质的必须要投入的资金是25%以上。在我们现实操作当中谈到了一个法律规避的 问题，我没有取得25%以上可以用什么形式呢？用房地产项目公司股权变更的方 来 比如 说我成 到 目公司把出让金 都交司 后衡量总额的时候实际没有达到25%， 我 但这个时候有 收购方有意向要收购，可能我自己面临一些现实条件，又不具备后续开发的条件 作为律师没有必要让他继续往下走，该转就转，那么转什么方式呢？ 我们诵常采取的方式就是收购不直接取得方式，旧是我们可以取代房地产限 东的为止，比如说原来这个房地产公司是两家股东， 可可能51g 49%， 在右 个 收购方 我直接占有你房地产公司项目80%的股权，我只是 举例，实践操作过 程中不见得会达到80%，其他方式也不能取代，我剩的20%比如是我的关联公司 或者其他下属集团，实际上从公司形式上我没有违反任何法律规定，但房地产项 目在没有达到20%的时候己经实现了实际上的关联，这也是目前我们认为比较可 行的规避方法 转让人 瞒转让土地的地上负担带来的风险 有些案例已经谈到 隐瞒此 上负担和其他他项权利的情况，根据最高人民法院规定工程款优先受偿权的问 题，由于保护建筑工人的利益，工程款可以优先于其他受偿权。当咱们自己的权 利发生损失，如果还有拖欠工程款的情况，你看你的效益能不能对上帐，实际上 从国家根太大法来进是有匣的，但从聊亦作程中律设丁程款代先，另 也严格限制 了这个问题 因为在 案例里面 好多人不正确理解这个问题 觉得项目工程款优先，后来我 看项目拖欠都超过两三年了，我说法律规定工程 款是五年，你铅过期限就不再优先了，没有行使优先权就视为放弃了。 转移人隐瞒抵押物或者地上租赁的情况。隐瞒土地及地上建筑物，根据咱们 国家法律规定，买卖不破租赁，地可以买，房屋也可以买，但是地上如果由建筑 它本身己经有合法的租约存在， 你是不能打破租约的，在这种条件下你必须 履行租赁协议 我遇到一个案子，说原来有一个小楼，把地拿下来改造成一个大楼，商业 划定得挺好，但是后来一查地上被人租出去了，租赁期十年，现在合同法规定租 赁期最长不得超过二十年，定完了以后没办法，然后还详细的定了租金的标准 我们当然有的时候还给出主意，你可以把租金提高到 个上升幅谚，让用金到 个不能承受的制府 但人家事先标准定得特别低，所以开发企业原来有地上建 筑物的情况要有 个客观的分析 对地上建筑物我们要怎么做？你要审核一下它的建筑物是合法建筑物，还是 违章建筑物，我们处理过一个案子，是北京丰台区的，一审过程中，地上有一个 建筑物，我们当时就给它清了，清了以后一索赔，法院当时判索赔两百多万。后 我一杏他的十地县音建箱物. 规划等等什么都没有 地， 土地还是国有的，然后我就 安违章建筑办，最后评估还不到 我们 当时代表开发区，开发区对这个案子相当满意，从二百多万一直降到二十多万。 还有转让人可能隐瞒有关土地税费缴纳情况。合作开发或进行项目转让存在的法 律风险，从理论上讲根据城市管理法和最高法院关于开发用地的好多规定，包括 具备资质， 十地叔证明法院认定效 给大家谈 我们规避的方案，我们现在做大量合作开发的时候 通常涉及 到土地使用权转让的问题，我们有的案子涉及到法院以后，发现一方出地， 出资，合作建房以后分配，分配方式很有讲究。我举一个例子，一块地上，我出 地另一方出资，我建了两个楼，最后约定出地方拿这个楼，出资方拿那个楼，这 wW.cg35.cn最有价值房产策划2000案
