了变化，实行了国土资源系统垂直管理，就是原来各地省级以下土地管理部门领 导干部的人全是由地方党委管理，现在全都改成由上级国土管理部门管理，与此 1小的地方 视委痰的级以下国土资源也实行直管强原来乡士地所全部是 全变成了 一员餐的查各地的工也从一定程度上限制了当地政府资 同时 士资源部还向各地派出督等 地的权力，原来是当地政府任命的行为，国土资源部的局长很大程度上要依赖地 方行政长官的行动今，比如说书记、市长下一个今，可能他明知道是违法，但是 他也不得而为之，因为他以后的人事权等都操纵在地方改府，丽在通个变 虽然不会从根本上 但会很大程度限制地方政府或者地方 政长官利用土地 带动地方经济的权力。这是第二部分， 关于新旧土地政策划分界线的分析。 第三部分，28号文的主要内容，主要是关于新的土地政策，这个文分五章 五条，咱们从章节的顺序开始。首先，第一章主要说的是严格执行土地管理法律 法期，第一节主要强的是法律执行的问颗，我总结了八个字，不得下放，亚基 拆分。因为现在农用地转用和土地征收 经由省 、自治区和直辖市人民政府负责 它规定了省、自治区和直辖市人民政府不得下放土地权，特别针对原来的情况 严禁你把原来单个项目拆开，诉分式，这也是中央政府28号文件有针对性地能 决问题的办法，实际上1998年土地管理法中，土地使用权限已经是上升了 是由于地方会采取很多联合措施，特别他们经常把单个项目，因为当时全国的规 定有一个具体的要求。我超过审批标准的时候就把 个项目拆分成儿个，分别审 级的政府能有足够的权力去使用，能有充分的灵活性，但是现在中央政 府28号文特意强调。 在这里大家有一个取得十地的风哈，房地产企业与地方政府签订用地协议 时，关键要审查地方政府是否有审批权，是否越权审批？比如举一个例子，像开 发区是没有审批权的，还有我们接触的案子当中发现的一些情况，直辖市的区政 府或者乡镇西 有的 招商 门承诺由房地产 业垫付先行 用，承诺将来这个土地使用权交给房地产企业，这就会出现很多问题 当你这个 企业资金垫付进去以后，很有可能以后随者中央政府的检查，事情曝光，由于没 有审批权而造成他以前给你的承诺不能兑现。 如果你前头垫付了拆千安置的答金，但是最后发生实际十地使用权出让和封 换过程当中出现了第三人的权利，可能会采取正常招牌挂的方式，政府可能事先 允诺给你的 个假的投标 实际 天1 业去摘牌 但如果有 在在的和你不相关的企业，它通过合法的手段，通过招牌挂的方式把土地拿到， 那你前面垫付的资金怎么得到补偿。 这有一个案例，给大家一个警示的作用。假如说一个国有企业，它跟一个开 发区签订了一份用地的意向协议，什么协议呢？开发区跟它谈，如果你能够把你 主要的办 和 发区来建 我允诺给你 相当范围 地 这块地 给你建设， 我这个用地保留协议期限是两年，这个协议签署， 比如说2000年签 的，用地协议保留两年，只要两年内你随时到我这儿建设你的房，建设你的办 公地点，相关的手续按照相关的政策去办。 这个企业拿到保留协议以后，这个企业也没钱，没钱怎么办呢？然后到外面招商 个可以投资的人 拿协议给他 说我这儿有 保高协设资你深投资，用瑕一个联建，双方在这个基础上达成了民建协议置 建协议的主要内容是什么？一方出力，一方出资，出地是刚才说的国企，约定了 所有这块土地以后，可能发生的出让金全部由国企来交，在这个土地所有的建设 Www.cg35.cn品有价估房立萧2000室
5 了变化，实行了国土资源系统垂直管理，就是原来各地省级以下土地管理部门领 导干部的人全是由地方党委管理，现在全都改成由上级国土管理部门管理，与此 相适应的，县级以下国土资源也实行垂直管理，原来乡土地所全部是由小的地方 党委派出，现在完全变成了县国土局派出了。同时国土资源部还向各地派出督察 员，要监督检查各地的工作情况，所以这也从一定程度上限制了当地政府滥用土 地的权力，原来是当地政府任命的行为，国土资源部的局长很大程度上要依赖地 方行政长官的行动令，比如说书记、市长下一个令，可能他明知道是违法，但是 他也不得而为之，因为他以后的人事权等等都操纵在地方政府，现在通过这个变 化，虽然不会从根本上，但会很大程度限制地方政府或者地方行政长官利用土地 带动地方经济的权力。这是第二部分，关于新旧土地政策划分界线的分析。 第三部分，28 号文的主要内容，主要是关于新的土地政策，这个文分五章二十 五条，咱们从章节的顺序开始。