币。招商地产开发的新时代广场以188.8米的高度占据蛇口乃至整个深圳西部的建筑制高 点。大厦采用后现代主义建筑风格,庄严华贵,古典优雅。并采用"5A″智能,被业内称作深 圳写字楼智能化的里程碑。这是招商地产公司新开发的产品,写字楼的开发为公司发展方向 转变的标志 成立“招商地产会员俱乐部” 2000年5月,招商地产成立”招商地产会员俱乐部”(简称招商会),招商会为客户组 织社区活动、引进联盟商家、解决子女入学、开通业主专车等生活服务。日渐完善的客户配 套服务使得招商地产的楼盘销售成为行业内的首领 成立销售代理部和“全国工商联住宅产业商会 2001年3月28日,招商地产成立租售代理部,介入房地产三级市场。至2003年已分 设有五家地铺。4月,招商地产成立客户服务中心,全面推广”全程服务体系”为业界注目 8月,以"纯正蛇口生活"为号召的雍华府推向市场,深受客户喜爱。12月12日,中华全国 工商业联合会住宅产业商会(简称"全国工商联住宅产业商会”)在成都正式成立 确定品牌新形象 2002年5月1日,招商地产联合香港奥美广告举行品牌发布会,正式确立”家在,情在 的品牌新形象。6月27日,招商地产成立″招商会但昭义钢琴艺术中心",设址于招商海月 花园。7月13日,筹备多时的”招商会童子军"正式宣告成立,这也是深圳第一个由房地 产发展商发起创办的社区少儿组织。10月28日,招商会推出第一版”会员积分计划"。这些 公益活动为招商地产奠定了良好的品牌形象,这使得招商地产的楼盘销售在深圳名列前茅。 调整债务重整管理思路: 2003年,蛇口控股(″招商局A"00024)通过配股获得配股资金人民币3.38亿元。招 商地产调整债务管理思路,成功获得海外银团大额循环贷款,并以金融衍生工具方式合理降 低汇兑和利息风险,为公司节约大量财务费用。有利于为房地产的开发筹集大量资金,保 证房地产开发顺利进行 提出"绿色地产"战略 2004年,提出″绿色地产"战略,成功举办了首届中外绿色地产论坛并出版《绿色地产 之路-招商地产20年》。6月,"招商局蛇口控股股份有限公司”正式更名为”招商局地产控 股股份有限公司”,原A股证券简称”招商局A"更名为"招商地产”,进一步突出上市公司主 营业务。增加招商地产在社会的地位性。② 二、外部环境分析 (一)环境监测与预测 1.经济环境 影响房地产业和招商地产成长的几个经济因素包含经济体制、宏观经济增长方式、产业 结构的变化、城市化的进程、通货膨胀的状况、家庭收入和家庭支出的结构以及本国GDP 的增长和人民币的汇率等等。 2006年十大预测报告预计,中国经济2006年将继续稳定增长,GDP将实现8.8%的增长 固定资产投资方面,2006年投资将保持稳中趋降的增长态势,预计全年全社会投资增长20%, 比2005年回落53个百分点,其中房地产投资将继续保持稳定增长,预计增长20.5%,比上年 同期回落1个百分点 2005年7月21日中国人民银行调整了人民币的汇率形成机制,对人民币汇率升值2%。 中国不再单纯追求贸易的顺差,在过去的二三年里,中国整个贸易顺差规模大概是200多到 300亿美元,占整个中国GDP不到2%,所以希望通过2%左右幅度的升值,把中国贸易差
