4.3.3.8特点八：以市区各户为主 消费群以市区客户为主。本地及周边的潜在消费群并不多，由于楼盘品质较高，对市区的高端消费群吸引 力较大，客户组成仍以天河、东山及白云为主，集中在：政府公务员、精英白领、高级教师、医帅等。 4.3.3.9特点九：开发策略值得借鉴 市场供应销售节奏把摆不错。由于交通原因，区域内接盘大多采用低开高走的策，吸引买家。南满 板块的货量不小但在售货量不是很多，开发商还有相当的十地存量，用于长期开发。市场的放量和价格 提升将会在市政配套成熟后很快表现出米。 4,3.4南湖板块发展趋势 根据政府对白云区的重新定位，南湖板块周边将成为新区中心及新的经济打杆。政府将该地区的土地开 发模式界定为低密度建设为主，将保护自然生态环境景观作为地区发展的重婴目标之 。其中别紧区 中高档住宅区、高等院校、大型游乐场、体有中心、医疗康复中心等居住生活功能将构成本区域的发 展主体。因此该区域在不久后将成为白云区的经济、文化和政治中心，升值潜力无限。 4.3.4.1趋势一：配套设施逐步完善，不利因素不断消减 目前的广州大道北、南湖路、同泰路交叉处周边，将形成同和、南湖地区的公共中心。白云大道马与洞泰路 入口处将是康乐疗养中心，而在南湖路的中段将设一间国际学校，三个配套呈特角之势。整个板块的区位 价值和竟争力将得到明显提升，并将向北辐射到有相似形态的太和及帽峰山周边区域的开发。 4.3.4.2趋势二：市场对板块的认同逐渐绕 随若人们生活水平的提高，私家车拥有量直线上升，入住郊区的山水楼盘逐浙成为都巾人的新宠。南湖板块 己经基本没有更多的十地可以批出用于房地产开发，南湖板块的不可再造性在未来几年将得到大众的追捧。 4.3.4.3趋势三：别壁产品必不可少 南湖板块不再批淮建筑高层建筑，而小高层的成本又很高，对于比较高昂的地价来说，建造别墅将是未米 开发的主要方向。近期新推产品将以别为主 别墅将以叠加式别和亲水性别墅为主。 4.3.4.4趋势四：投资将占一定比例 最近的买家中出现了众多投资型买家，这批投资型买家既有外来客，也有不少是来白白云区政府的公务员。 由于板块的价值越来越明显，未来的投资动作更趋于活跃 .204
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5.白云区重点板块价格分析 白云区代表板块价格走势 区域板块均价元的 物业形态 在传主力白型主九悠热数量 社区规授 白云大道板块350-530 小高层 户型全，3房为 机场路板块3300-4800 小高层 2房到3房为主 5000-4万M的小社区 黄石板块2800-4200 低层、小高层 户蜂，2房到6房 6 13-20万f,10万以较多 南湖板块360-100 低层洋房、小高层、别 3房到6房 6-54万不等 区域价格路线 单位，元 12000 1000 8000 000 白云大道板块机场路板块黄石板块 南湖板块 5.1白云区区域价格分布状况 由上图可以看出： ①白云人道板块的均价基本维持在3800元/平方米，只有云山棉锈家园达到了5300元/平方米的均价 由于或配套、或交通咯有不足，因此短期内价格不会上承太快。 ②机场路板块各楼盘均价比较分，较多集中3500元/平方米和4000元/平方米两个浮点的上下，受周 边环境影响、占地面积的大小、配套设施数量的多少所限，价格不是很高。 ③黄石板块的价格总体比较低，价格较分散 .205
