来可能觉得无所谓，地方政府拍胸脯保证没事儿，县里都是认可、区里、市里， 甚至省里都是认可的，你来吧，我把地皮给你，你当时可能觉得他没有权利，但 是 后 有这么多政府的保护权在这儿， 会对你企业产 危飞 就怕大的形式来了之后，他们自己都控制不了。我这次看28号文底下的多 名都是“田宝山”的，但是，他这个国土资原部自己上去自身难保，更别说底下 县、省自治区国土厅的厅长他们的保票。 所以，咱们房地产企业在去到各地去投资开发房地产的时候，遇到这种审批 一定要慎重，审定权限的时候一定要慎重，现在不像以前，以前大的经济形势没 出台之前，确实可能有的县里 把手跟你说没问题，肯定没问题，但是现在形势 变了，对于这块我觉得可以给大家做一个提示。 第二个，强调规划管理主要是包括土地利用的总体规划，城市的总体规划， 村庄和集镇规划实施管理。首先第一小点，我谈的是第6节，我总结了8个字， “强调总体，严格修改” 调总休别.总休想完了以后月是涉及十和 用方向规模布局的修改， 定有一个严格的程序来办理，这一块主要显现在土地 规划上。 第7节，主要强调十地的计别，对于计划的管理，计划指今、分别考核，这 种计划是由指令性下达，具体的指标由国家分项去考核，按照定额指标和效率进 行考核。 第8节，从严控制，谈到大的原则，严字当头 这里所体现的农用地转为建 设用地的总量和速度， 这块的原则我觉得是不符不批、拖欠暂缓，所反映的内容 只要是不符合土地规划的就不批你，原来过去有拖欠农民补偿费的暂缓下达 2005年的计划. 第9节，加强项目建设用地的而审管理，不符不宙、不审不批，就是只要不 符合总体规划的就不进行预审】 但是预审现在批准的前提上必须审，不审就没 批你，所以说还是看你符不符合总体规划 第10节，加强村镇建设用地的管理，控制总量、禁止变项，控制总量主要 是讲关于村庄和集镇的规划要有一个总量的控制，明确小城镇和农村居住点的数 量、布局和规模，农村集体建设用地必须符合整体规划，凡占用农用地的必须依 法办理严格审批手续，禁止擅自通过村改居等方式，将农村集体所有土地改为国 有士地，禁止农村集体经济组织非法出让、 租， 上地用于 非农建设 农村宅基地的管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地，这里有相应的一部分事实 的案例，可以和大家谈一下。 下面说的这个案例，跟在座的企业没有直接的关联，但是跟个人前几年出了 一些纠纷，出了什么纠纷？就是关于刚才说的村改居的问题，禁止成镇居民在农 村购置宅基地， 在随若是立出台以后 出了6个规范性文件， 其他的规音 都明确规定在农村的宅基地实行 ，但是在前几年 起了利用农村 体所有土地，比如搞一些观光农业园，有一部分比如说果园、采摘园，当时根据 国家旅游热的方针标准，开始了城镇的郊区游、村庄游，甚至发展到一些严重的 情况，纠纷比较多的城镇的居民。拿北京市为例，城筑的居民到远郊区具，比如 说附沂的义、平公、柔。到农封家购 一个小院价格出低麻四五万 就可以购大概几亩地的小庄园 你自己可以 外面 可以自己浇灌 种树都可以，在当时确实带动了郊区经济的发展，但是后来产生 一系列的法律问 题，现在所面临的这个事儿就是发生在我们身边的案例，当然这种案例是比较多 的，印象最深的是这个案例。 ww.cg35.cn最有价值房产策2000索
10 来可能觉得无所谓，地方政府拍胸脯保证没事儿，县里都是认可、区里、市里， 甚至省里都是认可的，你来吧，我把地皮给你，你当时可能觉得他没有权利，但 是后面有这么多后台，有这么多政府的保护权在这儿，不会对你企业产生危险， 但是就怕大的形式来了之后，他们自己都控制不了。我这次看 28 号文底下的签 名都是“田宝山”的，但是，他这个国土资源部自己上去自身难保，更别说底下 县、省自治区国土厅的厅长他们的保票。 所以，咱们房地产企业在去到各地去投资开发房地产的时候，遇到这种审批 一定要慎重，审定权限的时候一定要慎重，现在不像以前，以前大的经济形势没 出台之前，确实可能有的县里一把手跟你说没问题，肯定没问题，但是现在形势 变了，对于这块我觉得可以给大家做一个提示。 第二个，强调规划管理主要是包括土地利用的总体规划，城市的总体规划， 村庄和集镇规划实施管理。