但是我只想跟你说，关于招拍卖以后曾经出台过关于土地招标挂牌出上的手续 有一个关于程序上的规定，这个规定现在各地执行的政策也不一样，包括你说的 保证金的问题，在我接触的案 子当中曾经有类似的 情况 你说从现实的解决上来 讲，我没 么现实好的办法 ，为什么？当地政府就是这样，就是一 霸王条款不平等条约，你办就这么办，不办就拉吹。 但是我在接触这种案子的时候，曾经有一个案例，我比较清楚，当时感觉政府滥 用职权的迹象比较明显，当时我建议他通过行政手段进行行政诉讼，从公平的角 度上来讲，如果我把你视为行政行为的话，只要当事人认为你有可能侵犯我的合 法利益 以诉，但是说继续诉起来 可能有相应的入 度， 作为 来讲前头 的那个问题确实回答不了，没有办法，当你没办法的时候，只能在审查他在履行 行政权力的时候，是否有滥用权利的行为，这块属于国家行政诉讼法和最高法院 颁布的《关于实施行政诉讼若干问题的解释若干问题的分析有关情况》这个还需 要再研究。 一个问题，还是请徐律师给你说这个问题，我们房地产专门有一个按揭部 徐律师是我们按揭部的主任。 徐海燕： 我们在开发用地取得过程中，土地的类型分为三类，第一类叫做锚地，所谓 的辎地，就是集体土地还没有转为国有，需要缴纳一些耕地的补偿费，青苗补助 生地 主要是针对城市的土地，城市土地还没有完成拆迁之前，叫做生地 所谓熟地已经完成了土地征用，集体土地变成国有，城市土地完成拆迁，这样 做熟地。 可： 我们在一个县级市拿了一块商住用地，这块地在去年规划的时候全部是商业 用地，没有人摘牌，他又改变了规划条件商住专业，商住用地以商为主，容积率 也出来1 现在我们公司拿 这块地以 他 市委书记和常务副市 我们把把土地牌打过去了，口径又变了，他说这一块在我们新区的中心区域，我 们还是要建共建和商业，不允许建住宅，他一下又变了，太不规范。 我们土地牌打过去了，跟他打官司呢，不规范，后面也不好操作，现在僵处在这 里做工作，我把这个文件带时来，他说了一句活话，以离业为主，主到什么程度 分之 公之四。坏右 一个擦边球的问题 怎么处理这个事情，他发了一个 狠话，如果你要盖住宅，我们再把土地重新收回，应该怎么办 答： 其实你问的这个问颗不是法律问颗，唯独涉及到法律问颗，这又是涉及到当地 政府不依法行政的问题，作为土地，作为一级政府部门，你把土地招牌挂的方式 都己经明示了，自己改变了用途、改变规划，实际上应该还是属于超越职权和滥 用职权的 可题，但是由 地 患到自己现 实的难题 法学里 上来 讲你肯定能打赢，但是在实际当中你肯定赢不了，我觉得实际上有效的方式，还 是你跟政府再去谈条件，怎么更有利于你去运作房地产项目，比如说你在这个方 面同意他的条件，他会不会在其他方面多给你提供一些使利，正格从法律意义上 来讲你说这个事儿就这么办，作为律师来讲我不能发动所有的房地产开发商都跟 政府去打官司， 这个才 个解决问题的办 但是我觉得这块你倒提醒了我，我有一点，就是想问大家，做一个思考，我自己 看到关于改用途的事儿，在2002年规定的招牌挂以后，规定的一个是商业、娱 乐土地招牌挂：另外同一块地上有两个以上竞价者，也必须通过招牌挂，比如说 25 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案
