抗钢置业集团 支持 购物中心类型 九洲景 LAND VISION Lifestyle Center为富裕人群供了一个洋溢自由开放氛围的目的地休闲消 费场所 商业组合 核心价值 购物与娱乐倾 选址 消费者沟通 主力店行业 主力店 功能组合% 向 目标消费者 通常靠近富 服装、家具家 主力店比例 购物30-40% 休闲为主，体 开放的物业建 为高收入消 裕人群居住 居、图书音像 约为0-50% 餐饮30-40% 现自我实现诉 筑体形式 费群，女性 区 餐饮娱乐 可能不设主 求，感性消费 休闲娱乐 购物中心内具 为主 力店) 为主 - 1.5-5万平 30-40% 有浓郁的设计 -浓厚休闲氛 米，但可能 -通常会有书 氛围 围的消费场 更大或更小 店、小型百 - 规模的适 货店、高档 地上停车场， 所 500个停车位 应范围较宽 时尚连锁专 自由、休闲 、开放、独 核心商圈 卖店、影院 以上，停车自 由度大 特、追求新 1.5公里，次 、餐厅等 颖 级商圈3公里 -目的性消费 模式 me835.贵暴奏纷慎房赢赛》00案 轮厂项目建议书20071020
苏轮厂项目建议书_20071020 21 Lifestyle Center 为富裕人群供了一个洋溢自由开放氛围的目的地休闲消 费场所 选址 主力店行业 主力店 商业组合 功能组合 % - 通常靠近富 裕人群居住 区 - 1.5-5万平 米，但可能 更大或更小 ，规模的适 应范围较宽 - 核心商圈 1.5公里，次 级商圈3公里 - 主力店比例 约为0-50%（ 可能不设主 力店） - 通常会有书 店、小型百 货店、高档/ 时尚连锁专 卖店、影院 、餐厅等 服装、家具/家 居、图书音像 、餐饮娱乐 休闲为主，体 现自我实现诉 求，感性消费 为主 - 购物30-40% - 餐饮30-40% - 休闲娱乐 30-40% 购物与娱乐倾 核心价值 向 消费者沟通 - 目标消费者 为高收入消 费群，女性 为主 - 浓厚休闲氛 围的消费场 所 - 自由、休闲 、开放、独 特、追求新 颖 - 目的性消费 模式 - 开放的物业建 筑体形式 - 购物中心内具 有浓郁的设计 氛围 - 地上停车场， 500个停车位 以上，停车自 由度大 资料来源：九洲远景分析 支持 购物中心类型 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
杭钢置业集团 支持 购物中心类型 九洲璃景 LAND VISION ONSULTANT 邻里购物中心是一种相对传统的模式，由于其清晰的便利性和功能性价 值定位，在许多国家有着较普及的应用 商业组合 核心价值 选址 购物与娱乐 消费者沟通 主力店行业 主力店 功能组合% 倾向 目标消费 居民区附 以日常用品、 -1-2个主力 购物70 购物为主，满 ·封闭型底商 者为社区居 近 食品为主 店 80% 足基本需求的 群楼或独立建 民，以家庭 -位于社区 -主力店通 -餐饮10 购物行为，理 筑体 主妇为主 主干道旁 常大卖场、 15% 性购物 -不超过四层 提供日常 -面积为 超市、GS 没有中庭 生活用品购 休闲娱乐 物和配套服 0.5-4万平 -主力店占 3-5% -双出入口 米 比40-60% 务 服务5-10% ~停车场较小 便利和个 一核心商圈 1.5公里， 200个停车位 人效率 次级商圈3 以上 目的地购物 公里，对三 模式 极商圈的带 动力很弱 .eg35.贵录奏亮薄外部访谈九洲远分析 苏轮项目建议书20071020 22
