法行政，是否滥用职权，是否超越职权，如果出让的主体是农村的经济组织，它 根本就不能作为主体直接提供建设用地，这点希望大家注意。下面关于权属，你 要分清楚它是审查还是出让，因为取得方式的不同，它权利的内容肯定 同 批程序也 同，如果是集体士 地直接进行房地产开发是 不被允许的。 注意 地他项权利，看这个地上是否有优先受偿的债权，有无抵押权，有无租赁权，有 无其他必偿负相，这几方而分别确定。第四.合作开发 兼并、重组、改制、参股方式取得土地权时要充分计算取得士地的成本，要 充分注意政策的取向以及职工安置的问题，然后要充分注意有关的操作，这个有 关的操作包括职工安置、 改制的各种文件 各种文件审批，有关操价 是否能获得有关部门的审批，我觉得这是应该注意的 下面根据具体的调控说一点，我刚木说的兼并重组还有一个案例，这是我最 近遇到一个现实情况。某地方政府下边有一个国企，咱们假定它叫机械厂，这个 机械一当时做时一次收制，它成立一个有限吉在公同司，比如叫机成有限吉在公司 机械有限责任公司的股份比例是这样的情况，机械， 以它自己取得的土地使用权 注资，占有限责任公司8%的股份，剩下的是机械厂的几百名职工联合起来入股 出资，占有限责任公司20%，这是有限责任公司100%股权的构成。 后来由于机械厂的对外一笔债务，法院判决下来了，在执行当中法院执行厅 就抑机械厂占机械有限责任公司80%的股权做了香封，为什么？因为机械厂大 钱，我在目前没有找到你其他资产的情况下，我把你的股权拍卖了，这个时候当 地政府出面了 给出了 理出 说机 当时 是以 士地作价入 地是 有的，市政府的，本来按照国家的政策应该由国资委享有这部分出资职能， 就是 说80%的股权不应该是机械厂，由于当时我们没有国资委，所以就让机械厂代行 使出资的职权，所以它占了80%的股权，现在你杳封了，我们要收回，去跟法院 方法院跟他相关的法律品 但是事情的发展挺有意 因为法院查封股权的时候给工商局下了 纸协助 执行，要求在查封期间禁止转让、变卖、过户，后来由于当地政府对有限责任2 司进行改制，由省外的一个企业来进行收购，外府的企业也看好这个企业，为什 么？当时考虑职工成本和职工算了 一个帐，最后主要算的是地，有限责任公司有 几百亩地，这是原来大股东所享有的，当时所采取改制的方式把股权由收购的企 业去承受这样他们 个股权转出 由收购企业成为有限责任公司的大股东 实际上它也 种承债式， 既然是股 又变 更，原来有限责任公司改变 谁让他 个变项淘汰式的改制。收购企业所支付的费用基本上全部用于了职工安置费 用，最后双方跟政府协商定下来转上价格就是职工安置费用，只要把职工安置 了，我就把80%的大股权让给你，依据这个股权能付责任公司的利益，根据这个 有限责任公司就能控制这几百亩地，双方如意算盘都打得挺好，但是由于法院的 封 造成服 法完 这时候 地政府就出面就 也不是 命令 具体操作上我也不太清楚，从负责人的角度来讲，具体的详细过程不作描述 最后工商局做了 个辨证，就在法院的查封状态下，80%的股权变给了收题 企业，这下法院就急了，同时对工商局数出一个处罚，罚款，对于法院执行的判 决性太不重视、视同儿戏。，这个事儿后来也在交涉，政府也在交涉，也有员工上 访，把帐号一封，所有职工的安置款项全部都下放不 下放不了工人就不交 不让开。新的企业权到手里了，但是进不去，为什么？因为钱没有到职工手里 闹的当地政府也出面，政府协助，这个事儿也在进行当中，但是我主要对这个事 儿从法律上做了分析和判断，在政府的意识当中有一种认识，这个土地是国家的 15 Www.cg35.cn品有价估房立萧2000室
15 法行政，是否滥用职权，是否超越职权，如果出让的主体是农村的经济组织，它 根本就不能作为主体直接提供建设用地，这点希望大家注意。下面关于权属，你 要分清楚它是审查还是出让，因为取得方式的不同，它权利的内容肯定不同，审 批程序也不同，如果是集体土地直接进行房地产开发是不被允许的。关于注意土 地他项权利，看这个地上是否有优先受偿的债权，有无抵押权，有无租赁权，有 无其他必偿负担，这几方面分别确定。第四，合作开发。 兼并、重组、改制、参股方式取得土地权时要充分计算取得土地的成本，要 充分注意政策的取向以及职工安置的问题，然后要充分注意有关的操作，这个有 关的操作包括职工安置、土地转让、改制的各种文件、各种文件审批，有关操作 是否能获得有关部门的审批，我觉得这是应该注意的。 下面根据具体的调控说一点，我刚才说的兼并重组还有一个案例，这是我最 近遇到一个现实情况。