25 但是我只想跟你说，关于招拍卖以后曾经出台过关于土地招标挂牌出让的手续， 有一个关于程序上的规定，这个规定现在各地执行的政策也不一样，包括你说的 保证金的问题，在我接触的案子当中曾经有类似的情况，你说从现实的解决上来 讲，我没有一个什么现实好的办法 ，为什么？当地政府就是这样，就是一个 霸王条款不平等条约，你办就这么办，不办就拉吹。 但是我在接触这种案子的时候，曾经有一个案例，我比较清楚，当时感觉政府滥 用职权的迹象比较明显，当时我建议他通过行政手段进行行政诉讼，从公平的角 度上来讲，如果我把你视为行政行为的话，只要当事人认为你有可能侵犯我的合 法利益，我就可以诉，但是说继续诉起来可能有相应的难度，作为我来讲前头说 的那个问题确实回答不了，没有办法，当你没办法的时候，只能在审查他在履行 行政权力的时候，是否有滥用权利的行为，这块属于国家行政诉讼法和最高法院 颁布的《关于实施行政诉讼若干问题的解释若干问题的分析有关情况》这个还需 要再研究。 第一个问题，还是请徐律师给你说这个问题，我们房地产专门有一个按揭部 ， 徐律师是我们按揭部的主任。 徐海燕： 我们在开发用地取得过程中，土地的类型分为三类，第一类叫做锚地，所谓 的锚地，就是集体土地还没有转为国有，需要缴纳一些耕地的补偿费，青苗补助 费。生地，主要是针对城市的土地，城市土地还没有完成拆迁之前，叫做生地。 所谓熟地已经完成了土地征用，集体土地变成国有，城市土地完成拆迁，这样叫 做熟地。 问： 我们在一个县级市拿了一块商住用地，这块地在去年规划的时候全部是商业 用地，没有人摘牌，他又改变了规划条件商住专业，商住用地以商为主，容积率 也出来 1.2，现在我们公司拿了这块地以后，现在他的市委书记和常务副市长， 我们把把土地牌打过去了，口径又变了，他说这一块在我们新区的中心区域，我 们还是要建共建和商业，不允许建住宅，他一下又变了，太不规范。 我们土地牌打过去了，跟他打官司呢，不规范，后面也不好操作，现在僵处在这 里做工作，我把这个文件带过来，他说了一句活话，以商业为主，主到什么程度 ， 三分之二，五分之四，还有一个擦边球的问题，怎么处理这个事情，他发了一个 狠话，如果你要盖住宅，我们再把土地重新收回，应该怎么办？ 答： 其实你问的这个问题不是法律问题，唯独涉及到法律问题，这又是涉及到当地 政府不依法行政的问题，作为土地，作为一级政府部门，你把土地招牌挂的方式 都已经明示了，自己改变了用途、改变规划，实际上应该还是属于超越职权和滥 用职权的问题，但是由于房地产企业肯定考虑到自己现实的难题，从法学里上来 讲你肯定能打赢，但是在实际当中你肯定赢不了，我觉得实际上有效的方式，还 是你跟政府再去谈条件，怎么更有利于你去运作房地产项目，比如说你在这个方 面同意他的条件，他会不会在其他方面多给你提供一些便利，严格从法律意义上 来讲你说这个事儿就这么办，作为律师来讲我不能发动所有的房地产开发商都跟 政府去打官司，这个不是一个解决问题的办法。 但是我觉得这块你倒提醒了我，我有一点，就是想问大家，做一个思考，我自己 看到关于改用途的事儿，在 2002 年规定的招牌挂以后，规定的一个是商业、娱 乐土地招牌挂；另外同一块地上有两个以上竞价者，也必须通过招牌挂，比如说 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
工业用地不适用招牌挂，还是适用协议出让，但是这就有一个规定，在其后2003 年6月11号，国土资源部又颁布过21号文，其中21号文有一个法条，至少现 我认 可能以后会有空子可钻，从法律上来讲会是漏洞，会有空子可钻 关于第16条，第16条以协议出让的方式取得国有土地使用权的士地使用者 需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品房 往字笔用途的，应当取得出让方市县人民政府和规部门同意，签订使用权出让 合同变更协议和重新签订使用权出让合同，这里是不是有 一个漏洞可钻，原来我 通过协议，是用工业用地的形式通过协议的，如果说直接用作旅游、娱乐、商业 