首先第一小点，我谈的是第 6 节，我总结了 8 个 字 ， “强调总体，严格修改”，强调总体规划，总体规划定了以后，凡是涉及土地利 用方向规模布局的修改，一定有一个严格的程序来办理，这一块主要显现在土地 规划上。 第 7 节，主要强调土地的计划，对于计划的管理，计划指令、分别考核，这 种计划是由指令性下达，具体的指标由国家分项去考核，按照定额指标和效率进 行考核。 第 8 节，从严控制，谈到大的原则，严字当头，这里所体现的农用地转为建 设用地的总量和速度，这块的原则我觉得是不符不批、拖欠暂缓，所反映的内容 只要是不符合土地规划的就不批你，原来过去有拖欠农民补偿费的暂缓下达 2005 年的计划。 第 9 节，加强项目建设用地的预审管理，不符不审、不审不批，就是只要不 符合总体规划的就不进行预审，但是预审现在批准的前提上必须审，不审就没法 批你，所以说还是看你符不符合总体规划。 第 10 节，加强村镇建设用地的管理，控制总量、禁止变项，控制总量主要 是讲关于村庄和集镇的规划要有一个总量的控制，明确小城镇和农村居住点的数 量、布局和规模，农村集体建设用地必须符合整体规划，凡占用农用地的必须依 法办理严格审批手续，禁止擅自通过村改居等方式，将农村集体所有土地改为国 有土地，禁止农村集体经济组织非法出让、出租，集体土地用于非农建设，加强 农村宅基地的管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地，这里有相应的一部分事实 的案例，可以和大家谈一下。 下面说的这个案例，跟在座的企业没有直接的关联，但是跟个人前几年出了 一些纠纷，出了什么纠纷？就是关于刚才说的村改居的问题，禁止成镇居民在农 村购置宅基地，现在随着 28 号文出台以后，出了 6 个规范性文件，其他的规章 都明确规定在农村的宅基地实行一户一宅，但是在前几年广泛兴起了利用农村集 体所有土地，比如搞一些观光农业园，有一部分比如说果园、采摘园，当时根据 国家旅游热的方针标准，开始了城镇的郊区游、村庄游，甚至发展到一些严重的 情况，纠纷比较多的城镇的居民。拿北京市为例，城镇的居民到远郊区县，比如 说附近的顺义、平谷、怀柔，到农村家里购置一个小院，价格比较低廉，四五万 就可以购大概几亩地的小庄园，你自己可以建房，外面还可以自己浇灌、种菜、 种树都可以，在当时确实带动了郊区经济的发展，但是后来产生一系列的法律问 题，现在所面临的这个事儿就是发生在我们身边的案例，当然这种案例是比较多 的，印象最深的是这个案例。 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
我们有一个律师，由于出了交通意外去世了，下面有一个儿子和女儿，还有 妻子，上面不有一个母亲，他的子女和爱人都找到了我，谈什么问颗呢？这个律 师生前在顺义购置了 基地，经过自己的建设 有相当规模了 严常就住在那个小院里 城里的住房有出租的， 有的自己的子 来住，现在当律师去世以后出现了遗产继承的问题，怎么去继承？根据现在的法 律规定，这种行为是国家明文禁止的，属于在情理范围当中。你说把它作为财 来继承，没有一个明确的权属，实际上这个东西属不属于被继承人，属不属于律 师的，当时是一个很争议的事情 在当时的现状来讲，群众都 这么搞.都是这 一个小院，投入还真不少，买 这块地的时候好像四五万，最后投资建设建房将近近百万，投入进去怎么来划分 继承，当是一个很头痛的问顿，根本沿法外理，当时有的缘承人就提到能不能 本者现有的居住条件，别参与继承了，直接进去住，而他家里的现状又很难，原 来是律师和爱人两口住在那川，有车，现在由干佳师去世了，不能把老太太一个 人放在从面 肯定子女要把她接进城里， 子就空着 怎么办？