荣安地产股份有限公司2017年年度报告全文.pdf_P6-P10

安地产股份有限公司2017年年度报告全文四、注册变更情况组织机构代码 913302001440685655 公司股票于1993年8月6日在深圳证券交易所上市。公司主营冷轧、冷拔管设备精密无缝钢管及其延伸产品。1999年10月31日,公司召开股东大会审议通过章程修正案,变更后主营范围为:通讯设备(除无线电发射设备)、电子网络产品的开发、研制;计算机软件开发、研制。2009年6月8日,公司召开股东大会审议公司上市以来主营业务的变化情况(如通过章程修正案,变更后主营业务范围为:房地产开发、经营:物业服务:房屋赁:建筑材料、装饰材料、机械电器设备、五金交电、化工产品、制冷空调设各备的批发、零售:市政工程施工:工业与民用建筑工程:实业投资.2013年5 18日,公司召开股东大会审议通过章程修正案,公司经营范围增加建筑智能化工程”。公司上市之初的控股股东为宁波市财政局。1999年,公司经过重大资产重组,控历次控股股东的变更情况(如有) 股股东变更为深圳市新海投资控股有限公司。200年4月10日,荣安集团股份有限公司通过定向增发方式持有本公司7802%股份,成为本公司当前第一大股五、其他有关资料公司聘请的会计师事务所会计师事务所名称天衡会计师事务所(特殊普通合伙) 会计师事务所办公地址南京市建邺区江东中路106号万达广场商务楼B座20楼签字会计师姓名虞丽新、杨贤武公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构口适用√不适用公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问口适用√不适用六、主要会计数据和财务指标公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据口是V否 2017年 2016年本年比上年增减 2015年营业收入(元) 4264215143.951,72763885895 1,124.460,990.57 归属于上市公司股东的净利润 541,75581197 148,934,401.83 263.75 103265,17326 (元) 归属于上市公司股东的扣除非经 473,401,900.48 103,016,149.34 359.54% 90,142,654.66 常性损益的净利润(元) 经营活动产生的现金流量净额 2611706306181,538,02.59 244.209 660.400.494.6 (元)

荣安地产股份有限公司 2017 年年度报告全文 6 四、注册变更情况组织机构代码 913302001440685655 公司上市以来主营业务的变化情况（如有）公司股票于 1993 年 8 月 6 日在深圳证券交易所上市。公司主营冷轧、冷拔管设备、精密无缝钢管及其延伸产品。1999 年 10 月 31 日，公司召开股东大会审议通过章程修正案，变更后主营范围为：通讯设备（除无线电发射设备）、电子网络产品的开发、研制；计算机软件开发、研制。2009 年 6 月 8 日，公司召开股东大会审议通过章程修正案，变更后主营业务范围为：房地产开发、经营；物业服务；房屋租赁；建筑材料、装饰材料、机械电器设备、五金交电、化工产品、制冷空调设备的批发、零售；市政工程施工；工业与民用建筑工程；实业投资。2013 年 5 月 18 日，公司召开股东大会审议通过章程修正案，公司经营范围增加“建筑智能化工程”。历次控股股东的变更情况（如有）公司上市之初的控股股东为宁波市财政局。1999 年，公司经过重大资产重组，控股股东变更为深圳市新海投资控股有限公司。2009 年 4 月 10 日，荣安集团股份有限公司通过定向增发方式持有本公司 78.02%股份，成为本公司当前第一大股东。