那我就必须招牌挂，但是原来我可以先打一个幌子，先用出让，我说用土地，然 后，事后我再改，我可以变成商业、旅游和娱乐，这时候我只需要征得市县人民 政府、规划部门的同意，在签订出让变更协议就可以了，不用再走招牌挂，这个 规定是2003年6月规定的，在严格执行招牌挂出台以后，所以我想为什么出台 这个又规定16台，有可能他这个手段有漏洞， 马律师您好，我想问一个问题，刚才说耕地的事儿，红线内的耕地和红线外的耕 地，我们怎么样去使用，怎么认定是红线内的耕地、红线外的耕地？如果我们用 了红线外的耕地，又想用红线内的排地，能不能两边换一下，有沿有这种可能 答 个我认为难度太大，第一个刚才谈到，所谓红线以内是基本农田，这个国家是 严格规定，绝对不允许的，至少从目前的法律规定和相关的政策上来讲，地方操 作我不管，但是这是命令禁止的你肯定做不了。另外一个涉及到置换的问题，置 换是在闲有十地使用以后出现的罟换，而日在用有十地里以须是两块十地性质相 司的地才能排行罗 换， 红线内和红线外根本就不属于国有土地的范，还属于 集体土地，属于基本农田，属于这个概念，所以这块我认为不可能实现置换 可： 刚才说部队用地协议出让的问题，有什么规定？ 答 关干部队十地出让和转让相关的大部分工作，应该在中闲人民解放军总后部 颁布的 系列 配范性 件和规定 要是营房 军队用房 为军事设施和非军事 设施，包括营房，分几类，你要说这个问题可能得做 个专题来说，相关的法有 规定应该都能查到，我刚才提这个引头，只是说因为我们对房地产开发商提供的 法律服务，尤其是以这个为主的比饺多，现在有的开发商已经动起车队土地的念 头，有些开发商认为这是一个商业机会，我只是把他作为一个引子在这里跟大家 的点一下，具体的法律规定下去再详细的探讨，不是一两句话能说清楚的。 问： 列才提到一个在建项目投资到25%，这个项目可以转止？没有听的太清楚 答： 这是房地产管理法第38条规定的，房地立要转让是这样的规定，下列房产可以 转让的房产项目可以转让，其中还规定了第2条 问 项目转让是不是发展商的主体发生变化？ 答： 不是，他所说的项目，我刚才理解《房地产管理法》第38条所说的转让，就是 ns ww.cg35.cn最有价值房产策2000案
26 工业用地不适用招牌挂，还是适用协议出让，但是这就有一个规定，在其后 2003 年 6 月 11 号，国土资源部又颁布过 21 号文，其中 21 号文有一个法条，至少现 在为止我认为可能以后会有空子可钻，从法律上来讲会是漏洞，会有空子可钻， 但是不知道在座的各位怎么想的。 关于第 16 条，第 16 条以协议出让的方式取得国有土地使用权的土地使用者， 需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品房、 住宅等用途的，应当取得出让方市县人民政府和规划部门同意，签订使用权出让 合同变更协议和重新签订使用权出让合同，这里是不是有一个漏洞可钻，原来我 通过协议，是用工业用地的形式通过协议的，如果说直接用作旅游、娱乐、商业 ， 那我就必须招牌挂，但是原来我可以先打一个幌子，先用出让，我说用土地，然 后，事后我再改，我可以变成商业、旅游和娱乐，这时候我只需要征得市县人民 政府、规划部门的同意，在签订出让变更协议就可以了，不用再走招牌挂，这个 规定是 2003 年 6 月规定的，在严格执行招牌挂出台以后，所以我想为什么出台 这个又规定 16 台，有可能他这个手段有漏洞。 问： 马律师您好，我想问一个问题，刚才说耕地的事儿，红线内的耕地和红线外的耕 地，我们怎么样去使用，怎么认定是红线内的耕地、红线外的耕地？