想出售 也没有办法出售，想还 给原来出售给他的人，人家也不搭理这事儿，反正人家把 地卖给你，人家到别的地儿去租了 作为律师我们想不行到法院去起诉，要求法院判定无效最后判定返还，最后 想无效，投入也没法还，这种情况当时比较具有代表性的，当然我说的只是其中 个例子，我们接触所谓的城镇居民到农村去居住的时候 ,也发生了跟当地村民 纷，和邻月 闹得不偷快或者当时村里许诺 ,说我到时候会给你办荣誉村民证 你只要去会给你 一个荣誉村民算是当地的村民，诸如此类的政策，当然这些东西 实际上都是变相转让和出让集体土地的形式，现在目前来讲这个政策根据法律规 定背定要亚格处理，这块对于企业来讲是影向不大，旧是对个人我觉得作为一个 颗话来说一说 再往 下谈 炎到严格保护基本农田 不越红线 补偿最高 红线28号文里 已经规定了， 从数量和质量上基本农田都会有 个划定，不能超过这个红线，不 能侵占农田，特别是这里定了，即便符合条件确需改变和占用基本农田的， 要报国务院批准，这个权利一定是在国务院，而不在于省和地方的政府，如果大 家在房地产开发企业果直是需要，面临涉及到产权问题， 定要注意权限问颗」 于补偿来讲规定按当地最高标标准执 原来相应的法律规定曾经有过4倍 6倍 15倍、 30 倍诸如此类 列举 但是这 文件已经确月 了，肯定按照最高的执行，地方政府是否还能够向原来投机取巧的采用一个什？ 限度让你少交一部分，还是否能行，请你们慎重老虑。这里也特别提到禁止用 本农田挖鱼塘、种树或者其他的破坏耕作的活动，禁止以现代农业园或者设施农 业为例，上用基本农田变相从房地立 这都需要大家注意 第12条 地 补偿费 安置补助费的支付原则 我总结的是 政府增加同地同价， 这块增加了现在不放到企业上，完全由省、自治区、直辖 和人民政府按照法定的上限，如果要是不足由政府从土地收入予以补定，并且思 到同地同价，这块是政府的事儿和咱们没有太多的关系，这块不要被当地政府变 相转移到咱们企业上就行了 ,在法律期定上是政府的职声.有的政府经常会把议 种责任和风险转嫁到企业头上 实际上这是法律政策 能坚持还是坚持 第13条，关于征地以后安置农民的问题，这块也是政府的行为， 主要体现在规 划区内和区外，区内就业和纳入区外安置的时候要安排，留出必要的耕种土地或 者安排相应的工作岗位，对还不具备基本生活生产条件的还应当异地移民，同时 11 Www.cg35.cn品有价估房立萧2000室
11 我们有一个律师，由于出了交通意外去世了，下面有一个儿子和女儿，还有 妻子，上面还有一个母亲，他的子女和爱人都找到了我，谈什么问题呢？这个律 师生前在顺义购置了一处房产，属于农村的宅基地，经过自己的建设、培育已经 有相当规模了，平常就住在那个小院里，城里的住房有出租的，有的自己的子女 来住，现在当律师去世以后出现了遗产继承的问题，怎么去继承？根据现在的法 律规定，这种行为是国家明文禁止的，属于在情理范围当中。你说把它作为财产 来继承，没有一个明确的权属，实际上这个东西属不属于被继承人，属不属于律 师的，当时是一个很争议的事情。 在当时的现状来讲，群众都这么搞，都是这么一个小院，投入还真不少，买 这块地的时候好像四五万，最后投资建设建房将近近百万，投入进去怎么来划分 、 继承，当时是一个很头痛的问题，根本没法处理，当时有的继承人就提到能不能 本着现有的居住条件，别参与继承了，直接进去住，而他家里的现状又很难，原 来是律师和爱人两口住在那儿，有车，现在由于律师去世了，不能把老太太一个 人放在外面，肯定子女要把她接进城里，但是那块房子就空着，怎么办？想出售 也没有办法出售，想还给原来出售给他的人，人家也不搭理这事儿，反正人家把 地卖给你，人家到别的地儿去租了。 作为律师我们想不行到法院去起诉，要求法院判定无效最后判定返还，最后 想无效，投入也没法还，这种情况当时比较具有代表性的，当然我说的只是其中 一个例子，我们接触所谓的城镇居民到农村去居住的时候，也发生了跟当地村民 的纠纷，和邻居闹得不愉快或者当时村里许诺，说我到时候会给你办荣誉村民证 ， 你只要去会给你一个荣誉村民算是当地的村民，诸如此类的政策，当然这些东西 实际上都是变相转让和出让集体土地的形式，现在目前来讲这个政策根据法律规 定肯定要严格处理，这块对于企业来讲是影响不大，但是对个人我觉得作为一个 题外话来说一说。 再往下谈，谈到严格保护基本农田，不越红线、补偿最高，红线 28 号文里 已经规定了，从数量和质量上基本农田都会有一个划定，不能超过这个红线，不 能侵占农田，特别是这里定了，即便符合条件确需改变和占用基本农田的，一定 要报国务院批准，这个权利一定是在国务院，而不在于省和地方的政府，如果大 家在房地产开发企业果真是需要，面临涉及到产权问题，一定要注意权限问题。 