某地方政府下边有一个国企，咱们假定它叫机械厂，这个 机械厂当时做过一次改制，它成立一个有限责任公司，比如叫机械有限责任公司 ， 机械有限责任公司的股份比例是这样的情况，机械厂以它自己取得的土地使用权 注资，占有限责任公司 80%的股份，剩下的是机械厂的几百名职工联合起来入股 出资，占有限责任公司 20%，这是有限责任公司 100%股权的构成。 后来由于机械厂的对外一笔债务，法院判决下来了，在执行当中法院执行厅 就把机械厂占机械有限责任公司 80%的股权做了查封，为什么？因为机械厂欠 钱，我在目前没有找到你其他资产的情况下，我把你的股权拍卖了，这个时候当 地政府出面了，给出了一个理由，说机械厂当时是以土地作价入股的，土地是国 有的，市政府的，本来按照国家的政策应该由国资委享有这部分出资职能，就是 说 80%的股权不应该是机械厂，由于当时我们没有国资委，所以就让机械厂代行 使出资的职权，所以它占了 80%的股权，现在你查封了，我们要收回，去跟法院 交涉，法院跟他谈相关的法律规定。 但是事情的发展挺有意思，因为法院查封股权的时候给工商局下了一纸协助 执行，要求在查封期间禁止转让、变卖、过户，后来由于当地政府对有限责任公 司进行改制，由省外的一个企业来进行收购，外府的企业也看好这个企业，为什 么？当时考虑职工成本和职工算了一个帐，最后主要算的是地，有限责任公司有 几百亩地，这是原来大股东所享有的，当时所采取改制的方式把股权由收购的企 业去承受，这样他们做一个股权转让，由收购企业成为有限责任公司的大股东， 实际上它也是一种承债式，既然是股权变更，原来有限责任公司改变，谁让他是 一个变项淘汰式的改制。收购企业所支付的费用基本上全部用于了职工安置费 用，最后双方跟政府协商定下来转让价格就是职工安置费用，只要把职工安置好 了，我就把 80%的大股权让给你，依据这个股权能付责任公司的利益，根据这个 有限责任公司就能控制这几百亩地，双方如意算盘都打得挺好，但是由于法院的 查封，造成股权转让没办法完成，这时候当地政府就出面就命令，也不是命令， 具体操作上我也不太清楚，从负责人的角度来讲，具体的详细过程不作描述。 最后工商局做了一个辨证，就在法院的查封状态下，80%的股权变给了收购 企业，这下法院就急了，同时对工商局做出一个处罚，罚款，对于法院执行的判 决性太不重视、视同儿戏，这个事儿后来也在交涉，政府也在交涉，也有员工上 访，把帐号一封，所有职工的安置款项全部都下放不了，下放不了工人就不交厂 ， 不让开。新的企业权到手里了，但是进不去，为什么？因为钱没有到职工手里， 闹的当地政府也出面，政府协助，这个事儿也在进行当中，但是我主要对这个事 儿从法律上做了分析和判断，在政府的意识当中有一种认识，这个土地是国家的 ， www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
我又不是私人的，国企收费有什么不合理的，但实际上在相应法律形式上我认为 是不对的，通过这个交流，这个事儿是我亲自去的 时和法院交涉当中谈了两个问题 查封帐号不对，另外 原来的被过 行人（机械厂）变成政府机关，变成经贸委 这个程序值得商讨，但是最后法 问我帐号的问题，涉及到机械厂股权变相出让土地，实际上这块土地的所有权应 该是国资委、当地的政府，并不是机械厂，由于历史的原因、客观的因素，只是 暂时别到了机械的名下，这块的案例说不应该他管，其实我说这话不一定对 法官 一句话就把我问住了，法律依据呢？确实没法律依据，我说这个东西是实际 情况，政府就是这么做的， 但是从法律上股权是你的，人家查封 ·点没有问题 经贸委擅自把股权脱离转让，为了收购实现当地的经济利益，那法院就是不给你 这个事儿现在也在交涉当中，而且这件事儿当地政府也没有想到，没有想到是异 地法院，没有想到异地法院这么强。 同我相提醒大家咱门应该在收购的角度上，当你收 一个用企的时解 你要充分考虑这 决他人的权利，比如 说这块 政制 原来的股权结构 上怎么构成 的，有没有职工安置问题，有没有其他债权债务问题，我觉得收购企业的时候应 该考虑，基本上看到面临到国企改制的问题，国企改制也是我们律师事务所目前 的重点，也是在全国律师范相内的重点。我们另外有一个高级所，我看他们在做 这些安例当中，大部分品钱的就是十地句括职，其他的机器设各几平试业 废品 没有什么太多的利用价值 看重士地这块引来许多房地产开发企业的 关注，但是你进去的时候，要充分计算你的成本， 你的机会 下面我们具体在谈，首先，在绍标、拍读、挂牌方式取得土地过程中存在的 风险及防范。