安地产股份有限公司2017年年度报告全文 宅精品,成为当地市场“品质地产”的有力倡导者,为公司树立起良好的客户口碑,极大地提升了公司跨区域发展的品牌影响 力 稳健的财务管理 现金流是企业的生命线,利润是企业的成长线。公司在同行业中一直保持较低的负债水平,积极拓宽融资渠道,优化 资产结构,降低融资成本,控制财务风险。多年来,公司的综合资金成本在同行业中均保持较低水平。这为公司未来继续扩 大规模提供了充足的杠杆空间,也成为现阶段公司重要的核心竞争优势之一。公司坚持快速开工、快速开盘、快速回笼资金 的开发策略,确保充足的现金流,增强公司抗风险能力
荣安地产股份有限公司 2017 年年度报告全文 11 宅精品，成为当地市场“品质地产”的有力倡导者，为公司树立起良好的客户口碑，极大地提升了公司跨区域发展的品牌影响 力。 5、稳健的财务管理 现金流是企业的生命线，利润是企业的成长线。公司在同行业中一直保持较低的负债水平，积极拓宽融资渠道，优化 资产结构，降低融资成本，控制财务风险。多年来，公司的综合资金成本在同行业中均保持较低水平。这为公司未来继续扩 大规模提供了充足的杠杆空间，也成为现阶段公司重要的核心竞争优势之一。公司坚持快速开工、快速开盘、快速回笼资金 的开发策略，确保充足的现金流，增强公司抗风险能力
安地产股份有限公司2017年年度报告全文 第四节经营情况讨论与分析 、概述 )政策与市场分 2017年,为遏制热点城市房价过快上涨,加快住房制度改革和房地产长效机制的建设,全国主要城市纷纷收紧了楼市政 策,限购、限价、限贷、限售、限商的“五限”调控,使中国房地产市场正式进入“五限”时代 在“分类调控、因城施策ˆ的房地产市场调控政策指导下,2017年下半年一线城市和核心二线城市房价开始止涨回落,绝 大多数三、四线城市在去库存政策的引领下,年内房价持续飘红。但随着三、四线城市基本完成去库存目标,全国商品房库 存量已降至3年前水平,去库存政策也逐渐退出,这些区域的房价涨幅开始放缓。 公司目前主要经营区域是宁波、杭州、嘉兴、重庆,主要经营区域市场情况如下: 1、房地产投资与新开工情况(数据来源:中国指数研究院) 投资 新开工 金额(亿元)同比(%) 数值(万平方米) 同比(%) 波 1374.47 8.20% 177263 68.48% 杭州 2734.2 2176.52 1.82% 重庆 3980.08 682% 5680.04 6.51% 2、商品房市场情况(数据来源:中国指数研究院) 城市 销售额 销售面积 销售均价 金额(亿元)同比(%)数值(万平方米)同比(%)金额(元/米)同比(%) 宁波 1238.68 1668% 68751 -10.30% 18018 30.09% 杭州 1832.85 40.47 -21.62% 28617 22.07 3022.89 63.12% 3269.16 30.51% 9247 24.99% 3、截止2017年末,宁波库存去化周期为56个月,杭州的库存去化周期为908个月,重庆的库存去化周期为1049个 月(数据来源:中国指数研究院) (二)公司经营情况 报告期内,公司主营业务主要由房地产开发与销售、物业出租、物业管理及“代建、建筑施工”四方面构成。其中房地产 开发与销售是公司收入的主要来源:商业写字楼租赁业务产生的租金收入稳步增长;物业管理的经营及收入规模随公司开发 项目的增加稳步增长,截止报告期末,物业公司实际管理面积达到393.31万平方米:同时,“代建”、“建筑施工”等业务对公 司业绩形成有益补充 2017年,在土地市场升温,房价上涨预期的助推下,公司抓住市场销售的有利时机,加速推盘,加强营销策划,加快房 源去化,加快资金回笼,取得了良好的销售业绩。报告期内,公司住宅销售签约2297套,签约收入约53亿元,销售回款约 52亿万元,较好地完成了年初制定的销售目标。根据公司的收入确认原则,2017年公司主要营收来自于宁波香园(一期) 宁海凤凰城(一期)、山语湖苑、金域华府交付,截止报告期末,宁波香园(一期)交付率达98%,凤凰城(一期)交付率 达98%,金域华府交付率达93%,山语湖苑交付率达95%,四个项目交付结转对报告期的利润情况产生积极影响,营业收入 和盈利水平出现大幅上涨。2017年,公司实现营业收入4264亿元,营业利润6.56亿元
