普洛斯中国控股有限公司公司债券半年度报告（2019年）

洛斯中国控股有限公司公司债券半年度报告(2019年) 第三节业务经营和公司治理情况 公司业务和经营情况 (一)公司业务情况 主营业务基本情况介绍 公司的业务性质为投资控股( Investment Holdings),其在中国境内的主要业务为现代 仓储开发、经营和物流相关业务。 公司是中国境内最大的现代仓储设施提供商,在现代仓储领域具有绝对的领先地位 截至2019年6月30日,公司在中国拥有并经营占地约5800万平方米,建筑面积共计约 4000万平方米,价值约290亿美元的物流基础设施,已建成的仓储面积约为2570万平方 米,居于中国境内现代仓储行业第 普洛斯是中国最大的现代产业园的提供商和服务商,也是中国市场最早启动智慧物流 及相关产业生态系统的打造者和促进者。普洛斯及旗下品牌环普,在42个战略性的区域市 场投资、开发并管理着362个物流园、工业园及科创园,物业总面积约4,000万平方米 2.公司的经营模式及主要产品 发行人为中国境内最大的专业现代物流仓储设施提供商,为客户提供了一整套综合的 物流仓储设施相关的解决方案和产品,包括多租户物流设施开发、定制开发、收购与回租, 公司将整个物流设施价值链分成设计开发、物业管理、租赁销售等职能,为客户提供全面 的解决方案来满足其在运营和金融方面的需求。目前,发行人主要产品为现代仓储物流园, 主营业务包括仓储物流园的设计、开发、运营和仓储物流园的物业管理 报告期内公司持有的仓储资产组合情况如下: 单位:百万平方米 仓储资产组合 2019年6月30日 2018年12月31日 完工稳定物业 22.40 完工未稳定物业 2.49 2.95 其他设施1 在建物业/重新调整物业 6.54 581 土地储备 7.20 7.04 合计 37.24 注:1、其他设施指停车场和堆场 报告期内公司的仓储资产出租情况如下 chin乡 www.cninfocom.cn

普洛斯中国控股有限公司公司债券半年度报告（2019 年） 26 第三节 业务经营和公司治理情况 一、公司业务和经营情况. （一） 公司业务情况 1. 主营业务基本情况介绍 公司的业务性质为投资控股（Investment Holdings），其在中国境内的主要业务为现代 仓储开发、经营和物流相关业务。 公司是中国境内最大的现代仓储设施提供商，在现代仓储领域具有绝对的领先地位。 截至 2019 年 6 月 30 日，公司在中国拥有并经营占地约 5,800 万平方米，建筑面积共计约 4,000 万平方米，价值约 290 亿美元的物流基础设施，已建成的仓储面积约为 2,570 万平方 米，居于中国境内现代仓储行业第一。 普洛斯是中国最大的现代产业园的提供商和服务商，也是中国市场最早启动智慧物流 及相关产业生态系统的打造者和促进者。普洛斯及旗下品牌环普，在 42 个战略性的区域市 场投资、开发并管理着 362 个物流园、工业园及科创园，物业总面积约 4,000 万平方米。 2. 公司的经营模式及主要产品 发行人为中国境内最大的专业现代物流仓储设施提供商，为客户提供了一整套综合的 物流仓储设施相关的解决方案和产品，包括多租户物流设施开发、定制开发、收购与回租， 公司将整个物流设施价值链分成设计开发、物业管理、租赁销售等职能，为客户提供全面 的解决方案来满足其在运营和金融方面的需求。目前，发行人主要产品为现代仓储物流园， 主营业务包括仓储物流园的设计、开发、运营和仓储物流园的物业管理。 报告期内公司持有的仓储资产组合情况如下： 单位：百万平方米 仓储资产组合 2019 年 6 月 30 日 2018 年 12 月 31 日 完工稳定物业 22.40 20.53 完工未稳定物业 2.49 2.95 其他设施 1 0.95 0.91 在建物业/重新调整物业 6.54 5.81 土地储备 7.20 7.04 合计 39.58 37.24 注：1、其他设施指停车场和堆场 报告期内公司的仓储资产出租情况如下：