首先，第一章主要说的是严格执行土地管理法律 法规，第二节主要强调的是法律执行的问题，我总结了八个字，不得下放，严禁 拆分。因为现在农用地转用和土地征收已经由省、自治区和直辖市人民政府负责 ， 它规定了省、自治区和直辖市人民政府不得下放土地权，特别针对原来的情况， 严禁你把原来单个项目拆开，拆分式，这也是中央政府 28 号文件有针对性地解 决问题的办法，实际上 1998 年土地管理法中，土地使用权限已经是上升了。但 是由于地方会采取很多联合措施，特别他们经常把单个项目，因为当时全国的规 定有一个具体的要求。我超过审批标准的时候就把一个项目拆分成几个，分别审 批，下一级的政府能有足够的权力去使用，能有充分的灵活性，但是现在中央政 府 28 号文特意强调。 在这里大家有一个取得土地的风险，房地产企业与地方政府签订用地协议 时，关键要审查地方政府是否有审批权，是否越权审批？比如举一个例子，像开 发区是没有审批权的，还有我们接触的案子当中发现的一些情况，直辖市的区政 府或者乡镇政府有时候为了招商引资，他们承诺由房地产企业垫付先行拆迁费 用，承诺将来这个土地使用权交给房地产企业，这就会出现很多问题。当你这个 企业资金垫付进去以后，很有可能以后随着中央政府的检查，事情曝光，由于没 有审批权而造成他以前给你的承诺不能兑现。 如果你前头垫付了拆迁安置的资金，但是最后发生实际土地使用权出让和转 换过程当中出现了第三人的权利，可能会采取正常招牌挂的方式，政府可能事先 允诺给你的，找一个假的投标，实际上几个相关企业去摘牌，但如果有一个实实 在在的和你不相关的企业，它通过合法的手段，通过招牌挂的方式把土地拿到， 那你前面垫付的资金怎么得到补偿。 这有一个案例，给大家一个警示的作用。假如说一个国有企业，它跟一个开 发区签订了一份用地的意向协议，什么协议呢？开发区跟它谈，如果你能够把你 主要的办公和工厂到我开发区来建设，我允诺给你相当范围的一块地，这块地供 给你建设，我这个用地保留协议期限是两年，这个协议签署，比如说 2000 年签 的，用地协议保留两年，只要两年内你随时到我这儿建设你的厂房，建设你的办 公地点，相关的手续按照相关的政策去办。 这个企业拿到保留协议以后，这个企业也没钱，没钱怎么办呢？然后到外面招商 引资，引资以后他找到了一个可以投资的人，拿协议给他，说我这儿有一个用地 保留协议，你来投资，咱们搞一个联建，双方在这个基础上达成了联建协议，联 建协议的主要内容是什么？一方出力，一方出资，出地是刚才说的国企，约定了 所有这块土地以后，可能发生的出让金全部由国企来交，在这个土地所有的建设 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
行为全部都交给投资商，建成以后双方达成分配制度，比如说四六，国企占四 私企占六，双方按四六分成。 日是这里还有 细节问题，他们在签订这个协议的时候已经是2003年 实际上这个用地保留已经过期，已经失效了，但是双方为什么还要签这个协议 呢？因为国企说，没关系，开发区那块地肯定给我留着，我随时有资金，他随时 给我留着，用地保留期会继续给我顺延下去，我只要交租，随时给我办土地证， 投资企业也认可了 双方共同成立了项目管理部，然后也交纳了设计费，也对土地前期做了一些 基本的投入， 大概投入几十万，但这个事后来没有成 到了2003年底，这个国 企整体改制，把它上收到另外一个企业，原来的用地协议全部都交给新接受的企 业来承担，这个时候他就给原来投资的企业发了一个解约函，就说我现在无法再 履行咱们原来签的合同，主要有两方面原因，第一，我已经整体改制。另外开发 区对干我夹井不再驱特原来的承因为我整休制经不作为用企来取代 所以这块地已经交由新 的找的 处理，投资商就不 这个案 双方进行过协商，我们曾经也参与到这个过程中，双方都有律师，我们不作为任 间一方的律师，因为当时双方的律师对这个问颗有点吃不准，向我们来深时法律 问题，才介入的这个案子。 我1对这个问颗有一种音见，我们华在一昆探计这个问颗的时候有律师， 学院的教授和法官 有三种意 种意见认为这个协 无效的理由很简 单，就是说你当时签署的保留协议是违反国家土地管理法的规定 不衍合咀们国 家土地管理法以及相关的土地政策，你在没有取得土地使用权的时候对外签署册 建协议是无效的，无效的处理结果就是返还，你这块地该是那的还回▣到哪去。 