第一，我要谈的问题，因为现在的土地储备制度存在相当的缺陷 这种缺陷可能会引发相应的风险。现在各地都要在建立土地储备中心，通过征用 收购、置换等方式，将分散的土地集中起来，通过整理和开发变成可建设的士地 再根据城市建筑 决去招牌挂 现在由于土地储备制度法律规定不明研 ,特别是 98年实施新《土地管理法》对城市政府如何建立土地储备机制，行使土地统 收购权没有明确规定，所以这个还需要在法律的层面上予以研究，特别是在这块 有一个规定当地政府有一个权力，也不能说像消费者那种霸王条款 但是确实目前《土地管理法》土地规定也是按照国家政府需要， 《十地管理 法》第58条有 列情况 有关人民政府土地{ 致管理部门报经原批准用 地的人民政府，或者有权批准的人民政府批准，可以收回国有土地使用权， 大多 都是房地产企业对这条很清楚的，有4种情况。第一种情况，为公共利益所需要 使用土地：第二，为实施城市规划进行旧城改造，需要调整使用土地。第三 地出让等有偿使用合同约定期满，土地使用者为申请续期或者申请续期未获批准 的：第四，因单位撤销、 千移佰因 审用叔用右十地 在这些条例中第 条好理解 弟四 因单位撤销、 迁移等原因停止原划拨国 有土地这个好理解，第三点，土地出让等有偿使用合同约定期满未获批准的，我 觉得这也好理解，反而最不理解的就是第二个，为实施整体规划进行旧城改造， 需要调整使用十地，从亚格的法律定义上条纹解释上我认为没有错，但是现实些 中给当地政府钻了很大的空子，我自己确实就面临深层感受的 个客子子 是我处理的，是其他律师处 十接手，因为涉及到 府我才出面，我们的律师理一家企业去诉广东当地致跨的 理的 我是在后期协调的时医 个企业，是当北 的一个城乡建设委员会，其实城乡建设委员会并不是直接的被告，城乡建设委员 会为他自己市政府的企业做了担保，从人家的企业金融机构贷了一笔款，市政府 ww.cg35.cn最有价值房产策2000索
16 我又不是私人的，国企收费有什么不合理的，但实际上在相应法律形式上我认为 是不对的，通过这个交流，这个事儿是我亲自去的。 当时和法院交涉当中谈了两个问题，查封帐号不对，另外一个，原来的被追 行人（机械厂）变成政府机关，变成经贸委，这个程序值得商讨，但是最后法院 问我帐号的问题，涉及到机械厂股权变相出让土地，实际上这块土地的所有权应 该是国资委、当地的政府，并不是机械厂，由于历史的原因、客观的因素，只是 暂时划到了机械厂的名下，这块的案例说不应该他管，其实我说这话不一定对， 法官一句话就把我问住了，法律依据呢？确实没法律依据，我说这个东西是实际 情况，政府就是这么做的，但是从法律上股权是你的，人家查封一点没有问题， 经贸委擅自把股权脱离转让，为了收购实现当地的经济利益，那法院就是不给你 ， 这个事儿现在也在交涉当中，而且这件事儿当地政府也没有想到，没有想到是异 地法院，没有想到异地法院这么强。 同时我想提醒大家，咱们应该站在收购的角度上，当你收购一个国企的时候 ， 你要充分考虑这块他人的权利，比如说这块在改制，原来的股权结构上怎么构成 的，有没有职工安置问题，有没有其他债权债务问题，我觉得收购企业的时候应 该考虑，基本上看到面临到国企改制的问题，国企改制也是我们律师事务所目前 的重点，也是在全国律师范围内的重点。我们另外有一个高级所，我看他们在做 这些案例当中，大部分最值钱的就是土地，包括职工，其他的机器设备几乎就当 废品一样，没有什么太多的利用价值，看重土地这块引来许多房地产开发企业的 关注，但是你进去的时候，要充分计算你的成本，你的机会。 下面我们具体在谈，首先，在招标、拍卖、挂牌方式取得土地过程中存在的 风险及防范。第一，我要谈的问题，因为现在的土地储备制度存在相当的缺陷， 这种缺陷可能会引发相应的风险。现在各地都要在建立土地储备中心，通过征用 、 收购、置换等方式，将分散的土地集中起来，通过整理和开发变成可建设的土地 ， 再根据城市建筑一块去招牌挂，现在由于土地储备制度法律规定不明确，特别是 98 年实施新《土地管理法》对城市政府如何建立土地储备机制，行使土地统一 收购权没有明确规定，所以这个还需要在法律的层面上予以研究，特别是在这块 有一个规定当地政府有一个权力，也不能说像消费者那种霸王条款。 但是确实目前《土地管理法》土地规定也是按照国家政府需要，《土地管理 法》第 58 条有下列情况之一，由有关人民政府土地行政管理部门报经原批准用 地的人民政府，或者有权批准的人民政府批准，可以收回国有土地使用权，大家 都是房地产企业对这条很清楚的，有 4 种情况。第一种情况，为公共利益所需要 使用土地；第二，为实施城市规划进行旧城改造，需要调整使用土地。