洛斯中国控股有限公司公司债券半年度报告(2019年) 单位:万平方米、元/严平方米/月 项目 2019年6月30日2018年12月31日 总建筑面积(完工物业) 2,573.55 2.431.68 可供出租面积(完工物业 2.55758 2.414.16 实际出租面积(完工物业) 2,10105 2.069.56 其中:完工稳定物业 2,03515 19355 完工未稳定物业 65.89 133.99 出租率(%)(完工稳定物业) 88.00 91.0 平均租金水平(完工稳定物业) 34.37 33.77 注:1、完工稳定物业和完工未稳定物业包含了其他设施(停车场和堆场)的相应面积。 报告期内,公司的仓储业务保持较高的出租水平,基本保持在88%左右;公司仓储的 平均租金水平为3440元/平方米/月左右,保持平稳态势 3.行业发展情况及公司所处行业地位 (1)行业发展情况 公司所处行业为物流仓储业。受我国内需拉动、电子商务的发展和前期物流设施相对 不足的多重影响,近年来国内仓储业经历了迅速的扩张。仓储业固定资产投资额从2009年 的1,766亿元增长到2018年的7,055亿元,年复合增长率达到166%。 同时,我国网上零售总额在2018年达到9万亿元,近5年均复合增速达到33%。快递 业务量从2007年的12亿件增长到2018年的超过500亿件,业务量规模已经位居世界第 ,年化复合增速高达41%,业务收入年化复合增速超过30%。中国国内消费的增长,尤 其是电商行业的蓬勃发展创造了对仓储物流设施的巨大需求,而中国现代仓储设施供应有 限,拥有丰富的现代仓储物流设施的运营商在市场竞争中具备明显优势。未来随着消费和 线上零售的进一步发展,预计线上和线下零售企业、第三方物流对仓储设施的需求仍将继 续增长,行业发展前景广阔 (2)公司所处行业地位 我国仓储行业整体呈现快速发展、行业集中的特点,内资企业、外资企业均积极投资 仓储物流行业。根据不同新闻来源获得信息整理,截至2019年6月30日,我国现代大型 仓储物流设施运营商中,公司持有完工仓储面积约2570万平方米,排名市场第一:万纬物 流持有面积560万平方米,菜鸟网络持有面积300万平方米,易商红木持有面积300万平 方米。各家仓储地产企业业务网点均已实现了国内一、二线城市及重点区域城市的覆盖, 逐步建立起我国仓储地产的全国网络。 chin乡 www.cninfocom.cn

普洛斯中国控股有限公司公司债券半年度报告（2019 年） 27 单位：万平方米、元/平方米/月 项目 2019 年 6 月 30 日 2018 年 12 月 31 日 总建筑面积（完工物业） 2,573.55 2,431.68 可供出租面积（完工物业） 2,557.58 2,414.16 实际出租面积（完工物业） 2,101.05 2,069.56 其中：完工稳定物业 1 2,035.15 1,935.57 完工未稳定物业 65.89 133.99 出租率（%）（完工稳定物业） 88.00 91.00 平均租金水平（完工稳定物业） 34.37 33.77 注：1、完工稳定物业和完工未稳定物业包含了其他设施（停车场和堆场）的相应面积。 报告期内，公司的仓储业务保持较高的出租水平，基本保持在 88%左右；公司仓储的 平均租金水平为 34.40 元/平方米/月左右，保持平稳态势。 3. 行业发展情况及公司所处行业地位 （1）行业发展情况 公司所处行业为物流仓储业。受我国内需拉动、电子商务的发展和前期物流设施相对 不足的多重影响，近年来国内仓储业经历了迅速的扩张。仓储业固定资产投资额从 2009 年 的 1,766 亿元增长到 2018 年的 7,055 亿元，年复合增长率达到 16.6%。 