前期投入双方都有过错，当然在过错责任上也出现两种问题，但这个不重要 议于吉任分相有两 种是原来的国企承担责任 自己没有取得土地使用权，但是却拿着这个保留协议对外引资招商，你就是违 所有的贡任都应该由你负担，大概你的最少损失应该是不到一百万，把前期所有 的设计费，项目补偿建立的项目办，而且项目办的费用全承担， 然后人品工资 所有费用都承担，这是一种处理。另外一种是这些损失由双方承担，就是说投资 方也明明知道他在拿这个用地协议的时候只是 个保留协议，并没有取得土地 你对这个无效也要负 但是处理结果是两种 另外 种是协议有效，他们的意见是什么呢？双方都明知这个土地使用权国 企并没有取得，他们定了后来招商引资的联建协议实际上是名为联建，实为融资 的行为，实际上就是一方拿着所用的土地使用权来融资，等融资以后用房屋出卖 来投资的行为，这是一种附条件的协议，双方都在条件长久的时候才能进一步履 行，当条件不长久的时候协议就无法履行，但是协议本身的效力是肯定的，因为 所谓的协议无效主要是开发区和国企之间 当然国企和后来的私企是意向协议 是可以认定为有效的，但是在违约责任的承担上承担实际责任，以及一些预期的 利益，当时算也不会超过一百万。 第三种意见是效力待定，说这个协议是双方一个意向性的东西，这个意向性 的东西也是根据条件，但还是看条件到时候是否能成立 在双方进入成者 裁过程当中， 果 发区允诺说这块地我还继续 保留给国企 ,我照样可以给你力 相应的土地手续，虽然是在诉讼期过程当中，但你可以在一段时间内取得这个士 地使用证的话，应该视为协议有效。 当时大概是这三种意见，但双方最后也没谈成，进入了法律程序，但是没有 ww.cg35.cn最有价值房产策2000索
6 行为全部都交给投资商，建成以后双方达成分配制度，比如说四六，国企占四， 私企占六，双方按四六分成。 但是这里还有一个细节问题，他们在签订这个协议的时候已经是 2003 年了， 实际上这个用地保留已经过期，已经失效了，但是双方为什么还要签这个协议 呢？因为国企说，没关系，开发区那块地肯定给我留着，我随时有资金，他随时 给我留着，用地保留期会继续给我顺延下去，我只要交租，随时给我办土地证， 投资企业也认可了。 双方共同成立了项目管理部，然后也交纳了设计费，也对土地前期做了一些 基本的投入，大概投入几十万，但这个事后来没有成，到了 2003 年底，这个国 企整体改制，把它上收到另外一个企业，原来的用地协议全部都交给新接受的企 业来承担，这个时候他就给原来投资的企业发了一个解约函，就说我现在无法再 履行咱们原来签的合同，主要有两方面原因，第一，我已经整体改制。另外开发 区对于我来讲也不再坚持原来的承诺，因为我整体改制已经不作为国企来取代， 所以这块地已经交由新的我的公司来处理，投资商就不干了。这个案子起来之前 双方进行过协商，我们曾经也参与到这个过程中，双方都有律师，我们不作为任 何一方的律师，因为当时双方的律师对这个问题有点吃不准，向我们来探讨法律 问题，才介入的这个案子。 我们对这个问题有三种意见，我们坐在一起探讨这个问题的时候有律师，有 学院的教授和法官，有三种意见。一种意见认为这个协议无效，无效的理由很简 单，就是说你当时签署的保留协议是违反国家土地管理法的规定，不符合咱们国 家土地管理法以及相关的土地政策，你在没有取得土地使用权的时候对外签署联 建协议是无效的，无效的处理结果就是返还，你这块地该是哪的还回到哪去。 前期投入双方都有过错，当然在过错责任上也出现两种问题，但这个不重要 ， 第一，协议无效责任分担有两种，一种是原来的国企承担责任，为什么？明明你 自己没有取得土地使用权，但是却拿着这个保留协议对外引资招商，你就是违法 ， 所有的责任都应该由你负担，大概你的最少损失应该是不到一百万，把前期所有 的设计费，项目补偿建立的项目办，而且项目办的费用全承担，然后人员工资， 所有费用都承担，这是一种处理。另外一种是这些损失由双方承担，就是说投资 方也明明知道他在拿这个用地协议的时候只是一个保留协议，并没有取得土地， 你对这个无效也要负责任，这是对协议无效的意见，但是处理结果是两种。 另外一种是协议有效，他们的意见是什么呢？双方都明知这个土地使用权国 企并没有取得，他们定了后来招商引资的联建协议实际上是名为联建，实为融资 的行为，实际上就是一方拿着所谓的土地使用权来融资，等融资以后用房屋出卖 来投资的行为，这是一种附条件的协议，双方都在条件长久的时候才能进一步履 行，当条件不长久的时候协议就无法履行，但是协议本身的效力是肯定的，因为 所谓的协议无效主要是开发区和国企之间，当然国企和后来的私企是意向协议， 是可以认定为有效的，但是在违约责任的承担上承担实际责任，以及一些预期的 利益，当时算也不会超过一百万。 