第三，土 地出让等有偿使用合同约定期满，土地使用者为申请续期或者申请续期未获批准 的；第四，因单位撤销、迁移等原因，停止使用权划拨国有土地。 在这些条例中第一条好理解。第四，因单位撤销、迁移等原因停止原划拨国 有土地这个好理解，第三点，土地出让等有偿使用合同约定期满未获批准的，我 觉得这也好理解，反而最不理解的就是第二个，为实施整体规划进行旧城改造， 需要调整使用土地，从严格的法律定义上条纹解释上我认为没有错，但是现实当 中给当地政府钻了很大的空子，我自己确实就面临深层感受的一个案子，案子并 不是我处理的，是其他律师处理的，我是在后期协调的时候才接手，因为涉及到 政府我才出面，我们的律师代理一家企业去诉广东当地政府的一个企业，是当地 的一个城乡建设委员会，其实城乡建设委员会并不是直接的被告，城乡建设委员 会为他自己市政府的企业做了担保，从人家的企业金融机构贷了一笔款，市政府 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
的这个企业资不抵债，不能还了，但是旁边担保人城乡建设委员会资产，有大量 的土地，按照担保法的规定是连带责任，就判由担保人负责偿还这笔债务，判决 大概在97年己经下达 时这个 不是判决，这是调解，通过调解书的方式 因为就 一个借贷 系，法律关系很清楚，政府的企业、乡镇企业和担保建设委员会来都说没问题 我还这个钱，但是不执行，执行厅就把担保方的土地查封，查封以后加上债权人 的改制、整顿，咱们闲家的金融机构改制一直把这个事儿放在这儿，没做处理 我们清理整场村程中，我们介入发现杖个空子，这快杏封了几千万瓷立同不来 我们怎么处理这个事儿， 后去调查 调查发现根据98年的《土地管理法》形 成的士地储备中心，原来的城乡建设委员会把所有的地都交给了土地出让中心 这也没问题，反正我们有法院查封在这儿，只要有这几块十地，管你土地在谁名 下 日是在2003年年末和2004年年初就开始燥作这个事儿，巴上把十地讲行招 卖，当地土地升值了，把土地进行拍卖，然后把钱收回国库 金融机构到当 地评估，原来这块地认为 很值钱的地儿，绝对债权充分抵偿 没问题， 共封 8块地，实际上有3-4块地就足够了，剩下的地还能给他解封，对方也在嚷嚷， 你赶紧给我解封，当地政府官员也要求法院赶紧解封，原来的土地价值由于经济 危机过去以后沿海经济好转，土地大幅升值，解封以后评估发现，出现一个特别 大的变化为什么恋化？原来我们认为极且离业开发住空开发的4h地变成了公 园绿地，后来 这个事 儿我们直接找到了当地主管前任的副局长和现 的市长，你不是想用地，没办法我把用途变了，原来住宅用地，现在变成公园绿 地，我看你能干什么，你只能建公园、绿地，其他什么也干不了。 这个事儿目前也在交涉当中，这种滥用权力，滥用职权。当时我的意见坚决 主张斥当地的改府.为什久，我微得这纯控是用行政叔力，为什久， 查封的变 更时间是在98年 现在操作是在2003年 2004 4-5年的时间没有 通知我们权力变更，你自己按照规定变，至少现在行政法执法行政侵犯相关第 人权益的时候，有一个听证权利、告知义务，没有任何人告知。还存在一个问愿 即便把土地收回了，对于原来土地占有方有一个补偿，但多我们谈多 ·个政年夏 件，98年的政府文件里面明确说了 ,由于土地改变了用途， 会给相关的权益人 一些补。号行研 现在再找到市 你们既然说给 补偿，我看你补偿方案是什么？市长就说 我可以告诉你我手里的权限只有5万块钱，5万块钱以下你现在同意就签字就行 5万以上开市委闭工委，所以这个事儿我们现在也在强调，也在向上打报告，但 是这块也有议论，但是最终我跟企业的意见，企业认为都是国企，当地政府他们 也想考虑考虑，我自己的想法，作为律师我认为就应该给政府 个数训 当姚段 的诉讼可能产生会很多不利的结男 至少让政府知道如果 你要实滥用权力、你要是违法行政，我就可以把你送上法律。 在2002年的时候告商务部的案子，当时我代表北京二商集团，当时一审胜 诉了，当然那个案子通过政府的协调出现了变化，不管网上怎么说，至少树立了 中国法律的责任，作为国家中国政府的最高向上一级的权力部门，你应该承担你 该承担败诉的结果 这样才能实行有法可依，有法必依 信种桂确实在现实当中，作为民告官，或者作为企业和政府打官司，南 很少， 一审虽然胜诉了，但是二审最后必须得撤诉，必须以我们胜诉方的撤诉来 了解这个案子。大家要充分注意到风险，如果土地取得方式以债权的方式来实现 Www.cg35.cn品有价估房立萧2000室