五、其他有关资料公司聘请的会计师事务所会计师事务所名称天衡会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址南京市建邺区江东中路 106 号万达广场商务楼 B 座 20 楼签字会计师姓名虞丽新、杨贤武公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 □ 适用 √ 不适用公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 □ 适用 √ 不适用六、主要会计数据和财务指标公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □ 是 √ 否 2017 年 2016 年本年比上年增减 2015 年营业收入（元） 4,264,215,143.95 1,727,638,858.95 146.82% 1,124,460,990.57 归属于上市公司股东的净利润（元） 541,755,811.97 148,934,401.83 263.75% 103,265,173.26 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元） 473,401,900.48 103,016,149.34 359.54% 90,142,654.66 经营活动产生的现金流量净额（元） -261,776,063.06 181,538,102.59 -244.20% 660,400,494.62

荣安地产股份有限公司 2017 年年度报告全文 7 基本每股收益（元/股） 0.1702 0.0468 263.68% 0.0324 稀释每股收益（元/股） 0.1702 0.0468 263.68% 0.0324 加权平均净资产收益率 13.72% 4.10% 9.62% 2.82% 2017 年末 2016 年末本年末比上年末增减 2015 年末总资产（元） 13,195,197,376.92 11,106,634,517.01 18.80% 7,934,616,164.50 归属于上市公司股东的净资产（元） 4,218,397,712.59 3,676,641,900.62 14.74% 3,623,224,257.27 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。八、分季度主要财务指标单位：元第一季度第二季度第三季度第四季度营业收入 2,899,556,868.42 799,194,985.14 191,032,061.97 374,431,228.42 归属于上市公司股东的净利润 348,820,552.07 120,875,061.84 9,596,486.45 62,463,711.61 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 338,470,530.40 98,011,144.70 3,916,478.63 33,003,746.75 经营活动产生的现金流量净额 34,558,204.36 362,755,800.78 -872,725,808.97 213,635,740.77 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 □ 是 √ 否九、非经常性损益项目及金额 √ 适用 □ 不适用单位：元项目 2017 年金额 2016 年金额 2015 年金额说明非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 155,833.70 -7,162.59 139,576.13 计入当期损益的政府补助（与企业业务密 4,152,942.88 2,782,415.40 2,256,610.00

安地产股份有限公司2017年年度报告全文第三节公司业务概要报告期内公司从事的主要业务公司是否需要遵守特殊行业的披露要求房地产业 (一)报告期内公司所从事的主要业务、主要产品及其用途、经营模式、主要的业绩驱动因素报告期内,公司主营业务主要由房地产开发与销售、物业出租、物业管理及“代建、建筑施工”四方面构成。从各业务发展情况看,房地产开发业务是公司收入的主要来源。由于房地产市场易受国家房地产宏观调控政策的影响,公司经营业绩存在一定波动性:物业出租,即商业写字楼租赁业务,随着公司持有型物业的适当增加,租金收入将稳步增长:物业管理的经营及收入规模随公司开发项目的增加稳步增长,截止报告期末,物业公司实际管理面积达到393.31万平方米;“代建”、“建筑施工”等业务,进一步延伸了房产开发链,对公司业绩形成有益补充公司房地产开发业务以商品住宅为主,以商业办公型物业为辅。