第三种意见是效力待定，说这个协议是双方一个意向性的东西，这个意向性 的东西也是根据条件，但还是看条件到时候是否能成立，在双方进入诉讼或者仲 裁过程当中，如果开发区允诺说这块地我还继续保留给国企，我照样可以给你办 相应的土地手续，虽然是在诉讼期过程当中，但你可以在一段时间内取得这个土 地使用证的话，应该视为协议有效。 当时大概是这三种意见，但双方最后也没谈成，进入了法律程序，但是没有 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
去法院诉讼，到了国际仲裁委仲裁，仲裁的结果比较出乎我们当时的分析。仲裁 的结果是协议有效，这占有人老虑利.但主要是没有相到品后的损失陪偿，损尖 赔偿了几千万，将近一个亿的损失。他把什么利益算出 了？把投资商取得这块 土地以 因为他按四六分成 他拿到六以后有四 五年的使) 这四 五年的使用权乘以面积，乘以当地房租租金的价格计算出来，这一下就是 大 文数字了，这就是他所谓的预期，判出了一个预期利益。 这里也引用了28号文的131条和113条，由于一方违约另一方应该赔偿企 业直接损失，句括预期可可取得的利益。议个事桔完了以后 是对于国企而言 ,原来认为 万就可以了 ,没有想到是 天文数字。目前这个裁决书我们拿过来以后再去跟法官研究的时候，我 们到现在为止还认为是错的，但是现在没有更好、更有效的办法，因为咱们国家 的制度，仲裁、国际仲裁是一裁定音，裁了以后就直接向法院申请执行，连上诉 的相会都没有，这是具体的解决方法 通过这个案子也给在座的各位提个醒，这是现实当中发生的实例，通过这个 案子会引发我们很多不同的思索，在这个条款里我们反复强调了关于法定审批 的问题，目前严格按照法定审批权的规定，开发区是没有权做这个决定的，那我 们就理所当然的认为，你没有取得土地使用证，那么理所应当是无效的，根据这 个计算审批范围是能够确立的，但是这个案子的过程中，他没有把审批权的行为 渔认为右效，我们日前来进多音见认为这个不 ,但现在确实没有更好 的办 没有小法 也可以通过其他的法律途径去解决这个事情 在我接触的案件当中，刚才是一个反面的例子，我本来想举 些正面的例子 些投资商跟用地方经常会出现一方出力、 方出资金的行为，通常会遇到投入 资金这一方要求解除合同，在1995年房地产管理法出台以后，曾经有一段我们 律师替投资商出主意，就是你尽量追究出地方的法律责任问题，比如说他没有证 没有 地权， 这个项目不管什么原因你 下想再投了 也有可能 设有原因 相扣 金收回，我们当时为投资商出的主意是什么？你找对方的毛病，我们通常是看 看彼此有没有资质，彼此有没有土地证。 (休息) 马江涛 接着刚才的案例谈，刚才我举出第 一个案例 ,第二个就引伸了一个话题， 是在我们接触的好多开发商提出解约的时候，我们经常采用的方法就是挑土地提 供方的手病，最主要是他没有取得十地证，在没有取得十地证的情况下我们完全 有理由认为这个协议是无效的，这种情况下我们要求自己的资金返还是没有任何 问题的。如果协议有效，第 可能我们不能解除， 笔干一个投行为 按照经济法的有关规定，既然是投资那就得承担风险， 当中所产生的损失应该 同承担。 我们那个时候就到房地产管理局和土地管理局查，查查提供土地方有没有土 地证，没有就到法院起诉，就以对方没有土地使用权为由，请求法院认定合同无 效，然后对方赔偿损失，资金返还，然后加相应的利息， 基本上在那一段时间都 是比较奏效的，但是随着咱们士地法颁 I后 以及最高法院颁布的一些关于房 地产开发建设的司法解释，司法机关也出于维护社会稳定和维护整体开发形式的 需要，特别在新的合同法颁布以后，国家取消了好多限制性、禁止性的法律规定 条款，充分尊重当时意识自愿的原则，审判当中也出现了很多调整。 Www.cg35.cn品有价估房立萧2000室