对于补偿来讲规定按当地最高标标准执行，原来相应的法律规定曾经有过 4 倍 、 6 倍、15 倍、30 倍诸如此类的规定，我就不一一列举，但是这个文件已经确定 了，肯定按照最高的执行，地方政府是否还能够向原来投机取巧的采用一个什么 限度让你少交一部分，还是否能行，请你们慎重考虑。这里也特别提到禁止用基 本农田挖鱼塘、种树或者其他的破坏耕作的活动，禁止以现代农业园或者设施农 业为例，占用基本农田变相从事房地产，这都需要大家注意。 第三章，第 12 条，关于土地补偿费和安置补助费的支付原则，我总结的是 政府增加同地同价，这块增加了现在不放到企业上，完全由省、自治区、直辖市 和人民政府按照法定的上限，如果要是不足由政府从土地收入予以补定，并且做 到同地同价，这块是政府的事儿和咱们没有太多的关系，这块不要被当地政府变 相转移到咱们企业上就行了，在法律规定上是政府的职责，有的政府经常会把这 种责任和风险转嫁到企业头上，实际上这是法律政策，能坚持还是坚持。 第 13 条，关于征地以后安置农民的问题，这块也是政府的行为，主要体现在规 划区内和区外,区内就业和纳入区外安置的时候要安排，留出必要的耕种土地或 者安排相应的工作岗位，对还不具备基本生活生产条件的还应当异地移民，同时 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
社会保镜部门要对这点出一个指导意见，结合刚才的十一条整体上来说，咱们在 28号文出台，特别招牌挂以后，原则上咱们自己定来讲都是熟地，就是说自己 这些设施都完好地交出去，但现在各地政府在目前土地管理能 促牌挂的都的间恩是执红不办，实际地方中地执行都是走样的，冬常会有 政府拿出毛病来跟企业谈，这是咱们开发商或者说房地产企业特别要注意的问 题。 就是说如果你自已接受的是一块儿带地，你要东分者虑到它的风险，风险有 很多方面 比如说你土地出让金的问题，相对来讲和政府打交道还好解决， 都会提供 些这方面的支持，但最重要的是老百姓的问题， 特别咱们这 一届政界 是一届比较亲民的政府，特别重视农民的疾苦、三农政策等等，在这个时候如果 对农民的补偿问题不能得到满意的解决，很有可能就会造成这个企业无期限的耗 下去，这种现象在现实生活中是负痛愈测 我觉得历史有一个变化，我说得可能通俗一点，最开始都是开发商欺负老百 就是在我们律师眼里开始 是开发商欺负老百 在我从事 去律顾问 普遍给开发商提供的法律咨询最多，所以我们经常到法院去，遇到拆迁问题我】 就申清法院强制制度，法院院长带队，开若推十机去诉，你爱拆不拆，爱达成切 议不达成协议，只要就剩你一个，我肯定想办法把你清了，有时候遇到特别难的 钉子户，趁人不在家，撬开门，把屋里东西搬到一个 合库在起来 公证外在边 儿公证屋里到底有多少 东西 证明我们 有私自拿 地就卖 现在不一样了，现在说白了，开发商有点怕老百姓，为什么？因为现在老百姓起 来越注意群体力量，而且他们越来越注意不用法律的手段保护自己的权利，为 么这么说？原来遇到这种情况老百姓都是问法院起诉，他跟开发商打官司打不 赢，而且即便最后打到底，反正开发商该补给你的补给你，我也不会多拿你钱 你的东西经过公证处公证 ,我也没私自拿你的财产 你搬 与不 不搬反正你也 回不去了 经成工地了，你打架也打不过我，我开发商这么多民 现在居民注意了，我不跟你打官司，打官司又耗成木，最后拿出来的东西也 不解决我实际问题，我就组织几户、几十户到区政府、市政府门前上访，领导就 出于维护社会稳定，维护安定团结，就来过问了，开发商先停，咱们先解决，这 一协调就不知道何年何月了，所以这也是目前开发商面临的很难的 个问题 当然我不是说忽视群众的利益，我也是 个体，我自己也有买房的问题，但 这是 个现实，这就是我对于中国法律的困惑，就是说法律不能严格的执行，我 原来的想法是，如果开发商协议达成就应该有其他合法的手段进行解决，由于原 来的开发商没用法律手段，用强制手段，现在老百姓也充分意识到法律是保证不 了的，所以就不用法律，这种行为己经打乱了正常的游戏规则 作为今天讲课的重点，我提 在的各位要 意这个风附 这个风险是法有 都不能保护的，这是 个政治风险，就是当你跟这些被拆迁户发生争议时候，如 果他们采取了上访或者非法律的手段来解决，那政府出面协调可能会牺牲你的经 济利益，为什么？因为出于政绩的考虑，那个时候你跟政府签的什么协议都没有 意义了，就是几个老百姓上访，可能会让你 个项目于期地延识，那个计候 去谈我跟政府有协议， 这个 我觉得 房地 是处 被动的位置，这可能是你真正应该考虑的问题，就是你所考虑的风险是法律都不 能保护的，这才是真正的风险。 下面是28号文的第四段，健全土地节约利用和分配机制。第十六条，实行 ww.cg35.cn最有价值房产策2000索