17 的这个企业资不抵债，不能还了，但是旁边担保人城乡建设委员会资产，有大量 的土地，按照担保法的规定是连带责任，就判由担保人负责偿还这笔债务，判决 大概在 97 年已经下达了。 当时这个还不是判决，这是调解，通过调解书的方式，因为就是一个借贷关 系，法律关系很清楚，政府的企业、乡镇企业和担保建设委员会来都说没问题， 我还这个钱，但是不执行，执行厅就把担保方的土地查封，查封以后加上债权人 的改制、整顿，咱们国家的金融机构改制一直把这个事儿放在这儿，没做处理， 到我们清理整顿过程中，我们介入发现这个案子，这块查封了几千万资产回不来 ， 我们怎么处理这个事儿，然后去调查，调查发现根据 98 年的《土地管理法》形 成的土地储备中心，原来的城乡建设委员会把所有的地都交给了土地出让中心， 这也没问题，反正我们有法院查封在这儿，只要有这几块土地，管你土地在谁名 下。 但是在 2003 年年末和 2004 年年初就开始操作这个事儿，马上把土地进行拍 卖，当地土地升值了，把土地进行拍卖，然后把钱收回国库就完，金融机构到当 地评估，原来这块地认为很值钱的地儿，绝对债权充分抵偿，没问题，一共封了 8 块地，实际上有 3-4 块地就足够了，剩下的地还能给他解封，对方也在嚷嚷， 你赶紧给我解封，当地政府官员也要求法院赶紧解封，原来的土地价值由于经济 危机过去以后沿海经济好转，土地大幅升值，解封以后评估发现，出现一个特别 大的变化，为什么变化？原来我们认为极具商业开发住宅开发的 4 块地变成了公 园绿地，后来政府赖帐，这个事儿我们直接找到了当地主管前任的副局长和现任 的市长，你不是想用地，没办法我把用途变了，原来住宅用地，现在变成公园绿 地，我看你能干什么，你只能建公园、绿地，其他什么也干不了。 这个事儿目前也在交涉当中，这种滥用权力，滥用职权。当时我的意见坚决 主张诉当地的政府，为什么，我觉得这纯粹是滥用行政权力，为什么，查封的变 更时间是在 98 年，现在操作是在 2003 年、2004 年，前后 4-5 年的时间没有人 通知我们权力变更，你自己按照规定变，至少现在行政法执法行政侵犯相关第三 人权益的时候，有一个听证权利、告知义务，没有任何人告知。还存在一个问题 ， 即便把土地收回了，对于原来土地占有方有一个补偿，但多我们谈多一个政府文 件，98 年的政府文件里面明确说了，由于土地改变了用途，会给相关的权益人 产生损失，会有一些补偿，另行研究。 现在再找到市长，你们既然说给补偿，我看你补偿方案是什么？市长就说， 我可以告诉你我手里的权限只有 5 万块钱。5 万块钱以下你现在同意就签字就行 ， 5 万以上开市委团工委，所以这个事儿我们现在也在强调，也在向上打报告，但 是这块也有议论，但是最终我跟企业的意见，企业认为都是国企，当地政府他们 也想考虑考虑，我自己的想法，作为律师我认为就应该给政府一个教训，当然我 的诉讼可能产生会很多不利的结果，很多意想不到的风险，至少让政府知道如果 你要实滥用权力、你要是违法行政，我就可以把你送上法律。 在 2002 年的时候告商务部的案子，当时我代表北京二商集团，当时一审胜 诉了，当然那个案子通过政府的协调出现了变化，不管网上怎么说，至少树立了 中国法律的责任，作为国家中国政府的最高向上一级的权力部门，你应该承担你 自己的法律责任，你就应该承担败诉的结果，这样才能实行有法可依，有法必依 ， 但是这种情况确实在现实当中，作为民告官，或者作为企业和政府打官司，真的 很少，一审虽然胜诉了，但是二审最后必须得撤诉，必须以我们胜诉方的撤诉来 了解这个案子。大家要充分注意到风险，如果土地取得方式以债权的方式来实现 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
的话，那么要若虑到这种风险 第三，关于土地有偿合同届满未获批准的也请大家去了解，现实当中也遇到 困惑 我曾经带 单位 他在北 京也树 时发现有 房地产可 目是别墅项目，特别是由于我们自己挺好，别的项目都停建了，我们去操作，发 现土地我们查封名下确实没有变现，不管是变现也好，还是在座开发商也好，都 有相当大的兴趣，实际一查发现土地到期，没有交够足额的土地出让金，被北京 市收回了，执行法院政箭，我闲十局执行我的政第，最后我们自己在周杳研究 跟国土局在交涉，收回有 一个补坐问师 我原来这家企业交了大部分的出让金 只是没有交齐，这块也是在扯皮，又赶上房屋土地管理分家，这事儿也是没解决 但是给大家提个醒。 《房地产管理法》第58条的第2和第3是经常有地雷的地方，大家需要注 意。