杭钢置业集团 九洲速景 LAND VISION 而商业地产领域中，还没有出现成熟的商业地产商，整体运作水平和竞 争水平尚不高 商业地产开发企业 华润置地 深圳國際信托投资有限責任公司 ☑gms CR Land 万达集团 Cap/taLand 和記黄埔有限公司 SIMON AVAN■DAcR●LIP 凯德置地 金融街控股股份有限公司 保利 上实发展 黑地集园 Financial Street Holding Co.,Ltd. 基金 Morgan Stanley AETOS ING Sacnan 高 摩根士丹 利 REAL ESTATE nW,cg35:赞最泰缜扇宽蒹000案 苏轮厂项目建议书20071020厂11
苏轮厂项目建议书_20071020 11 而商业地产领域中，还没有出现成熟的商业地产商，整体运作水平和竞 争水平尚不高 商业地产开发企业 基金 4 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案 资料来源：九洲远景分析
杭钢置业集团 九洲该景 LAND VISION ONSULTANT 相比国际成熟的商业地产开发流程，目前的中国商业地产运作明显缺失 项目前期战略层面的规划 国内外商业地产开发流程对比 国际成熟商业地产开发的基本流程 项目选址 寻找融资 项目规划 项目设计 渠道 获取土地 项目招商 项目施工 规划先行是成熟商业地 产开发流程的典型特征 而国内缺乏对规划定位 目前中国商业地产开发的基本流程 的严谨论证，往往依靠 经验判断，直接进入设 项目选址 获取土地 项目设计 租户组合 计和招商阶段 项目施工 项目招商 规划 ww.eg35.赞最奏填扇宽薄案市王地利用协会(U0少 ”苏轮广项目建议书20071020 12
苏轮厂项目建议书_20071020 12 相比国际成熟的商业地产开发流程，目前的中国商业地产运作明显缺失 项目前期战略层面的规划 项目选址 项目规划 项目设计 获取土地 项目招商 项目施工 项目施工 项目招商 租户组合 规划 项目选址 获取土地 项目设计 国内外商业地产开发流程对比 国际成熟商业地产开发的基本流程 目前中国商业地产开发的基本流程 • 规划先行是成熟商业地 产开发流程的典型特征 • 而国内缺乏对规划定位 的严谨论证，往往依靠 经验判断，直接进入设 计和招商阶段 资料来源：九洲远景分析美国城市土地利用协会（ULI） 寻找融资 渠道 4 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
杭钢置业集团 九洲速景 LAND VISION CONSULTANTS 缺乏战略规划会造成项目的定位模糊、同质化严重以及项目不符合市场 需求，最终导致出租率、收益率双低的后果 + 先行战略规划 缺失战略规划 基于市场研究所制定的目标消费群、商业概念以及 缺乏规划，项目定位模糊，消费者无法在日趋细分 独特卖点，保证了项目与市场需求的匹配以及在激 化的市场中识别本项目，进而形成偏好和忠诚度 烈竞争中的独特优势 经验性、草率的项目定位，由于缺乏对市场的深入 明确的方向性，使得项目开发的各个环节具有高度 理解，不能准确捕捉和把握市场机会 的一致性，减少项目方向摇摆引起的不必要的高额 投入 模仿、照搬、跟风，造成市场同质化严重，竞争日 趋激烈 经过租户测试的概念设计，极大的提高项目初期的 出租率，降低风险，保证了项目的初期成功 没有方向性规划，往往难以顺利招商，设计、招 商、施工后续环节出现反复修改和调整，造成不必 要的投入和成本 nW,cg35:赞最泰缜扇宽蒹000案 苏轮厂项日建议书20071020 13