12 社会保障部门要对这点出一个指导意见，结合刚才的十二条整体上来说，咱们在 28 号文出台，特别招牌挂以后，原则上咱们自己定来讲都是熟地，就是说自己 招牌挂的都应该把这些设施都完好地交出去，但现在各地政府在目前土地管理制 度上最严重的问题是执行不力，实际上地方土地执行都是走样的，经常会有一些 政府拿出毛病来跟企业谈，这是咱们开发商或者说房地产企业特别要注意的问 题。 就是说如果你自己接受的是一块儿锚地，你要充分考虑到它的风险，风险有 很多方面，比如说你土地出让金的问题，相对来讲和政府打交道还好解决，政府 都会提供一些这方面的支持，但最重要的是老百姓的问题，特别咱们这一届政府 是一届比较亲民的政府，特别重视农民的疾苦、三农政策等等，在这个时候如果 对农民的补偿问题不能得到满意的解决，很有可能就会造成这个企业无期限的耗 下去，这种现象在现实生活中是愈演愈烈。 我觉得历史有一个变化，我说得可能通俗一点，最开始都是开发商欺负老百 姓，就是在我们律师眼里开始都是开发商欺负老百姓，在我从事法律顾问当中， 普遍给开发商提供的法律咨询最多，所以我们经常到法院去，遇到拆迁问题我们 就申请法院强制制度，法院院长带队，开着推土机去拆，你爱拆不拆，爱达成协 议不达成协议，只要就剩你一个，我肯定想办法把你清了，有时候遇到特别难的 钉子户，趁人不在家，撬开门，把屋里东西搬到一个仓库存起来，公证处在旁边 儿公证屋里到底有多少东西，证明我们没有私自拿，然后房子拆了，地就卖了。 现在不一样了，现在说白了，开发商有点怕老百姓，为什么？因为现在老百姓越 来越注意群体力量，而且他们越来越注意不用法律的手段保护自己的权利，为什 么这么说？原来遇到这种情况老百姓都是向法院起诉，他跟开发商打官司打不 赢，而且即便最后打到底，反正开发商该补给你的补给你，我也不会多拿你钱， 你的东西经过公证处公证，我也没私自拿你的财产，你搬与不搬，不搬反正你也 回不去了，已经成工地了，你打架也打不过我，我开发商这么多民工。 现在居民注意了，我不跟你打官司，打官司又耗成本，最后拿出来的东西也 不解决我实际问题，我就组织几户、几十户到区政府、市政府门前上访，领导就 出于维护社会稳定，维护安定团结，就来过问了，开发商先停，咱们先解决，这 一解决、一协调就不知道何年何月了，所以这也是目前开发商面临的很难办的一 个问题。 当然我不是说忽视群众的利益，我也是一个体，我自己也有买房的问题，但 这是一个现实，这就是我对于中国法律的困惑，就是说法律不能严格的执行，我 原来的想法是，如果开发商协议达成就应该有其他合法的手段进行解决，由于原 来的开发商没用法律手段，用强制手段，现在老百姓也充分意识到法律是保证不 了的，所以就不用法律，这种行为已经打乱了正常的游戏规则。 作为今天讲课的重点，我提醒在座的各位要注意这个风险，这个风险是法律 都不能保护的，这是一个政治风险，就是当你跟这些被拆迁户发生争议时候，如 果他们采取了上访或者非法律的手段来解决，那政府出面协调可能会牺牲你的经 济利益，为什么？因为出于政绩的考虑，那个时候你跟政府签的什么协议都没有 意义了，就是几个老百姓上访，可能会让你一个项目无限期地延迟，那个时候你 去谈我跟政府有协议，这个事政府要赔我，我觉得现实当中房地产开发商是处在 被动的位置，这可能是你真正应该考虑的问题，就是你所考虑的风险是法律都不 能保护的，这才是真正的风险。 下面是 28 号文的第四段，健全土地节约利用和分配机制。第十六条，实行 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