4 币。 招商地产开发的新时代广场以 188.8 米的高度占据蛇口乃至整个深圳西部的建筑制高 点。大厦采用后现代主义建筑风格，庄严华贵，古典优雅。并采用"5A"智能，被业内称作深 圳写字楼智能化的里程碑。这是招商地产公司新开发的产品，写字楼的开发为公司发展方向 转变的标志。 成立“招商地产会员俱乐部”: 2000 年 5 月，招商地产成立"招商地产会员俱乐部"（简称招商会），招商会为客户组 织社区活动、引进联盟商家、解决子女入学、开通业主专车等生活服务。日渐完善的客户配 套服务使得招商地产的楼盘销售成为行业内的首领。 成立销售代理部和“全国工商联住宅产业商会: 2001 年 3 月 28 日，招商地产成立租售代理部，介入房地产三级市场。至 2003 年已分 设有五家地铺。4 月，招商地产成立客户服务中心，全面推广"全程服务体系"为业界注目。 8 月，以"纯正蛇口生活"为号召的雍华府推向市场，深受客户喜爱。12 月 12 日，中华全国 工商业联合会住宅产业商会（简称"全国工商联住宅产业商会"）在成都正式成立。 确定品牌新形象: 2002 年 5 月 1 日，招商地产联合香港奥美广告举行品牌发布会，正式确立"家在，情在 "的品牌新形象。6 月 27 日，招商地产成立"招商会但昭义钢琴艺术中心"，设址于招商海月 花园。 7 月 13 日，筹备多时的"招商会童子军"正式宣告成立，这也是深圳第一个由房地 产发展商发起创办的社区少儿组织。10 月 28 日，招商会推出第一版"会员积分计划"。这些 公益活动为招商地产奠定了良好的品牌形象，这使得招商地产的楼盘销售在深圳名列前茅。 调整债务重整管理思路: 2003 年，蛇口控股（"招商局 A"000024）通过配股获得配股资金人民币 3.38 亿元。招 商地产调整债务管理思路，成功获得海外银团大额循环贷款，并以金融衍生工具方式合理降 低汇兑和利息风险，为公司节约大量财务费用。 有利于为房地产的开发筹集大量资金，保 证房地产开发顺利进行。 ① 提出"绿色地产"战略: 2004 年，提出"绿色地产"战略，成功举办了首届中外绿色地产论坛并出版《绿色地产 之路-招商地产 20 年》。6 月，"招商局蛇口控股股份有限公司"正式更名为"招商局地产控 股股份有限公司"，原 A 股证券简称"招商局 A"更名为"招商地产"，进一步突出上市公司主 营业务。增加招商地产在社会的地位性。② 二、外部环境分析 （一）环境监测与预测 1．经济环境 影响房地产业和招商地产成长的几个经济因素包含经济体制、宏观经济增长方式、产业 结构的变化、城市化的进程、通货膨胀的状况、家庭收入和家庭支出的结构以及本国 GDP 的增长和人民币的汇率等等。 2006 年十大预测报告预计,中国经济2006 年将继续稳定增长,GDP将实现8.8%的增长。 固定资产投资方面,2006 年投资将保持稳中趋降的增长态势,预计全年全社会投资增长20%, 比 2005 年回落 5.3 个百分点,其中房地产投资将继续保持稳定增长,预计增长 20.5%,比上年 同期回落 1 个百分点。 2005 年 7 月 21 日中国人民银行调整了人民币的汇率形成机制，对人民币汇率升值 2％。 中国不再单纯追求贸易的顺差，在过去的二三年里，中国整个贸易顺差规模大概是 200 多到 300 亿美元，占整个中国 GDP 不到 2％，所以希望通过 2％左右幅度的升值，把中国贸易差