20 质的必须要投入的资金是 25%以上。在我们现实操作当中谈到了一个法律规避的 问题，我没有取得 25%以上可以用什么形式呢？用房地产项目公司股权变更的方 式来规避这个条款，比如说我成立了一个项目公司，项目公司把出让金全都交齐 了，最后衡量总额的时候实际没有达到 25%，我只达到 20%，但这个时候有一个 收购方有意向要收购，可能我自己面临一些现实条件，又不具备后续开发的条件 ， 作为律师没有必要让他继续往下走，该转就转，那么转什么方式呢？ 我们通常采取的方式就是收购不直接取得方式，但是我们可以取代房地产股 东的为止，比如说原来这个房地产公司是两家股东，可能 51%、49%，现在有一 个收购方，我直接占有你房地产公司项目 80%的股权，我只是举例，实践操作过 程中不见得会达到 80%，其他方式也不能取代，我剩的 20%比如是我的关联公司 或者其他下属集团，实际上从公司形式上我没有违反任何法律规定，但房地产项 目在没有达到 20%的时候已经实现了实际上的关联，这也是目前我们认为比较可 行的规避方法。 转让人隐瞒转让土地的地上负担带来的风险，有些案例已经谈到了，隐瞒地 上负担和其他他项权利的情况，根据最高人民法院规定工程款优先受偿权的问 题，由于保护建筑工人的利益，工程款可以优先于其他受偿权。当咱们自己的权 利发生损失，如果还有拖欠工程款的情况，你看你的效益能不能对上帐，实际上 从国家根本大法来讲是没有道理的，但从现实操作过程中建设工程款优先，另外 也严格限制了这个问题。因为在现实案例里面有好多人不正确理解这个问题，他 觉得项目工程款优先，后来我一看项目拖欠都超过两三年了，我说法律规定工程 款是五年，你超过期限就不再优先了，没有行使优先权就视为放弃了。 转移人隐瞒抵押物或者地上租赁的情况。隐瞒土地及地上建筑物，根据咱们 国家法律规定，买卖不破租赁，地可以买，房屋也可以买，但是地上如果由建筑 物，它本身已经有合法的租约存在，你是不能打破租约的，在这种条件下你必须 履行租赁协议。 我遇到一个案子，说原来有一个小楼，把地拿下来改造成一个大楼，商业计 划定得挺好，但是后来一查地上被人租出去了，租赁期十年，现在合同法规定租 赁期最长不得超过二十年，定完了以后没办法，然后还详细的定了租金的标准。 我们当然有的时候还给出主意，你可以把租金提高到一个上升幅度，让租金达到 一个不能承受的制度，但人家事先标准定得特别低，所以开发企业原来有地上建 筑物的情况要有一个客观的分析。 对地上建筑物我们要怎么做？你要审核一下它的建筑物是合法建筑物，还是 违章建筑物，我们处理过一个案子，是北京丰台区的，一审过程中，地上有一个 建筑物，我们当时就给它清了，清了以后一索赔，法院当时判索赔两百多万。后 来二审改了，我一查他的土地是违章建筑物，规划等等什么都没有，就是租的土 地，土地还是国有的，然后我就按违章建筑办，最后评估还不到二十五万，我们 当时代表开发区，开发区对这个案子相当满意，从二百多万一直降到二十多万。 还有转让人可能隐瞒有关土地税费缴纳情况。合作开发或进行项目转让存在的法 律风险，从理论上讲根据城市管理法和最高法院关于开发用地的好多规定，包括 具备资质，土地权属证明，法院认定无效等等。 给大家谈一个我们规避的方案，我们现在做大量合作开发的时候，通常涉及 到土地使用权转让的问题，我们有的案子涉及到法院以后，发现一方出地，一方 出资，合作建房以后分配，分配方式很有讲究。我举一个例子，一块地上，我出 地另一方出资，我建了两个楼，最后约定出地方拿这个楼，出资方拿那个楼，这 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
个时候法院就会审查是否有效，基本上会认为无效，为什么？因为你土地使用权 沿有转让，原来是别拨十地实际上是变相种资，以十地方式的溶金进行种瓷 但是我们自己改制当中，好多律师都想了很多好的办法， 到了法院以后不好判 我刚才说的是两个楼座 ,还有比 娄座，现在出现 种情 楼座 间分，合作建房， 方出地， 一方出资，比如说建一个二十层的楼，我现在规定 出地方用十层以下的楼，出资方用十层以上的楼，最后法院一审查，这个律师说 我这个不涉及到土地，为什么？因为地跟他下面那十层连着，跟我没连着，我就 是上边儿房屋使用权，不涉及到土地使用权，你该划拨还划拨，我就一个使用期 限。