强化节约和“集约”用地政策，我总结了八个字，盘活存量，税收调节。实行这 种强化和节约主要是针对什么？我把现在新开发的限制住了，我通过各种政策， 经济的杠杆限制住你 我要求你把原来自己圈占的土地开发利用上，别让它荒 着，我觉得 个政策是对 领着28号文出台，包括831大限相关的一系列规定的出台，使原来 些日 经被征的，有些开发商不被看好的土地价值获得了提升，为什么？因为他在考虑 成本，就是说我原来己经圈好一块地，但是我可能觉得它的地理位置，其他自然 资源的环境，比如水质或者拆迁状况不太理想，我就把它先搁置起来，先作为存 我自 已再去找 干发潜力价值的 但现在由于实行 了招牌挂 招牌挂拿地付出的成本可能不如存量， 这样可能就会户 生存量盘活，我想以后房 地产企业和企业之间的土地转让的数量会增加，原来基本是自己主动拿地，从来 不去当二道贩子，但是以后转手的案件可能会增加 后面是税收调节，围家使用了对税收的法制，原则上不再收取或调十地有 偿使用税，但会用税的方 比如说加强耕地占用税 城镇土地使用税 地 值税。 同时这次两会还有两个趋势现在没成定论，只是供大家思考， 这也是引起 争议或者说属于现在的一个热门话题， 个是物业税，还有 个是不动产税，物 业税是指购房者在购房的时候把一次性缴纳的房地产税分年交，如果是七十年， 你分年交，第一次交一年，然后逐年由购房者去交，这样从理论上分析可能会降 低房价，因为把它摊薄了，这样可能会促进闲置房屋的出售，也是存量盘活的 个具体体现 另外有人说要加收不动产税，我觉得不动产税的税名不准，但是我把这个意 思表述 下，就是开发商己经销售的房产由购买者去缴纳，你的闲置房自己去缴 纳，这样开发商就会考虑自己的成本，我不是盖起来卖不出去，我压着，这又加 大你闲置房的成本，这块国家用税收来管理，让你尽快把已经开发的楼盘重点去 销售， 不要盲目开发 不要搞重 推进士地资源的市场方面，第十七条，这块确定的原则应该是有偿使用、公 开交易。制定和实施新的土地标准，这里的原则是制定定额，停止豪奢，制定定 额是根据国家的产业政策，国土资源部应该汇同有关部门，制定工程项目建设土 地的定额标准，然后省、自治区和直辖市制定具体实施办法，这是制定定额。停 ,就是弃去高档别墅类房地产、 高尔夫球场等用地的社区，避免浪费，防 止奢华 对于高档项目 现在还属于停滞状态 第四部分，严禁闲置土地，这是第十九条规定，原则是两年为限，逾期处罚 原则上就是“农耕地”批准以后严格执行两年，如果两年不到该处罚就处罚，具 备公证条件还要公证。 下一部分是关干完新增建设用地，十地有用猫收缴九永法，有关且休 法落实原则反应在28号文第 ,先交后分 用途法 意思是你所有的 用都先交上来，然后国家再跟地方分，具体的用途完全按照法定使用，由中央 一支配，这是关于健全土地利用和收益分配机制方面。 第五章，关于责任制的问题，主要是完善耕地保护和土地管理的责任制，首 先是二十一条，省市守则，中央考核，首先确定了省、自治区、直辖市人民政府 是主要的责任，确保土地的整体规划 ,中央由国土资源部 司其冬个部门完某 核和检查责任。严格土地管理责任追究，这可能跟企业没有什么直接关系，但 大家考虑会不会有殃及池鱼的情况，就是当跟你们交往的政府官员在出现这种情 况时，会不会影响到你的企业。我总结为六种“追责”，双管齐下，具体这里规 13 Www.cg35.cn品有价估房立萧2000室
13 强化节约和“集约”用地政策，我总结了八个字，盘活存量，税收调节。实行这 种强化和节约主要是针对什么？我把现在新开发的限制住了，我通过各种政策， 经济的杠杆限制住你了，我要求你把原来自己圈占的土地开发利用上，别让它荒 着，我觉得这个政策是对的。 随着 28 号文出台，包括 831 大限相关的一系列规定的出台，使原来一些已 经被征的，有些开发商不被看好的土地价值获得了提升，为什么？因为他在考虑 成本，就是说我原来已经圈好一块地，但是我可能觉得它的地理位置，其他自然 资源的环境，比如水质或者拆迁状况不太理想，我就把它先搁置起来，先作为存 量，我自己再去找一些更具备开发潜力价值的，但现在由于实行了招牌挂，你去 招牌挂拿地付出的成本可能不如存量，这样可能就会产生存量盘活，我想以后房 地产企业和企业之间的土地转让的数量会增加，原来基本是自己主动拿地，从来 不去当二道贩子，但是以后转手的案件可能会增加。 后面是税收调节，国家使用了对税收的法制，原则上不再收取或调整土地有 偿使用税，但会用税的方式，比如说加强耕地占用税、城镇土地使用税、土地增 值税。