荣安地产股份有限公司 2017 年年度报告全文 12 第四节 经营情况讨论与分析 一、概述 （一）政策与市场分析 2017年，为遏制热点城市房价过快上涨，加快住房制度改革和房地产长效机制的建设，全国主要城市纷纷收紧了楼市政 策，限购、限价、限贷、限售、限商的“五限”调控，使中国房地产市场正式进入“五限”时代。 在“分类调控、因城施策”的房地产市场调控政策指导下，2017年下半年一线城市和核心二线城市房价开始止涨回落，绝 大多数三、四线城市在去库存政策的引领下，年内房价持续飘红。但随着三、四线城市基本完成去库存目标，全国商品房库 存量已降至3年前水平，去库存政策也逐渐退出，这些区域的房价涨幅开始放缓。 公司目前主要经营区域是宁波、杭州、嘉兴、重庆，主要经营区域市场情况如下： 1、房地产投资与新开工情况(数据来源：中国指数研究院) 城市 投资 新开工 金额（亿元） 同比（%） 数值（万平方米） 同比（%） 宁波 1374.47 8.20% 1772.63 68.48% 杭州 2734.2 4.89% 2176.52 1.82% 重庆 3980.08 6.82% 5680.04 16.51% 2、商品房市场情况(数据来源：中国指数研究院) 城市 销售额 销售面积 销售均价 金额 （亿元） 同比（%） 数值（万平方米） 同比（%） 金额（元/米） 同比（%） 宁波 1238.68 16.68% 687.51 -10.30% 18018 30.09% 杭州 1832.85 -4.32% 640.47 -21.62% 28617 22.07% 重庆 3022.89 63.12% 3269.16 30.51% 9247 24.99% 3、截止 2017 年末，宁波库存去化周期为 5.6 个月，杭州的库存去化周期为 9.08 个月，重庆的库存去化周期为 10.49 个 月(数据来源：中国指数研究院)； （二）公司经营情况 报告期内，公司主营业务主要由房地产开发与销售、物业出租、物业管理及“代建、建筑施工”四方面构成。其中房地产 开发与销售是公司收入的主要来源；商业写字楼租赁业务产生的租金收入稳步增长；物业管理的经营及收入规模随公司开发 项目的增加稳步增长，截止报告期末，物业公司实际管理面积达到393.31万平方米；同时，“代建”、“建筑施工”等业务对公 司业绩形成有益补充。 2017年，在土地市场升温，房价上涨预期的助推下，公司抓住市场销售的有利时机，加速推盘，加强营销策划，加快房 源去化，加快资金回笼，取得了良好的销售业绩。报告期内，公司住宅销售签约2,297套，签约收入约53亿元，销售回款约 52亿万元，较好地完成了年初制定的销售目标。根据公司的收入确认原则，2017年公司主要营收来自于宁波香园（一期）、 宁海凤凰城（一期）、山语湖苑、金域华府交付，截止报告期末，宁波香园（一期）交付率达98%，凤凰城（一期）交付率 达98%，金域华府交付率达93%，山语湖苑交付率达95%，四个项目交付结转对报告期的利润情况产生积极影响，营业收入 和盈利水平出现大幅上涨。2017年，公司实现营业收入42.64亿元，营业利润6.56亿元；
安地产股份有限公司2017年年度报告全文 (三)公司新增土地储备情况 序号地块名称取得时间权益比土地面积计容建筑权益建筑面区域土地用途取得方式备注 例(%)(M2)面积M)积(MP) 陈婆渡片区 CPD301-07B地块20176510 33458110411 10浙江宁波商业|股权收购 A项目 2宁波集士港中一片 CX06010b块201792591.02980550 5097956浙江宁波住宅招拍挂 3象山丰饶路与滨海 大道交叉口西北角 住宅 地块,来薰路与滨/201712185166718183747937109浙江宁波 股权收购 海大道交叉口地块 桐土储(2017)11 20178245023169194170522085260浙江嘉兴住宅招拍挂合作项目 号地块 5海盐1793武原地 2017.10.1297996164110954108723.80浙江嘉兴住宅招拍挂 6萧政储出(2017) 2017.12624.863742140232347754浙江杭州住宅股权收购合作项目 14号 7余政储出【2017】 20179271004250985018 85018浙江杭州住宅招拍挂 