如果我们用 了红线外的耕地，又想用红线内的耕地，能不能两边置换一下，有没有这种可能 。 答： 这个我认为难度太大，第一个刚才谈到，所谓红线以内是基本农田，这个国家是 严格规定，绝对不允许的，至少从目前的法律规定和相关的政策上来讲，地方操 作我不管，但是这是命令禁止的你肯定做不了。另外一个涉及到置换的问题，置 换是在国有土地使用以后出现的置换，而且在国有土地里必须是两块土地性质相 同的土地才能进行置换，红线内和红线外根本就不属于国有土地的范畴，还属于 集体土地，属于基本农田，属于这个概念，所以这块我认为不可能实现置换。 问： 刚才说部队用地协议出让的问题，有什么规定？ 答： 关于部队土地出让和转让相关的大部分工作，应该在中国人民解放军总后勤部 颁布的一系列规范性文件和规定，主要是营房，军队用房分为军事设施和非军事 设施，包括营房，分几类，你要说这个问题可能得做一个专题来说，相关的法律 规定应该都能查到，我刚才提这个引头，只是说因为我们对房地产开发商提供的 法律服务，尤其是以这个为主的比较多，现在有的开发商已经动起军队土地的念 头，有些开发商认为这是一个商业机会，我只是把他作为一个引子在这里跟大家 的点一下，具体的法律规定下去再详细的探讨，不是一两句话能说清楚的。 问： 刚才提到一个在建项目投资到 25%，这个项目可以转让？没有听的太清楚。 答： 这是房地产管理法第 38 条规定的，房地产要转让是这样的规定，下列房产可以 转让的房产项目可以转让，其中还规定了第 2 条。 问： 项目转让是不是发展商的主体发生变化？ 答： 不是，他所说的项目，我刚才理解《房地产管理法》第 38 条所说的转让，就是 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
指房地产项目的转让，我刚才说的是房地产项目不发生变化，只是房地产项目公 的股权结构发生了变化，我认为这是一个规避的方法。 问 地产在买卖土地的时修 一般现在都是买公司的股权比较多一点，不是股权， 中间怎么回避这个法律风险？ 答： 我觉得这也是从多方面，过多应该看一下公司法关于这块提出的股权结构，对 于股东情况有一个调查，实际上如果收购公司股权，等于是一种承债式的，房地 承债 式的 营，要考虑原来房地产项目公司本身取得对外债务债权情况或者设 置抵押状况，这块要检查多一点。 问： 我请教一个关于金融按揭的问题，去年底最高的司法解释，如果只用一套房子 假如还不是按揭的情况下，不能强制性的执行，最近，我在跟开发商在谈事的时 候，北京现在也在逐步出 关于只有两套房子才能按揭的规定 你对这个方面 怎么理解，今后是否有可能执行，据说上海执行一段时同后来又停下来，你是怎 么理解的。 答： 你这个问题确实最近他出台以后，这个起因是最高法院颁布了在执行工作中的 14条不准的情况，主要考虑到这都是有针对性的，为什么？在我们处理案件当 中，发现在最高法 院出 台政策之前 当地也是屈 于司法权的滥用 不光是行政 权的滥用，经常有的人是善意的，确实自己受到损失，有些人就是恶意的，他提 了一个诉讼，然后做了一个诉讼保全，就能够把一个房地产企业连地带房子都封， 而日一封通常这种超标率的现象，或者影响到具体的小业主居民的状识，这种现 奥经常发生 一个事儿， 我次在小北京适上，现用半儿，后还得赶紧去解封，这个事元当时解 一个法院来， 把一个项目全部都查封，查封 决了，我自己接触，有的时候你说一个房地产项目，没有完工之前到底是多少钱 整个投入可能十几个亿，但是因为没有竣工，无法正确衡量它的价值。