这里我自己要谈到一个问题，结合这条土地储备制度缺乏保障，关于58条 可以收回国有士地，但是现在土地基质采取的是收购，建立土地出让中心 收购的概 但是从严格的法律来理解， 和收购不是 对等的法 律行斗 收回是一种行改行为，只是对商务进行 个补偿，复合物处理能力的支付，与 地价值无关，但是如果是收购土地，实际上是一种经济型的行为，由市场经济来 决定，但是现在的收购实际上有一种强制性的法律关系，不是 一个完全平等的主 体，平等的经济关系，我觉得现在的法律法规没有规定的相应法律规范，所以建 立城市土地 度首先应该解决 立法不 这块怎 目前由于上 面没有明确的法律规定，各地的土地储备无论是运行，还是机构设置上、运行模 式上都有许多不同，在实际当中有许多暗箱操作，或者黑箱操作和非正常干预的 现象，但是土地市场可以说作为咱们房地产企业以后未来开发土地来源的一级市 场，它的不规范肯定会给房地产企业带来许多的风险和不确定因素，这个大家我 觉得应该充分认识到 地收购资金筹措方面存在缺陷可能引发风险。现在谈到关于政府 由生地转为熟地的问题，实际上现实操作当中，政府让他去融资，去把一块生地 变成熟地资金缺陷确实做不到，政府通常的解决方法，包括我们原来操作当中 经常代表开发商或者代表政府都会谈到这个问题，比如说用土地抵押贷款等方式 错，十地收险费前期开发整理，十地储各期间管理费用名义上由十地中心支付 发房地产 场查到 这个存 的问题有些土地储备 个约定，在前期开发整理费用的时候，你去给我付费，我最月 保证通过招柏卖的方式把这个土地交给你，但是目前介绍的案例当中确实发现妇 多由于照拍卖造成了前期垫资金的企业，最后无法如约拿到这块士地发的纠 纷。 这里不右 一个案子，目前来讲是比较过分的案例，涉及到个别的领导干部问 题个人的问题 区属企业， 区属企业最开始招商，94 年还不是作为商品房开发，作为自己基础建设商业区，作为区里的一 个商业区 这个楼里有自己区属的商业网点，包括一些蔬菜站、蔬菜公司都是区政府下面的 企业，管道公司都在这里，他建设了这个楼，当时没有资金，没有资金找到一家 国有的金融机构，你来投资吧，投资完了以后。 我抑房给你你只要保证我 基本用房，其他的写字楼十儿层的写字楼 全部归你，金融机构也根据这个 约定 约的投了资，投了60多万，都拆倒了，其中拆迁转移支付4000多万，其他的交 了部分的土地出让金，绿地补偿费都交了。那问题在那儿呢？因为本身这是一个 机械项目，不是一个商业开发项目，所以他也有一个明知的问题，明知是机械工 ww.cg35.cn最有价值房产策2000索
18 的话，那么要考虑到这种风险。 第三，关于土地有偿合同届满未获批准的也请大家去了解，现实当中也遇到 困惑，我曾经带一个单位，他在北京也树立一个单位，当时发现有一个房地产项 目是别墅项目，特别是由于我们自己挺好，别的项目都停建了，我们去操作，发 现土地我们查封名下确实没有变现，不管是变现也好，还是在座开发商也好，都 有相当大的兴趣，实际一查发现土地到期，没有交够足额的土地出让金，被北京 市收回了，执行法院政策，我国土局执行我的政策，最后我们自己在调查研究， 跟国土局在交涉，收回有一个补偿问题，我原来这家企业交了大部分的出让金， 只是没有交齐，这块也是在扯皮，又赶上房屋土地管理分家，这事儿也是没解决 。 但是给大家提个醒。 《房地产管理法》第 58 条的第 2 和第 3 是经常有地雷的地方，大家需要注 意。这里我自己要谈到一个问题，结合这条土地储备制度缺乏保障，关于 58 条 可以收回国有土地，但是现在土地基质采取的是收购，建立土地出让中心是一个 收购的概念，但是从严格的法律来理解，收回和收购不是一个对等的法律行为， 收回是一种行政行为，只是对商务进行一个补偿，复合物处理能力的支付，与土 地价值无关，但是如果是收购土地，实际上是一种经济型的行为，由市场经济来 决定，但是现在的收购实际上有一种强制性的法律关系，不是一个完全平等的主 体，平等的经济关系，我觉得现在的法律法规没有规定的相应法律规范，所以建 立城市土地制度首先应该解决立法和制度建设，这块怎么搞？但是，目前由于上 面没有明确的法律规定，各地的土地储备无论是运行，还是机构设置上、运行模 式上都有许多不同，在实际当中有许多暗箱操作，或者黑箱操作和非正常干预的 现象，但是土地市场可以说作为咱们房地产企业以后未来开发土地来源的一级市 场，它的不规范肯定会给房地产企业带来许多的风险和不确定因素，这个大家我 觉得应该充分认识到。 第二点，土地收购资金筹措方面存在缺陷可能引发风险。