A经济因素 B政策因素 2、项目可实现价值分析 类比楼盘分析与评价 项目价值类比分析 价值提升和实现要素对比分析 项目类比价值计算 六项目定价棋拟 1、均价的确员 ,住宅项目均价确定的主要方法：类比价值算术平均法 有效需求成本加价法 :分析有效市场价格范围 B确保合理利润率 追加有效需求价格 运用以上两种方 综合分析确 定均 2、项目中具体单位的定价模拟 商品住宅定价法： 差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系 数) 各种差异性价格系数的确定 确定基础均价 确定系数 确定幅度 具体单位定价模扩 七项目投入产出分析 1、顶目经济技术指标模把 ,项目总体经济技术指标 首期经济技术指标 2、项目首期成本模 .成本模拟表及其说明 3、项目收益部分模拟 .销售收入模拟： 销售均价假设 销售收入模拟表 ,利润模拟及说明 摸拟说明 利润模拟表 .敏感性分析： 可变成本变动时对利润的影时 销售价格变动时对利润的影响 wwm.cg35.cn最有价值房产策划2000案
年轻无极限 激情永相随 第 6 页 共 135 页 A 经济因素 B 政策因素 2、项目可实现价值分析 .类比楼盘分析与评价 .项目价值类比分析： 价值提升和实现要素对比分析 项目类比价值计算 六 项目定价模拟 1、均价的确定 .住宅项目均价确定的主要方法：类比价值算术平均法 有效需求成本加价法 A 分析有效市场价格范围 B 确保合理利润率，追加有效需求价格 运用以上两种方法综合分析确定均价 2、项目中具体单位的定价模拟 .商品住宅定价法： 差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系 数） .各种差异性价格系数的确定： 确定基础均价 确定系数 确定幅度 .具体单位定价模拟 七 项目投入产出分析 1、项目经济技术指标模拟 .项目总体经济技术指标 .首期经济技术指标 2、项目首期成本模拟 .成本模拟表及其说明 3、项目收益部分模拟 .销售收入模拟： 销售均价假设 销售收入模拟表 .利润模拟及说明： 模拟说明 利润模拟表 .敏感性分析： 可变成本变动时对利润的影响 销售价格变动时对利润的影响 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
八投资风险分析及其规避方式提示 1、项目风险性评价 价值提升及其实现的风险性 项目的规划和设计是否足以提升项目同周 边项目的类比价值 项目形象包装和营销推广是否成功 2、资金运作风险性 减少资金占用比例 加速瓷金固转速府，降低财条成本 ,对销售节奏 开发 节奏进行良好的把握， ,以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的 时间内实现资金回笼 3、经济政策风险 围际国内宏观经过形势的变化 国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设 九开发节奏建议 1、影响项目开发节奉的基本因素 ,政策法规因素 地块状况因者 发展商操作水平因素 资金投放量及资金回收要求 .销售策略、销售政策及价格控制因素 ,市场供求因素 、上市时间求 2、项目开发节奏及结果预测 ,项目开发步骤 .项目投入产出评估 结论 第二章项目规划设计策划营销 通过完整科学的投资策划营销分析，发展商有了明确的市场定位，从而进入了产品设计 阶段。房地产经过多年的发展后，市场需求发生了根本性的变化，消费者对房地产的建筑规 划和单体设计要求越来越高 他们追求又实用又好看的商品房，这就要求发展商将“以人为 本 ”的规划思想 和提高人居 境质最作为目标去实现消费者的需求。项目规划设计策划营销 是基于市场需求而专业设计的工作流程。 项目规划设计策划营销是以项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点， 对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型， 引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。 总体规划 第7其35页 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案