20号地块 8台土告字【20171201710.11221507853452987596556浙江台州住宅股权收购合作项目 14号地块 9岱山2017-10地块2017963026871537421612260浙江舟山住宅股权收购合作项目 10岱山竹屿新区 C9-3-1地块 2017922304645883624250872浙江舟山住宅股权收购合作项目 11巴南区李家沱鱼 洞组团O分区 2017623995724736723057199705重庆住宅招拍挂 020-3-02 O20-4-02地块 12大渡口区大渡口组 团M分区M14、201763099676928519357319293363重庆住宅招拍挂 M022号地块 13巴南区界石组团N 标准分区N5-102、20177285063909122066 61033重庆住宅招拍挂合作项目 N15202号地块 两江新区悦来组团 分区C535号宗地20112110019222214 21144重庆住宅招拍挂 修武ⅹGI2017022017.1245144915567373343602河南焦作住宅股权收购合作项目 13
荣安地产股份有限公司 2017 年年度报告全文 13 （三）公司新增土地储备情况 序号 地块名称 取得时间 权益比 例（%） 土地面积 （M²） 计容建筑 面积(M²) 权益建筑面 积(M²) 区域 土地用途 取得方式 备注 1 陈婆渡片区 CPD3-01-07B地块 A项目 2017.6.15 100 33458 110411 110411 浙江宁波 商业 股权收购 — 2 宁波集士港中一片 CX06-01-05b地块 2017.9.25 91.10 27980 55960 50979.56 浙江宁波 住宅 招拍挂 — 3 象山丰饶路与滨海 大道交叉口西北角 地块、来薰路与滨 海大道交叉口地块 2017.12.18 51 66178 183747 93710.97 浙江宁波 住宅、商 业 股权收购 — 4 桐土储（2017）11 号地块 2017.8.24 50 23169.19 41705.2 20852.60 浙江嘉兴 住宅 招拍挂 合作项目 5 海盐17-93武原地 块 2017.10.12 97.99 61641 110954 108723.80 浙江嘉兴 住宅 招拍挂 — 6 萧政储出（2017） 14号 2017.12.6 24.8 63742 140232 34777.54 浙江杭州 住宅 股权收购 合作项目 7 余政储出【2017】 20号地块 2017.9.27 100 42509 85018 85018. 浙江杭州 住宅 招拍挂 — 8 台土告字【2017】 14号地块 2017.10.11 22 150785 345298 75965.56 浙江台州 住宅 股权收购 合作项目 9 岱山2017-10地块 2017.9.6 30 26871 53742 16122.60 浙江舟山 住宅 股权收购 合作项目 10 岱山竹屿新区 C9-3-1地块 2017.9.22 30 46458 83624 25087.20 浙江舟山 住宅 股权收购 合作项目 11 巴南区李家沱-鱼 洞组团O分区 O20-3-02、 O20-4-02地块 2017.6.23 99.57 24736 72305 71997.05 重庆 住宅 招拍挂 — 12 大渡口区大渡口组 团M分区M01-4、 M02-2号地块 2017.6.30 99.67 69285 193573 192933.63 重庆 住宅 招拍挂 — 13 巴南区界石组团N 标准分区N15-102、 N15-202号地块 2017.7.28 50 63909 122066 61033 重庆 住宅 招拍挂 合作项目 14 两江新区悦来组团 C分区C53/5号宗地 2017.12.11 100 19222.2 21144 21144 重庆 住宅 招拍挂 — 15 修武XGT2017-02 2017.12.4 51 44915.53 67373 34360.23 河南焦作 住宅 股权收购 合作项目
