上海城投控股股份有限公司2019年年度报告.pdf_P11-P15

2019年年度报告第四节经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析报告期内,在公司董事会的坚强领导下,在公司全体人员的共同努力下,进一步推动了房地产开发业务,构建了不动产运营机制,提升了金融投资收益,形成了分工明确、主业协同的房地产开发、运营、投资三大业务发展格局,夯实了公司新一轮发展的基础。 1、地产开发业务报告期内,公司全力推动房地产主业转型发展,做大做强主业规模,积极拓展租赁住房、保障房和城市更新业务资源报告期内,公司地产业务实现营业收入36.44亿元,同比减少47%,其中:销售面积16.43 万平方米,实现新增销售合同金额28.21亿元,实现销售回笼16.84亿元,其中保障性住房销售回笼11.67亿元,其他销售回笼主要来自“湾谷”科技园、新江湾首府以及露香园等项目:实现租金收入超过0.7亿元,主要为城投控股大厦和露香园酒店式公寓等项目。在此基础上公司对零星待处置物业资产进行全面梳理,以运营安全及保值増值相兼顾为原则,积极推进存量资产确权、运营和处置工作报告期内,公司加快推进在建项目节点。2019年置地公司项目建设规模约250万平方米,达到历史峰值,在建项目包括露香园低区、湾谷科技园二期、朱家角一期、新江湾D、浦江镇租赁房、松江保障房、九星保障房、泂泾商品房、黄山高铁新城项目等,各项目均按节点有序推进。湾谷”科技园二期结构全部封顶,外立面安装基本完工;露香园一期低区B1综合验收已通过 B4、B5综合验收办理中,B2、B3地块结构封顶,二结构、外立面施工中;洞泾30-04地块取得竣工备案证明:南部新城于12月建成,等待验收:新凯二期集中商业出±0;九亭保障房项目已交付使用:九星10-04地块11月结构封顶,年底二结构完成90%:朱家角一期二结构施工地下完成80%,地上完成超过50%,样板区室外总体施工完成,样板区外立面和精装修各完成80%:洞泾新农河三号-1地块桩机围护工作基本完成。在加快项目建设的同时,公司也强化了项目现场管理,狠抓质量、严控安全,全面深化标准化工地建设公司在本报告期内实现土地储备163.7亩;长三角一体化发展战略布局持续推进,在黄山常州项目进展顺利;积极参与租赁住房和保障房业务,获得1个租赁房地块和1个保障房地块累计落实租赁住宅近7400套 2、地产运营业务报告期内,公司为适应公司轻资产运营业务发展的需要,实现轻重资产分条线专业管理,尤其是适应租赁住房运营管理要求,新设上海城投置业经营管理有限公司作为运营管理平台公司, 重点推进租赁房、房产营销、存量资产运营等相关业务。公司运营板块尚处于组建和市场培育发展期。报告期内,置业经营积极完善公司架构,全力组建专业团队,提升三大业务板块平台功能不断提高业务流程的标准化和精细化程度,打造优质、高效的运营服务体系。强化“城投宽庭品牌推广与建设,加强租赁住宅运营管理;持续推进销售宣传,加大资金回笼力度;精准施策细化存量资产处置工作。 3、投资业务报告期内,公司出资2亿元参与设立城投集团财务有限公司。报告期内,公司出售国投资本股票332.4万股,实现税前利润为0.23亿元;出售光大银行 1.16亿股,实现税前收益0.86亿元。报告期内共计收到已上市证券分红约0.56亿元。截至本报告期末,公司持有的已上市证券市值约为53.9亿元报告期内,公司旗下诚鼎基金新增设立了两支基金,新增资金管理规模合计16.16亿元,主要投资于设计咨询、建筑新材料、城市更新和智慧城市、绿色城市等相关产业链。2019年项目退出合计收回资金7.28亿元,对应投资收益1.03亿元。 11/16

2019 年年度报告 11 / 161 第四节经营情况讨论与分析一、经营情况讨论与分析报告期内，在公司董事会的坚强领导下，在公司全体人员的共同努力下，进一步推动了房地产开发业务，构建了不动产运营机制，提升了金融投资收益，形成了分工明确、主业协同的房地产开发、运营、投资三大业务发展格局，夯实了公司新一轮发展的基础。 1、地产开发业务报告期内，公司全力推动房地产主业转型发展，做大做强主业规模，积极拓展租赁住房、保障房和城市更新业务资源。报告期内，公司地产业务实现营业收入 36.44 亿元，同比减少 47 %，其中：销售面积 16.43 万平方米，实现新增销售合同金额 28.21 亿元，实现销售回笼 16.84 亿元，其中保障性住房销售回笼 11.67 亿元，其他销售回笼主要来自“湾谷”科技园、新江湾首府以及露香园等项目；实现租金收入超过 0.7 亿元，主要为城投控股大厦和露香园酒店式公寓等项目。