圆地价超过2000元每平方米就可以领 会其城市价值，而这些是其他地方难以做到的。 作为稍微偏离市中心的地段，东围一带的楼盆大多时尚、清新、实用。 主要针对的是首次置业的年轻人。大多总价不高，但配套齐全，设计新颖，风格基本以明亮，动感 充满青存活力为主。 交通便捷。几十条公交线路途径，中山大道、广园东快速干线、广深高速、华南快速干线和规划的地 铁四、五号线、城市轻轨等交通动脉形成强大的人流、物流辐射网络。 4.3.2东固板块发展趋势 商业前景明朗，带旺区域经济，划激楼市消费增长。华南（国际）体有用品广场，位于天河区中山大道 北侧大观路与黄村大道交汇处，是广州市重点规划的康体、科技、旅游、居住、休闲区 奥林匹克休育中心旁，占地达26万平方米，投资达68亿的亚洲最大尘综合休闲物娱乐中心也已启动 开发，世界五百强的欧倍德、零售业巨头家乐福等商家都在洽谈进驻事宜。 华南最大的物流中心以及广州市一级水果批发市场（原天半架水果批发市场）的落户，这里将构成天河东阔 地区辐射面最强的黄金消费圈层。 串亚成功。推动楼市持坐续升温。广州市政府有意将主场馆和亚运村放在广州东部区域，在车被路东用风 域。除了主场馆和周边楼盘升值，其余一些体有场馆也会改变周边的交通、配套设施等，对整个东部楼 盘都有提升作用。 天河新城升值在望。山于申亚成功，最直接的受益者就是中海康城，该项日日前的价格已在调整，且周 边楼盘上泳业已成趋势和热点。 5.东部区域重点板块价格分析 5.1东部区域总体价格走势 天河公园板块的价位水平总体较高，基本上均价都超过了5000元/平方米，由于户型多较大，总体价格 也较高。 广园东板块由于客户定位不同，因此价格分化较期显，风城走的是中高档路线，翡零绿洲走的是高端路线
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东圃板块的价格落差较大，主要受入市时间影响，早期的楼盘价格较低。而新兴楼盘较高，尤其受申亚 影响中海康城己经达到400-4900元/平方米。无论是天河公园板块还是东橱板块，虽然价格有一定的落 差，但对每个独立的板块来看，都己形成热点，价格不新坚挺，远期前景明朗， 东部区域各板块价格分析 区域板块均价元承物业形六 主力户型主力楼趣数量 社区切缆 天可公四板炔 4800-6800 高层 二房-五房 5 2-3万M 广园东板块30009000洋房，别墅 3 1500亩到12000亩 东板块 2500-4900低层，小高层 二房，三房 8 323万P 区域价格路线 单位：元 5.2东部区域房地产价格主导因素 东拓战略布局步伐加快，重心东移带动楼市价格上涨 利好不断，投资信心增强，引领楼市价格看涨。 最明显的就是申亚成功及开发区扩容，及轨道交通即将实施 产品定位、客户定位对价格产生分解。 东雨一带主要面对的首次置业者，而广园东测主要面对高端人士。 6.东部刷区域楼市特征描述 ①别墅市场成为新兴亮点。 .212
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②天河楼市形成以中山大道、黄埔大道为轴线向东周蔓延的趋势。 ③客户定位清晰，是利用不同区位优势发据客户群，除广园东外，客户基本在天河区周边 ④楼盘配套或周边配套都比较完善。 ⑤楼市供应与市场需求在同步增长，都进入了释放期， 天河区房地产市场的产品层次广，既有高价章宅，也有中低档住宅，未来从中低档市场到高档市场都会 比较活跃。城市规划和交通设施的以善，直接带动楼市的避勃发展，经济和人口的聚集使天河区成为一个 充满者生命激情的区域。随者产业向东扩张，人口向东聚集，房地产运动也形成了沿城市中轴线、黄埔大 道、中山大道开发的主线 三、番禺区域房地产分析 1.番禺区区域市场定位 按照番偶区市政裁划，番禺将成为广州最大的聚居群之一，随者地铁三号线的开通和亚洲最大的客运火 车站的落户，番国将发展成为广州的南商贸圈，市桥大北路一常将成为新的商贸中心。 2。番偶区区域市场规划 希禺总体的规划布局已明明清晰，大学城、广州新城、大南沙以及农村中心镇的建设思路已明确，城式 交通土骨架、快速路、轨道交通等建设方案也已基本敲定。为适应城市发展需要，番禺区政府将投入巨资， 大裁模建设、改造市改套，使番供的交通国络更为顺畅，环境史怡人。地铁汉溪站的开通将会柑肝周边 的几个大盘，正在试车的市广路开通后，从洛溪到南奥附近大盘的车程离将缩知到5分钟左右。 目前 接市桥水道南北的德兴大桥己通车，西硼大桥已经动工兴建，计划明年通车，光明路直通南区的光明大桥 也在构建蓝图之内，使跨越河道门槛的桥梁将达6条之多。番偶区政府2004年投资钓1500万元对洛溪新城 区内的道路进行改建和扩建 3.番禺区区域房地产市场状况 3.1番禺发展现状 “南拓”是广州番偶房地产业一个千载难逢的发展机遇，番禺区正朝若广州新城市中心的地位迈进。此 前，广州已经开始大规模开发南沙，并得到了省政府和众多金融机构的支持。在南拓过程中，广州地铁 .213
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