我们在跟法院的律师探讨时候 去院的律师说我 真很难认定 如果竖者分 就是用一种合法的手段掩盖非法目的，因为你自己分的房子占着地，我判你士此 使用权转让一点毛病没有，可是这么一横着分，这块楼座不连着地，我觉得这个 律师的招数是很高，这是一种方式。 坏有一种方式，一方出地，一方出资，下不有一种什么投资，比加说当时 我没钱，实际上他规定 一个回购款， 就是当我把房建成以后出地方承诺， 在一定 条件下我不用，我规定 个回购的价格，比如说是12%或者多少 那你怎么就定 好当时房价是12%，最后一问甲方一摊开就知道，12%是什么呢？不是两年吗， 年利息是多少，12%就是两年的利息，我就把利息计算在浮动价格上，比如我 规定了价格是多少，现在每平米的房价就是投资款，我要在房价的基础上上浮多 少，实际上就是占用资金，也属于变相融资 这个到了法院也很为难，究其实质 实际上就是融资， 式上来看又体现 房 的价格加上市的回购， 房地产 场正在张价，我约定两年之后在现在的房价指数上浮12%或者20%，从这个意义 上来讲也符合法律规定。 另外有一个单独的，是关于军队住房，因为现在城镇十地都使用招牌挂的方 式但是前有一个空白 ,军队的土地还是按照协议出让的方式，目前我们接触 水 一些开 商己经 动这方面的念头了，希望避开招牌挂，还是用协议出 的方式取得一个比较低廉的土地价格。 今天就先讲这些，因为时间关系好多问题都来不及讲全，我尽可能通过我的 演讲和实践给大家一些帮助，不是定论，只是希望给大家提个醒，希望大家遇到 这些问题能够有所注意。 老师，我想问 个问题，我最近买了 一块地， 政府收回来以后我买的，地上当 时是一个仓库，它改造成市场以后租给别人好多年，大概是明年到期，因为我今 年就要开发，您看碰到这个问题怎么解决？ 答： 它以前是什么地？ 问 那个地以前是划拨的，现在是国家收回来以后卖给我们了，是住宅。 答： 他在跟你谈出让意向的时候没有了解它地上建筑物的情况吗？ 那个建筑物当时是一个库房，后来单位效益不太好做成了一个市场，现在政府收 回来以后拍卖给我们，要抵债把这个地卖了。 含： 原则上肯定是买卖不破租赁，即便土地使用权发生了形式上的转移，但是租赁关 21 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案
21 个时候法院就会审查是否有效，基本上会认为无效，为什么？因为你土地使用权 没有转让，原来是划拨土地，实际上是变相融资，以土地方式的资金进行融资， 但是我们自己改制当中，好多律师都想了很多好的办法，到了法院以后不好判。 我刚才说的是两个楼座，还有比如说一个楼座，现在出现一种情况是一个楼座中 间分，合作建房，一方出地，一方出资，比如说建一个二十层的楼，我现在规定 出地方用十层以下的楼，出资方用十层以上的楼，最后法院一审查，这个律师说 我这个不涉及到土地，为什么？因为地跟他下面那十层连着，跟我没连着，我就 是上边儿房屋使用权，不涉及到土地使用权，你该划拨还划拨，我就一个使用期 限。我们在跟法院的律师探讨时候，法院的律师说我还真很难认定，如果竖着分 就是用一种合法的手段掩盖非法目的，因为你自己分的房子占着地，我判你土地 使用权转让一点毛病没有，可是这么一横着分，这块楼座不连着地，我觉得这个 律师的招数是很高，这是一种方式。 还有一种方式，一方出地，一方出资，剩下还有一种什么投资，比如说当时 我没钱，实际上他规定一个回购款，就是当我把房建成以后出地方承诺，在一定 条件下我不用，我规定一个回购的价格，比如说是 12%或者多少，那你怎么就定 好当时房价是 12%，最后一问甲方一摊开就知道，12%是什么呢？不是两年吗， 一年利息是多少，12%就是两年的利息，我就把利息计算在浮动价格上，比如我 规定了价格是多少，现在每平米的房价就是投资款，我要在房价的基础上上浮多 少，实际上就是占用资金，也属于变相融资，这个到了法院也很为难，究其实质 实际上就是融资，但从形式上来看又体现了房屋的价格加上市的回购，房地产市 场正在涨价，我约定两年之后在现在的房价指数上浮 12%或者 20%，从这个意义 上来讲也符合法律规定。 