现在谈到关于政府 由生地转为熟地的问题，实际上现实操作当中，政府让他去融资，去把一块生地 变成熟地资金缺陷确实做不到，政府通常的解决方法，包括我们原来操作当中， 经常代表开发商或者代表政府都会谈到这个问题，比如说用土地抵押贷款等方式 筹措，土地收购费前期开发整理，土地储备期间管理费用名义上由土地中心支付 ， 实际上由受让方从土地开发房地产市场查到，这个存在的问题有些土地储备中心 经常会给企业做一个约定，在前期开发整理费用的时候，你去给我付费，我最后 保证通过招拍卖的方式把这个土地交给你，但是目前介绍的案例当中确实发现好 多由于照拍卖造成了前期垫付资金的企业，最后无法如约拿到这块土地引发的纠 纷。 这里还有一个案子，目前来讲是比较过分的案例，涉及到个别的领导干部问 题个人的问题，不是一个政策文件。一个区属企业，区属企业最开始招商，94 年还不是作为商品房开发，作为自己基础建设商业区，作为区里的一个商业区， 这个楼里有自己区属的商业网点，包括一些蔬菜站、蔬菜公司都是区政府下面的 企业，管道公司都在这里，他建设了这个楼，当时没有资金，没有资金找到一家 国有的金融机构，你来投资吧，投资完了以后， 我把房给你，你只要保证我的 基本用房，其他的写字楼十几层的写字楼全部归你，金融机构也根据这个约定如 约的投了资，投了 60 多万，都拆倒了，其中拆迁转移支付 4000 多万，其他的交 了部分的土地出让金，绿地补偿费都交了。那问题在那儿呢？因为本身这是一个 机械项目，不是一个商业开发项目，所以他也有一个明知的问题，明知是机械工 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
程还往里投，违反了国家政策和法律规定。 原来在831大限之前只交了30%的十地出让金，不沿有实现拿到临时十b 证， 有下发士地证 来到40 实际上大力支付了2000多万 所谓的转 让，被 时的区里的企业转止，但是这个事儿后来由于临时政策的限制放了，随 着现在逐步的清理，这个事儿也曝光了，大家都认为一块块地闲置在那儿，想着 抑地盘活， 一夫，镂已经律好了，现在已经对外销售了，一看牌子说是什么大丽 再一打听说已经变成商品房对外销售了，说这怎么回事儿，赶紧去了解， 一调查 整个情经时全明白.整个风园的业当控制个事儿主管的是 个副局长 后来副局长因病去事儿，这件事儿根本没人过问， 儿个公司的负责人临时起 义，他们找了儿个人注册了100万的公司，把原来的区域企业零改制，用零的方 式把土地全部变为了自己的私营企业，注册了100万企业资金，跟区里打报告 主要情况也都批了，拿了这块地以后对外进行出售。 甘实出售也是合作，但是沿有瓷金进行建设，那么找一家房地产公司来案 后续资金2000多万，然后同时再 6000多万作为转让款，作为把空地变成工地 的补偿 把前边6000多万支付了将近90%， 可能差600 万没支付 其他后续 金全部是新进入这家房地产公司支付，新进入的这家房地产公司按道理来讲它也 没过错，因为它事先调查了，但是它查不出来，因为原来这是一个基建项目，它 在房地产管理局登记备案的时候都是按基建项目备案的，没有任何土地方和其他 “他而权人”来王笔迷建好了 ，原来投钱的单位就想，原来这个企业这么多 年也没人来找， 可能时效也过了或者 人找了 或者原来投资那 单 位负责的副 总得癌定去世了，这边区长去世，那边副总去世，这事儿都投人管，拾了 便宜，但这个事情曝光以后，原来投资把生地变成熟地的企业到法院起诉，要求 返回投资款，这一下双方都僵在这儿，后投入的企业觉得很冤。为什么？我们支 付了转让费5000多万，房层律我1古付了9000多万.我1白己类律设起 现在你不让我卖 前面投资的企业也觉得很冤 入6000多万资产现在也没 了，那6000多万都变成了这个 一百万公司的个人财产 提醒大家要注意企业有 个他项权，当时新的企业也认为不欠帐，为什么？ 他自己一算成本，实打实的不算利息收入，光前头这块地从生地变熟地的成本就 是6000多万，他也觉得转让费才支付6000多万，肯定是好事，后头就是律设的 问了为拾了 一个最大的便宜，但是他没想到天上不可能掉馅饼，虽然不 管最后结果怎么样？至少现在 方都陷在这儿了 么？因为这个案 子比较 杂，还有大量审计工作，还需要 个被告，还有公告、送达，光公告、 送达、等 待的时间我估计没有两年下不来，所以几个企业都耗在这儿，这也是现实当中需 要注意的间题 名地国有企业行政管理部门在十地出让、拍、挂过程中行为不期带引发 的风险 要是程序不 范， 组织招牌挂的程序不公正 包括暗箱操 影响 他参与企业利益的问题，主要涉及到有些相关法律的问题，以及国家机关工作人 员涉及到渎职的问题。 