额平衡掉。2005年中国贸易结构出现了非常令人关注的变化,因为宏观紧缩导致内需严重 不足,前几年形成投资的产能自然就形成出口,挤压到出口市场,导致贸易的顺差大幅度上 升。今年上半年贸易顺差比去年全年还要多,由此形成的外汇储备是7000多亿美元 如果继续这样的增长模式,有可能面临一个新的问题,那就是人民币升值的压力。因此 需要拉动内需来改变长期外需的形式。一个健康发展的房地产行业,对拉动中国的经济增长 从过分依赖外需转向内需支持具有非常关键性的意义。我们做了一个简单的测算,每100 元的房地产需求,能够产生315元左右的内部需求,这是带动性非常强的行业。一个简单的 指标就是城市化,中国的人均GDP超过1000美元,在这种情况下世界上平均的城市化率, 也就是在城镇生活的人口占总人口的比例大概在53%左右。而中国当前的城市化率大概是 多少呢?刚刚突破40%。如果在未来十年内,中国的城市化率达到2005年的世界平均水平 那就是未来我们的城市化率要上升十个百分点。中国有13亿人口,那就是每年要有1300 万的人口从农村到城市居住,相当于新增一个北京、上海、广州这样的大都市,这是一个非 常巨大的持续动力 2.政治环境 房地产业与土地政策、金融政策和产业发展政策相关。 国家严格控制土地,实行“有保有压、区别对待”的土地供应原则,严格新增建设用地 的审査报批;同时,根据国家产业政策,优先保障国家重点建设项目用地需求,支持有利于 结构调整的项目建设用地。适时出台新的禁止供地和限制供地项目目录。不符合国家产业政 策、发展规划和市场准入标准的项目不予供地。此外,国家还将加强土地市场运行动态监 测,加大对中小户型、中低价商品房、经济适用房和廉租房的土地供应,严格控制大户型、 低密度高档住宅土地供应,继续停止别墅类用地土地供应 据悉,早在1986年,我国就颁布了民用建筑节能设计标准。2005年4月15日,建设 部颁布了《关于新建居住建筑严格执行节能设计标准的通知》。2005年7月1日,我国第 部有关公共建筑节能设计的综合性国家标准--—《公共建筑节能设计标准》正式实施 明年将出台的另两份标准,更是点明明年建设部的工作重点之一:严抓节能型住宅建设。这 对我国房屋建造成本和技术提出了新的挑战 3.社会环境 随着人们收入水平的提高,价值观的改变,消费水平也逐渐提高。国际经验表明,人均 收入1000美元是购房消费的消费起速点,而事实上我国东部较发达地区购房需求已经提速, 并且呈现居民收入水平越高,购房消费增长越快的趋势。中西部地区总体经济水平比较落后 但商品房销售无论销售价格还是销售量都处于稳定提速中。随着整体经济水平逐渐提高和城 市化进程的加速,未来很长一段时间内基本购房消费需求都将保持旺盛 住房不仅仅是一种消费品,现代的人们当作是一种投资,房地产投资需求旺盛。目前人 们依旧选择银行存款为主要的投资方式,但是利率的降低导致存款失去了诱惑力。人们渐渐 转向房产的投资。第一,房地产具有投资和自用消费的双重属性。第二,房地产具有保值性, 易保存,数年内使用价值不会降低。第三,房地产可以用于出租和出售两种模式,便于投资 者在长期出租和短期出售中调整投资策略,降低风险。虽然近期国家对房地产行业进行宏观 调控,但是从长期来看,房地产投资需求仍有较大的发展空间。 4.技术环境 目前,科技型、技术进步型的住宅深受市场欢迎。国家建设部《关于住宅产业现代化 提高住宅质量的若干意见》中,要求科技进步对住宅产业发展的贡献率2002年提高到35% 2010年提高到40%以上,引导住宅开发建设走技术创新和集约化生产的道路,提高住宅小 区的科技含量。先进材料、设备和技术,如地板采暖、央分户式空调、特别园林设计等被日 益应用:智能化程度普遍提高,网络系统、髙科技预警监控系统等被逐步引入