另外有一个单独的，是关于军队住房，因为现在城镇土地都使用招牌挂的方 式，但是目前有一个空白，军队的土地还是按照协议出让的方式，目前我们接触 的一些开发商已经开始在动这方面的念头了，希望避开招牌挂，还是用协议出让 的方式取得一个比较低廉的土地价格。 今天就先讲这些，因为时间关系好多问题都来不及讲全，我尽可能通过我的 演讲和实践给大家一些帮助，不是定论，只是希望给大家提个醒，希望大家遇到 这些问题能够有所注意。 问： 马老师，我想问一个问题，我最近买了一块地，政府收回来以后我买的，地上当 时是一个仓库，它改造成市场以后租给别人好多年，大概是明年到期，因为我今 年就要开发，您看碰到这个问题怎么解决？ 答： 它以前是什么地？ 问： 那个地以前是划拨的，现在是国家收回来以后卖给我们了，是住宅。 答： 他在跟你谈出让意向的时候没有了解它地上建筑物的情况吗？ 问： 那个建筑物当时是一个库房，后来单位效益不太好做成了一个市场，现在政府收 回来以后拍卖给我们，要抵债把这个地卖了。 答： 原则上肯定是买卖不破租赁，即便土地使用权发生了形式上的转移，但是租赁关 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
系依然存在，对于这个事情我们通常解决的办法，就是说你跟政府应该谈清楚， 而且在你向政府支付的款项里应该包含这部分的安置补偿费 可 我现在的问题是，将来租赁方和企业对咱们是有麻烦的，肯定是有影响的，这个 房子腾不下来怎么办？ 答， 你的租后期是不是明年就到了？ 他是明年到了，问题是我买下了，它以前是商用地，我改成住宅了。 答： 你如果能确定租赁期到了，他再去强占就没有道理了。 它这个企业现在租给别人了，现在是我们把地买来搞开发 你这个问题有好多细节，另外你刚才又提出一个新的环节，他有权出租没有？房 屋产权证在这个企业手里没有？也等于除了这个企业又出来一个第三方，你还要 审查他租赁协议是否合法有效，如果他那个租赁协议都不合法无效的话，那你完 全可以作为权利人要求法院判定动议无效。 问 他只要没有房产证就可以是吗 答： 不单纯是这一点，要综合来看，但是我认为如果没有房产证，必须是享有房屋所 有权的人才有权去租，比如我只享有房屋的使用权，政府的土地建立的厂房归我 田 我只是作为 看护者 比如我现在把它租给其他的 市场， 让他去卖菜了， 个事要有一定严格的手续，如果没有办手续我认为那个行为是无效的 马老师，有个问题请教一下您。有一块土地，土地证所有的事情都办完了，现在 政府由于规划的问题进行土地置换，现在土地证和土地置换的手续在办理的过程 当中，但是政府己经在地面上形成了相关的意见，包括有 一些剪彩或者相关的工 作在做 ,在土地置换过程当中，土地拥有者，比如说房地 公司应该具备哪些权 利，政府应该有哪些义务？ 第二，比如说政府有一个荒山承包的计划，包活租质合同已经签了，租赁期限是 70年. 当租赁人想把这块权利转让的时候，另一方是否能够获得一个合法的权 利？比如说他荒山承包，第一个租赁人已经和政府签署协议了，他现在想把权利 法让另 个当地方是否能合法的得到转让权利，得到权力以后他是否能有第 承租 、相应的权利 一个是关于土地置换的政府行为，它等于把原来土地拥有者，房地产公司的士 地置换，但是在置换的所有法律手续没有办成的情况下己经开展相关工作了，拥 有土地的房地产公司有哪些权利？他应该得到政府哪些相应的承诺？ 如果大家谈到具体问题，我只能是指具体问愿具体分析，但是你刚才说的那两个 问题可以从大的角度上去谈。第一，关于土地置换的问题，现在咱们国家对两方 置换的土地性质要相同，你不能拿出让的土地和划拨的土地来置换。另外要考虑 地其他的基本情况，比如说面积、质量等级等，两块土地首先要从不同性质变成 ww.cg35.cn最有价值房产策2000索
