2、房地产利用适应物价交动的缓慢性 *由于土地用途的转换需要比较长的周期, 如从农业用地转换为商品房建筑用地的 过程,建筑用地转换为适用房产的开发 过程都需要较长的时间,房地产不可能 灵活地变动价格,对价格变化的反应呈 钝性。这种钝性使得房地产业的周期性 波动并不等同于国民经济的周期性波动
2、房地产利用适应物价变动的缓慢性 由于土地用途的转换需要比较长的周期， 如从农业用地转换为商品房建筑用地的 过程，建筑用地转换为适用房产的开发 过程都需要较长的时间，房地产不可能 灵活地变动价格，对价格变化的反应呈 钝性。这种钝性使得房地产业的周期性 波动并不等同于国民经济的周期性波动
3、房地产利用的递减性和合理集约性 *房地产利用存在报酬递减的现象。据美国的研究者的资料, 在相同的土地面积上,建筑一座5层大楼的投资利润率为 4.639%,建筑一座10层大楼的投资利润率为6%,建筑一座 15层大楼的投资利润率为705%,建筑一座20层大楼的投资 利润率为672%,建筑一座30层大楼的投资利润率为565% 也就是说,建筑物楼层超过一定层数或高度后,投资利润 会出现递减趋势,甚至为0。 *主要原因是高层建筑成本高于低层建筑,而售价却往往低 于低层(容积率低,使用成本高,需求量小),建筑容积 率提高造成的建筑的成本上升超过了节约土地成本的所得 因此,房地产利用存在一个合理集约和合理界限的问题
3、房地产利用的递减性和合理集约性。 房地产利用存在报酬递减的现象 。据美国的研究者的资料， 在相同的土地面积上，建筑一座5层大楼的投资利润率为 4.63%，建筑一座10层大楼的投资利润率为6%，建筑一座 15层大楼的投资利润率为7.05%，建筑一座20层大楼的投资 利润率为6.72%，建筑一座30层大楼的投资利润率为5.65%。 也就是说，建筑物楼层超过一定层数或高度后，投资利润 会出现递减趋势，甚至为0。 主要原因是高层建筑成本高于低层建筑，而售价却往往低 于低层（容积率低，使用成本高，需求量小），建筑容积 率提高造成的建筑的成本上升超过了节约土地成本的所得。 因此，房地产利用存在一个合理集约和合理界限的问题
4、房地产权利的可分割性与权益的低流动性 *土地使用者在获得土地使用权的同时,也获得了该土 地的部分处分权。土地使用者通过行使这种处分权又 可获得经济或非经济的利益,从而享有了一定的收益 权。房产使用权也是如此。 *房地产权益的流动性较差,即难以迅速变现,原因有: (1)房地产的高价值性使得交易双方尤其是消费者在决 策上持谨慎小心的态度;(2)房地产商品的异质性和不 可移动性决定了每宗房地产发生交易的次数较少,寻 找到合适的交易对象较难。一旦发生买卖,交易完成 过程较长;(3如将房地产进行出租,通过收租金的方 式收回投资,投资回收期较长
4、房地产权利的可分割性与权益的低流动性 土地使用者在获得土地使用权的同时，也获得了该土 地的部分处分权。土地使用者通过行使这种处分权又 可获得经济或非经济的利益，从而享有了一定的收益 权。房产使用权也是如此。 房地产权益的流动性较差，即难以迅速变现，原因有： ⑴房地产的高价值性使得交易双方尤其是消费者在决 策上持谨慎小心的态度；⑵房地产商品的异质性和不 可移动性决定了每宗房地产发生交易的次数较少，寻 找到合适的交易对象较难。一旦发生买卖，交易完成 过程较长；⑶如将房地产进行出租，通过收租金的方 式收回投资，投资回收期较长
5、投资与消费的双重性 *房地产可以作为一种生产要素用于生产 消费(如厂房),也可以用于生活消费 (如住宅)。但由于房地产的固定性 耐久性及不可再生性,使之成为一种重 要的投资品,具较强的保值增值功能
5、投资与消费的双重性 房地产可以作为一种生产要素用于生产 消费（如厂房），也可以用于生活消费 （如住宅）。但由于房地产的固定性、 耐久性及不可再生性，使之成为一种重 要的投资品，具较强的保值增值功能
引起房地产保值增值的主要原因: *(1)有效需求增加致使房地产供求矛盾加剧,从而引发 地产价格上升进而推动房产价格上升。需求增加的因 素有居民收入增加、人口增长、居住条件改善、居住 水平提高等; *(2)通货膨胀的影响; *(3外部经济环境条件的改善,如经开发建设使得该房 地产周围公用设施更为齐全、环境更为优美等; *(4)对建筑物进行的投资改造等,如室内外装修改造、 更换功增加设备等。 *(四个原因中,前三个原因引起的价值增加,称为房 地产的自然增值)
⑴有效需求增加致使房地产供求矛盾加剧，从而引发 地产价格上升进而推动房产价格上升。需求增加的因 素有居民收入增加、人口增长、居住条件改善、居住 水平提高等； ⑵通货膨胀的影响； ⑶外部经济环境条件的改善，如经开发建设使得该房 地产周围公用设施更为齐全、环境更为优美等； ⑷对建筑物进行的投资改造等，如室内外装修改造、 更换功增加设备等。 （四个原因中，前三个原因引起的价值增加，称为房 地产的自然增值） 引起房地产保值增值的主要原因：