7 去法院诉讼，到了国际仲裁委仲裁，仲裁的结果比较出乎我们当时的分析。仲裁 的结果是协议有效，这点有人考虑到，但主要是没有想到最后的损失赔偿，损失 赔偿了几千万，将近一个亿的损失。他把什么利益算出来了？把投资商取得这块 土地以后，因为他按四六分成，他拿到六以后有四十五年的使用权，他把这四十 五年的使用权乘以面积，乘以当地房租租金的价格计算出来，这一下就是一个天 文数字了，这就是他所谓的预期，判出了一个预期利益。 这里也引用了 28 号文的 131 条和 113 条，由于一方违约另一方应该赔偿企 业直接损失，包括预期可取得的利益。这个事情完了以后，一是对于国企而言， 他们没有想到这个事情会这么严重，原来认为赔一两百万就可以了，没有想到是 这么一个天文数字。目前这个裁决书我们拿过来以后再去跟法官研究的时候，我 们到现在为止还认为是错的，但是现在没有更好、更有效的办法，因为咱们国家 的制度，仲裁、国际仲裁是一裁定音，裁了以后就直接向法院申请执行，连上诉 的机会都没有，这是具体的解决方法。 通过这个案子也给在座的各位提个醒，这是现实当中发生的实例，通过这个 案子会引发我们很多不同的思索，在这个条款里我们反复强调了关于法定审批权 的问题，目前严格按照法定审批权的规定，开发区是没有权做这个决定的，那我 们就理所当然的认为，你没有取得土地使用证，那么理所应当是无效的，根据这 个计算审批范围是能够确立的，但是这个案子的过程中，他没有把审批权的行为 确认为有效，我们就目前来讲多数意见认为这个裁决不好，但现在确实没有更好 的办法，也不是完全没有办法，也可以通过其他的法律途径去解决这个事情。 在我接触的案件当中，刚才是一个反面的例子，我本来想举一些正面的例子 ， 一些投资商跟用地方经常会出现一方出力、一方出资金的行为，通常会遇到投入 资金这一方要求解除合同，在 1995 年房地产管理法出台以后，曾经有一段我们 律师替投资商出主意，就是你尽量追究出地方的法律责任问题，比如说他没有证 ， 没有土地权，这个项目不管什么原因你不想再投了，也有可能没有原因，你想把 资金收回，我们当时为投资商出的主意是什么？你找对方的毛病，我们通常是看 看彼此有没有资质，彼此有没有土地证。 （休息） 马江涛： 接着刚才的案例谈，刚才我举出第一个案例，第二个就引伸了一个话题，就 是在我们接触的好多开发商提出解约的时候，我们经常采用的方法就是挑土地提 供方的毛病，最主要是他没有取得土地证，在没有取得土地证的情况下我们完全 有理由认为这个协议是无效的，这种情况下我们要求自己的资金返还是没有任何 问题的。如果协议有效，第一，可能我们不能解除，第二，等于一个投资行为， 按照经济法的有关规定，既然是投资那就得承担风险，当中所产生的损失应该共 同承担。 我们那个时候就到房地产管理局和土地管理局查，查查提供土地方有没有土 地证，没有就到法院起诉，就以对方没有土地使用权为由，请求法院认定合同无 效，然后对方赔偿损失，资金返还，然后加相应的利息，基本上在那一段时间都 是比较奏效的，但是随着咱们土地法颁布以后，以及最高法院颁布的一些关于房 地产开发建设的司法解释，司法机关也出于维护社会稳定和维护整体开发形式的 需要，特别在新的合同法颁布以后，国家取消了好多限制性、禁止性的法律规定 条款，充分尊重当时意识自愿的原则，审判当中也出现了很多调整。 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
有一个北京的案例，还有个了宁的，北京一个区县法院审的，中院做终审，了 宁那个是地方高院审的，然后最高人民法院做终审。他们的理由都是投资商以出 地方没有取得 十地证为由 要 判定协议无效 求投资款 是在审理 程中经法院查明，对方提供了当地有关房屋土地管理部门出具的证明，就是这块 地我们规划已经批了，我们国土局也批了，手续正在理当中。法院据此认为 虽然出地方目前尚未拿到土地使用权证，但他实际上已经取得了这块土地的使用 权，因此协议有效，驳回了原告的起诉。这是从现实当中发件的案例，而目都是 协议生效的案例 包括最高法院。 还有最近颁布的关于房地产开发或者商品房预售的规定 在通常都会有 个表述，通常会有一个表述，表述在哪儿呢，就是说在起诉之前 尚未取得合法手续，但在一审审理期间取得合法手续，不应认定为无效，说明通 过咱们国家整体思路，审判的思路，越来越出于保护，从保护现状的角度考虑， 由是维护 一个稳定 ,如果单方全面投入， 如果由 个简单的原因完金依据 续不完备企业 无刘 这样会 稳定因素 ,还是从这个角度考 虑。所以这块也是提醒在座的在现实当中需要注意。