比说我 10个亿，有一个亿的标的，就能把整个未建工程全部查封，最后销售的时候就 个企业是放在房地产管理局了，特别是有的法院在执行查封 我接触了 ·个法院就是 这样 ,他查封了 个企 业6000平米的房子，因 他有一个房地协议有 一个问题，发现有一个6000平米，标的是查封6000平米 整个房地产项目是13万平米，他就在房地产管理局下 一个“限制”，我杳封6000 平米，但是他没有标定位置，最后房地产管理局对于房地产开发项目整个预售工 作都停止了，为什么？他说人家法院没跟我说6000平米是哪儿， 沿说是一层的 几门几户 是二层的 门儿 的房地产项目全部都给你办，所以就造 成整个房地产项目 下就闲了两年，根本不能销售。 这种事儿包括社会上的呼声比较多，纷纷向中央反映，向最高法院反映告最高法 院，居于这种情况，针对执法混乱的情况下最高法院出台16条，当然这16条里 有一个关于解决供应居民基本生活用房保障的问题，这个不光是你现在出现的问 题，在最开始我们作为律师从事业务在执行性当中就面临 个问题加里抽执行 人只有一套房产，虽然我们查封了，但是我们执行的时候也有很难执行，为什么 因为我们不能把它搬到大街上，把他的家具、桌子椅子全部拖到大街上，不可能 别说买房了，我判租用，租房，他不是买房的问题，他是租了人家房东一个房子， 2 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案
27 指房地产项目的转让，我刚才说的是房地产项目不发生变化，只是房地产项目公 司的股权结构发生了变化，我认为这是一个规避的方法。 问： 房地产在买卖土地的时候，一般现在都是买公司的股权比较多一点，不是股权， 中间怎么回避这个法律风险？ 答： 我觉得这也是从多方面，过多应该看一下公司法关于这块提出的股权结构，对 于股东情况有一个调查，实际上如果收购公司股权，等于是一种承债式的，房地 产承债式的经营，要考虑原来房地产项目公司本身取得对外债务债权情况或者设 置抵押状况，这块要检查多一点。 问： 我请教一个关于金融按揭的问题，去年底最高的司法解释，如果只用一套房子， 假如还不是按揭的情况下，不能强制性的执行，最近，我在跟开发商在谈事的时 候，北京现在也在逐步出台，关于只有两套房子才能按揭的规定，你对这个方面 怎么理解，今后是否有可能执行，据说上海执行一段时间后来又停下来，你是怎 么理解的。 答： 你这个问题确实最近他出台以后，这个起因是最高法院颁布了在执行工作中的 14 条不准的情况，主要考虑到这都是有针对性的，为什么？在我们处理案件当 中，发现在最高法院出台政策之前， 当地也是属于司法权的滥用，不光是行政 权的滥用，经常有的人是善意的，确实自己受到损失，有些人就是恶意的，他提 了一个诉讼，然后做了一个诉讼保全，就能够把一个房地产企业连地带房子都封 ， 而且一封通常这种超标率的现象，或者影响到具体的小业主居民的状况，这种现 象经常发生。 我上次在北京遇到一个事儿，广东一个法院来，把一个项目全部都查封，查封 以后购房小业主群体就上访，就闹事儿，最后还得赶紧去解封，这个事儿当时解 决了，我自己接触，有的时候你说一个房地产项目，没有完工之前到底是多少钱 ， 整个投入可能十几个亿，但是因为没有竣工，无法正确衡量它的价值。比说我 10 个亿，有一个亿的标的，就能把整个未建工程全部查封，最后销售的时候就 办不了。为什么，一个企业是放在房地产管理局了，特别是有的法院在执行查封 当中，我接触了一个法院就是这样，他查封了一个企业 6000 平米的房子，因为 他有一个房地产协议有一个问题，发现有一个 6000 平米，标的是查封 6000 平米 ， 整个房地产项目是 13 万平米，他就在房地产管理局下一个“限制”，我查封 6000 平米，但是他没有标定位置，最后房地产管理局对于房地产开发项目整个预售工 作都停止了，为什么？