同时，我国网上零售总额在 2018 年达到 9 万亿元，近 5 年均复合增速达到 33%。快递 业务量从 2007 年的 12 亿件增长到 2018 年的超过 500 亿件，业务量规模已经位居世界第 一，年化复合增速高达 41%，业务收入年化复合增速超过 30%。中国国内消费的增长，尤 其是电商行业的蓬勃发展创造了对仓储物流设施的巨大需求，而中国现代仓储设施供应有 限，拥有丰富的现代仓储物流设施的运营商在市场竞争中具备明显优势。未来随着消费和 线上零售的进一步发展，预计线上和线下零售企业、第三方物流对仓储设施的需求仍将继 续增长，行业发展前景广阔。 （2）公司所处行业地位 我国仓储行业整体呈现快速发展、行业集中的特点，内资企业、外资企业均积极投资 仓储物流行业。根据不同新闻来源获得信息整理，截至 2019 年 6 月 30 日，我国现代大型 仓储物流设施运营商中，公司持有完工仓储面积约 2570 万平方米，排名市场第一；万纬物 流持有面积 560 万平方米，菜鸟网络持有面积 300 万平方米，易商红木持有面积 300 万平 方米。各家仓储地产企业业务网点均已实现了国内一、二线城市及重点区域城市的覆盖， 逐步建立起我国仓储地产的全国网络

普洛斯中国控股有限公司公司债券半年度报告(2019年) (二)经营情况分析 1各业务板块收入成本情况 单位:万元币种:美元 本期 上年同期 业务板块收入 成本毛利率收入占比收入 (%) 成本|毛利率收入占比 仓储及金 融服务业46,5185012436.707379568513917015,9744068929473 务收入 其他业务209880 10000 4322,85770 100.00 5.2 合计486173012,436.707442100.0054,2494015974.4070.55100.00 注:本期指2019年1-6月,上年同期指2018年49月 2.各主要产品、服务收入成本情况 √适用口不适用 单位:万元币种:美元 分服务营业收入营业成本毛利率营业收入比营业成本比毛利率比上 分产品或 (%) 上年同期增上年同期增年同期增减 减(%)减(%) 仓储及金 融服务业46518501243670 73.27 948 22.15 务收入 其他业务 2.098.80 10000 收入 56 合计48.61,3012,436.70 74.42 -10.38 5.48 3经营情况分析 各业务板块、各产品服务中营业收入、营业成本、毛利率等指标变动比例超过30%以上的 发行人应当结合业务情况,分别说明相关变动的原因。 不适用 (三)主要销售客户及主要供应商情况 向前五名客户销售额2,251.15万元,占报告期内销售总额4%:其中前五名客户销售额中关 联方销售额0万元,占报告期内销售总额0%。 向前五名客户销售额超过报告期内销售总额30%的披露销售金额最大的前5大客户名称 口适用√不适用 向前五名供应商采购额16,586.12万元,占报告期内采购总额18%:其中前五名供应商采购 额中关联方采购额0万元,占报告期内采购总额0 向前五名供应商采购额超过报告期内采购总额30%的披露采购金额最大的前5大供应商名 称 口适用√不适用 其他说明 无 (四)新增业务板块分析 chin乡 www.cninfocom.cn