在住宅产品定位上,公司主要开发精装修的中高档优质住宅,满足刚性需求(包括首次置业和改善型置业),同时为高净值客户打造高端豪宅。在商业办公型产品定位上,公司积极响应国家关于商业地产“去库存”的政策,主要通过收购方式选择位于市中心的、土地获取成本较低、投资回报率较高的商业办公项目进行开发,适度持有高回报率的商业办公物业,为公司未来取得稳定的现金流,促进公司长期稳定健康发展。在房地产开发区域布局上,公司扎根浙江,深耕长三角,重点布局中西部省会城市,积极拓展京津冀城市圈,不断寻找国内房地产市场价值洼地城市,加快跨区域发展布局。报告期内,公司重点布局了中西部核心城市——重庆,共竞得四宗地块,同时増加了宁波、杭州、嘉兴、台州等城市的土地储备,努力扩大当地市场份额,为公司未来经营业绩提供资源保障公司跨区域发展布局,有利于避免单一市场区域房地产调控政策对公司销售业绩产生较大的冲击在加大土地储备的同时,公司注重打造“一流的产品”、“一流的品牌”,不断提升品牌价值,以较好地实现品牌溢价: 并且加强科学管理,严格控制成本,以实现向管理要效益 (二)报告期内公司所属行业的发展阶段、周期性特点以及公司所处的行业地位 2017年,全国商品房销售面积、金额仍双双创下新高,且待售面积持续下滑。国家和地方政府纷纷出台租赁市场利好政策,越来越多的房企切入长租公寓领域抢滩租赁市场。根据国家统计局数据,2017年,商品房销售面积169408万平方米, 上年增长7.7%。其中,住宅销售面积增长5.3%,办公楼销售面积增长24.3%,商业营业用房销售面积增长18.7%。商品房销售额133701亿元,增长13.7%。其中,住宅销售额增长11.3%,办公楼销售额增长17.5%,商业营业用房销售额增长25.3%2017 年12月份,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为101.72,比11月份提高0.09点,属于适度景气水平与此同时,为遏制热点城市房价过快上涨,加快住房制度改革和房地产长效机制的建设,全国主要城市纷纷收紧了楼市政策,限购、限价、限贷、限售、限商的“五限”调控,使中国房地产市场正式进入“五限”时代。在“分类调控、因城施策”的房地产市场调控政策指导下,2017年下半年一线城市和核心二线城市房价开始止涨回落,绝大多数三、四线城市在去库存政策的引领下,年内房价持续飘红。但随着三、四线城市基本完成去库存目标,全国商品房库存量已降至3年前水平去库存政策也逐渐退出,这些区域的房价涨幅开始放缓公司作为浙江省知名的房地产开发商,具有丰富的房地产开发经验,在区域内有较强的市场竞争力和较高的品牌知名度公司坚持做精做专房地产的发展战略,遵循国家“房子是用来住的,不是用来炒的”房地产行业定位,所开发住宅产品主要面向改善型客户,以满足购房者对更美好居住生活的需要

荣安地产股份有限公司 2017 年年度报告全文 9 第三节公司业务概要一、报告期内公司从事的主要业务公司是否需要遵守特殊行业的披露要求是房地产业（一）报告期内公司所从事的主要业务、主要产品及其用途、经营模式、主要的业绩驱动因素报告期内，公司主营业务主要由房地产开发与销售、物业出租、物业管理及“代建、建筑施工”四方面构成。从各业务发展情况看，房地产开发业务是公司收入的主要来源。由于房地产市场易受国家房地产宏观调控政策的影响，公司经营业绩存在一定波动性；物业出租，即商业写字楼租赁业务，随着公司持有型物业的适当增加，租金收入将稳步增长；物业管理的经营及收入规模随公司开发项目的增加稳步增长，截止报告期末，物业公司实际管理面积达到393.31万平方米；“代建”、“建筑施工”等业务，进一步延伸了房产开发链，对公司业绩形成有益补充。公司房地产开发业务以商品住宅为主，以商业办公型物业为辅。在住宅产品定位上，公司主要开发精装修的中高档优质住宅，满足刚性需求（包括首次置业和改善型置业），同时为高净值客户打造高端豪宅。在商业办公型产品定位上，公司积极响应国家关于商业地产“去库存”的政策，主要通过收购方式选择位于市中心的、土地获取成本较低、投资回报率较高的商业办公项目进行开发，适度持有高回报率的商业办公物业，为公司未来取得稳定的现金流，促进公司长期稳定健康发展。在房地产开发区域布局上，公司扎根浙江，深耕长三角，重点布局中西部省会城市，积极拓展京津冀城市圈，不断寻找国内房地产市场价值洼地城市，加快跨区域发展布局。