中粮地产（集团）股份有限公司2017年年度报告

中粮 中粮地产(集团)股份有限公司2017年年度报告 COFCO 递延所得税资产 本年末1,068,52,465.05元,较年初增加54.68%,主要为土地增值税 资产减值准备等可抵扣暂时性差异增加 2、主要境外资产情况 口适用不适用 三、核心竞争力分析 公司坚持战略引领,以品牌住宅为核心业务,持续打造竞争优势,整合创新能力、多元 化的土地获取能力,以及良好的品牌美誉度和影响力是公司的核心竞争力所在。 1、整合创新能力 随着中国宏观经济增速进入换挡期、经济结构进入优化期,增长动力进入转换期,房地 产行业转型升级、服务于人民美好生活的诉求日益强烈。为适应新的发展需求,房企逐渐从 单纯的开发商向城市运营商、服务商延伸,从传统的住宅开发向长租公寓、产业地产、养老 地产等新产品、新业态探索。行业的发展对房企的整合创新能力提出了新的、更高的要求 公司在巩固现有业务的基础上,结合绿色、科技、环保、健康等新理念、新技术,不断提升 产品力。同时考虑国家政策导向、行业发展趋势、自身资源优势等,积极探索产业地产、长 租公寓等新业务。 2、多元化的土地获取能力 公司充分挖掘区域价值、地块价值,广开合作渠道,实现“快拿地、巧拿地、拿好地” 方面,公开市场与非公开市场并重,加大合作力度,增加项目获取的成功率;另一方面, 充分盘活内外部资源,更新存量土地,争取投资回报最大化。在资源有限的条件下,最大化 的获取土地储备,为公司未来发展奠定基础。 3、良好的品牌美誉度和影响力 公司依托中粮集团良好的品牌形象和声誉,对消费者、合作伙伴、供应商、政府机构等 均有较强的吸引力。公司不断提升工程质量,传递“健康、安全、智能、绿色”的品牌理念, 持续提升产品力,塑造良好的品牌美誉度,实现较好的产品溢价能力

中粮地产（集团）股份有限公司 2017 年年度报告 16 递延所得税资产 本年末 1,068,552,465.05 元，较年初增加 54.68%，主要为土地增值税、 资产减值准备等可抵扣暂时性差异增加 2、主要境外资产情况 □ 适用 √ 不适用 三、核心竞争力分析 公司坚持战略引领，以品牌住宅为核心业务，持续打造竞争优势，整合创新能力、多元 化的土地获取能力，以及良好的品牌美誉度和影响力是公司的核心竞争力所在。 1、整合创新能力 随着中国宏观经济增速进入换挡期、经济结构进入优化期，增长动力进入转换期，房地 产行业转型升级、服务于人民美好生活的诉求日益强烈。为适应新的发展需求，房企逐渐从 单纯的开发商向城市运营商、服务商延伸，从传统的住宅开发向长租公寓、产业地产、养老 地产等新产品、新业态探索。行业的发展对房企的整合创新能力提出了新的、更高的要求。 公司在巩固现有业务的基础上，结合绿色、科技、环保、健康等新理念、新技术，不断提升 产品力。同时考虑国家政策导向、行业发展趋势、自身资源优势等，积极探索产业地产、长 租公寓等新业务。 2、多元化的土地获取能力 公司充分挖掘区域价值、地块价值，广开合作渠道，实现“快拿地、巧拿地、拿好地”。 一方面，公开市场与非公开市场并重，加大合作力度，增加项目获取的成功率；另一方面， 充分盘活内外部资源，更新存量土地，争取投资回报最大化。在资源有限的条件下，最大化 的获取土地储备，为公司未来发展奠定基础。 3、良好的品牌美誉度和影响力 公司依托中粮集团良好的品牌形象和声誉，对消费者、合作伙伴、供应商、政府机构等 均有较强的吸引力。公司不断提升工程质量，传递 “健康、安全、智能、绿色”的品牌理念， 持续提升产品力，塑造良好的品牌美誉度，实现较好的产品溢价能力