普洛斯中国控股有限公司公司债券半年度报告（2019 年） 28 （二） 经营情况分析 1.各业务板块收入成本情况 单位：万元 币种：美元 业务板块 本期 上年同期 收入 成本 毛利率 （%） 收入占比 （%） 收入 成本 毛利率 （%） 收入占比 （%） 仓储及金 融服务业 务收入 46,518.50 12,436.70 73.27 95.68 51,391.70 15,974.40 68.92 94.73 其他业务 收入 2,098.80 - 100.00 4.32 2,857.70 - 100.00 5.27 合计 48,617.30 12,436.70 74.42 100.00 54,249.40 15,974.40 70.55 100.00 注：本期指 2019 年 1-6 月，上年同期指 2018 年 4-9 月 2. 各主要产品、服务收入成本情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：美元 分产品或 分服务 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收入比 上年同期增 减（%） 营业成本比 上年同期增 减（%） 毛利率比上 年同期增减 （%） 仓储及金 融服务业 务收入 46,518.50 12,436.70 73.27 -9.48 -22.15 6.31 其他业务 收入 2,098.80 - 100.00 -26.56 - - 合计 48,617.30 12,436.70 74.42 -10.38 -22.15 5.48 3.经营情况分析 各业务板块、各产品服务中营业收入、营业成本、毛利率等指标变动比例超过 30%以上的， 发行人应当结合业务情况，分别说明相关变动的原因。 不适用 （三） 主要销售客户及主要供应商情况 向前五名客户销售额 2,251.15 万元，占报告期内销售总额 4%；其中前五名客户销售额中关 联方销售额 0 万元，占报告期内销售总额 0%。 向前五名客户销售额超过报告期内销售总额 30%的披露销售金额最大的前 5 大客户名称 □适用 √不适用 向前五名供应商采购额 16,586.12 万元，占报告期内采购总额 18%；其中前五名供应商采购 额中关联方采购额 0 万元，占报告期内采购总额 0%。 向前五名供应商采购额超过报告期内采购总额 30%的披露采购金额最大的前 5 大供应商名 称 □适用 √不适用 其他说明 无 （四） 新增业务板块分析

洛斯中国控股有限公司公司债券半年度报告(2019年) 报告期内新增业务板块且收入占到报告期收入30%的 口是√否 (五)公司未来展望 公司的增长目标是成为现代仓储物流行业的领先者。未来5年,公司将进一步巩固国 内市场领导者地位。为此,公司将采取以下措施作为业务发展目标 (1)稳步扩大资产规模,提升市场占有率 随着国内经济的稳步增长,居民购买力的快速提升以及现代化仓储物流设施相对不足 的影响,长期来看,内需的强劲与供给的不足将带动国内现代仓储行业的持续发展。公司 将采取自建、收购等方式来进行项目开发,提升运营管理资产规模。 (2)进一步完善城市布局 公司将把握新兴城市增长及普通家庭购买力提高的趋势,进一步提升在已有核心市场 的占有率,不断扩大自身的物流基础设施网络优势。目前公司在国内的战略布局已覆盖华 东、华北、华南和中西部主要经济发达地区,遍布42个主要市场。未来,公司将结合区域 内产业政策和当地人口消费能力,适当的进行拿地开发建设,完善城市布局网络,为客户 提供高效便捷的业务扩张解决方案 (3)加大资本运营,提高经营收益 为了进一步提升净资产收益率,公司将适度加大资本运营,提高经营收益。全球领先 的现代物流设施提供商普洛斯(GLP)2018年2月宣布,其与中国人寿联合发起设立了普 洛斯在中国的第一个收益增值型基金(以下简称“基金”)。该基金的承诺资本为100亿元 人民币(约合16亿美元),将用于在中国收购已完工物流和工业资产。发行人于2018年5 月宣布设立隐山现代物流服务基金,专注于投资物流生态领域。是目前国内首个物流生态 领域投资的专项基金。此外,发行人于2018年9月与新加坡主权财富基金新加坡政府投资 公司(GlC)在中国联合设立了总额20亿美元的收益增值型基金。目前,发行人在中国共 管理着5支基金,后续随着基金投资规模的扩大,发行人的管理费收入也将稳步增长。