年轻无极限 激情永相随 第 7 页 共 135 页 八 投资风险分析及其规避方式提示 1、项目风险性评价 .价值提升及其实现的风险性： 项目的规划和设计是否足以提升项目同周 边项目的类比价值 项目形象包装和营销推广是否成功 2、资金运作风险性 .减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本 .对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的 时间内实现资金回笼 3、经济政策风险 .国际国内宏观经过形势的变化 .国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设 九 开发节奏建议 1、影响项目开发节奏的基本因素 .政策法规因素 .地块状况因素 .发展商操作水平因素 .资金投放量及资金回收要求 .销售策略、销售政策及价格控制因素 .市场供求因素 .上市时间要求 2、项目开发节奏及结果预测 .项目开发步骤 .项目投入产出评估 .结论 第二章 项目规划设计策划营销 通过完整科学的投资策划营销分析，发展商有了明确的市场定位，从而进入了产品设计 阶段。房地产经过多年的发展后，市场需求发生了根本性的变化，消费者对房地产的建筑规 划和单体设计要求越来越高，他们追求又实用又好看的商品房，这就要求发展商将"以人为 本"的规划思想和提高人居环境质量作为目标去实现消费者的需求。项目规划设计策划营销 是基于市场需求而专业设计的工作流程。 项目规划设计策划营销是以项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点， 对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型 ， 引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。 一 总体规划 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
1、项目地块概述 而目所属区域现 项目临界四周状沙 项目地貌状沥 2、项目地块情况分析 ,发展商的初步规划和设想 影审项日总体却别的不可的经济技术因素 土地SWOT分 析在总体规划上的利用和规避 项目市场定位下的主要经济指标参数 3、建慎空间布局 ,顶目总体平面规划及其说明 项目功能分区示意及其说明 道路系统布 地块周边交通环境示意 地块周边基本路网 项目所屈区域道路建设及未来发展状况 .项目道路设置及其说明： 项目主要出入口设置 项目主要干道设置 项目车辆分流情况说明 项目停车场布置 5、绿化系统布局 地块周边景观环境示意 地块周边历史 人文景观综合描 项目所屈地域市政规划布局及末来发展方向 项目环艺规划及说明： 项目绿化景观系统分析 项目主要公共场所的环艺设计 公建与配套系统 ,项目所在地周边市政配套设施调查 ,项目配套功能配置及安排 ,公共建筑外立面设计提示 会所外立面设计提示 营 中心外立面设计提 物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示 其他公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示 ,公共津镇平面设计提示： 公共建筑风格设计的特别提示 项目公共建筑外部环境概念设计 7、 分期开发 .分期开发思路 wW.cg35.cn最有价值房产策划2000案
年轻无极限 激情永相随 第 8 页 共 135 页 1、项目地块概述 .项目所属区域现状 .项目临界四周状况 .项目地貌状况 2、项目地块情况分析 .发展商的初步规划和设想 .影响项目总体规划的不可变的经济技术因素 .土地 SWOT 分析在总体规划上的利用和规避 .项目市场定位下的主要经济指标参数 3、建筑空间布局 .项目总体平面规划及其说明 .项目功能分区示意及其说明 4、道路系统布局 .地块周边交通环境示意： 地块周边基本路网 项目所属区域道路建设及未来发展状况 .项目道路设置及其说明： 项目主要出入口设置 项目主要干道设置 项目车辆分流情况说明 项目停车场布置 5、绿化系统布局 .地块周边景观环境示意： 地块周边历史、人文景观综合描述 项目所属地域市政规划布局及未来发展方向 .项目环艺规划及说明： 项目绿化景观系统分析 项目主要公共场所的环艺设计 6、公建与配套系统 .项目所在地周边市政配套设施调查 .项目配套功能配置及安排 .公共建筑外立面设计提示： 会所外立面设计提示 营销中心外立面设计提示 物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示 其他公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示 .公共建筑平面设计提示： 公共建筑风格设计的特别提示 项目公共建筑外部环境概念设计 7、分期开发 .分期开发思路 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