苏轮厂项目建议书_20071020 22 邻里购物中心是一种相对传统的模式，由于其清晰的便利性和功能性价 值定位，在许多国家有着较普及的应用 选址 主力店行业 主力店 功能组合 % - 居民区附 近 - 位于社区 主干道旁 - 面积为 0.5-4万平 米 - 核心商圈 1.5公里， 次级商圈3 公里，对三 极商圈的带 动力很弱 - 1-2个主力 店 - 主力店通 常大卖场、 超市、GMS - 主力店占 比40-60% 以日常用品、 食品为主 购物为主，满 足基本需求的 购物行为，理 性购物 - 购物70- 80% - 餐饮10- 15% - 休闲娱乐 3-5% - 服务5-10% 购物与娱乐 倾向 商业组合 核心价值 消费者沟通 - 目标消费 者为社区居 民，以家庭 主妇为主 - 提供日常 生活用品购 物和配套服 务 - 便利和个 人效率 - 目的地购物 模式 - 封闭型底商 群楼或独立建 筑体 - 不超过四层 没有中庭 - 双出入口 - 停车场较小 200个停车位 以上 支持 购物中心类型 资料来源：ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈, 九洲远景分析 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
O 抗钢置业集团 支持 购物中心类型 九洲景 LAND VISION CONSULTANTS 购物公园是一种位于郊区或新区的、大体量的，具有浓厚的休闲娱乐特 征的购物场所，赋予消费过程更多轻松与愉悦的体验 商业组合 核心价值 选址 购物与娱乐 消费者沟通 主力店行业 主力店 功能组合% 倾向 目标消费者 位于郊区 以大型主题式 3-5个以上 购物40- 休闲娱乐为主 开放式的建筑体 为大众消费 城乡接合 户外娱乐、餐 主力店 45% 体现自我实 内外街区布局 群 部或新区 饮、主体购物 主力店通常 -餐饮10- 现诉求，感性 为主 具有浓厚的 城市主干 街区为主 为2个户外娱 消费行为为主 单体建筑最多为 15% 休闲娱乐特 道或高速公 乐主题，如 三层，多为一、 - 二层 征的购物场 路出口处 人造海滩、 休闲娱乐 所 超过8万平 溜冰场等， 40%以上 有地上停车场， 以其他主题 停车场巨大，停 提供社交， 米 多与酒店 个人与家庭 如购物、餐 、写字楼 车自由度大，通 -核心商圈3 饮作为辅助 结合形成 常每个建筑体/商 的休闲娱乐 公里，次级 主力店 铺都配有停车位 综合体 -目的地消费 商圈6公里 置 模式 三级商圈 主力店占比 1500个停车位 50公里或以 60-70% 以上 上 与交通枢纽连接 .©835·贵春纷值店亮湾来外部访谈，九洲远蔡分析 苏轮厂项日建议书20071020 23
苏轮厂项目建议书_20071020 23 购物公园是一种位于郊区或新区的、大体量的，具有浓厚的休闲娱乐特 征的购物场所，赋予消费过程更多轻松与愉悦的体验 选址 主力店行业 主力店 商业组合 功能组合 % - 位于郊区 、城乡接合 部或新区 - 城市主干 道或高速公 路出口处 - 超过8万平 米 - 核心商圈3 公里，次级 商圈6公里 ，三级商圈 50公里或以 上 - 3-5个以上 主力店 - 主力店通常 为2个户外娱 乐主题，如 人造海滩、 溜冰场等， 以其他主题 如购物、餐 饮作为辅助 主力店 - 主力店占比 60-70% 以大型主题式 户外娱乐、餐 饮、主体购物 街区为主 休闲娱乐为主 ，体现自我实 现诉求，感性 消费行为为主 - 开放式的建筑体 、内外街区布局 为主 - 单体建筑最多为 三层，多为一、 二层 - 有地上停车场， 停车场巨大，停 车自由度大，通 常每个建筑体/商 铺都配有停车位 置 - 1500个停车位 以上 - 与交通枢纽连接 - 购物40- 45% - 餐饮10- 15% - 休闲娱乐 40%以上 - 多与酒店 、写字楼 结合形成 综合体 购物与娱乐 倾向 核心价值 消费者沟通 - 目标消费者 为大众消费 群 - 具有浓厚的 休闲娱乐特 征的购物场 所 - 提供社交， 个人与家庭 的休闲娱乐 - 目的地消费 模式 支持 购物中心类型 资料来源：ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈, 九洲远景分析 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
