2019年年度报告 长期借款 1,50840697820911662,130168728001530 29.19 本期偿还贷款 长期应付款 140,72980.39 33 46.50股权转让款转出 未分配利润 961.847553 15.17-1,04663602570-752 本期亏损 其他说明 无 2.裁至报告期末主要资产受限情况 V适用口不适用 项目 期末账面价值 受限原因 货币资金 625,95976890银行承兑汇票保证金、农民工工资与储账户资金、保函保证 金、诉讼冻结资金及为业主按揭贷款提供担保而缴存银行的保证金 应收账款 0650639846 质押 存货开发成本861681,27902 借款抵押 存货开发产品105248075420 借款抵押 固定资产212.249.85375 借款抵押 投资性房地产1.505,782,10050 借款抵押 在建工程 521,040.600.68 借款抵押 无形资产 114.338.281.00 款抵押 合计 5,100,039,036.51 3.其他说明 口适用不适用 (四)行业经营性信息分析 v适用口不适用 详见本报告第四节中第一部分经营情况讨论与分析内容及第三部分关于公司未来发展的讨论 与分析中行业格局与趋势部分内容 16/224
2019 年年度报告 16 / 224 长期借款 1,508,406,978.29 11.66 2,130,168,728.00 15.30 -29.19 本期偿还贷款 长期应付款 140,729,800.39 1.09 263,044,208.33 1.89 -46.50 股权转让款转出 未分配利润 -1,961,847,553.23 -15.17 -1,046,636,025.70 -7.52 -87.44 本期亏损 其他说明 无 2. 截至报告期末主要资产受限情况 √适用 □不适用 项目 期末账面价值 受限原因 货币资金 625,959,768.90 银行承兑汇票保证金、农民工工资与储账户资金、保函保证 金、诉讼冻结资金及为业主按揭贷款提供担保而缴存银行的保证金 应收账款 206,506,398.46 质押 存货-开发成本 861,681,279.02 借款抵押 存货-开发产品 1,052,480,754.20 借款抵押 固定资产 212,249,853.75 借款抵押 投资性房地产 1,505,782,100.50 借款抵押 在建工程 521,040,600.68 借款抵押 无形资产 114,338,281.00 借款抵押 合计 5,100,039,036.51 / 3. 其他说明 □适用 √不适用 (四) 行业经营性信息分析 √适用 □不适用 详见本报告第四节中第一部分经营情况讨论与分析内容及第三部分关于公司未来发展的讨论 与分析中行业格局与趋势部分内容
房地产行业经营性信息分析 1.报告期内房地产储备情况 √适用口不适用 持有待 级土 序持有待开发土地的区域地的面/地整理规划计容建 开发土 是/否涉及合/合作开发项合作开发 日涉及的面/项目的权 积(平方面积(平筑面积平作开发项目积(平方米)益占比 方米) 方米) 南大附中地库项目 23,000 63,500 2抚州信息技术产业园1585620 158,770 是 158,770 71.2 2.报告期内房地产开发投资情况 适用口不适用 单位:万元币种:人民币 在建项项目用/项目规 态项目//地面积划计容/总建筑在建建已竣工 经营业目/新开 报告 序地区 项目 态m(平方积平方万(平方(平方额际投 目 米) 米)米)米) 资额 天津汐岸国际住宅 竣工项目112,0011130011130001130050,342 城镇单 2天津百合春天三期住宅用地峻工项目2345137 37,1 371 28486 3天津华盈大厦商业金融竣工项目|14642024202610x02382 4|天津|团泊足球场 文体娱乐 用地 竣工项目134.2554603246032 4603261516 天津/水岸公馆 城镇单一 住宅用地竣工项目149282218002180000 218000188921 6天津「水岸公馆三期住宅竣工项目7203996800968000968001 0 天津水岸江南住气 竣工项目90007115,6001156000115600113,1930 8天津百合阳光 城镇单 竣工项目84,243124521124521 0 住宅用地 12452169799 0 天津 松江之星空港|商业金融 业用地 竣工项目18,69061,16361,163 61,16351200 城镇单 10天津金色雅筑 住宅用地、竣工项目|90792171,281171,281 171,281139,192 商业用地 11天津B#地梅江学校|科教用地竣工项目185311870018,700 12天津津滨置地广场商业用地竣工项目5145133800133800013380014459 13天津|东疆港项 商业金融 竣工项目|5248152.48152481 5248179591 14天津|松江置地广场商业金融竣工项目9,24410640010640001064002253370 业用地 15天津|武台松江城 城镇单 住宅用地竣工项目99623980029800 239800273876 天津/天津卓朗科 园数据中心 工业用地 工项目1583 3,642 3,642 3,00013000 17天津高尔夫小镇住宅用地在建项目1467515465015465012375030900176210 17/224