中粮 中粮地产(集团)股份有限公司2017年年度报告 COFCO 第四节经营情况讨论与分析 、概述 (一)报告期市场环境分析 2017年,在多重政策压力下,房地产市场仍然延续上年增长惯性,再创历史新高。2017 年全国商品房销售面积首破16亿平方米,达169,408万平方米,比上年增长7.7%;商品房 销售额也首次突破13万亿元,达133,701亿元,增长13.7%。在商品房销售创新高的背后 是全国百强房企凭借品牌、城市布局以及投资能力优势,销售业绩取得大幅增长 公司已进入的重点城市房地产市场情况基本稳定,2017年重点城市房地产市场成交及库 存去化情况如下 2017年商品房 2017年商品 截至2017年12月31 城市总成交面积同比增减房成交均价同比增减日商品住宅可售面积较上月未 (万平方米) (元/平米) (万平方米) 环比增减 北京 979.72 3.28%31,018.71 646.59 0.41% 上海 1,843.05-16.05%24,423.16 2.79% 487.15 深圳 412.88 0.90% 54,423.74 7.55% 天津 1,400.58-36.92%15,583.7616.26% 1,167.79 苏州 747.96-1.86%19,515.4711.08% 454.45 1.51% 沈阳 7,737.00 10.64% 2,152.53 杭州 640.48 8,617.002.07% 45.50% 南京 856.9 39.14%25,201.00 23.67% 297.64 -2.20% 2017年以来,房地产行业进入新一轮调控周期,力度持续加大。市场预期在一定程度上 转变,投机需求受到明显抑制。十九大再次强调“坚持房子是用来住的,不是用来炒的”主 基调,长效机制加快建设,市场价格整体趋稳。从各级城市来看,一线城市价格涨幅低位运 行;热点二线城市限售不断升级,市场明显降温,部分价格水平偏低、政策相对温和的二线 城市价格涨幅明显;三、四线城市受棚改货币化政策带动,涨幅最为突出 1本部分内容所涉及数据来自国家统计局和中指数据库。 2南京的商品房成交均价和同比增减数据采用商品住宅数据

中粮地产（集团）股份有限公司 2017 年年度报告 17 第四节 经营情况讨论与分析 一、概述 （一）报告期市场环境分析1 2017 年，在多重政策压力下，房地产市场仍然延续上年增长惯性，再创历史新高。2017 年全国商品房销售面积首破 16 亿平方米，达 169,408 万平方米，比上年增长 7.7%；商品房 销售额也首次突破 13 万亿元，达 133,701 亿元，增长 13.7%。在商品房销售创新高的背后， 是全国百强房企凭借品牌、城市布局以及投资能力优势，销售业绩取得大幅增长。 公司已进入的重点城市房地产市场情况基本稳定，2017 年重点城市房地产市场成交及库 存去化情况如下： 城市 2017 年商品房 总成交面积 （万平方米） 同比增减 2017 年商品 房成交均价 （元/平米） 同比增减 截至 2017 年 12 月 31 日商品住宅可售面积 （万平方米） 较上月末 环比增减 北京 979.72 3.28% 31,018.71 7.97% 646.59 0.41% 上海 1,843.05 -16.05% 24,423.16 -2.79% 487.15 -26.31% 深圳 412.88 -0.90% 54,423.74 9.48% 338.59 7.55% 天津 1,400.58 -36.92% 15,583.76 16.26% 1,167.79 2.62% 苏州 747.96 -11.86% 19,515.47 11.08% 454.45 -1.51% 沈阳 1,940.60 7.31 7,737.00 10.64% 2,152.53 -18.79% 杭州 640.48 -21.62% 28,617.00 22.07% 115.79 -45.50% 南京2 856.9 -39.14% 25,201.00 23.67% 297.64 -2.20% 2017 年以来，房地产行业进入新一轮调控周期，力度持续加大。市场预期在一定程度上 转变，投机需求受到明显抑制。十九大再次强调“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”主 基调，长效机制加快建设，市场价格整体趋稳。从各级城市来看，一线城市价格涨幅低位运 行；热点二线城市限售不断升级，市场明显降温，部分价格水平偏低、政策相对温和的二线 城市价格涨幅明显；三、四线城市受棚改货币化政策带动，涨幅最为突出。 1 本部分内容所涉及数据来自国家统计局和中指数据库。 2 南京的商品房成交均价和同比增减数据采用商品住宅数据