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④南湖板块的均价都较高，多数为6000元/平方米左右，别墅总价都较高，但板块大都采取低价开盘、 低开高走的策略。 5.2白云区价格主号导因素 ①区域发展规划形成价格上洗的诱因。 白云新城核心区定位已由原来的“大型商住区”调整为“商贸文化区”，白云机场搬迁后，换之将崛 起的是规划总面积为12.82平方公里的白云新城，在建设期内，周边板块价格上升已成必然。 ②位置决定了生活、工作半径和时间成本，因此对价格产生不可低估的作用。 如“白云大道南一大金钟路”的住宅产品对桂花岗、广园路乃至淘金路等居民的置业形成了较大的 吸引力。 ③新盘的户型设计将成为影响价格与消费者的敏感因素 ③开发商的品牌效应和楼盘的综合素质决定了价值取向。 5.3白云区总体价格走势 近市区的板块2004年上市单位的均价基本定在3500元-4300元/平方米附近，部分随楼附送豪华装修的 楼盘均价则站稳在4000元/平方米以上，甚至有的还攀升至4500元/平方米以上。而南湖板块日前由于产 品结构和客户定位都处于较高水平，价格已处于较高水位，2004年成不会有较高提升，远期前景看好， 6.白云区区域楼市特征描述 6.1楼市价格总体偏低，上升潜力巨大 各板块和其它区域如区盘相比具有交通优势，停车位充足。白云区食肆众多，交通网络改造日趋成熟， 由于处于近郊，基本无需交纳任何过路过桥费。 6.2多元化格局开始出现 经过市场酝，各个楼盘发展到了成熟期，板块之间定位清晰，特色鲜明，价格合理。大盘大多配套完 善，己向精品大盘迈进。楼价明显拉开档次，消费者可以选择的余地很大，丰俭由人。 63山水概念是最大卖点 最大限度发挥景观优势，山水概念成为公共卖点。 .206
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6,4户型分布依地段而淀 近市区板块产品定位往中档偏高的路线走，户型面积有所增大 主要集中在中等密度的多层和小高层单位，大单位、跃式单位比小单位畅销。 6.5客户群范围较 根据地理位置、价格、景观等因素既有高素质的工薪阶层，也有金领阶层、生意老板、私营企业家或 些机关人员。 6.6市场供应充足，市场交易活跃 白云区棱盘的货量充足，2001年五一推出量达到4000套，在广州楼市中与海珠区并列居于首位。2004 年一季度商品房销售面积1.72万平方米，同比下降6.5%，销售金额9123万元，同比增长5.01%。可见市场 消化能力还需加强，但购买力并没有减弱，面是随者产品供应结构的变化发生分化。 6.7市场呼唤合力，合达成共识 2004年，广州白云区包括富力地产集团、珠江地产、时代集团、雅居乐集团等15家发展商首度联手举 行峰会论坛，就该如何应对白云区域楼市的优劣势、如何提丹白区域楼市竞争力等话题进行了探讨。且 然这次峰会并不能真正的从开发策略，资源整合，经营模式，成略联鼎的角度上实现质的突破，但区域开 发商在如何做大市场，提高白云区楼市的格休水平方面己经形成了共识。各地产密对彼此的定位己经由竟 争对于转变为竞争伙伴关系，只有合力才能实现双和共 7.白云风区域市场总结 随着白云大道的整治、地铁二号线的开通、轻轨线将直通花都国际机场等一系列市政工程的开展，该板 块的交通阻塞状况将得到以善，出行更加便捷，将会大大地刺激周边地躯的房地产发展，引发全面的开发 热潮，楼市将整体上杨。 二、东部区域房地产分析 1.东部区域市场定位 市政府在东拓规划中，将连接天河中心组团、黄埔工业区东翼组团的过渡地带，定位为休闲、旅游 .207
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体有、科技为主的低密度生活区。同时，结合九运会主会场、世界大观、航天奇观及各村公园、古 建筑等景点，开发有旅游特色的东部居住板块。 2.东部区域市场规划 天洞区 中有准城金同 广州东部的快速交通网络已经基本形成。广园东快速路直达东莞，广州至东尧的轻轨项目将在2004年内 动工。未来两三年，将有广深、广惠、广州北三环和广园东等高速及快速路经过广州东部。同时可以 .208
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