基 金管理平台提高了公司投资资本的回报率,作为公司资本回收政策的一部分,公司将继续 探索在中国拓展基金管理业务。 4)继续聚焦核心客户,提供集成性解决方案 公司将持续为第三方物流、零售、快速消费品、汽车配件等行业租户提供便捷、高性 价比的物流配送设施。并且,不断扩展个性定制开发、售后回租、融资租赁等解决方案 满足租户的个性化需求。 此外,因其所处行业、经营业务与股权结构的特性,公司也面对以下风险 (1)宏观经济形势波动风险 发行人所从事的仓储物流园区开发和经营业务的发展与宏观经济形势有着较强的相关 chin乡 www.cninfocom.cn

普洛斯中国控股有限公司公司债券半年度报告（2019 年） 29 报告期内新增业务板块且收入占到报告期收入 30%的 □是 √否 （五） 公司未来展望 公司的增长目标是成为现代仓储物流行业的领先者。未来 5 年，公司将进一步巩固国 内市场领导者地位。为此，公司将采取以下措施作为业务发展目标： （1）稳步扩大资产规模，提升市场占有率 随着国内经济的稳步增长，居民购买力的快速提升以及现代化仓储物流设施相对不足 的影响，长期来看，内需的强劲与供给的不足将带动国内现代仓储行业的持续发展。公司 将采取自建、收购等方式来进行项目开发，提升运营管理资产规模。 （2）进一步完善城市布局 公司将把握新兴城市增长及普通家庭购买力提高的趋势，进一步提升在已有核心市场 的占有率，不断扩大自身的物流基础设施网络优势。目前公司在国内的战略布局已覆盖华 东、华北、华南和中西部主要经济发达地区，遍布 42 个主要市场。未来，公司将结合区域 内产业政策和当地人口消费能力，适当的进行拿地开发建设，完善城市布局网络，为客户 提供高效便捷的业务扩张解决方案。 （3）加大资本运营，提高经营收益 为了进一步提升净资产收益率，公司将适度加大资本运营，提高经营收益。全球领先 的现代物流设施提供商普洛斯（GLP）2018 年 2 月宣布，其与中国人寿联合发起设立了普 洛斯在中国的第一个收益增值型基金（以下简称“基金”）。该基金的承诺资本为 100 亿元 人民币（约合 16 亿美元），将用于在中国收购已完工物流和工业资产。发行人于 2018 年 5 月宣布设立隐山现代物流服务基金，专注于投资物流生态领域。是目前国内首个物流生态 领域投资的专项基金。此外，发行人于 2018 年 9 月与新加坡主权财富基金新加坡政府投资 公司（GIC）在中国联合设立了总额 20 亿美元的收益增值型基金。目前，发行人在中国共 管理着 5 支基金，后续随着基金投资规模的扩大，发行人的管理费收入也将稳步增长。基 金管理平台提高了公司投资资本的回报率，作为公司资本回收政策的一部分，公司将继续 探索在中国拓展基金管理业务。 （4）继续聚焦核心客户，提供集成性解决方案 公司将持续为第三方物流、零售、快速消费品、汽车配件等行业租户提供便捷、高性 价比的物流配送设施。并且，不断扩展个性定制开发、售后回租、融资租赁等解决方案， 满足租户的个性化需求。 此外，因其所处行业、经营业务与股权结构的特性，公司也面对以下风险： （1）宏观经济形势波动风险 发行人所从事的仓储物流园区开发和经营业务的发展与宏观经济形势有着较强的相关

洛斯中国控股有限公司公司债券半年度报告(2019年) 性,尤其是下游零售业和制造业的需求直接影响到物流仓储行业的需求。目前中国国内消 费和电商行业快速成长,为仓储物流行业创造了巨大的需求;但如果宏观经济增长进一步 放缓导致居民收入和消费水平增速降低,可能会影响公司下游客户对仓储设施的租赁需求 从而影响公司的经营业绩、财务状况和现金流量 (2)产业政策风险 随着涉及仓储业发展的促进物流业发展的政策密集推行,政策变化将对物流市场格局 产生较大影响,并进而对发行人物流主业的经营带来一定的机遇和挑战。