2019 年年度报告 17 / 224 房地产行业经营性信息分析 1. 报告期内房地产储备情况 √适用 □不适用 序 号 持有待开发土地的区域 持有待 开发土 地的面 积(平方 米) 一级土 地整理 面积(平 方米) 规划计容建 筑面积(平 方米) 是/否涉及合 作开发项目 合作开发项 目涉及的面 积(平方米) 合作开发 项目的权 益占比 (%) 1 南大附中地库项目 23,000 0 63,500 否 0 0 2 抚州信息技术产业园 158,562 0 158,770 是 158,770 71.2 2. 报告期内房地产开发投资情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币 序 号 地区 项目 经营业 态 在建项 目/新开 工项目/ 竣工项 目 项目用 地面积 (平方 米) 项目规 划计容 建筑面 积(平方 米) 总建筑 面积 (平方 米) 在建建 筑面积 (平方 米) 已竣工 面积 (平方 米) 总投资 额 报告 期实 际投 资额 1 天津 汐岸国际 住宅 竣工项目 112,700 111,300 111,300 0 111,300 50,342 0 2 天津 百合春天三期 城镇单一 住宅用地 竣工项目 23,451 37,166 37,166 0 37,166 28,486 0 3 天津 华盈大厦 商业金融 业用地 竣工项目 12,464 20,261 20,261 0 20,261 18,082 0 4 天津 团泊足球场 文体娱乐 用地 竣工项目 134,255 46,032 46,032 0 46,032 61,516 0 5 天津 水岸公馆一二 期 城镇单一 住宅用地 竣工项目 149,282 218,000 218,000 0 218,000 188,921 0 6 天津 水岸公馆三期 住宅 竣工项目 72,039 96,800 96,800 0 96,800 101,704 0 7 天津 水岸江南 住宅 竣工项目 90,007 115,600 115,600 0 115,600 113,193 0 8 天津 百合阳光 城镇单一 住宅用地 竣工项目 84,243 124,521 124,521 0 124,521 69,799 0 9 天津 松江之星空港 9 号 商业金融 业用地 竣工项目 18,690 61,163 61,163 0 61,163 51,200 0 10 天津 金色雅筑 城镇单一 住宅用地、 商业用地 竣工项目 90,792 171,281 171,281 0 171,281 139,192 0 11 天津 B#地梅江学校 科教用地 竣工项目 18,531 18,700 18,700 0 18,700 11,069 0 12 天津 津滨置地广场 商业用地 竣工项目 51,495 133,800 133,800 0 133,800 144,559 0 13 天津 东疆港项目 商业金融 业用地 竣工项目 52,481 52,481 52,481 0 52,481 79,591 0 14 天津 松江置地广场 商业金融 业用地 竣工项目 9,244 106,400 106,400 0 106,400 225,337 0 15 天津 武台松江城 城镇单一 住宅用地 竣工项目 99,936 239,800 239,800 0 239,800 273,876 0 16 天津 天津卓朗科技 园数据中心 工业用地 竣工项目 1,583 3,642 3,642 0 3,642 13,000 13,000 17 天津 高尔夫小镇 住宅用地 在建项目 146,775 154,650 154,650 123,750 30,900 176,221 0