中粮 中粮地产(集团)股份有限公司2017年年度报告 COFCO (二)报告期公司经营回顾 、管理回顾 2017年,中粮地产以“优化系统、提质增效、创新变革、强化执行”十六字经营方针为 指导,提升系统力与专业力,加快规模发展,降本増效,公司业绩在2017年实现了新的突破。 (一)狠抓营销,2017再创佳绩 2017年,公司狠抓“快定位、快设计、快报建、快开工、快开盘、快回款、快结算”, 提升开盘去化率。同时,积极推动商办整售,整体盈利水平有较明显提升 公司重点关注两年以上库龄的项目,通过降低长期库存占比,逐步实现了库存结构的 优化;同时新开盘项目保去化率,明确将新开盘项目去化率纳入业绩考核 (二)规模发展,土地储备取得突破 2017年,公司全面加大土地储备获取力度,面对新形势下土地资源稀缺性及土拍市场 政策收紧的局面,公司创新思考,充分挖掘区域价值、地块价值,加快高举髙打“拿好地”, 采取并购方式“巧拿地”,广开合作渠道“多拿地”,快速增加土地储备;同时借助产业地 产“大规模拿地”,积极探索存量用地更新“低成本拿地”,稳步获取土地资源。全年新增 23个项目,计容建筑面积合计349.58万平方米。有效拓展了全国城市布局向纵深发展,全 年新开拓城市达到4个 (三)纲目并举,进一步优化管理体系 017年,公司在管理体系的标准化、信息化、合规划、一体化上取得了新的进步。具 体措施如下: 一是管理的标准化建设进一步加强。出台了《全面风险管理办法》、《项目闭环管理 制度》、《营销管控指引》、《销售型物业客户服务手册》等一系列管理办法,进一步提升 了经营管理标准化水平和运营管理效率; 二是ERP体系正式上线。全面覆盖房地产开发阶段核心业务功能,实现房地产项目开 发全周期业务、财务一体化线上管理,推动公司管理方式和工作方式的根本性变革 三是风险管控得到进一步加强。从公司治理、全面风险管理、安全管理等三大方面, 进一步加强业务合规管控、审计管控及安全风险管控,强化内控建设,实现了降险增效; 四是大运营体系进一步完善。公司明确了“做强总部、做优城市、做精项目”的发展

中粮地产（集团）股份有限公司 2017 年年度报告 18 (二)报告期公司经营回顾 1、管理回顾 2017 年，中粮地产以“优化系统、提质增效、创新变革、强化执行”十六字经营方针为 指导，提升系统力与专业力，加快规模发展，降本增效，公司业绩在 2017 年实现了新的突破。 （一）狠抓营销，2017 再创佳绩 2017 年，公司狠抓“快定位、快设计、快报建、快开工、快开盘、快回款、快结算”， 提升开盘去化率。同时，积极推动商办整售，整体盈利水平有较明显提升。 公司重点关注两年以上库龄的项目，通过降低长期库存占比，逐步实现了库存结构的 优化；同时新开盘项目保去化率，明确将新开盘项目去化率纳入业绩考核。 （二）规模发展，土地储备取得突破 2017 年，公司全面加大土地储备获取力度，面对新形势下土地资源稀缺性及土拍市场 政策收紧的局面，公司创新思考，充分挖掘区域价值、地块价值，加快高举高打“拿好地”， 采取并购方式“巧拿地”，广开合作渠道“多拿地”，快速增加土地储备；同时借助产业地 产“大规模拿地”，积极探索存量用地更新“低成本拿地”， 稳步获取土地资源。全年新增 23 个项目，计容建筑面积合计 349.58 万平方米。有效拓展了全国城市布局向纵深发展，全 年新开拓城市达到 4 个。 （三）纲目并举，进一步优化管理体系 2017 年，公司在管理体系的标准化、信息化、合规划、一体化上取得了新的进步。具 体措施如下： 一是管理的标准化建设进一步加强。出台了《全面风险管理办法》、《项目闭环管理 制度》、《营销管控指引》、《销售型物业客户服务手册》等一系列管理办法，进一步提升 了经营管理标准化水平和运营管理效率； 二是 ERP 体系正式上线。全面覆盖房地产开发阶段核心业务功能，实现房地产项目开 发全周期业务、财务一体化线上管理，推动公司管理方式和工作方式的根本性变革； 三是风险管控得到进一步加强。从公司治理、全面风险管理、安全管理等三大方面， 进一步加强业务合规管控、审计管控及安全风险管控，强化内控建设，实现了降险增效； 四是大运营体系进一步完善。公司明确了“做强总部、做优城市、做精项目”的发展