报告期内，公司重点布局了中西部核心城市——重庆，共竞得四宗地块，同时增加了宁波、杭州、嘉兴、台州等城市的土地储备，努力扩大当地市场份额，为公司未来经营业绩提供资源保障。公司跨区域发展布局，有利于避免单一市场区域房地产调控政策对公司销售业绩产生较大的冲击。在加大土地储备的同时，公司注重打造“一流的产品”、“一流的品牌”，不断提升品牌价值，以较好地实现品牌溢价；并且加强科学管理，严格控制成本，以实现向管理要效益。（二）报告期内公司所属行业的发展阶段、周期性特点以及公司所处的行业地位 2017年，全国商品房销售面积、金额仍双双创下新高，且待售面积持续下滑。国家和地方政府纷纷出台租赁市场利好政策，越来越多的房企切入长租公寓领域抢滩租赁市场。根据国家统计局数据，2017年，商品房销售面积169408万平方米，比上年增长7.7%。其中，住宅销售面积增长5.3%，办公楼销售面积增长24.3%，商业营业用房销售面积增长18.7%。商品房销售额133701亿元，增长13.7%。其中，住宅销售额增长11.3%，办公楼销售额增长17.5%，商业营业用房销售额增长25.3%。2017 年12月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.72，比11月份提高0.09点，属于适度景气水平。与此同时，为遏制热点城市房价过快上涨，加快住房制度改革和房地产长效机制的建设，全国主要城市纷纷收紧了楼市政策，限购、限价、限贷、限售、限商的“五限”调控，使中国房地产市场正式进入“五限”时代。在“分类调控、因城施策”的房地产市场调控政策指导下，2017年下半年一线城市和核心二线城市房价开始止涨回落，绝大多数三、四线城市在去库存政策的引领下，年内房价持续飘红。但随着三、四线城市基本完成去库存目标，全国商品房库存量已降至3年前水平，去库存政策也逐渐退出，这些区域的房价涨幅开始放缓。公司作为浙江省知名的房地产开发商，具有丰富的房地产开发经验，在区域内有较强的市场竞争力和较高的品牌知名度。公司坚持做精做专房地产的发展战略，遵循国家“房子是用来住的，不是用来炒的”房地产行业定位，所开发住宅产品主要面向改善型客户，以满足购房者对更美好居住生活的需要

安地产股份有限公司2017年年度报告全文、主要资产重大变化情况 l、主要资产重大变化情况主要资产重大变化说明预付款项报告期末比期初增加14667%,原因为报告期预付土地款项其他应收款报告期末比期初增加13990原因为报告期对合营项目提供财务资助其他流动资产报告期末比期初减少42.92%,原因为报告期赎回理财产品及项目交付结转了税金及附加。 2、主要境外资产情况口适用√不适用三、核心竞争力分析公司以企业文化为基础,以市场化运作为依托,结合公司特点及城市布局不断形成并完善自身的经营优势,逐步确立了具有荣安特色的核心竞争力 1、科学的管理机制公司建立了流程管理体系及绩效管理体系,贯彻实施标准化运营,优化流程环节,进行充分授权,加强资金预算管理, 不断完善公司绩效考核机制。流程管理体系对公司房地产项目开发过程中所涉及的各项业务均规定了眀确的工作及管理流程使房地产开发全流程明确到每道工序、完成每项任务的具体天数、负责单位,最大限度地保证了公司各个项目按照统一标准流程进行开发,保证了工程质量与效率,并且形成了标准化的运营体系 2、拥有一流的开发团队和合作伙伴荣安地产是一家拥有近二十多年房地产开发经验的专业房地产公司。在多年的发展过程中,公司培育并形成了一个知识结构和专业结构合理、实战经验丰富、具备战略发展眼光的管理团队。公司董事长王久芳先生具有二十多年的房地产开发管理经验,市场意识敏锐并超前,在公司发展的关键时期能把握住机会,做出有利于公司持续性发展的战略决策:公司总经及其它高管人员、城市公司总经理,他们是营销、工程建设、投融资、财务管理等方面的专家能手,在房地产行业具有较高的理论水平及丰富的实践经验。这样一支高水平管理团队具备了带领公司进一步做大做强的经营管理能力。公司实施快速开工、快速开盘、快速回笼资金的项目运营模式,大大降低了项目的开发成本以及政策变动的风险。