2019年年度报告 泊西区松江|商业、居住 18天津 用地 在建项目 345156,7401567401820130533138036 城镇住宅 19天津|东湖小镇 用地、商务在建项目141,370180,3941803947400074870131,038 融用地 20铁州广两铁州宁越普通商品在建项目582|25287252872473|190495603x0 住房用地 21|铁州广西铁州宁越商服、其 东园 普通商品在建项目6199218572318572393075 0 6698712,015 住房用地 22天津|东南角项目 商业金融在建项目 业用地 968653000530053000 0 174,080 23抚州抚州云数据技 工业用地在建项目17437917471117471158060 0 200.660 3.报告期内房地产销售情况 v适用口不适用 序号地区 项目 经营业态 可供出售面积 已预售面积 (平方米) 平方米) 天津 汐岸国际 住宅 天津水岸公馆一二期 住宅 1,93085 123456789 天津 水岸公馆三期 住宅 0 961 天津松江之星空港9号 商业 41,712 天津 高尔夫小镇 51,249 住宅 津滨置地广场 商业 天津 松江置地广场 商业 27,169 ,276 天津团泊西区松江之星住宅、底商 16954 2.096 10天津 东疆港 商业 45,700 0 东南角 商业 钦州广西钦州宁越花园」住宅、商业 6,773 钦州广西钦州宁越东园 住宅 15,187 报告期内,公司共计实现销售金额15,80542万元,销售面积1383694平方米。 4.报告期内房地产出租情况 √适用口不适用 单位:万元币种:人民币 出租房地产 租金收入 号地区项目经营业态的建筑面积出租房地产是否采用公允房地产 (平方米) 的租金收入价值计量模式公允价值 1天津水岸公馆商业1986 92.69 否 2天津松江城商业 5.359.25 天津百合天商业 1,245.83 4天津华盈大厦商业 8,81024 368.56 18/224
2019 年年度报告 18 / 224 18 天津 团泊西区松江 之星 商业、居住 用地 在建项目 63,345 156,740 156,740 18,201 30,533 138,036 0 19 天津 东湖小镇 城镇住宅 用地、商务 金融用地 在建项目 141,370 180,394 180,394 74,000 74,870 131,038 0 20 钦州 广西钦州宁越 花园 商服、其他 普通商品 住房用地 在建项目 51,682 215,287 215,287 24,713 190,574 95,630 3,700 21 钦州 广西钦州宁越 东园 商服、其他 普通商品 住房用地 在建项目 61,992 185,723 185,723 93,075 0 66,987 12,015 22 天津 东南角项目 商业金融 业用地 在建项目 9,686 53,000 53,000 53,000 0 174,080 0 23 抚州 抚州云数据技 术中心 工业用地 在建项目 174,379 174,711 174,711 58,060 0 200,660 38,401 3. 报告期内房地产销售情况 √适用 □不适用 序号 地区 项目 经营业态 可供出售面积 (平方米) 已预售面积 (平方米) 1 天津 汐岸国际 住宅 527 0 2 天津 水岸公馆一二期 住宅 1,930.85 590.150 3 天津 水岸公馆三期 住宅 0 961 4 天津 松江之星空港 9 号 商业 41,712 0 5 天津 高尔夫小镇 住宅 51,249 198 6 天津 东湖小镇 住宅 52,764 224 7 天津 津滨置地广场 商业 103,482 1,739 8 天津 松江置地广场 商业 27,169 1,276 9 天津 团泊西区松江之星 住宅、底商 16,954 2,096 10 天津 东疆港 商业 45,700 0 11 天津 东南角 商业 54,546 0 12 钦州 广西钦州宁越花园 住宅、商业 25,988 6,773 13 钦州 广西钦州宁越东园 住宅 136,922 15,187 报告期内，公司共计实现销售金额 15,805.42 万元，销售面积 13,836.94 平方米。 4. 报告期内房地产出租情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币 序 号 地区 项目 经营业态 出租房地产 的建筑面积 (平方米) 出租房地产 的租金收入 是否采用公允 价值计量模式 租金收入 /房地产 公允价值 (%) 1 天津 水岸公馆 一、二期 商业 1,195.69 92.69 否 2 天津 松江城 商业 5,359.25 190.05 否 3 天津 百合春天 三期 商业 1,245.83 61.68 否 4 天津 华盈大厦 商业 8,810.24 368.56 否