22 系依然存在，对于这个事情我们通常解决的办法，就是说你跟政府应该谈清楚， 而且在你向政府支付的款项里应该包含这部分的安置补偿费。 问： 我现在的问题是，将来租赁方和企业对咱们是有麻烦的，肯定是有影响的，这个 房子腾不下来怎么办？ 答： 你的租赁期是不是明年就到了？ 问： 他是明年到了，问题是我买下了，它以前是商用地，我改成住宅了。 答： 你如果能确定租赁期到了，他再去强占就没有道理了。 问： 它这个企业现在租给别人了，现在是我们把地买来搞开发。 答： 你这个问题有好多细节，另外你刚才又提出一个新的环节，他有权出租没有？房 屋产权证在这个企业手里没有？也等于除了这个企业又出来一个第三方，你还要 审查他租赁协议是否合法有效，如果他那个租赁协议都不合法无效的话，那你完 全可以作为权利人要求法院判定协议无效。 问： 他只要没有房产证就可以是吗？ 答： 不单纯是这一点，要综合来看，但是我认为如果没有房产证，必须是享有房屋所 有权的人才有权去租，比如我只享有房屋的使用权，政府的土地建立的厂房归我 使用，我只是作为看护者，比如我现在把它租给其他的市场，让他去卖菜了，这 个事要有一定严格的手续，如果没有办手续我认为那个行为是无效的。 问： 马老师，有个问题请教一下您。有一块土地，土地证所有的事情都办完了，现在 政府由于规划的问题进行土地置换，现在土地证和土地置换的手续在办理的过程 当中，但是政府已经在地面上形成了相关的意见，包括有一些剪彩或者相关的工 作在做。在土地置换过程当中，土地拥有者，比如说房地产公司应该具备哪些权 利，政府应该有哪些义务？ 第二，比如说政府有一个荒山承包的计划，包括租赁合同已经签了，租赁期限是 70 年，当租赁人想把这块权利转让的时候，另一方是否能够获得一个合法的权 利？比如说他荒山承包，第一个租赁人已经和政府签署协议了，他现在想把权利 转让，另一个当地方是否能合法的得到转让权利，得到权力以后他是否能有第一 个承租人相应的权利。 第一个是关于土地置换的政府行为，它等于把原来土地拥有者，房地产公司的土 地置换，但是在置换的所有法律手续没有办成的情况下已经开展相关工作了，拥 有土地的房地产公司有哪些权利？他应该得到政府哪些相应的承诺？ 答： 如果大家谈到具体问题，我只能是指具体问题具体分析，但是你刚才说的那两个 问题可以从大的角度上去谈。第一，关于土地置换的问题，现在咱们国家对两方 置换的土地性质要相同，你不能拿出让的土地和划拨的土地来置换。另外要考虑 地其他的基本情况，比如说面积、质量等级等，两块土地首先要从不同性质变成 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
同等性质，划拨的两块土地好交换，但经常置换的是出让土地和划拨的土地，那 我1以须先把拨十地变成出让十地，出加说涉及到一些国家整止的行为 二个国家领导看中一个四合院 要拿这个四合院 是后来发现这个四合院是 想要那怎么办呢 米取 是自己再拿 块地，然后把军队的地先征用变为国有，然后转成出让手续，然后 再拿出让手续进行置换，当然双方质量等级有一个差异，他除了交付土地的出让 费，实际上费用虽是人家办的，实际上也是他办的，因为我是为了实现你的要求 你要我的四合院，所以我才把这块军队的土地变成了出让土地 实际上这个费用 是由 支付 司时由于两块地的位置 能不 我说这个四合院是在北京什刹 海、后海的位置，是北京很好的商业位置，虽然面积小， 人家那块面积大，但是 相对来讲面积大的还要给对方支付转让费，转上费里就含了好多其他的隐性因 素 十地置换首先从保护自己切身的利若来讲，要考虑它的性质是否一样，另外从十 地的质量和面积来考虑，比如说你遇到这种情况， 就看这块地主要是谁想要，如 果完全放在法律条款上，律师能起到保护作用的，只能保证你这个合同合法有刻 另外保证条款尽可能相对公平，因为有些情况是没有公平的，你就想要这块地 那我就开这个价，你到底要不要，你跟我讨价还价，没商量，没有余地。 