苏轮厂项目建议书_20071020 13 缺乏战略规划会造成项目的定位模糊、同质化严重以及项目不符合市场 需求，最终导致出租率、收益率双低的后果 先行战略规划 缺失战略规划 • 基于市场研究所制定的目标消费群、商业概念以及 独特卖点，保证了项目与市场需求的匹配以及在激 烈竞争中的独特优势 • 明确的方向性，使得项目开发的各个环节具有高度 的一致性，减少项目方向摇摆引起的不必要的高额 投入 • 经过租户测试的概念设计，极大的提高项目初期的 出租率，降低风险，保证了项目的初期成功 • 缺乏规划，项目定位模糊，消费者无法在日趋细分 化的市场中识别本项目，进而形成偏好和忠诚度 • 经验性、草率的项目定位，由于缺乏对市场的深入 理解，不能准确捕捉和把握市场机会 • 模仿、照搬、跟风，造成市场同质化严重，竞争日 趋激烈 • 没有方向性规划，往往难以顺利招商，设计、招 商、施工后续环节出现反复修改和调整，造成不必 要的投入和成本 4 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案 资料来源：九洲远景分析
支持 杭钢置业集团 九洲璃景 LAND VISION ONSULTANT 国际成熟的商业地产开发以经过严谨论证的项目规划作为项目设计、招 商的方向性指引，同时也是融资的重要依据 国际成熟商业地产开发的流程 项目选址 项目规划 项目设计 项目融资 获取土地 项目招商 项目施工 开业经营 土地储备 ·商业概念 ·建筑与结 ·一般是与 ·获得士地 ·由专业策 ·结构施工 ·开业 ·目标消费群 构设计 适合商业 的所有权 划公司为 ·装修 日常经营 ·核心价值 地产的基 或使用权 项目目标 委托专业 行业组合 金合作 租户进行 经营管理 ·商业模块 实际招商 公司 ·概念测试 •目标租户 •布局与动线 基于科学量化研究的规划，项目具有准确和清晰的方向 ww,eg35.赞曩有翰填扇宽兼000案 ”苏轮项目建议书20071020 14
苏轮厂项目建议书_20071020 14 国际成熟的商业地产开发以经过严谨论证的项目规划作为项目设计、招 商的方向性指引，同时也是融资的重要依据 支持 项目选址 • 土地储备 项目规划 •商业概念 •目标消费群 •核心价值 •行业组合 •商业模块 •概念测试 •目标租户 •布局与动线 项目融资 • 一般是与 适合商业 地产的基 金合作 获取土地 • 获得土地 的所有权 或使用权 项目施工 • 结构施工 • 装修 开业经营 • 开业 • 日常经营 • 委托专业 经营管理 公司 国际成熟商业地产开发的流程 基于科学量化研究的规划，项目具有准确和清晰的方向 项目招商 • 由专业策 划公司为 项目目标 租户进行 实际招商 资料来源：九洲远景分析 项目设计 • 建筑与结 构设计 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
支持 杭钢置业集团 九洲速景 ANGGANO REAL ESTATE GROUR LAND VISION CONSULTANTS 国内商业地产项目缺失规划环节，造成项目整体运作的盲目性 中国购物中心的开发流程 项目选址 获取土地 项目设计 租户组合规划 项目施工 项目招商 开业经营 储备土地 贷款购买士 ·建筑与结构 主力店选 ·委托施工单 ·独自招商或 独自经营或 地使用权 设计 择、关键租 位进行建设 委托代理公 委托专业经 户选择、租 司进行 营管理公司 户类型比例 无规划或“拍脑子”规划，项目盲目性极大 nW,cg35:赞最泰缜扇宽蒹000案 苏轮厂项日建议书2007102015
苏轮厂项目建议书_20071020 15 国内商业地产项目缺失规划环节，造成项目整体运作的盲目性 支持 中国购物中心的开发流程 无规划 或 “拍脑子 ”规划，项目盲目性极大 项目选址 • 储备土地 项目设计 • 建筑与结构 设计 获取土地 • 贷款购买土 地使用权 项目施工 • 委托施工单 位进行建设 项目招商 • 独自招商或 委托代理公 司进行 开业经营 • 独自经营或 委托专业经 营管理公司 租户组合规划 • 主力店选 择、关键租 户选择、租 户类型比例 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案 资料来源：九洲远景分析