2019年年度报告 5广西宁越花园商业 6,129.09 95.66 否 6天津空港九 2593055114353否 7|天津自贸天成商业 11,807.74 8天津怡港中心|商业 21953.06 631.67 9天津水岸公馆 商业 2,69287 12581 期 天津8号地A 号楼 商业 11,34340 202.14 11天津美湖里商业 384.75 52.29 否否否否否 12天津东丽湖公建 314.64 1.44 5.报告期内公司财务融资情况 √适用口不适用 单位:万元币种:人民币 期末融资总额 整体平均融资成本(‰) 利息资本化金额 706,3759 9.67 6.其他说明 口适用√不适用 (五)投资状况分析 1、对外股权投资总体分析 适用口不适用 公司控股子公司江西松江智慧城市建设发展有限公司(已更名为:江西卓朗数字科技有限公 司)参与设立的抚州智慧卓朗股权投资基金合伙企业(有限合伙)(以下简称“抚州基金”)因合 伙协议约定的解散事由出现,合伙目的无法实现,需依法解散,报告期内清算组着手相关清算注 销工作 (1)重大的股权投资 v适用口不适用 公司于2017年12月5日、2017年12月21日分别召开第九届董事会第二十九次会议和2017 年第六次临时股东大会均审议通过了《关于公司控股子公司参与设立抚州智慧松江基金的议案》, 公司控股子公司江西松江智慧城市建设发展有限公司(以下简称“江西松江″)与北方国际信托股 份有限公司、江西省发展升级引导基金、天津斯迈乐股权投资基金管理有限公司和尚信资本管有 限公司共同投资设立抚州基金。抚州基金各方签署了《抚州智慧卓朗股权投资基金合伙企业(有 限合伙)合伙协议》及《抚州智慧卓朗股权投资基金合伙企业(有限合伙)合伙协议之补充协议》 (以下简称“合伙协议”),办理完成了抚州基金的工商注册登记手续并取得《营业执照》。2018年 2月,抚州基金完成了在中国证券投资基金业协会的私募投资基金备案手续,备案编码为ScH195 江西松江完成了对抚州基金的部分实缴出资,金额为人民币13700万元,抚州基金其他四方尚未 实际出资 抚州基金和江西松江、与江西松江的全资子公司江西松江信息技术有限公司、抚州大数据产 业园建设发展有限公司分别签署了《增资扩股协议》。抚州基金拟通过增资方式对江西松江信息技 19/224
2019 年年度报告 19 / 224 5 广西 宁越花园 商业 6,129.09 95.66 否 6 天津 空港九号 商业 25,930.55 1,143.53 否 7 天津 自贸天成 商业 11,807.74 352.53 否 8 天津 怡港中心 商业 21,953.06 631.67 否 9 天津 水岸公馆 三期 商业 2,692.87 125.81 否 10 天津 B 号地 A 号楼 商业 11,343.40 202.14 否 11 天津 美湖里 商业 384.75 52.29 否 12 天津 东丽湖 公建 314.64 1.44 否 5. 报告期内公司财务融资情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币 期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额 706,375.9 9.67 0 6. 其他说明 □适用 √不适用 (五) 投资状况分析 1、 对外股权投资总体分析 √适用 □不适用 公司控股子公司江西松江智慧城市建设发展有限公司（已更名为：江西卓朗数字科技有限公 司）参与设立的抚州智慧卓朗股权投资基金合伙企业（有限合伙）（以下简称“抚州基金”）因合 伙协议约定的解散事由出现，合伙目的无法实现，需依法解散，报告期内清算组着手相关清算注 销工作。 (1) 重大的股权投资 √适用 □不适用 公司于 2017 年 12 月 5 日、2017 年 12 月 21 日分别召开第九届董事会第二十九次会议和 2017 年第六次临时股东大会均审议通过了《关于公司控股子公司参与设立抚州智慧松江基金的议案》， 公司控股子公司江西松江智慧城市建设发展有限公司（以下简称“江西松江”）与北方国际信托股 份有限公司、江西省发展升级引导基金、天津斯迈乐股权投资基金管理有限公司和尚信资本管有 限公司共同投资设立抚州基金。抚州基金各方签署了《抚州智慧卓朗股权投资基金合伙企业（有 限合伙）合伙协议》及《抚州智慧卓朗股权投资基金合伙企业（有限合伙）合伙协议之补充协议》 （以下简称“合伙协议”），办理完成了抚州基金的工商注册登记手续并取得《营业执照》。2018 年 2 月，抚州基金完成了在中国证券投资基金业协会的私募投资基金备案手续，备案编码为 SCH195。 江西松江完成了对抚州基金的部分实缴出资，金额为人民币 13,700 万元，抚州基金其他四方尚未 实际出资。 抚州基金和江西松江、与江西松江的全资子公司江西松江信息技术有限公司、抚州大数据产 业园建设发展有限公司分别签署了《增资扩股协议》。抚州基金拟通过增资方式对江西松江信息技