在此基础上公司对零星待处置物业资产进行全面梳理，以运营安全及保值增值相兼顾为原则，积极推进存量资产确权、运营和处置工作。报告期内，公司加快推进在建项目节点。2019 年置地公司项目建设规模约 250 万平方米，达到历史峰值，在建项目包括露香园低区、湾谷科技园二期、朱家角一期、新江湾 D4、浦江镇租赁房、松江保障房、九星保障房、洞泾商品房、黄山高铁新城项目等，各项目均按节点有序推进。 “湾谷”科技园二期结构全部封顶，外立面安装基本完工；露香园一期低区 B1 综合验收已通过， B4、B5 综合验收办理中，B2、B3 地块结构封顶，二结构、外立面施工中；洞泾 30-04 地块取得竣工备案证明；南部新城于 12 月建成，等待验收；新凯二期集中商业出±0；九亭保障房项目已交付使用；九星 10-04 地块 11 月结构封顶，年底二结构完成 90%；朱家角一期二结构施工地下完成 80%，地上完成超过 50% ，样板区室外总体施工完成，样板区外立面和精装修各完成 80%；洞泾新农河三号-1 地块桩机围护工作基本完成。在加快项目建设的同时，公司也强化了项目现场管理，狠抓质量、严控安全，全面深化标准化工地建设。公司在本报告期内实现土地储备 163.7 亩；长三角一体化发展战略布局持续推进，在黄山、常州项目进展顺利；积极参与租赁住房和保障房业务，获得 1 个租赁房地块和 1 个保障房地块，累计落实租赁住宅近 7400 套。 2、地产运营业务报告期内，公司为适应公司轻资产运营业务发展的需要，实现轻重资产分条线专业管理，尤其是适应租赁住房运营管理要求，新设上海城投置业经营管理有限公司作为运营管理平台公司，重点推进租赁房、房产营销、存量资产运营等相关业务。公司运营板块尚处于组建和市场培育发展期。报告期内，置业经营积极完善公司架构，全力组建专业团队，提升三大业务板块平台功能，不断提高业务流程的标准化和精细化程度，打造优质、高效的运营服务体系。强化“城投宽庭” 品牌推广与建设，加强租赁住宅运营管理；持续推进销售宣传，加大资金回笼力度；精准施策，细化存量资产处置工作。 3、投资业务报告期内，公司出资 2 亿元参与设立城投集团财务有限公司。报告期内，公司出售国投资本股票 332.4 万股，实现税前利润为 0.23 亿元；出售光大银行 1.16 亿股，实现税前收益 0.86 亿元。报告期内共计收到已上市证券分红约 0.56 亿元。截至本报告期末，公司持有的已上市证券市值约为 53.9 亿元。报告期内，公司旗下诚鼎基金新增设立了两支基金，新增资金管理规模合计 16.16 亿元，主要投资于设计咨询、建筑新材料、城市更新和智慧城市、绿色城市等相关产业链。2019 年项目退出合计收回资金 7.28 亿元，对应投资收益 1.03 亿元

2019年年度报告报告期内主要经营情况报告期内,公司实现营业收入36.44亿元,实现归属母公司净利润6.06亿元,净资产收益率 3.18%,资产负债率48.54% ()主营业务分析 1.利润表及现金流量表相关科目变动分析表单位:元币种:人民币科目本期数上年同期数变动比例营业收入① 3,643,588,699.456,902,607,282.10 47.21 营业成本② 3,018,886,700.614,995,426,040.12 39.57 销售费用③ 26,110,017.26 70,958,478.89 -63.20 管理费用 108,536,637.2 103,034,839.00 5.34 财务费用④ 27,110,823.84 经营活动产生的现金流量净额⑤ 852,854,082.90 56,65,200.12-10,428.83 投资活动产生的现金流量净额⑥ 228197,543.94541,44830-57.85 筹资活动产生的现金流量净额⑦4,62.32231170.852416-4662 税金及附加⑧ 61,749,972.7 852,240,755.55 投资收益⑨ 337,633,018.91 627,445,273.57 公允价值变动收益⑩ 61,790,023.59 100.00 营业外收入 37,155,754.30 44,905,035.26 17.26 ①营业收入同比减少325,901.86万元,主要是由于房产销售收入同比减少所致 ②营业成本同比减少197,653.93万元,主要是由于房产销售成本同比减少所致 ③销售费用同比减少4,484.85万元,主要是由于房地产业务销售佣金同比减少所致; ④财务费用同比增加3,688.33万元,主要是由于带息负债增加而相应增加的利息支出增加所致 ⑤经营活动产生的现金流量净额同比减少590,951.93万元,主要是由于房产销售回笼同比减少且房产投资支出同比有所增加所致 ⑥投资活动产生的现金流量净额同比减少31,324.73万元,主要是由于上年同期减持光大银行、中国铁建股票现金流入所致 ⑦筹资活动产生的现金流量净额同比增加593,404.62万元,主要是由于报告期借款增加所致 ⑧税金及附加同比减少79,049.08万元,主要是由于房地产业务税费同比减少所致 ⑨投资收益同比减少28,981.23万元,主要是由于上年同期减持光大银行、中国铁建股票等金融资产取得投资收益所致 ⑩公允价值变动收益同比增加6,179.00万元,主要是由于公司执行修订的《企业会计准则第22 号一一金融工具确认和计量》后,金融资产公允价值变动所致。 2.收入和成本分析 √适用囗不适用本公司营业收入及成本具体情况如下: (1).主营业务分行业、分产品、分地区情况单位:元币种:人民币主营业务分行业情况营业收营业成分行业营业收入营业成本毛利率入比上本比上毛利率比上 (%) 年增减年增减年增减(%) 房地产3,5581342,984,929,048.0316.06-48.30-40.14减少144个 12/16

2019 年年度报告 12 / 161 二、报告期内主要经营情况报告期内，公司实现营业收入 36.44 亿元，实现归属母公司净利润 6.06 亿元，净资产收益率 3.18%，资产负债率 48.54%。 (一) 主营业务分析 1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表单位:元币种:人民币科目本期数上年同期数变动比例（%）营业收入① 3,643,588,699.45 6,902,607,282.10 -47.21 营业成本② 3,018,886,700.61 4,995,426,040.12 -39.57 销售费用③ 26,110,017.26 70,958,478.89 -63.20 管理费用 108,536,637.20 103,034,839.00 5.34 财务费用④ 27,110,823.84 -9,772,489.54 -377.42 经营活动产生的现金流量净额⑤ -5,852,854,082.90 56,665,200.12 -10,428.83 投资活动产生的现金流量净额⑥ 228,197,543.94 541,444,837.02 -57.85 筹资活动产生的现金流量净额⑦ 4,662,337,322.33 -1,271,708,852.16 -466.62 税金及附加⑧ 61,749,972.71 852,240,755.55 -92.75 投资收益⑨ 337,633,018.91 627,445,273.57 -46.19 公允价值变动收益⑩ 61,790,023.59 100.00 营业外收入 37,155,754.30 44,905,035.26 -17.26 ① 营业收入同比减少 325,901.86 万元，主要是由于房产销售收入同比减少所致； ② 营业成本同比减少 197,653.93 万元，主要是由于房产销售成本同比减少所致； ③ 销售费用同比减少 4,484.85 万元，主要是由于房地产业务销售佣金同比减少所致； ④ 财务费用同比增加 3,688.33 万元，主要是由于带息负债增加而相应增加的利息支出增加所致； ⑤ 经营活动产生的现金流量净额同比减少 590,951.93 万元，主要是由于房产销售回笼同比减少且房产投资支出同比有所增加所致； ⑥ 投资活动产生的现金流量净额同比减少 31,324.73 万元，主要是由于上年同期减持光大银行、中国铁建股票现金流入所致； ⑦ 筹资活动产生的现金流量净额同比增加 593,404.62 万元，主要是由于报告期借款增加所致。 ⑧ 税金及附加同比减少 79,049.08 万元，主要是由于房地产业务税费同比减少所致； ⑨ 投资收益同比减少 28,981.23 万元，主要是由于上年同期减持光大银行、中国铁建股票等金融资产取得投资收益所致； ⑩ 公允价值变动收益同比增加 6,179.00 万元，主要是由于公司执行修订的《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》后，金融资产公允价值变动所致。 2. 收入和成本分析 √适用 □不适用本公司营业收入及成本具体情况如下： (1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况单位:元币种:人民币主营业务分行业情况分行业营业收入营业成本毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产 3,555,887,117.34 2,984,929,048.03 16.06 -48.30 -40.14 减少11.44个

2019 年年度报告 13 / 161 业务百分点主营业务分地区情况分地区营业收入营业成本毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）上海 3,555,887,117.34 2,984,929,048.03 16.06 -48.30 -40.14 减少11.44个百分点主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明上述主营业务以资产所在地为分地区标准。报告期，上海地区房产业务营业收入及成本减少主要是由于房产销售较上年同期减少所致。 (2). 产销量情况分析表 □适用 √不适用 (3). 成本分析表单位：元分行业情况分行业成本构成项目本期金额本期占总成本比例 (%) 上年同期金额上年同期占总成本比例(%) 本期金额较上年同期变动比例(%) 房产建造及销售房产建造成本 2,913,807,746.45 96.52 4,914,174,973.58 98.37 -40.71 房产出租房产出租成本 60,146,018.06 1.99 62,725,607.30 1.26 -4.11 物业服务物业服务成本 10,975,283.52 0.36 9,333,671.22 0.19 17.59 成本分析其他情况说明 ① 报告期，房产建造及销售成本较上年同期减少主要系房产销售减少使得相应结转的房产销售成本减少。 ② 报告期，物业服务成本较上年同期增加主要系物业管理增加的维护成本。 (4). 主要销售客户及主要供应商情况 √适用 □不适用前五名客户销售额 276,176.33 万元，占年度销售总额 75.80%；其中前五名客户销售额中关联方销售额 0 万元，占年度销售总额 0 %。前五名供应商采购额 412,521.91 万元，占年度采购总额 74.23%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。 3. 费用 √适用 □不适用报告期，费用类科目财务数据及变化说明参见本节“二、报告期内主要经营情况\（一）主营业务分析\1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表

2019年年度报告 4.研发投入 ().研发投入情况表口适用√不适用 (2).情况说明口适用√不适用 5.现金流 V适用口不适用报告期,现金流财务数据及变化说明参见本节“二、报告期内主要经营情况\(一)主营业务分析\1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表”。 (二)非主营业务导致利润重大变化的说明口适用√不适用 (三)资产、负债情况分析 √适用口不适用 1.资产及负债状况单位:元本期期末数占上期期末本期期末项目名称本期期末数总资产上期期末数数占总资金额较上的比例产的比例期期末变 (%) 动比例(%) 应收账款 217,856,052.280.5548,403,364.69 350.08 预付款项 740,365,983.64 1.86 340,080,689,98 0.93117.70 交易性金融资|21,274,866.180.53 100.00 可供出售金融 403,213,938.463.82-100.00 资产其他权益工具 2,188,436.00 0.01 其他非流动金760,692,174.79 100.00 融资产短期借款 1,692,000004.25 