杭钢置业集团 九洲璃景 LAND VISION CONSULTANTS 尽管部分开发商开始项目前期规划，但往往停留在租户组合和主力店选 择上，缺乏对市场深入的调查与研究，依然无法准确地建立起有竞争力 的市场定位 主力店确定了就万事大吉了， 商业规划不就是把租户 其他租户的招商会很容易 组合在一起，分类、安 放在各楼层吗 租户招商都是看品牌， 把有号召力的品牌招进来 其他的品牌都会跟风进来的 我对市场非常了解，我相信我 市场调查不一定准的，那些 的经验，我的感觉常常是孙 数字怎么说都可以. 的. WwW,eg35.赞最奏价填扇宽薄000案 ”苏轮了项目建议书20071020 16
苏轮厂项目建议书_20071020 16 尽管部分开发商开始项目前期规划，但往往停留在租户组合和主力店选 择上，缺乏对市场深入的调查与研究，依然无法准确地建立起有竞争力 的市场定位 主力店确定了就万事大吉了， 商业规划不就是把租户 其他租户的招商会很容易 组合在一起，分类、安 放在各楼层吗 租户招商都是看品牌， 把有号召力的品牌招进来， 其他的品牌都会跟风进来的 我对市场非常了解，我相信我 的经验，我的感觉常常是对 的. 资料来源：九洲远景分析 4 市场调查不一定准的，那些 数字怎么说都可以. www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
杭钢置业集团 九洲速景 LAND VISION CONSULTANTS 通过对消费者、竞争环境的深入研究，项目规划将回答项目定位的战略 问题，是项目未来成功地进行设计、招商和运营的坚实基础 九洲远景商业地产项目的服务内容 项目战略规划 1.概念规划 2.详细规划 3.设计 4.招商 5.运营 ·商业概念 商业模块配比 协助第三方设计公司 招商策划与推广 (专业运营公司) -购物中心类 一功能范围 一出具建筑设计任 。 组织实施招商 商业运营管理 型 -面积占比 务书 物业管理 目标消费者 布局 一协助设计公司有 市场营销管理 -商业定位 一交通动线设计 一核心价值 效理解规划意图 品牌内涵 租户商户组合 参与建筑方案评 - 差异化内容/ -核心租户/品牌 审 特色/卖点 业态 商业组合 一位置安排 一根据租户要求考 虑规划调整 收益预测 招商策略 nW,cg35.赞最奏处缜扇宽蒹000案 苏轮厂项日建议书20071020 17
苏轮厂项目建议书_20071020 17 • 商业模块配比 – 功能范围 – 面积占比 – 布局 – 交通动线设计 • 租户/商户组合 – 核心租户/品牌/ 业态 – 位置安排 – 根据租户要求考 虑规划调整 • 收益预测 • 招商策略 通过对消费者、竞争环境的深入研究，项目规划将回答项目定位的战略 问题，是项目未来成功地进行设计、招商和运营的坚实基础 1. 概念规划 2. 详细规划 3. 设计 4. 招商 5. 运营 • 商业概念 – 购物中心类 型 – 目标消费者 – 商业定位 – 核心价值 – 品牌内涵 – 差异化内容/ 特色/卖点 – 商业组合 协助第三方设计公司 – 出具建筑设计任 务书 – 协助设计公司有 效理解规划意图 – 参与建筑方案评 审 • 招商策划与推广 • 组织实施招商 （专业运营公司） • 商业运营管理 • 物业管理 • 市场营销管理 项目战略规划 九洲远景商业地产项目的服务内容 资料来源：九洲远景分析 4 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
杭钢置业集团 九洲璃景 LAND VISION ONSULTANTS 商业地产概念设计的核心要素是购物中心类型和独特卖点 商业地产概念设计的内容 核心要素 购物中心类型：不同的购物中心具有不 同的日标消费群，向目标消费群提供的 A B 核心价值有所不同，辐射的商圈不同， 购物中心 购物中心 USP 而购物中心类型的确定取决于消费者特 类型 概念设计 独特卖点 征、竞争环境以及开发商的资源及偏好 。 独特卖点：与竞争对手的差异化定位， 以及反映在经营各个方面的具体特征 ww,eg35:赞曩有价填扇宽获00案 ”苏轮项目建议书20071020 18