2019年年度报告 术有限公司、抚州大数据产业园建设发展有限公司进行投资,投资金额均为人民币50,000万元 投资完成后抚州基金将持有江西松江信息技术有限公司40%的股权、抚州大数据产业园建设发展 有限公司40%的股权。由于相关金融市场政策调整,抚州基金中间级有限合伙人江西省发展升级 引导基金(有限合伙)无法根据合伙协议进行出资,已正式提出退伙。有鉴于此,优先级有限合 伙人北方国际信托股份有限公司也难以继续参加合伙,也已正式提出退伙。故此合伙协议约定的 解散事由出现,合伙目的已无法实现,抚州基金需依法解散,自合伙人大会决议之日起停止营业。 抚州基金将成立清算组开展后续清算注销相关工作。公司于2018年11月20日召开了第九届董事 会第四十九次会议审议通过了上述《关于抚州智慧卓朗股权投资基金合伙企业(有限合伙)解散 并清算的议案》,详见公司临2018-112号公告。抚州基金除办理完成工商登记及备案手续,江西 松江完成部分实缴出资外,其他合伙人未实际出资,抚州基金与江西松江、与江西松江的全资子 公司签署的《增资扩股协议》也未实质履行,抚州基金并未实质性实施和履行,目前抚州基金清 算组着手相关清算注销工作。 (2)重大的非股权投资 口适用V不适用 (3)以公允价值计量的金融资产 口适用不适用 (六)重大资产和股权出售 口适用不适用 (七)主要控股参股公司分析 适用口不适用 详见附注九、1、在子公司中的权益及附注九、3、在合营企业或联营企业中的权益 八公司控制的结构化主体情况 口适用V不适用 公司关于公司未来发展的讨论与分析 (一)行业格局和趋势 V适用口不适用 2019年底召开的中央经济工作会议强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面 落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展″, 表明房地产行业基调没有转向。2020年是长效管理调控机制全面落实的一年,“三稳”仍是政策核 心目标,灵活性体现在各地坚持"房住不炒″基础上,根据房地产市场的不同情况因城施策。中长 期来看,未来行业的定位也将逐步转化,将“更好解决群众住房问题”作为首要目标,最终实现人 民对“有房住、住好房、宜居房″的美好生活愿景。展望未来,预计“房住不炒+精准调控←长效机制 仍将成为房地产市场今后几年的政策基调,租购并举、完善供应体系、回归居住属性将成为工作 重点。 20/224
2019 年年度报告 20 / 224 术有限公司、抚州大数据产业园建设发展有限公司进行投资，投资金额均为人民币 50,000 万元。 投资完成后抚州基金将持有江西松江信息技术有限公司 40%的股权、抚州大数据产业园建设发展 有限公司 40%的股权。由于相关金融市场政策调整，抚州基金中间级有限合伙人江西省发展升级 引导基金（有限合伙）无法根据合伙协议进行出资，已正式提出退伙。有鉴于此，优先级有限合 伙人北方国际信托股份有限公司也难以继续参加合伙，也已正式提出退伙。故此合伙协议约定的 解散事由出现，合伙目的已无法实现，抚州基金需依法解散，自合伙人大会决议之日起停止营业。 抚州基金将成立清算组开展后续清算注销相关工作。公司于 2018 年 11 月 20 日召开了第九届董事 会第四十九次会议审议通过了上述《关于抚州智慧卓朗股权投资基金合伙企业（有限合伙）解散 并清算的议案》，详见公司临 2018-112 号公告。抚州基金除办理完成工商登记及备案手续，江西 松江完成部分实缴出资外，其他合伙人未实际出资，抚州基金与江西松江、与江西松江的全资子 公司签署的《增资扩股协议》也未实质履行， 抚州基金并未实质性实施和履行，目前抚州基金清 算组着手相关清算注销工作。 (2) 重大的非股权投资 □适用 √不适用 (3) 以公允价值计量的金融资产 □适用 √不适用 (六) 重大资产和股权出售 □适用 √不适用 (七) 主要控股参股公司分析 √适用 □不适用 详见附注九、1、在子公司中的权益及附注九、3、在合营企业或联营企业中的权益 (八) 公司控制的结构化主体情况 □适用 √不适用 三、公司关于公司未来发展的讨论与分析 (一) 行业格局和趋势 √适用 □不适用 2019 年底召开的中央经济工作会议强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面 落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展”， 表明房地产行业基调没有转向。2020 年是长效管理调控机制全面落实的一年，“三稳”仍是政策核 心目标，灵活性体现在各地坚持“房住不炒”基础上，根据房地产市场的不同情况因城施策。中长 期来看，未来行业的定位也将逐步转化，将“更好解决群众住房问题”作为首要目标，最终实现人 民对“有房住、住好房、宜居房”的美好生活愿景。展望未来，预计“房住不炒+精准调控+长效机制” 仍将成为房地产市场今后几年的政策基调，租购并举、完善供应体系、回归居住属性将成为工作 重点