他说人家法院没跟我说 6000 平米是哪儿，没说是一层的 几门几户，没说是二层的几门几户，所有的房地产项目全部都给你办，所以就造 成整个房地产项目一下就闲了两年，根本不能销售。 这种事儿包括社会上的呼声比较多，纷纷向中央反映，向最高法院反映告最高法 院，居于这种情况，针对执法混乱的情况下最高法院出台 16 条，当然这 16 条里 有一个关于解决供应居民基本生活用房保障的问题，这个不光是你现在出现的问 题，在最开始我们作为律师从事业务在执行性当中就面临一个问题，如果被执行 人只有一套房产，虽然我们查封了，但是我们执行的时候也有很难执行，为什么？ 因为我们不能把它搬到大街上，把他的家具、桌子椅子全部拖到大街上，不可能 。 别说买房了，我判租用，租房，他不是买房的问题，他是租了人家房东一个房子 ， www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
到期也不交租金，也不搬，我法院根本不能判他腾出去，为什么不能判腾？就是 我沿法执行，我不抑他放在已路上 当然可能有矫枉过正的因素在里头 ,但是考虑针对现在普遍发生的司法行政 的滥用，从咱们中央政府充分考虑到保护群众的基本利益，他认为法院执行的时 候，不能对第一套房产进行拍卖，但是我印象条文里可以对第一套住房进行查封 实际上执行都面临到一个问题，查封完了以后不能进行拍卖，有什么意义，这个 也是值得探讨的，因为这个政策我觉得不能涵盖全面，但是银行针对这个东西就 出 个政管 一个学员问我按揭的问题，按揭购置第 一套，第二套 的时候就要给你提高首付款的比例，这个东西银行也是，我根据你的，你上有西 策，我下有对策，当你侵犯我银行利益的时候，过分强调我个体利益的时候就把 风险、责任转嫁到个人身上，说到一个深入的话题，整个中国目前的现代社会还 是个诚信机制的缺陷问题，包括政府、开发商、个人诚信缺乏的问题。 如果说从学理上解决这个问题，我解决不了，我只能跟你一样发发牢骚，表 表态 但是说 我没有权利要求银行不 这么做，他就 是这种执行，法律 上对于他来讲也没有一种禁止性的东西，对于银行来讲，包括春节之后还有一个 诉工商银行信用卡收费的问题，这个案子从法律上诉权都不见得具备，这个跟卡 收费的情况还是完全一样，所以只能说到这儿。 主持人 同学们可能还有好多问题跟马老师进行交流，但今天由于时间关系只能进行 到这儿，大家可以课后跟马律师联系，他的电话和网站都在上面，今天上午的课 就到这儿，谢谢马律师！ 马律师： 谢谢大家！ (上午课程结束) wwW.cg35.cn最有价值房产策划2000案
28 到期也不交租金，也不搬，我法院根本不能判他腾出去，为什么不能判腾？就是 我没法执行，我不把他放在马路上。 当然可能有矫枉过正的因素在里头，但是考虑针对现在普遍发生的司法行政 的滥用，从咱们中央政府充分考虑到保护群众的基本利益，他认为法院执行的时 候，不能对第一套房产进行拍卖，但是我印象条文里可以对第一套住房进行查封 ， 实际上执行都面临到一个问题，查封完了以后不能进行拍卖，有什么意义，这个 也是值得探讨的，因为这个政策我觉得不能涵盖全面，但是银行针对这个东西就 出台了一个政策，相当于有一个学员问我按揭的问题，按揭购置第一套，第二套 的时候就要给你提高首付款的比例，这个东西银行也是，我根据你的，你上有政 策，我下有对策，当你侵犯我银行利益的时候，过分强调我个体利益的时候就把 风险、责任转嫁到个人身上，说到一个深入的话题，整个中国目前的现代社会还 是个诚信机制的缺陷问题，包括政府、开发商、个人诚信缺乏的问题。 