未来国家产业政 策可能进一步调整,进而可能影响发行人的经营业绩 (3)汇率波动的风险 发行人的业务和主要资产处于国内,产生的收入以人民币计价,但财务报表以美元为 单位编制,公司同时也借有部分美元借款,存在一定的货币错配情况,面临着汇率波动的 风险。人民币兑美元汇率在2018年出现较大的波动,同时在此期间多次出现单日变化幅度 超150基点的情况。若未来人民币兑美元汇率继续震荡,可能会导致公司的经营业绩、财 务状况产生波动。 (4)跨境风险 发行人注册于中华人民共和国香港特别行政区,而发行人的实际控制人位于新加坡 因此发行人可能同时会受到新加坡和香港特别行政区的经济和政治形势以及其他因素的影 响,包括但不限于政府管制、政治经济变动、贸易限制、关税、货币汇率以及影响贸易和 投资的法律和政策的变更等。如果发行人无法成功应对前述变更,则可能导致当前运营受 到影响,从而可能对发行人的运营、财务状况和经营成果以及发行人的未来前景造成不利 影响。 投资状况 (一)报告期内新增投资金额超过上年末净资产20%的重大股权投资 口适用√不适用 (二)报告期内新增投资金额超过上年末净资产20%的重大非股权投资 口适用√不适用 、与主要客户业务往来时是否发生严重违约 口适用√不适用 四、公司治理情况 (一)公司是否存在与控股股东之间不能保证独立性、不能保持自主经营能力的情况 口是√否 与控股股东之间在业务、人员、资产、机构、财务等方面的独立性的机制安排说明: 公司在业务、人员、资产、机构和财务五方面保持独立,具有完整的业务体系和直接 chin乡 www.cninfocom.cn

普洛斯中国控股有限公司公司债券半年度报告（2019 年） 30 性，尤其是下游零售业和制造业的需求直接影响到物流仓储行业的需求。目前中国国内消 费和电商行业快速成长，为仓储物流行业创造了巨大的需求；但如果宏观经济增长进一步 放缓导致居民收入和消费水平增速降低，可能会影响公司下游客户对仓储设施的租赁需求， 从而影响公司的经营业绩、财务状况和现金流量。 （2）产业政策风险 随着涉及仓储业发展的促进物流业发展的政策密集推行，政策变化将对物流市场格局 产生较大影响，并进而对发行人物流主业的经营带来一定的机遇和挑战。未来国家产业政 策可能进一步调整，进而可能影响发行人的经营业绩。 （3）汇率波动的风险 发行人的业务和主要资产处于国内，产生的收入以人民币计价，但财务报表以美元为 单位编制，公司同时也借有部分美元借款，存在一定的货币错配情况，面临着汇率波动的 风险。人民币兑美元汇率在 2018 年出现较大的波动，同时在此期间多次出现单日变化幅度 超 150 基点的情况。若未来人民币兑美元汇率继续震荡，可能会导致公司的经营业绩、财 务状况产生波动。 （4）跨境风险 发行人注册于中华人民共和国香港特别行政区，而发行人的实际控制人位于新加坡， 因此发行人可能同时会受到新加坡和香港特别行政区的经济和政治形势以及其他因素的影 响，包括但不限于政府管制、政治经济变动、贸易限制、关税、货币汇率以及影响贸易和 投资的法律和政策的变更等。如果发行人无法成功应对前述变更，则可能导致当前运营受 到影响，从而可能对发行人的运营、财务状况和经营成果以及发行人的未来前景造成不利 影响。 二、投资状况 （一） 报告期内新增投资金额超过上年末净资产 20%的重大股权投资 □适用 √不适用 （二） 报告期内新增投资金额超过上年末净资产 20%的重大非股权投资 □适用 √不适用 三、与主要客户业务往来时是否发生严重违约 □适用 √不适用 四、公司治理情况 （一） 公司是否存在与控股股东之间不能保证独立性、不能保持自主经营能力的情况： □是 √否 与控股股东之间在业务、人员、资产、机构、财务等方面的独立性的机制安排说明： 公司在业务、人员、资产、机构和财务五方面保持独立，具有完整的业务体系和直接