B 独特卖点 杭钢置业集团 九洲璃景 LAND VISION CONSULTANT 独特卖点是企业为自己所定义的差异化特性以及这种特性在企业各个方 面所体现出来的经营特征 独特卖点举例：Superdrug 企业愿景 定位差异化 “我们给人们机会使他们看上去更舒 服、感觉更好 高价 “成为消费者喜爱的、最及时的健康和 乐趣和友情的体验 Dept.Store 美容用品店，爱它的价值、选择、友 Boots Superdrug 情和乐趣 赛庭Tesc0 个人 费时间 Superdrug 便捷 Asda Tesco Wilkins Bodycare Dept.St中r管ois 低价 私密传统/单调 独特卖点 商业原则 举例 品类角色的指导 新品开发：“我们有目的性地开发那些能使消费者惊 如首选品类 喜的新产品” 化妆品 超值：“我们的产品定价和促销都体现超值 新主意：“消费者喜欢我们，因为我们最先在市场上 提出新想法” 全球品牌：“我们通过开发国际品牌来丰富我们的品 维生素 护发 牌库” 护肤 供应商关系：“基于共同目标我们和重要供应商建立 药品 长期伙伴关系” 休闲食品 mww,eg35.赞曩有翰缜扇宽兼000案 苏轮项目建议书20071020 24
苏轮厂项目建议书_20071020 24 独特卖点是企业为自己所定义的差异化特性以及这种特性在企业各个方 面所体现出来的经营特征 独特卖点举例：Superdrug 企业愿景 • “我们给人们机会使他们看上去更舒 服、感觉更好” • “成为消费者喜爱的、最及时的健康和 美容用品店，爱它的价值、选择、友 情和乐趣” 商业原则 • 新品开发：“我们有目的性地开发那些能使消费者惊 喜的新产品” • 超值：“我们的产品定价和促销都体现超值” • 新主意：“消费者喜欢我们，因为我们最先在市场上 提出新想法” • 全球品牌：“我们通过开发国际品牌来丰富我们的品 牌库” • 供应商关系：“基于共同目标我们和重要供应商建立 长期伙伴关系” 品类角色的指导 如首选品类 定位差异化 独特卖点 举例 个人 低价 Superdrug 乐趣和友情的体验 费时间 便捷 私密/传统/单调 Dept. Stores Tesco Boots Superdrug 化妆品 药品 休闲食品 维生素 护发 护肤 B 独特卖点 高价 家庭 Dept. Store Boots Tesco Bodycare Asda Wilkinson www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案 资料来源：九洲远景分析
5 杭钢置业集团 九洲速景 LAND VISION CONSULTANTS 专业产品规划与运营、资本运作技能、高质量的资源网络是成功商业地 产经营的关键保障 商业地产关键成功要素 持有性资产 持有性资产、进行租赁经营，是商业地产商业模式的核心特点，是收获地产增值和稳健租金 收益的必要条件 专业化经营 ·商业地产和住宅地产、工业地产属于完全不同的经营模式，成功地商业地产经营需要建立独 立的专业化团队 产品聚焦 聚焦产品将保证企业资源、经验、能力的快速提升与积累，形成有效的竞争优势和核心竞争 力 资本运作 资金链条的健康需要娴熟的资本操作手法和资源，多种形式的股权融资是目前可行的方式 战略伙伴关系 建立与主力店、开发商、投资人等各种角色的战略伙伴关系，将极大地提升效率和降低风险 .c835.钱春慎霸意梦W000案 苏轮广项目建议书2007102025
苏轮厂项目建议书_20071020 25 专业产品规划与运营、资本运作技能、高质量的资源网络是成功商业地 产经营的关键保障 持有性资产 • 持有性资产、进行租赁经营，是商业地产商业模式的核心特点，是收获地产增值和稳健租金 收益的必要条件 专业化经营 • 商业地产和住宅地产、工业地产属于完全不同的经营模式，成功地商业地产经营需要建立独 立的专业化团队 产品聚焦 • 聚焦产品将保证企业资源、经验、能力的快速提升与积累，形成有效的竞争优势和核心竞争 力 资本运作 • 资金链条的健康需要娴熟的资本操作手法和资源，多种形式的股权融资是目前可行的方式 战略伙伴关系 • 建立与主力店、开发商、投资人等各种角色的战略伙伴关系，将极大地提升效率和降低风险 商业地产关键成功要素 资料来源：九洲远景分析 5 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案