这就给大家产生 个困惑 按照法律规定没有十地使用权，按道理说我不应该跟他合，现在有这么 N商 机构，到底跟他合不合，我跟他合，怕以后出现问预士地定不下来，我不想解决 因为他的十地册不下来我的资金沿有保，我这块地向设部得不到有效的法佳 确认 要是不合可能机 △讲 对于开发商有 人 作为我们律师现在遇到这种情况，我们跟开发商和投资方我们 一般会充分的 告诉他法律上的风险规定，同时把现实中的案例向他阐述，其实这个案例和法律 规定本身就是一个矛盾，再说远点，我们作为律帅对中因法律有时候很迷茫，中 国实际上是一个权威法律国家，所有的法律行为按照明文规定来去做，但是在现 ,法律经常被所谓的政策 人情冲击得体无完肤的 有时候我们 也没有办法，作为我们律师来讲 既要向当事人 上他意识到法律的能肃性，同时要告诉他现实的状况，只能是遇到具体案子具 分析，这也是我在开始的时候做了几点说明，我只能代表我个人的观点，实事求 是的讲我真没有这个把握，现实当中好多案例出现之后，我们必须理解的就是法 律，目前来进现在所有参与这个室子的大多数计论， 认为这个合同能是有微 可能只 这个争议还存在， 但是 最后判处预期的因素我们认为都是错的 是目前没有办法， 就是 个生双的裁决 第二个，关于第一章的第四节，主要是禁止非法压低地价招商，前面我也说 过了关于 些现状的问题，这块也是总结了8个字， “公布底价、违反规则” 主要是县自治区和省自治区、直辖市政府要公布最低标准，如果有违法按照相应 的法律去追究责任，这块我也跟大家说几个案子，这块不太为 船的开发所注 意的 点，关于追责的问题， 原来在咱们国家用零转让土地或者低价转让土地 招商引资，去追究直接领导责任的现象很少，但是目前为止在咱们国内已经出现 了这个率酬，大概在广东揭阳，我堂握的不是太准确，只是有一个印象，当地的 一个领导因为低价转让十地，最后被判刑 另外不有一个印在正在讲行的 届这个事沿有成定论但是一直 2004年8月24号《法制日报》 和2005年1月10号 《法制日报》的头版， 占的 版权比较大，报道河北行唐县侵占农田的事件，这个事儿目前在新闻媒体上争论 很大的事儿。正好具体负责这件事儿的编辑和记者和我关系不错，当时曾经对这 个事儿向我们做过法律咨询，所以我出过意见，具体事情就是说当地可能为了修 ww.cg35.cn最有价值房产策2000索
8 有一个北京的案例，还有一个辽宁的，北京一个区县法院审的，中院做终审，辽 宁那个是地方高院审的，然后最高人民法院做终审。他们的理由都是投资商以出 地方没有取得土地证为由，要求判定协议无效，要求投资款返还。但是在审理过 程中经法院查明，对方提供了当地有关房屋土地管理部门出具的证明，就是这块 地我们规划已经批了，我们国土局也批了，手续正在办理当中。法院据此认为： 虽然出地方目前尚未拿到土地使用权证，但他实际上已经取得了这块土地的使用 权，因此协议有效，驳回了原告的起诉。这是从现实当中发生的案例，而且都是 协议生效的案例。 包括最高法院，还有最近颁布的关于房地产开发或者商品房预售的规定，现 在通常都会有一个表述，通常会有一个表述，表述在哪儿呢，就是说在起诉之前 尚未取得合法手续，但在一审审理期间取得合法手续，不应认定为无效，说明通 过咱们国家整体思路，审判的思路，越来越出于保护，从保护现状的角度考虑， 也是维护一个稳定，如果单方全面投入，如果由于一个简单的原因，完全依据手 续不完备企业就认定我无效，这样会产生很大的不稳定因素，还是从这个角度考 虑。所以这块也是提醒在座的在现实当中需要注意。这就给大家产生一个困惑， 按照法律规定没有土地使用权，按道理说我不应该跟他合，现在有这么一个商业 机构，到底跟他合不合，我跟他合，怕以后出现问题土地定不下来，我不想解决 ， 因为他的土地批不下来我的资金没有保障，我这块地向建设部得不到有效的法律 确认，要是不合可能机会就没了，所以，对于开发商有一个两难。 作为我们律师现在遇到这种情况，我们跟开发商和投资方我们一般会充分的 告诉他法律上的风险规定，同时把现实中的案例向他阐述，其实这个案例和法律 规定本身就是一个矛盾，再说远点，我们作为律师对中国法律有时候很迷茫，中 国实际上是一个权威法律国家，所有的法律行为按照明文规定来去做，但是在现 实法律中，法律经常被所谓的政策、权力、人情冲击得体无完肤的，有时候我们 也很无奈，但是也没有办法，作为我们律师来讲，既要向当事人讲解法律，充分 让他意识到法律的严肃性，同时要告诉他现实的状况，只能是遇到具体案子具体 分析，这也是我在开始的时候做了几点说明，我只能代表我个人的观点，实事求 是的讲我真没有这个把握，现实当中好多案例出现之后，我们必须理解的就是法 律，目前来讲现在所有参与这个案子的大多数讨论，认为这个合同可能是有效， 可能是无效，这个争议还存在，但是最后判处预期的因素我们认为都是错的，但 是目前没有办法，就是一个生效的裁决。 