安地产股份有限公司2017年年度报告全文 号地块 7648589 1003116.74 (四)公司主要房地产项目开发情况 区域项目名称 资质取权益比例占地面积计容建筑 已完工建预计总投 得(%》)(m)面积(m) 元)颟(亿元开工时工 筑面积资额(亿际投资 时间 (m) 施工许 晴雪园 84231347649 3.8 207201722019930 宁波桃李郡 91.1027980 55960 12 6.7820183.202020.6.30 欢乐购广场 1003345810411 31220183.22020830 建 项目 明月江施工许9572473672305 6.52 29201711.62020326 可证 重庆 林语春风 996769285193573 72 6620183.102020.7.10 凰城(二预售许 宁海 10047722102596 8.38 7312016.1.252018.10.31 期) 预售许 香园(二期 1004802193705 9.86201641420186.30 可证 预售许 香园(三期 98082199359934 2017.7.720193.30 可证 在宁波诚品园|预许 可证100 747629530 14320163.302018930 在 预售许 售 心尚园 可证1003727882011 1372820166.202018.10.30 桃花源郡/预售许 982353797107573.67 5782017.5.5201910.30 预售许 杭州玉水观邸 1004429711073931 12.366432017362019930 预售许 嘉兴嘉兴荣安府 990147832.111000746 12.7 8112017420201981 可证 竣工备 工|宁波山语湖苑案合格100163689948202596 19820153.1820178.15 证
荣安地产股份有限公司 2017 年年度报告全文 14 号地块 合计： 764858.9 — 1003116.74 — — — — （四）公司主要房地产项目开发情况 项 目 进 展 区域 项目名称 资质取 得 权益比例 （%） 占地面积 （㎡） 计容建筑 面积（㎡） 已完工建 筑面积 （㎡） 预计总投 资额（亿 元） 实际投资 额（亿元） 开工时间 计划竣工 时间 在 建 宁波 晴雪园 施工许 可证 100 8423 13476.49 — 3.8 2.07 2017.5.2 2019.9.30 桃李郡 — 91.10 27980 55960 — 12 6.78 2018.3.20 2020.6.30 欢乐购广场 项目 — 100 33458 110411 — 8 3.12 2018.3.2 2020.8.30 重庆 明月江南 施工许 可证 99.57 24736 72305 — 6.52 2.9 2017.11.6 2020.3.26 林语春风 — 99.67 69285 193573 — 7.2 6.6 2018.3.10 2020.7.10 在 建 在 售 宁海 凤凰城（二 期） 预售许 可证 100 47722 102596 — 8.38 7.31 2016.1.25 2018.10.31 宁波 香园（二期） 预售许 可证 100 48021 93705 — 13.5 9.86 2016.4.14 2018.6.30 香园（三期） 预售许 可证 98.08 21199 35993.4 — 6.2 3.81 2017.7.7 2019.3.30 诚品园 预售许 可证 100 7476 29530 — 2.75 1.43 2016.3.30 2018.9.30 心尚园 预售许 可证 100 37278 82011 — 13 7.28 2016.6.20 2018.10.30 桃花源郡 预售许 可证 98.23 53797 107573.67 — 12 5.78 2017.5.5 2019.10.30 杭州 玉水观邸 预售许 可证 100 44297 110739.31 — 12.36 6.43 2017.3.6 2019.9.30 嘉兴 嘉兴荣安府 预售许 可证 99.01 47832.1 110007.46 — 12.7 8.11 2017.4.20 2019.8.1 竣 工 交 宁波 山语湖苑 竣工备 案合格 证 100 16368 9948 20259.6 2 1.98 2015.3.18 2017.8.15