如果说从学理上解决这个问题，我解决不了，我只能跟你一样发发牢骚，表 表态，但是说银行执行，我没有权利要求银行不这么做，他就是这种执行，法律 上对于他来讲也没有一种禁止性的东西，对于银行来讲，包括春节之后还有一个 诉工商银行信用卡收费的问题，这个案子从法律上诉权都不见得具备，这个跟卡 收费的情况还是完全一样，所以只能说到这儿。 主持人： 同学们可能还有好多问题跟马老师进行交流，但今天由于时间关系只能进行 到这儿，大家可以课后跟马律师联系，他的电话和网站都在上面，今天上午的课 就到这儿，谢谢马律师！ 马律师： 谢谢大家！ （上午课程结束） www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
开发模式、选地思考、成本分析及土地竞购实务 周勇 主持人： 大家下午好，房地产开发的前期如何拿地、选地及开发模式的选择，还有开 发成本的控制，这些问题都是开发商所关注的问题，今天非常高兴的请到了广州 木口们T公司总经理周通先生为我门讲授这次里程 周 谢谢大家。今天我给大家讲的内容就是开发模式、选地思考、成本分析及士 地竞购实务。从标题来看我觉得很重要的方式，今天主要是讲选地思考，实际上 这是教给大家选地的方法论。通过我们如何进行选地的思考，解决我们实际的操 作问题，因为我们在选地的时候都要经过很多的思考，结合我自己的经验和我自 己的操作实践. 到这儿来很重要的 一点就是和大家共同的交流 我讲课的特点是 用很多时间把答案、题目、过程教给大家，你们自己去思 我只讲方法论，因 为房地产操作千变万化，只要我们掌握了方法论就可以以不变应万变。 从房地产的开发模式来讲，我列了五个开发模式，反映了房地产发展的历史 房地产最早开发是传统的由小到大，很多房地产的开发实际上也和城市建设连在 起的，比方说很多城市建设由于缺乏资金 些丁程队成建箱公司他们 着城市修路， 兰公廷 的地 然后城市就把一块士地作为补偿给他们 早期 很多都是这样的形式。传统的开发我们过去叫做套现开发、短线开发，这种传统 的开发从城市的规划战略布局来讲是不够的，层次是很低的，所以导致了很多城 市的开发无现象。开发到后来这些小的房地产商不断地在发展，不断地在壮大 他们由小利大，品后利联合 叫做合作开发. 进行企业之间的合作， 之间的合作 比如说有些企业有资 但是可能缺乏资金或者缺乏品牌， 这样的 企业就可以走联合开发的道路，这是第二阶段。 在过程当中凸现了 一种开发叫做品牌开发，品牌开发一种是以产品品牌为先 导的开发，比如最典型的就是潘石屹的SOO,是以一个很独特的产品带动他企业 的品牌，比如说张宝的苹果社区，还有一种现象就是企业的品牌，比如说万科 它是以企业的形象带动产品，统帅产品，比如说中海 到了第四个阶段我们叫做多 所谓的统筹开发就是一个很大的发展商 拥有很大的资源，比如说1000亩地以上，这些资源在短期里边无法由一个发展商 独资承受它的开发量，比如说有2000亩地，我举的紫薇就是西安的紫薇田园都市， 它大概有100万平方米的开发量，100万平方米的开发量如果放在一个省会城市 大概要开发10年，如果采取串联的方法开发，就是- 个省会的城市每年的销售 量 作为房地 来说， 如果他 卖到10万平方米，这个房地 产的标准 是很优 秀的，所以按照100万算的话，它在一个省会城市要卖10年， 这个时候就要引入 并联开发，要把很多企业通过某一个品牌的号召力统帅起来，统一规划，统一实 施，统一销售，统一经营，在这样的状祝下我们叫做统筹开发。 最早阶段是引资开发，我没有确切的资料，据说顺驰在这一两年当中它的品 牌凸现是飞速的 这种情况 那来的 ?很可能有海外的基金介入，因为现 在海外的基金都瞄准了中国的开放，瞄准了中国经济飞速的发展，但是外资进 中国是要有指标的，不能盲目的有多少钱就进来多少钱，不行，我们国家要配给 外资粮票，像过去的情况，这种情况下有多种渠道可以把外资引进，项目引进或 Www.cg35.cn品有价估房立萧2000室