400,000,000.00 323.00 预收款项 1,849,312,140.92 4.643,703,193,331.53 10.08 「应交税费 601,605,630.651.511,925,540,025.21 -68.76 其他应付款 1,437,791,236.05 807,759,805.31 长期借款 5,200,499,732.7713.063,941,149,9000 10.73 31.95 应付债券 3,981,043,045.2810.001,489,088,172.28 4.05 167.36 其他综合收益 9,945,560.810.02-47,568,99.85 120.91 其他说明 ①应收账款较年初增加16,945.27万元,主要是由于房地产业务应收账款增加所致 ②)预付账款较年初增加40,028.53万元,主要是由于报告期预付工程款和土地款增加所致 ③交易性金融资产、可供出售金融资产、其他权益工具、其他非流动金融资产本期变动具体说明参见“第十一节财务报告\五、重要会计政策及会计估计\36、重要会计政策和会计估计的变更\(3) 2019年起执行新金融工具准则、新收入准则或新租赁准则调整执行当年年初财务报表相关项目情况 ④短期借款较年初增加129,200.00万元,主要是由于关联方借款增加所致: 14/16

2019 年年度报告 14 / 161 4. 研发投入 (1). 研发投入情况表 □适用 √不适用 (2). 情况说明 □适用 √不适用 5. 现金流 √适用 □不适用报告期，现金流财务数据及变化说明参见本节“二、报告期内主要经营情况\（一）主营业务分析\1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表”。 (二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 (三) 资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产及负债状况单位：元项目名称本期期末数本期期末数占总资产的比例（%）上期期末数上期期末数占总资产的比例（%）本期期末金额较上期期末变动比例（%）应收账款 217,856,052.28 0.55 48,403,364.69 0.13 350.08 预付款项 740,365,983.64 1.86 340,080,689.98 0.93 117.70 交易性金融资产 211,574,866.18 0.53 100.00 可供出售金融资产 1,403,213,938.46 3.82 -100.00 其他权益工具 2,188,436.00 0.01 100.00 其他非流动金融资产 760,692,174.79 1.91 100.00 短期借款 1,692,000,000.00 4.25 400,000,000.00 1.09 323.00 预收款项 1,849,312,140.92 4.64 3,703,193,331.53 10.08 -50.06 应交税费 601,605,630.65 1.51 1,925,540,025.21 5.24 -68.76 其他应付款 1,437,791,236.05 3.61 807,759,805.31 2.20 78.00 长期借款 5,200,499,732.77 13.06 3,941,149,900.00 10.73 31.95 应付债券 3,981,043,045.28 10.00 1,489,038,172.28 4.05 167.36 其他综合收益 9,945,560.81 0.02 -47,568,996.85 -0.13 120.91 其他说明 ① 应收账款较年初增加 16,945.27 万元，主要是由于房地产业务应收账款增加所致； ② 预付账款较年初增加 40,028.53 万元，主要是由于报告期预付工程款和土地款增加所致； ③ 交易性金融资产、可供出售金融资产、其他权益工具、其他非流动金融资产本期变动具体说明参见“第十一节财务报告\五、重要会计政策及会计估计\36、重要会计政策和会计估计的变更\(3) 2019 年起执行新金融工具准则、新收入准则或新租赁准则调整执行当年年初财务报表相关项目情况”。 ④ 短期借款较年初增加 129,200.00 万元，主要是由于关联方借款增加所致；