安地产股份有限公司2017年年度报告全文 合计 48787211278293202596120417346 (五)公司主要房地产项目销售情况 截止2017年末 业态 权益比例|2017年可供出2017年销售签约面积 项目名 地区 累计结算面积竣工时间 (%)售面积(m2) (m2) 金域华府 住宅 台州 100 25497.22 25364.94 159517112015.221 香园(一期) 住宅 宁波 100 15182 14962.58 186276432016.1229 香园(二期) 住宅 宁波 66542.28 55797.98 香园(三期) 住宅 35036.26 700601 山语湖苑 住宅 宁波 100 8050.29 8050.29 9284732017815 心尚园 住宅 宁波 100 7102935 51339.32 诚品园 住宅 宁波 31804.42 19950.17 住宅 l17898.3 10684.77 凤凰城(一期) 住宅 宁海 100 12706.82 11635.36 98045682016.1223 凤凰城(二期) 住宅 宁海 100 93515 55211.00 嘉兴荣安府 住宅 嘉兴 9901 3198867 29330.00 509251.79 28933242 453123.95 (六)公司房地产出租情况 序号 项目名称 地区权益比例(监)楼面面积(m)出租率(%) 宁波荣安大厦写字楼 宁波 96.38 2 杭州荣安大厦写字楼 杭州 37000 95.87 (七)公司融资情况 序号 融资类别授信金额(万元)融资余额(万元) 融资成本区间 期限结构 银行贷款 339000 196100 4.75%-541% 短期、中长期 债券 120000 120000 6.50% 3+2年 459000 316100 (八)公司项目跟投情况 项目名称项目公司 投资主体 盈亏情投资金额股权占比分红金额退出情况 15
荣安地产股份有限公司 2017 年年度报告全文 15 付 合计 — 487872.1 1127829.3 20259.6 120.41 73.46 — — （五）公司主要房地产项目销售情况 项目名称 业态 地区 权益比例 （%） 2017年可供出 售面积（㎡） 2017年销售签约面积 （㎡） 截止2017年末 累计结算面积 （㎡） 竣工时间 金域华府 住宅 台州 100 25497.22 25364.94 159517.11 2015.12.21 香园（一期） 住宅 宁波 100 15182.26 14962.58 186276.43 2016.12.29 香园（二期） 住宅 宁波 100 66542.28 55797.98 — — 香园（三期） 住宅 宁波 98.08 35036.26 7006.01 — — 山语湖苑 住宅 宁波 100 8050.29 8050.29 9284.73 2017.8.15 心尚园 住宅 宁波 100 71029.35 51339.32 — — 诚品园 住宅 宁波 100 31804.42 19950.17 — — 桃花源郡 住宅 宁波 98.23 117898.31 10684.77 — — 凤凰城（一期） 住宅 宁海 100 12706.82 11635.36 98045.68 2016.12.23 凤凰城（二期） 住宅 宁海 100 93515.91 55211.00 — — 嘉兴荣安府 住宅 嘉兴 99.01 31988.67 29330.00 — — 合计 509251.79 289332.42 453123.95 — （六）公司房地产出租情况 序号 项目名称 业态 地区 权益比例（%） 楼面面积（㎡） 出租率（%） 1 宁波荣安大厦 写字楼 宁波 100 43006 96.38 2 杭州荣安大厦 写字楼 杭州 100 37000 95.87 （七）公司融资情况 序号 融资类别 授信金额（万元） 融资余额（万元） 融资成本区间 期限结构 1 银行贷款 339000 196100 4.75%-5.41% 短期、中长期 2 债券 120000 120000 6.50% 3+2年 合计 459000 316100 - - （八）公司项目跟投情况 序 项目名称 项目公司 投资主体 盈亏情 投资金额 股权占比 分红金额 退出情况