1 开发模式、选地思考、成本分析及土地竞购实务 ——周勇 主持人： 大家下午好，房地产开发的前期如何拿地、选地及开发模式的选择，还有开 发成本的控制，这些问题都是开发商所关注的问题，今天非常高兴的请到了广州 本日 TUT 公司总经理周勇先生为我们讲授这次课程。 周勇： 谢谢大家。今天我给大家讲的内容就是开发模式、选地思考、成本分析及土 地竞购实务。从标题来看我觉得很重要的方式，今天主要是讲选地思考，实际上 这是教给大家选地的方法论。通过我们如何进行选地的思考，解决我们实际的操 作问题，因为我们在选地的时候都要经过很多的思考，结合我自己的经验和我自 己的操作实践，到这儿来很重要的一点就是和大家共同的交流。我讲课的特点是 用很多时间把答案、题目、过程教给大家，你们自己去思考，我只讲方法论，因 为房地产操作千变万化，只要我们掌握了方法论就可以以不变应万变。 从房地产的开发模式来讲，我列了五个开发模式，反映了房地产发展的历史， 房地产最早开发是传统的由小到大，很多房地产的开发实际上也和城市建设连在 一起的，比方说很多城市建设由于缺乏资金，让一些工程队或者建筑公司他们帮 着城市修路，修一些公建的设施，然后城市就把一块土地作为补偿给他们，早期 很多都是这样的形式。传统的开发我们过去叫做套现开发、短线开发，这种传统 的开发从城市的规划战略布局来讲是不够的，层次是很低的，所以导致了很多城 市的开发无序现象。开发到后来这些小的房地产商不断地在发展，不断地在壮大， 他们由小到大，最后到联合，就叫做合作开发，进行企业之间的合作，进行资源 之间的合作，比如说有些企业有资源，但是可能缺乏资金或者缺乏品牌，这样的 企业就可以走联合开发的道路，这是第二阶段。 在过程当中凸现了一种开发叫做品牌开发，品牌开发一种是以产品品牌为先 导的开发，比如最典型的就是潘石屹的 SOHO，是以一个很独特的产品带动他企业 的品牌，比如说张宝的苹果社区，还有一种现象就是企业的品牌，比如说万科， 它是以企业的形象带动产品，统帅产品，比如说中海。 到了第四个阶段我们叫做统筹开发，所谓的统筹开发就是一个很大的发展商 拥有很大的资源，比如说 1000 亩地以上，这些资源在短期里边无法由一个发展商 独资承受它的开发量，比如说有 2000 亩地，我举的紫薇就是西安的紫薇田园都市 ， 它大概有 100 万平方米的开发量，100 万平方米的开发量如果放在一个省会城市 大概要开发 10 年，如果采取串联的方法开发，就是一个省会的城市它每年的销售 量，作为房地产商来说，如果他能卖到 10 万平方米，这个房地产的标准就是很优 秀的，所以按照 100 万算的话，它在一个省会城市要卖 10 年，这个时候就要引入 并联开发，要把很多企业通过某一个品牌的号召力统帅起来，统一规划，统一实 施，统一销售，统一经营，在这样的状况下我们叫做统筹开发。 最早阶段是引资开发，我没有确切的资料，据说顺驰在这一两年当中它的品 牌凸现是飞速的，这种情况下它哪来的资金？很可能有海外的基金介入，因为现 在海外的基金都瞄准了中国的开放，瞄准了中国经济飞速的发展，但是外资进入 中国是要有指标的，不能盲目的有多少钱就进来多少钱，不行，我们国家要配给 外资粮票，像过去的情况，这种情况下有多种渠道可以把外资引进，项目引进或 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案