同时,荣安地产一直与优秀企业保持着战略合作伙伴关系,如浙江绿城建筑设计有限公司、浙江南方建筑勘察设计院西门子、科勒、汉斯格雅、上海三菱、亚厦股份、棕榈园林等合作单位均是行业中的佼佼者,荣安坚信,只有一流的团队, 流的合作单位才能打造一流的产品,创造一流的业绩在土地市场竞争日益激烈的环境下,公司积极与有实力的品牌开发商进行强强联合,合作开发房地产项目,通过合作的方式使公司利益最大化,并积累了丰富的合作开发管理经验,能够有效控制风险 3、理性、灵活的土地储备策略公司严格遵守拿地操作规范,秉持“宁可少拿一块地,不可拿错一块地″的原则,积极拓宽拿地渠道,严控土地成本,增加优质土地储备。报告期内,公司通过合作、公开市场竞拍等方式新增权益建筑面积约100万平方米,土地获取成本相对较低,且当地房地产市场健康稳定发展。理性、灵活的土地储备策略为公司未来发展奠定了坚实的基础 4、区域品牌优势通过多年耕耘和积淀,公司在长三角、浙江省内拥有较高的品牌知名度和较强的品牌影响力,尤其是在宁波市场已具有较强的品牌溢价能力。公司秉持精品理念,开发的产品屡获人居环境奖,宁波荣安府项目荣获国家级“广厦奖”,树立了“住宅专家、豪宅巨匠”的专业房地产品牌形象。无论走到哪里都将精品理念带到哪里,为当地市场打造安居、乐居、宜居的住

荣安地产股份有限公司 2017 年年度报告全文 10 二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况主要资产重大变化说明预付款项报告期末比期初增加 146.67%，原因为报告期预付土地款项。其他应收款报告期末比期初增加 1399.00%，原因为报告期对合营项目提供财务资助。其他流动资产报告期末比期初减少 42.92%，原因为报告期赎回理财产品及项目交付结转了税金及附加。 2、主要境外资产情况 □ 适用 √ 不适用三、核心竞争力分析公司以企业文化为基础，以市场化运作为依托，结合公司特点及城市布局不断形成并完善自身的经营优势，逐步确立了具有荣安特色的核心竞争力。 1、科学的管理机制公司建立了流程管理体系及绩效管理体系，贯彻实施标准化运营，优化流程环节，进行充分授权，加强资金预算管理，不断完善公司绩效考核机制。流程管理体系对公司房地产项目开发过程中所涉及的各项业务均规定了明确的工作及管理流程，使房地产开发全流程明确到每道工序、完成每项任务的具体天数、负责单位，最大限度地保证了公司各个项目按照统一标准、流程进行开发，保证了工程质量与效率，并且形成了标准化的运营体系。 2、拥有一流的开发团队和合作伙伴荣安地产是一家拥有近二十多年房地产开发经验的专业房地产公司。在多年的发展过程中，公司培育并形成了一个知识结构和专业结构合理、实战经验丰富、具备战略发展眼光的管理团队。公司董事长王久芳先生具有二十多年的房地产开发管理经验，市场意识敏锐并超前，在公司发展的关键时期能把握住机会，做出有利于公司持续性发展的战略决策；公司总经理及其它高管人员、城市公司总经理，他们是营销、工程建设、投融资、财务管理等方面的专家能手，在房地产行业具有较高的理论水平及丰富的实践经验。这样一支高水平管理团队具备了带领公司进一步做大做强的经营管理能力。公司实施快速开工、快速开盘、快速回笼资金的项目运营模式，大大降低了项目的开发成本以及政策变动的风险。同时，荣安地产一直与优秀企业保持着战略合作伙伴关系，如浙江绿城建筑设计有限公司、浙江南方建筑勘察设计院、西门子、科勒、汉斯格雅、上海三菱、亚厦股份、棕榈园林等合作单位均是行业中的佼佼者，荣安坚信，只有一流的团队，一流的合作单位才能打造一流的产品，创造一流的业绩。在土地市场竞争日益激烈的环境下，公司积极与有实力的品牌开发商进行强强联合，合作开发房地产项目，通过合作的方式使公司利益最大化，并积累了丰富的合作开发管理经验，能够有效控制风险。 3、理性、灵活的土地储备策略公司严格遵守拿地操作规范，秉持“宁可少拿一块地，不可拿错一块地”的原则，积极拓宽拿地渠道，严控土地成本，增加优质土地储备。报告期内，公司通过合作、公开市场竞拍等方式新增权益建筑面积约100万平方米，土地获取成本相对较低，且当地房地产市场健康稳定发展。理性、灵活的土地储备策略为公司未来发展奠定了坚实的基础。 4、区域品牌优势通过多年耕耘和积淀，公司在长三角、浙江省内拥有较高的品牌知名度和较强的品牌影响力，尤其是在宁波市场已具有较强的品牌溢价能力。公司秉持精品理念，开发的产品屡获人居环境奖，宁波荣安府项目荣获国家级“广厦奖”，树立了“住宅专家、豪宅巨匠”的专业房地产品牌形象。无论走到哪里都将精品理念带到哪里，为当地市场打造安居、乐居、宜居的住