同时这次两会还有两个趋势现在没成定论，只是供大家思考，这也是引起 争议或者说属于现在的一个热门话题，一个是物业税，还有一个是不动产税，物 业税是指购房者在购房的时候把一次性缴纳的房地产税分年交，如果是七十年， 你分年交，第一次交一年，然后逐年由购房者去交，这样从理论上分析可能会降 低房价，因为把它摊薄了，这样可能会促进闲置房屋的出售，也是存量盘活的一 个具体体现。 另外有人说要加收不动产税，我觉得不动产税的税名不准，但是我把这个意 思表述一下，就是开发商已经销售的房产由购买者去缴纳，你的闲置房自己去缴 纳，这样开发商就会考虑自己的成本，我不是盖起来卖不出去，我压着，这又加 大你闲置房的成本，这块国家用税收来管理，让你尽快把已经开发的楼盘重点去 销售，不要盲目开发，不要搞重复建设。 推进土地资源的市场方面，第十七条，这块确定的原则应该是有偿使用、公 开交易。制定和实施新的土地标准，这里的原则是制定定额，停止豪奢，制定定 额是根据国家的产业政策，国土资源部应该汇同有关部门，制定工程项目建设土 地的定额标准，然后省、自治区和直辖市制定具体实施办法，这是制定定额。停 止豪奢，就是弃去高档别墅类房地产、高尔夫球场等用地的社区，避免浪费，防 止奢华，对于高档项目现在还属于停滞状态。 第四部分，严禁闲置土地，这是第十九条规定，原则是两年为限，逾期处罚 ， 原则上就是“农耕地”批准以后严格执行两年，如果两年不到该处罚就处罚，具 备公证条件还要公证。 下一部分是关于完善新增建设用地，土地有偿使用税收缴办法，有关具体办 法落实原则反应在 28 号文第二十条，先交后分，用途法定，意思是你所有的费 用都先交上来，然后国家再跟地方分，具体的用途完全按照法定使用，由中央统 一支配，这是关于健全土地利用和收益分配机制方面。 第五章，关于责任制的问题，主要是完善耕地保护和土地管理的责任制，首 先是二十一条，省市守则，中央考核，首先确定了省、自治区、直辖市人民政府 是主要的责任，确保土地的整体规划，中央由国土资源部同其它各个部门定期考 核和检查责任。严格土地管理责任追究，这可能跟企业没有什么直接关系，但是 大家考虑会不会有殃及池鱼的情况，就是当跟你们交往的政府官员在出现这种情 况时，会不会影响到你的企业。我总结为六种“追责”，双管齐下，具体这里规 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
定了六种追责任的情况，按情况去执行。双管齐下主要体现在几个双，双部门是 国土资源部和农业部共同完成，另外双验收，体现在数量和质量上，还有双检查 也是国土资源 农业部共同检查 下边是关于土地执法权的监督，这八个字是有案必办，督察监督，有案必 就是刚才前面关于法定审批权限谈到这个问题，我认为国家在以后一段时间里肯 定会加大执法力度，就是会加大查处立法力度，不一定每个案件都查得过来，但 背定会抓一些典型，同时闲家设立了总督察，句括向地方派驻十地督察专员，这 些都是企业要重视的 五条，加强土地管理行政能力的建设，主要原则是改革体制、 持续发展 包括现在国土资源系统的体制管理，从体制上做改革，保证体制的持续发展，保 障社会的持续发展，基本上对28号都逐文说过了。 二十五条有一个总结，二十五条和国土资源部先后出台的六个规范性文件 主是过十地想别节约十地。十地征用作了井一步的定 ,以上没有什么分析 只是给大 家说 标恩 从上个文件 可以 自2002年实行 地 沼牌挂出 让制度以后，到2004年10月国务院第28号文，加上2004年10月29号央行增 息，然后讲一步放宽金融机构贷款利率浮动区间等 一系列重大政策的出台，加 其后国土资源部多个土地配套管理措施的多次推出，以及连续升息空间的存在， 令房地产企业普遍感觉到这次宏观调控对房地产企业而言 应该是非短期措 中央政府在此番的宏观调控过程中 对房地产领域采取了多项调控变革，我觉 这将会对房地 企业产生较大的中长期影响。 目前咱们实行的新政策其实是管理土地，看好信，虽然这种政策并不影南 正常的社会经济发展需求，但不可否认的是在这种调控的情况下，房地产企业的 发展同以前相比是不容乐观的，这是我对新旧政管的个人分析和理解 下面结合我作为律师的具体实际，谈 下新旧背景下房地产开发用地取得过程中 的风险类型及防范 这里有 表述不太准确， 关于新政策 虽然 天给我安 了这么一个讲座内容，但是我对于新政策的运用还在理论的层面上，体现出了 种危机感，体现在我们律师在为房地产业提供法律服务，担任法律顾问，解答法 律咨询的时候应该注意国家的大政方针。