第二大问题，土地使用权转让过程中的风险问题，转让行为不合法律规定 中华人民共和国城市管理第三十七条， 下列房地产可以转让，第三十八条，以 让方式取得使用权的转让方式应该符合下列条件 重点讲 下弟 三十八条第二项，按照出让合同约定，建筑投资开发属于房屋 开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于城建开发土地 的形成公共用地或其他建设用地条件，它有一个硬性规定，你要是出让房地产性 19 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案
19 程还往里投，违反了国家政策和法律规定。 原来在 8.31 大限之前只交了 30%的土地出让金，还没有实现拿到临时土地 证，没有下发土地证，原来是到 40%，实际上大力支付了 2000 多万，所谓的转 让，被当时的区里的企业转让，但是这个事儿后来由于临时政策的限制放了，随 着现在逐步的清理，这个事儿也曝光了，大家都认为一块块地闲置在那儿，想着 把地盘活，一去，楼已经建好了，现在已经对外销售了，一看牌子说是什么大厦 ， 再一打听说已经变成商品房对外销售了，说这怎么回事儿，赶紧去了解，一调查 整个事情经过全明白，整个区属的企业当时控制这个事儿主管的是一个副局长， 后来副局长因病去事儿，这件事儿根本没人过问，区里几个公司的负责人临时起 义，他们找了几个人注册了 100 万的公司，把原来的区域企业零改制，用零的方 式把土地全部变为了自己的私营企业，注册了 100 万企业资金，跟区里打报告， 主要情况也都批了，拿了这块地以后对外进行出售。 其实出售也是合作，但是没有资金进行建设，那么找一家房地产公司来谈， 后续资金 2000 多万，然后同时再给 6000 多万作为转让款，作为把空地变成工地 的补偿，把前边 6000 多万支付了将近 90%，可能差 600 万没支付，其他后续资 金全部是新进入这家房地产公司支付，新进入的这家房地产公司按道理来讲它也 没过错，因为它事先调查了，但是它查不出来，因为原来这是一个基建项目，它 在房地产管理局登记备案的时候都是按基建项目备案的，没有任何土地方和其他 “他项权利人”来干，等楼建好了，原来投钱的单位就想，原来这个企业这么多 年也没人来找，可能时效也过了或者没人找了，或者原来投资那个单位负责的副 总得癌症去世了，这边区长去世，那边副总去世，这事儿都没人管，捡了一个大 便宜，但这个事情曝光以后，原来投资把生地变成熟地的企业到法院起诉，要求 返回投资款，这一下双方都僵在这儿，后投入的企业觉得很冤。为什么？我们支 付了转让费 5000 多万，房屋建设我们支付了 2000 多万，我们自己把楼建设起来 ， 现在你不让我卖，前面投资的企业也觉得很冤，我投入 6000 多万资产现在也没 了，那 6000 多万都变成了这个一百万公司的个人财产。 提醒大家要注意企业有一个他项权，当时新的企业也认为不欠帐，为什么？ 他自己一算成本，实打实的不算利息收入，光前头这块地从生地变熟地的成本就 是 6000 多万，他也觉得转让费才支付 6000 多万，肯定是好事，后头就是建设的 问题了，他认为捡了一个最大的便宜，但是他没想到天上不可能掉馅饼，虽然不 管最后结果怎么样？至少现在双方都陷在这儿了，为什么？因为这个案子比较复 杂，还有大量审计工作，还需要一个被告，还有公告、送达，光公告、送达、等 待的时间我估计没有两年下不来，所以几个企业都耗在这儿，这也是现实当中需 要注意的问题。 各地国有企业行政管理部门在土地出让、拍卖、挂牌过程中行为不规范引发 的风险，主要是程序不规范，组织招牌挂的程序不公正，包括暗箱操作，影响其 他参与企业利益的问题，主要涉及到有些相关法律的问题，以及国家机关工作人 员涉及到渎职的问题。 第二大问题，土地使用权转让过程中的风险问题，转让行为不合法律规定， 中华人民共和国城市管理第三十七条，下列房地产可以转让，第三十八条，以出 让方式取得使用权的转让方式应该符合下列条件。 重点讲一下第三十八条第二项，按照出让合同约定，建筑投资开发属于房屋 开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的 25%以上，属于城建开发土地 的形成公共用地或其他建设用地条件，它有一个硬性规定，你要是出让房地产性 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案