作为企业应该关注的是他的兴趣，另外你要关心他还给你的建筑物的情况，比如 他项权利，有没有其他安置的情况， 有没有设置抵押，有没有其它应交未交的相 值得注意的，具体到你的协议当中，我只能看你的地在什 么位置 你这块地什么样，所接触的单位等等，比如可能还涉及到人员安置的问题，拆迁 补偿的问题，违章建筑和合法经过规划审批的建筑物造价不一样，这里不能 讲了，需要注意的地方很多。 原来的土地出让金是按照土地预约合同交的 比如说是 百亩，然后由于当时的 规划占道，比如占了土地预约的25%， 也就是说办土地证只办了七十五亩，由于 种种原因这块土地没有开发，这个土地政府也承认是合法的。但在置换的过程当 中应该按照土地预约合同置换，然后再重新评估实际的亩数，还是根据你目前， 比如原来规划占了25%，然后到了重新置换十地以后占了12%，这中间有13%的 差，而我们土地预约金已经交了100%了 ,但是政府提出来我就按你土地证置换 我不管你原来的规划和现在的规划占道是怎么样的，我想问问这个有没有法律 答： 就我的理解包括现在出台的最高法院，不是针对你的事儿，什针对类似情况 的案例，像这种情况泥的预约合同和你是自己取得合同的证是不一样，实际上按 照实同 地区 得证正 亩来计算， 遇到 案例是对外进行转让 拿到类似75亩的实际上对外的合同是100亩，最后最高法院认为当地省高院做 了一审，到最高法院做的二审，最后法院认定75亩，取得证的这部分有效，那 部分虽然说你签了，但是没有取得证，那部分没效。 比如说我原来交土地预约金是100亩，办土地证是？5亩，重新置换以后，新的 土地所处的位置占到高于25%，比如30%，33%，这时候作为房地产公司应该怎么 样和政府协调相关的关系，是不是还要补交多余的？ 答 23 Www.cg35.cn品有价估房立萧2000室
23 同等性质，划拨的两块土地好交换，但经常置换的是出让土地和划拨的土地，那 我们必须先把划拨土地变成出让土地，比如说涉及到一些国家禁止的行为。 我上次接触的一个案例，咱们一个国家领导看中一个四合院，要拿这个四合院， 但是后来发现这个四合院是军队的，他想要那怎么办呢？他采取了一个方式，就 是自己再拿一块地，然后把军队的地先征用变为国有，然后转成出让手续，然后 再拿出让手续进行置换，当然双方质量等级有一个差异，他除了交付土地的出让 费，实际上费用虽是人家办的，实际上也是他办的，因为我是为了实现你的要求 ， 你要我的四合院，所以我才把这块军队的土地变成了出让土地，实际上这个费用 是由他支付，同时由于两块地的位置可能不一样，我说这个四合院是在北京什刹 海、后海的位置，是北京很好的商业位置，虽然面积小，人家那块面积大，但是 相对来讲面积大的还要给对方支付转让费，转让费里就含了好多其他的隐性因 素。 土地置换首先从保护自己切身的利益来讲，要考虑它的性质是否一样，另外从土 地的质量和面积来考虑，比如说你遇到这种情况，就看这块地主要是谁想要，如 果完全放在法律条款上，律师能起到保护作用的，只能保证你这个合同合法有效 ， 另外保证条款尽可能相对公平，因为有些情况是没有公平的，你就想要这块地， 那我就开这个价，你到底要不要，你跟我讨价还价，没商量，没有余地。 作为企业应该关注的是他的兴趣，另外你要关心他还给你的建筑物的情况，比如 他项权利，有没有其他安置的情况，有没有设置抵押，有没有其它应交未交的相 关税费，这些是值得注意的，具体到你的协议当中，我只能看你的地在什么位置 ， 你这块地什么样，所接触的单位等等，比如可能还涉及到人员安置的问题，拆迁 补偿的问题，违章建筑和合法经过规划审批的建筑物造价不一样，这里不能一一 讲了，需要注意的地方很多。 