实际上在我们所接触的案例和风险类型 及防带是在28号文布前发牛的，所以后边进的标题可可能不准确，不是新改 只不过我们在用地过程中自己认为的风险类别防范 下面休息十分钟。 (休息) 马江涛 下面咱们开始，我下边谈到的法律风险和防范的问题，课间的时候同学们世 很踊跃，问了我好多具体的问题，我今天准备了一些典型的案例， 一会儿讲的时 候大家看看能不能对号入座，也许对你们会有一些帮助，如果觉得还不能解决你 的实际问题，咱们下边再单独交流，因为我不好就某一个特别的个案，花大家的 时间做普追解答 现在从整体上说 ,关于土地风险问题以后应该注意几个方面， 上地的主传 土地权属、土地的他项权利、士地的合作开发，在这几个过程当中会存在相应的 法律风险。 第一，土地的主体，出让的主体一般都是政府部门，那首先要注意它是否依 ww.cg35.cn最有价值房产策2000索
14 定了六种追责任的情况，按情况去执行。双管齐下主要体现在几个双，双部门是 国土资源部和农业部共同完成，另外双验收，体现在数量和质量上，还有双检查 ， 也是国土资源部和农业部共同检查。 下边是关于土地执法权的监督，这八个字是有案必办，督察监督，有案必办 就是刚才前面关于法定审批权限谈到这个问题，我认为国家在以后一段时间里肯 定会加大执法力度，就是会加大查处立法力度，不一定每个案件都查得过来，但 肯定会抓一些典型，同时国家设立了总督察，包括向地方派驻土地督察专员，这 些都是企业要重视的。 二十五条，加强土地管理行政能力的建设，主要原则是改革体制、持续发展 ， 包括现在国土资源系统的体制管理，从体制上做改革，保证体制的持续发展，保 障社会的持续发展，基本上对 28 号都逐文说过了。 二十五条有一个总结，二十五条和国土资源部先后出台的六个规范性文件， 主要是对土地规划，节约土地，土地征用作了进一步的规定，以上没有什么分析 ， 只是给大家说一个标题，从上个文件里可以看出，自 2002 年实行土地招牌挂出 让制度以后，到 2004 年 10 月国务院第 28 号文，加上 2004 年 10 月 29 号央行增 息，然后进一步放宽金融机构贷款利率浮动区间等一系列重大政策的出台，加上 其后国土资源部多个土地配套管理措施的多次推出，以及连续升息空间的存在， 令房地产企业普遍感觉到这次宏观调控对房地产企业而言，应该是非短期措施， 中央政府在此番的宏观调控过程中，对房地产领域采取了多项调控变革，我觉得 这将会对房地产企业产生较大的中长期影响。 目前咱们实行的新政策其实是管理土地，看好信贷，虽然这种政策并不影响 正常的社会经济发展需求，但不可否认的是在这种调控的情况下，房地产企业的 发展同以前相比是不容乐观的，这是我对新旧政策的个人分析和理解。 下面结合我作为律师的具体实际，谈一下新旧背景下房地产开发用地取得过程中 的风险类型及防范。这里有一个表述不太准确，关于新政策，虽然今天给我安排 了这么一个讲座内容，但是我对于新政策的运用还在理论的层面上，体现出了一 种危机感，体现在我们律师在为房地产业提供法律服务，担任法律顾问，解答法 律咨询的时候应该注意国家的大政方针。实际上在我们所接触的案例和风险类型 及防范是在 28 号文颁布前发生的，所以后边讲的标题可能不准确，不是新政策， 只不过我们在用地过程中自己认为的风险类别防范。 下面休息十分钟。 （休息） 马江涛： 下面咱们开始，我下边谈到的法律风险和防范的问题，课间的时候同学们也 很踊跃，问了我好多具体的问题，我今天准备了一些典型的案例，一会儿讲的时 候大家看看能不能对号入座，也许对你们会有一些帮助，如果觉得还不能解决你 的实际问题，咱们下边再单独交流，因为我不好就某一个特别的个案，花大家的 时间做普遍解答。 现在从整体上说，关于土地风险问题以后应该注意几个方面，土地的主体、 土地权属、土地的他项权利、土地的合作开发，在这几个过程当中会存在相应的 法律风险。 第一，土地的主体，出让的主体一般都是政府部门，那首先要注意它是否依 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案