第二个，关于第一章的第四节，主要是禁止非法压低地价招商，前面我也说 过了关于一些现状的问题，这块也是总结了 8 个字，“公布底价、违反规则”， 主要是县自治区和省自治区、直辖市政府要公布最低标准，如果有违法按照相应 的法律去追究责任，这块我也跟大家说几个案子，这块不太为一般的开发商所注 意的一点，关于追责的问题，原来在咱们国家用零转让土地或者低价转让土地、 招商引资，去追究直接领导责任的现象很少，但是目前为止在咱们国内已经出现 了这个案例，大概在广东揭阳，我掌握的不是太准确，只是有一个印象，当地的 一个领导因为低价转让土地，最后被判刑。 另外还有一个现在正在进行的案例，虽然这个事儿没有成定论，但是一直在 2004 年 8 月 24 号《法制日报》和 2005 年 1 月 10 号《法制日报》的头版，占的 版权比较大，报道河北行唐县侵占农田的事件，这个事儿目前在新闻媒体上争论 很大的事儿。正好具体负责这件事儿的编辑和记者和我关系不错，当时曾经对这 个事儿向我们做过法律咨询，所以我出过意见，具体事情就是说当地可能为了修 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
铁路的主干线，具体的要求的处分人是河北行唐县龙舟镇东村庄的书记和主任， 名字试不说了，相关报首都有。主要是说他们与煤商勾结得占堪本农田. 是国家修铁路把村里的主干道占了，从村里通往县城的路断 条路就断了 这时候村里的书记和主任 为 了带动村里的经济， 就在村里临时新修 条路，路把原来的农田中间 分为二撤开了，参了 条路通往县城，这边 通往具城，路的那边是诵往村里的 一个煤，实际上情况从客观第三人角府来考 虑，因为煤是当地的，特别是村里经济的大支柱，煤商与当地的关系，不光是 跟村主任关系好，与县里的领导关系也相当不错，因为可能也是县里的一个经济 支柱 再加上这几年能源煤炭紧缺 如果不开这条新路，煤肯定运不出来，即便运也会费很大的周折，其他的从 村里通往县城的另外三条都不直接通往煤矿，为了去实现这个事儿，当时报道侵 占农田5.37亩，实际上对土地并不是很严重的侵占，但是最开始启用， 当地由 干树书记和主在征求意见的时候基本上采用高压按手印的态度，有些农民就然 得到了 ,有些农民可能没有 因为各种原因就进行上访 这但 事儿 直反映到北京。 这件事儿发生在2004年的1月30号，2004年的4月1 号县因土局将案卷和给书记、主任党纪处分的建议书一块送到县纪委，但是直到 现在， 是，相关贡任人没有得到任何处罚，同时这条路依然如此。河北省人天 包括国土厅、河北省的相关领导、省里的省长书记都严格要求，坚决执行国家相 关文件的规定，恢复农田。国土部门对这个事儿态度是很坚定的，要求严格处理 但是政府出于经济方面的考虑暖昧 块我可以 个相关的法律跟大家说 说，特别是这次《法制日报》在两会报道上，他的主旨也是要追究这两个人的刑 事吉任，实际上双方已经较上劲了，记者在去采访的时候槽到当地村民的围攻 不好的处理方式，双方矛盾激烈，《法制日报》 一定要把这事儿桶上天， 一定要 把两个人送进监狱，态度鉴定。 这块相关的法律规定我可以跟大家说 个主要在于刑罚 大的法律规 个是刑法，另外 个是最高人民法院《关于审理破坏土地资源刑事案件具 应用法律若干问题的解释》，这是2000年领布的，相对来讲刑法上的发条， 是288号和242号、410条，我觉得这几条里288条和242条对大家影响不大 主要是针对非法古用耕地和非法转让到卖十地，可能在处理问颗当中经常遇到第 410条，就是国家机关人员徇私舞弊、违反土地管理法规、滥用职权、非法批准 征用、 占用土地 具有下列情 的属于 去征用占用土地 这块对咱们会 生间接的影阿，根据我列才强调的第一点，强调法律审批权的问题，明门跟地方 政府在签署用地协议的时候，有可能由于对方的地方政府官员的违法行为，甚至 说最后一旦被追究到刑事犯罪行为，可能会牵连到咱们自己企业的开发。我刚才 说的事儿，且休的析前道路这个事儿 ,整个上下运作，包括到《法制日报》去游 说是谁呢？性 为1 么？因为这 受损失 受损失最大的是煤商，煤商自己也谈到，说我之所以来是因为原来有路，你要与 跟我说这条路没有，我可能不会来。 当然这是一个煤炭企业对咱们房地产企业可能没有直接的联系，这个也是给 大家做一个警示、提醒。现在通过整个国家的国策来讲，国务院的政策来讲，是 实行最严格的土地管理制度，必然在以后 会对于潘用职权渎职的违法批地的行为 会上升到一个高度，这个在咱们国家经济发展改革历史上体现不小，当时动员经 济的时候大力倡导新经济，当你到一定程度的时候，民营企业纷纷落马。从上海 的周正意、辛凤娟，为什么？一是，他们的行为确实触犯法律、不规避行为，原 0 Www.cg35.cn品有价估房立萧2000室