问： 原来的土地出让金是按照土地预约合同交的，比如说是一百亩，然后由于当时的 规划占道，比如占了土地预约的 25%，也就是说办土地证只办了七十五亩，由于 种种原因这块土地没有开发，这个土地政府也承认是合法的。但在置换的过程当 中应该按照土地预约合同置换，然后再重新评估实际的亩数，还是根据你目前， 比如原来规划占了 25%，然后到了重新置换土地以后占了 12%，这中间有 13%的 差，而我们土地预约金已经交了 100%了，但是政府提出来我就按你土地证置换， 我不管你原来的规划和现在的规划占道是怎么样的，我想问问这个有没有法律规 定？ 答： 就我的理解包括现在出台的最高法院，不是针对你的事儿，什针对类似情况 的案例，像这种情况泥的预约合同和你是自己取得合同的证是不一样，实际上按 照实际土地区取得证转变的，按照 75 亩来计算，我遇到的案例是对外进行转让， 拿到类似 75 亩的实际上对外的合同是 100 亩，最后最高法院认为当地省高院做 了一审，到最高法院做的二审，最后法院认定 75 亩，取得证的这部分有效，那 部分虽然说你签了，但是没有取得证，那部分没效。 问： 比如说我原来交土地预约金是 100 亩，办土地证是 75 亩，重新置换以后，新的 土地所处的位置占到高于 25%，比如 30%，33%，这时候作为房地产公司应该怎么 样和政府协调相关的关系，是不是还要补交多余的？ 答： www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
从道理上来讲，完全可以通过协议的方式，但是因为现在通过招牌挂的方式取得 的时候肯定有一个地价，你的土地在不同的位置，因为同地同价，在不同的位置 肯定会产生价格差乳 这时候多出那部分要单独计 此如 见得这30亩的价格就 定会超过25亩的价格，那个时候还有到底是你给他，还 是他给你的问题，那时候只能通过协商的方式，对两段土地肯定事先有一个基本 的评估和取得方式。 关于承包人权益的转让这块 答 从整体来说，因为这块今天没有给我安排讲课的内容，作为律师来讲，最多 的接触还是在房地产开发、合作建房，这块接触的比较多，今天给我安排的课题 先讲土地，可能从房地产第一步入手，这一块针对于新旧土地政策。所以这块有 吃不准，但是我印象承包里面说有一个70年的年限，我记得法律规定没有么 长 好像 通过原来已有法律意义上来 我认为承包关于农村好像有 法定期限是30年，不能超过70年，当然说这不重要。 首先在70年，第一个先说年限，我认为十地问题，不要绍时法定的年限，如果 法律允许你70年，70年第一手是有效的，第二年是无效的。第二点，承包以后 有沿有权利再转句的问颗，亚格的法律音义上来进沿有权利转句你转句是什 么？按照第 次承包的时候 再把土地出售 现在荒 山算是集体土地， 不 国有土地，因为国家的土地性质只有两种，你实际上是 种变更，荒山这事儿我 们没有接触过，但是我们最近这两年处理的大量是关于煤矿的变更，比如山西这 几年煤炭形式比较火，经常拿一个煤照就把他办了，煤都转了好几手了，一看煤 照原来最开始的人坏是什么张二虎的，后面口可能都转了四五手了，旧是，现在 日出现法律纠纷、责任 个人是不了的 为什么？因为当时的证照都来自 你那儿，出现了矿难、事故赔偿肯定把你逮进去。 可： 相关的政府一级机构承诺在法律上给你健全手续，这个是什么时候有效？ 答 你只有在健全完手续之后才算有效，没有健全完手续之前都算无效： 问： 我有两个问题，第 一个问题，土地管理法有 个毛利润和净利润的概念，这 两个概念请您从法律上鉴定一下：第二个按照现在政府在发招牌挂的公告示中， 往往土地摘牌以后，出让合同的范本不附到出让公告里，发公告，公告都要附 个合同的范本，沿有这个节本就存在问颗了，假如我摘牌以后，我现在摘了一块 牌遇到这弹一个问颗 告里面我交1500万的保证金， 璃电后5天笼出 让合同，这个出让合同双方肯定有很多条款要讨论，要进行界定双方的责任权利 义务，如果在这5天时间里我们双方责任权利义务谈不拢，那就可能把我的保证 金没收了，但是我要不谈也行，这样就会存在出让公告发布的配套文件没有范本 文件，没有合司的范本，这样就存在这个问题，另外合同不签订，保证金没收 新训相清数一下您这样的行为 我们作为开发商、作为弱势团体， 在《十地智 理法》法定范畴里怎么处理这件事儿？