苏轮厂项目建议书_20071020 18 商业地产概念设计的核心要素是购物中心类型和独特卖点 商业地产概念设计的内容 • 购物中心类型：不同的购物中心具有不 同的目标消费群，向目标消费群提供的 核心价值有所不同，辐射的商圈不同， 而购物中心类型的确定取决于消费者特 征、竞争环境以及开发商的资源及偏好 • 独特卖点：与竞争对手的差异化定位， 以及反映在经营各个方面的具体特征 核心要素 资料来源：九洲远景分析 购物中心 类型 USP 独特卖点 购物中心 概念设计 A B 4 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
购物中心类型 杭钢置业集团 九洲景 LAND VISION 九州远景总结定义了具有典型意义的十种购物中心类型，不同类型的购 物中心满足消费者不同的核心价值 娱乐 娱乐中心 生慰尚 购物公园 专业化 次性购足 (仁有限品种) (仁品种齐全) 城市购物中心 工厂直销中心 地区中心 超级地区中心 邻里中 心 能量中心 购物 m.e835.钱春金慎霸意赛00案 苏轮厂项日建议书20071020 19
苏轮厂项目建议书_20071020 19 超级地区中心 九州远景总结定义了具有典型意义的十种购物中心类型，不同类型的购 物中心满足消费者不同的核心价值 娱乐 购物 一次性购足 (= 品种齐全) 专业化 (= 有限品种) 城市购物中心 邻里中心 生活时尚 购物公园 中心 娱乐中心 能量中心 工厂直销中心 地区中心 A 购物中心类型 资料来源：九洲远景分析 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
杭钢置业集团 支持 购物中心类型 九洲璃景 LAND VISION ONSULTANT 城市购物中心位于城市中心，是以购物为主的、含有休闲娱乐成份的一 站式消费场所 商业组合 核心价值 选址 购物与娱乐 主力店行业 主力店 功能组合% 倾向 消费者沟通 -目标消费者 一位于城市中 以服装、休闲 -3-5个主力 购物60-70% 购物为主，体 .以封闭型的独立 为大众消费群 心区域 娱乐、餐饮为 店 现自我实现诉 建筑体为主(big- 或某一细分市 餐饮15-25% 一城市中心主 主力店通常 求，感性成份 box),有多个中庭 一休闲娱乐 干道旁 为百货公司 较大 .楼层3层以上， -提供以购物 10-15% 主题餐饮 多以垂直性交通配 为主的、含有 6-10万平米 区、电影院 -多与写字楼 合滚梯 餐饮/休闲娱 -核心商圈3 及其他主题 及酒店形成 乐成份的、 公里，次级商 室内娱乐 综合体 -主出入口外有多 站式购足的消 圈6公里，三 出入口 主力店面积 费中心 级商圈40公里 -地下停车场， 以上，覆盖三 占比40-60% 提供社交、 500个停车位以上 级商圈 家庭活动与其 他附加价值 -随机性消费 模式 wmw.eg35.琴录有价慎房亮蓉梨900案 ”苏轮项目建议书20071020 20
苏轮厂项目建议书_20071020 20 城市购物中心位于城市中心，是以购物为主的、含有休闲娱乐成份的一 站式消费场所 选址 主力店行业 主力店 商业组合 购物与娱乐 功能组合 % 倾向 - 位于城市中 心区域 - 城市中心主 干道旁 - 6-10万平米 - 核心商圈3 公里，次级商 圈6公里，三 级商圈40公里 以上，覆盖三 级商圈 - 购物60-70% - 餐饮15-25% - 休闲娱乐 10-15% - 多与写字楼 及酒店形成 综合体 - 3-5个主力 店 - 主力店通常 为百货公司 、主题餐饮 区、电影院 及其他主题 室内娱乐 - 主力店面积 占比40-60% 以服装、休闲 娱乐、餐饮为 主 购物为主，体 现自我实现诉 求，感性成份 较大 核心价值 消费者沟通 - 目标消费者 为大众消费群 或某一细分市 场 - 提供以购物 为主的、含有 餐饮/休闲娱 乐成份的、一 站式购足的消 费中心 - 提供社交、 家庭活动与其 他附加价值 - 随机性消费 模式 - 以封闭型的独立 建筑体为主(bigbox)，有多个中庭 - 楼层 3层以上， 多以垂直性交通配 合滚梯 - 主出入口外有多 出入口 - 地下停车场， 500个停车位以上 资料来源：九洲远景分析 支持 购物中心类型 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案