5 额平衡掉。2005 年中国贸易结构出现了非常令人关注的变化，因为宏观紧缩导致内需严重 不足，前几年形成投资的产能自然就形成出口，挤压到出口市场，导致贸易的顺差大幅度上 升。今年上半年贸易顺差比去年全年还要多，由此形成的外汇储备是 7000 多亿美元。 如果继续这样的增长模式，有可能面临一个新的问题，那就是人民币升值的压力。因此 需要拉动内需来改变长期外需的形式。一个健康发展的房地产行业，对拉动中国的经济增长， 从过分依赖外需转向内需支持具有非常关键性的意义。我们做了一个简单的测算，每 100 元的房地产需求，能够产生 315 元左右的内部需求，这是带动性非常强的行业。一个简单的 指标就是城市化，中国的人均 GDP 超过 1000 美元，在这种情况下世界上平均的城市化率， 也就是在城镇生活的人口占总人口的比例大概在 53％左右。而中国当前的城市化率大概是 多少呢？刚刚突破 40％。如果在未来十年内，中国的城市化率达到 2005 年的世界平均水平， 那就是未来我们的城市化率要上升十个百分点。中国有 13 亿人口，那就是每年要有 1300 万的人口从农村到城市居住，相当于新增一个北京、上海、广州这样的大都市，这是一个非 常巨大的持续动力。 ③ 2.政治环境 房地产业与土地政策、金融政策和产业发展政策相关。 国家严格控制土地，实行“有保有压、区别对待”的土地供应原则，严格新增建设用地 的审查报批；同时，根据国家产业政策，优先保障国家重点建设项目用地需求，支持有利于 结构调整的项目建设用地。适时出台新的禁止供地和限制供地项目目录。不符合国家产业政 策、发展规划和市场准入标准的项目不予供地。 此外，国家还将加强土地市场运行动态监 测，加大对中小户型、中低价商品房、经济适用房和廉租房的土地供应，严格控制大户型、 低密度高档住宅土地供应，继续停止别墅类用地土地供应。 据悉，早在 1986 年，我国就颁布了民用建筑节能设计标准。2005 年 4 月 15 日，建设 部颁布了《关于新建居住建筑严格执行节能设计标准的通知》。2005 年 7 月 1 日，我国第 一部有关公共建筑节能设计的综合性国家标准------《公共建筑节能设计标准》正式实施。 明年将出台的另两份标准，更是点明明年建设部的工作重点之一:严抓节能型住宅建设。这 对我国房屋建造成本和技术提出了新的挑战。 3.社会环境 随着人们收入水平的提高，价值观的改变，消费水平也逐渐提高。国际经验表明，人均 收入 1000 美元是购房消费的消费起速点，而事实上我国东部较发达地区购房需求已经提速， 并且呈现居民收入水平越高，购房消费增长越快的趋势。中西部地区总体经济水平比较落后， 但商品房销售无论销售价格还是销售量都处于稳定提速中。随着整体经济水平逐渐提高和城 市化进程的加速，未来很长一段时间内基本购房消费需求都将保持旺盛。 住房不仅仅是一种消费品，现代的人们当作是一种投资，房地产投资需求旺盛。目前人 们依旧选择银行存款为主要的投资方式，但是利率的降低导致存款失去了诱惑力。人们渐渐 转向房产的投资。第一，房地产具有投资和自用消费的双重属性。第二，房地产具有保值性， 易保存，数年内使用价值不会降低。第三，房地产可以用于出租和出售两种模式，便于投资 者在长期出租和短期出售中调整投资策略，降低风险。虽然近期国家对房地产行业进行宏观 调控，但是从长期来看，房地产投资需求仍有较大的发展空间。 4．技术环境 目前，科技型、技术进步型的住宅深受市场欢迎。国家建设部《 关于住宅产业现代化， 提高住宅质量的若干意见》中，要求科技进步对住宅产业发展的贡献率 2002 年提高到 35 % , 2010 年提高到 40％以上，引导住宅开发建设走技术创新和集约化生产的道路，提高住宅小 区的科技含量。先进材料、设备和技术，如地板采暖、央分户式空调、特别园林设计等被日 益应用；智能化程度普遍提高，网络系统、高科技预警监控系统等被逐步引入