谢谢 答： 很抱歉，首先我先明确表一个态度，你刚才问的第二个问题我肯定回答不了，第 一我不是政策的制定者，也不是政府官员和大法官，这个事儿我真的判断不了， ww.cg35.cn最有价值房产策2000案
24 从道理上来讲，完全可以通过协议的方式，但是因为现在通过招牌挂的方式取得 的时候肯定有一个地价，你的土地在不同的位置，因为同地同价，在不同的位置 肯定会产生价格差异，这时候多出那部分要单独计算，比如那边占了 30 亩，不 见得这 30 亩的价格就一定会超过 25 亩的价格，那个时候还有到底是你给他，还 是他给你的问题，那时候只能通过协商的方式，对两段土地肯定事先有一个基本 的评估和取得方式。 问： 关于承包人权益的转让这块？ 答： 从整体来说，因为这块今天没有给我安排讲课的内容，作为律师来讲，最多 的接触还是在房地产开发、合作建房，这块接触的比较多，今天给我安排的课题 先讲土地，可能从房地产第一步入手，这一块针对于新旧土地政策。所以这块有 点吃不准，但是我印象承包里面说有一个 70 年的年限，我记得法律规定没有么 长，好像 30 年。通过原来已有法律意义上来讲，我认为承包关于农村好像有一 个法定期限是 30 年，不能超过 70 年，当然说这不重要。 首先在 70 年，第一个先说年限，我认为土地问题，不要超过法定的年限，如果 法律允许你 70 年，70 年第一手是有效的，第二年是无效的。第二点，承包以后 有没有权利再转包的问题，严格的法律意义上来讲没有权利转包，你转包是什 么？按照第一次承包的时候，重新再把土地出售，现在荒山算是集体土地，不算 国有土地，因为国家的土地性质只有两种，你实际上是一种变更，荒山这事儿我 们没有接触过，但是我们最近这两年处理的大量是关于煤矿的变更，比如山西这 几年煤炭形式比较火，经常拿一个煤照就把他办了，煤都转了好几手了，一看煤 照原来最开始的人还是什么张二虎的，后面可能都转了四五手了，但是，现在一 旦出现法律纠纷、责任，第一个人是跑不了的，为什么？因为当时的证照都来自 你那儿，出现了矿难、事故赔偿肯定把你逮进去。 问： 相关的政府一级机构承诺在法律上给你健全手续，这个是什么时候有效？ 答： 你只有在健全完手续之后才算有效，没有健全完手续之前都算无效。 问： 我有两个问题，第一个问题，土地管理法有一个毛利润和净利润的概念，这 两个概念请您从法律上鉴定一下；第二个按照现在政府在发招牌挂的公告示中， 往往土地摘牌以后，出让合同的范本不附到出让公告里，发公告，公告都要附一 个合同的范本，没有这个范本就存在问题了，假如我摘牌以后，我现在摘了一块 牌遇到这样一个问题，公告里面我交 1500 万的保证金，摘牌以后 5 天要签订出 让合同，这个出让合同双方肯定有很多条款要讨论，要进行界定双方的责任权利 义务，如果在这 5 天时间里我们双方责任权利义务谈不拢，那就可能把我的保证 金没收了，但是我要不谈也行，这样就会存在出让公告发布的配套文件没有范本 文件，没有合同的范本，这样就存在这个问题，另外合同不签订，保证金没收， 所以想请教一下，像这样的行为，我们作为开发商、作为弱势团体，在《土地管 理法》法定范畴里怎么处理这件事儿？谢谢！ 答： 很抱歉，首先我先明确表一个态度，你刚才问的第二个问题我肯定回答不了，第 一我不是政策的制定者，也不是政府官员和大法官，这个事儿我真的判断不了， www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案