.首期开发思路 8、分组闭开发强度 建筑风格定位 1、项目总体建筑风格及色彩计划 .项目总体建筑风格的构思 建筑色彩计划 2、建筑单体外立面设计提示 商品住宅房外立面设计提示 多层、小高层、高层外立面设计提小 不同户型的别墅外立面设计提示 针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示 其他特殊设计提示 商业物业建筑风格设计提示 三主力户型选择 1、项目所在区域同类楼盘户型比较 2、项目业态分析及项目户型配置比例 3、 主力 型设计提 一般住宅套房户型设计提示 ,跃式、复式、跃复式户型设计提示 别量户型设计提示 4、商业物业户型设计提示 商业群楼平面设计提示 商场楼层平面设计提刀 ,写字楼平面设计提示 四室内空间布局装修概念提示 1、室内空间布局提示 2、公共空间主题选择 3、庭院景观提示 五环境规划及艺术风格提示 1、项目周边环境调查和分析 2、项目总体环境规划及艺术风格构想 .地块已有的自然环境利用 项目人文环境的营造 3、项目各组团环境概念设计 ,组团内绿化及园艺设计 第9其35 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案
年轻无极限 激情永相随 第 9 页 共 135 页 .首期开发思路 8、分组团开发强度 二 建筑风格定位 1、项目总体建筑风格及色彩计划 .项目总体建筑风格的构思 .建筑色彩计划 2、建筑单体外立面设计提示 .商品住宅房外立面设计提示： 多层、小高层、高层外立面设计提示 不同户型的别墅外立面设计提示 针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示 其他特殊设计提示 .商业物业建筑风格设计提示 三 主力户型选择 1、项目所在区域同类楼盘户型比较 2、项目业态分析及项目户型配置比例 3、主力户型设计提示 .一般住宅套房户型设计提示 .跃式、复式、跃复式户型设计提示 .别墅户型设计提示 4、商业物业户型设计提示 .商业群楼平面设计提示 .商场楼层平面设计提示 .写字楼平面设计提示 四 室内空间布局装修概念提示 1、室内空间布局提示 2、公共空间主题选择 3、庭院景观提示 五 环境规划及艺术风格提示 1、项目周边环境调查和分析 2、项目总体环境规划及艺术风格构想 .地块已有的自然环境利用 .项目人文环境的营造 3、项目各组团环境概念设计 .组团内绿化及园艺设计 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
·组团内共享空间设计 组团内雕塑小品设计提示 ,组团内椅凳造型设计提示 组团内 导视系统位置设定提示 4、项目公共建筑外部环境概念设计 项目主入口环境概念设计 项目营销中心外部环境概念设 而日会所外部环培概念设计 项目营销 范中心沿途可营造环境概念设计 ,针对本项目的其他公共环境概念设计 六公共家具概念设计提示 1、项目周边同类楼盘公共家具摆设 ,营销中心大堂 ,管理办公室 2、本项目公共家具概念设计提示 七公共装饰材料选择指导 1、项目周边同类楼盘公共装饰材料比较 2、本项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思 3、项目营销示范单位装修概念设计 客厅装修概念设计 厨房装修概念设计 主人房装修概念设： ,儿童房装修概念设 ,客房装修概念设计 室内其他（如阳台、玄关、门窗）装修提示 4、项目营销中心装修风格提示 住宅装修标准提示 ·多层、小高层、高层装修标准提示 .跃层、复式、跃复式装修标准提示 别墅装修标准提示 八灯光设计及背景音乐指导 1、项目灯光设计 .项目公共建筑外立面灯光设计 ,项目公共绿化绿地灯光设计 师目道路系续灯光设计 项目室内灯光灯饰设 2、背景音乐指导 第10其135 wm.cg35.cn最有价值房产策划2000案
年轻无极限 激情永相随 第 10 页 共 135 页 .组团内共享空间设计 .组团内雕塑小品设计提示 .组团内椅凳造型设计提示 .组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示 4、项目公共建筑外部环境概念设计 .项目主入口环境概念设计 .项目营销中心外部环境概念设计 .项目会所外部环境概念设计 .项目营销示范中心沿途可营造环境概念设计 .针对本项目的其他公共环境概念设计 六 公共家具概念设计提示 1、项目周边同类楼盘公共家具摆设 .营销中心大堂 .管理办公室 2、本项目公共家具概念设计提示 七 公共装饰材料选择指导 1、项目周边同类楼盘公共装饰材料比较 2、本项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思 3、项目营销示范单位装修概念设计 .客厅装修概念设计 .厨房装修概念设计 .主人房装修概念设计 .儿童房装修概念设计 .客房装修概念设计 .室内其他（如阳台、玄关、门窗）装修提示 4、项目营销中心装修风格提示 5、住宅装修标准提示 .多层、小高层、高层装修标准提示 .跃层、复式、跃复式装修标准提示 .别墅装修标准提示 八 灯光设计及背景音乐指导 1、项目灯光设计 .项目公共建筑外立面灯光设计 .项目公共绿化绿地灯光设计 .项目道路系统灯光设计 .项目室内灯光灯饰设计 2、背景音乐指导 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案