9 铁路的主干线，具体的要求的处分人是河北行唐县龙舟镇东村庄的书记和主任， 名字就不说了，相关报道都有。主要是说他们与煤商勾结侵占基本农田，原因就 是国家修铁路把村里的主干道占了，从村里通往县城的路断了，原来经常走的一 条路就断了，这时候村里的书记和主任为了带动村里的经济，就在村里临时新修 了一条路，路把原来的农田中间一分为二撇开了，修了一条路通往县城，这边是 通往县城，路的那边是通往村里的一个煤矿，实际上情况从客观第三人角度来考 虑，因为煤矿是当地的，特别是村里经济的大支柱，煤商与当地的关系，不光是 跟村主任关系好，与县里的领导关系也相当不错，因为可能也是县里的一个经济 支柱，再加上这几年能源煤炭紧缺。 如果不开这条新路，煤肯定运不出来，即便运也会费很大的周折，其他的从 村里通往县城的另外三条都不直接通往煤矿，为了去实现这个事儿，当时报道侵 占农田 5.37 亩，实际上对土地并不是很严重的侵占，但是最开始启用，当地由 于村书记和主任征求意见的时候基本上采用高压按手印的态度，有些农民就签 了，得到了一笔补偿法，有些农民可能没有签，因为各种原因就进行上访，这件 事儿一直反映到北京。这件事儿发生在 2004 年的 1 月 30 号，2004 年的 4 月 15 号县国土局将案卷和给书记、主任党纪处分的建议书一块送到县纪委，但是直到 现在，一是，相关责任人没有得到任何处罚，同时这条路依然如此。河北省人大 包括国土厅、河北省的相关领导、省里的省长书记都严格要求，坚决执行国家相 关文件的规定，恢复农田。国土部门对这个事儿态度是很坚定的，要求严格处理 ， 但是政府出于经济方面的考虑暧昧，这块我可以把一个相关的法律跟大家说一 说，特别是这次《法制日报》在两会报道上，他的主旨也是要追究这两个人的刑 事责任，实际上双方已经较上劲了，记者在去采访的时候遭到当地村民的围攻， 不好的处理方式，双方矛盾激烈，《法制日报》一定要把这事儿捅上天，一定要 把两个人送进监狱，态度鉴定。 这块相关的法律规定我可以跟大家说一下，一个主要在于刑罚，大的法律规 定一个是刑法，另外一个是最高人民法院《关于审理破坏土地资源刑事案件具体 应用法律若干问题的解释》，这是 2000 年颁布的，相对来讲刑法上的发条，一个 是 288 号和 242 号、410 条，我觉得这几条里 288 条和 242 条对大家影响不大， 主要是针对非法占用耕地和非法转让倒卖土地，可能在处理问题当中经常遇到第 410 条，就是国家机关人员徇私舞弊、违反土地管理法规、滥用职权、非法批准 征用、占用土地，具有下列情景之一的属于非法征用占用土地，这块对咱们会产 生间接的影响，根据我刚才强调的第一点，强调法律审批权的问题，咱们跟地方 政府在签署用地协议的时候，有可能由于对方的地方政府官员的违法行为，甚至 说最后一旦被追究到刑事犯罪行为，可能会牵连到咱们自己企业的开发。我刚才 说的事儿，具体的拆前道路这个事儿，整个上下运作，包括到《法制日报》去游 说是谁呢？是煤商，为什么？因为这个路一定被恢复，村民可能是受损失，但是 受损失最大的是煤商，煤商自己也谈到，说我之所以来是因为原来有路，你要早 跟我说这条路没有，我可能不会来。 当然这是一个煤炭企业对咱们房地产企业可能没有直接的联系，这个也是给 大家做一个警示、提醒。现在通过整个国家的国策来讲，国务院的政策来讲，是 实行最严格的土地管理制度，必然在以后会对于滥用职权渎职的违法批地的行为 会上升到一个高度，这个在咱们国家经济发展改革历史上体现不小，当时动员经 济的时候大力倡导新经济，当你到一定程度的时候，民营企业纷纷落马。从上海 的周正意、辛凤娟，为什么？一是，他们的行为确实触犯法律、不规避行为，原 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案