中粮 中粮地产(集团)股份有限公司2017年年度报告 COFCO 方向,形成了“横向做宽、纵向裂变”的城市深耕拓展思路,深入开展大运营体系建设,整 体能力得到进一步提升 (四)战略引领,助推跨越式发展 为实现跨越式发展,公司站在战略的髙度制定符合自身的发展策略。具体举措如下: 一是区域战略,推行“横向做宽、纵向裂变”的发展路径,围绕重点城市群进行谋篇 布局,明确“3X”区域战略。立足环北京、环上海、环深圳三大核心城市群,重点关注以长 江中游城市群、成渝城市群、一带一路沿线为主的中心城市及髙潜力城市,即“X”城市,把 资源向经济发展快、产业支撑强、政策限制少、地货比例低、人口导入高的地区倾斜。 二是产品战略。坚持聚焦改善型产品,重点围绕祥云、锦云等首改和再改产品,不断 提升产品力,打造具有中粮特色的住宅明星产品线。同时积极探索通过打造产业综合体、智 慧园区运营建设、长租公寓等,拓展地产综合开发新业务发展模式 (五)优化资源配置,启动地产业务整合 2017年公司顺应地产行业整合趋势,启动重大资产重组,整合地产业务资源,提升公司 的市场地位和行业竞争力。本次重组标的资产初步确定为 Vibrant Oak limited(中文名称为“明 毅有限公司”,一家在英属维尔京群岛设立的公司)的100%股权( Vibrant Oak Limited为大 悦城地产有限公司控股股东)。 通过本次重组,公司与大悦城地产有限公司将形成住宅、商业板块的优势互补,充分发 挥资源整合的协同效应,提升运营效率;公司与大悦城地产将打造为统一的房地产专业化平 台,公司主营业务将注入新的商业地产元素,变成一家全业态地产公司,土地获取能力进 步增强,为业绩增长奠定坚实基础,进一步提高公司的核心竞争力。 2、财务状况 2017年,公司全年实现营业收入140.42亿元,较上年下降22.01%,主要是本年公司可 结转房屋销售面积减少,相应的结转收入有所减少;归属于上市公司股东的净利润9.45亿元, 较上年增长31.27%,主要是净利润较上年增长30%,其中:营业利润增长,所得税费用有所 下降;基本每股收益0.52元,较上年增长30%,主要是本年净利润同比增加。 截至2017年12月31日,公司总资产757.51亿元,较上年末增长23.62%,主要是本年 新获取项目投资款增加,同时对应股东借款增加:公司所有者权益117.45亿元,较上年末增

中粮地产（集团）股份有限公司 2017 年年度报告 19 方向，形成了“横向做宽、纵向裂变”的城市深耕拓展思路，深入开展大运营体系建设，整 体能力得到进一步提升。 （四）战略引领，助推跨越式发展 为实现跨越式发展，公司站在战略的高度制定符合自身的发展策略。具体举措如下： 一是区域战略，推行“横向做宽、纵向裂变”的发展路径，围绕重点城市群进行谋篇 布局，明确“3+X”区域战略。立足环北京、环上海、环深圳三大核心城市群，重点关注以长 江中游城市群、成渝城市群、一带一路沿线为主的中心城市及高潜力城市，即“X”城市，把 资源向经济发展快、产业支撑强、政策限制少、地货比例低、人口导入高的地区倾斜。 二是产品战略。坚持聚焦改善型产品，重点围绕祥云、锦云等首改和再改产品，不断 提升产品力，打造具有中粮特色的住宅明星产品线。同时积极探索通过打造产业综合体、智 慧园区运营建设、长租公寓等，拓展地产综合开发新业务发展模式。 （五）优化资源配置，启动地产业务整合 2017年公司顺应地产行业整合趋势，启动重大资产重组，整合地产业务资源，提升公司 的市场地位和行业竞争力。本次重组标的资产初步确定为Vibrant Oak Limited（中文名称为“明 毅有限公司”，一家在英属维尔京群岛设立的公司）的100%股权（Vibrant Oak Limited 为大 悦城地产有限公司控股股东）。 通过本次重组，公司与大悦城地产有限公司将形成住宅、商业板块的优势互补，充分发 挥资源整合的协同效应，提升运营效率；公司与大悦城地产将打造为统一的房地产专业化平 台，公司主营业务将注入新的商业地产元素，变成一家全业态地产公司，土地获取能力进一 步增强，为业绩增长奠定坚实基础，进一步提高公司的核心竞争力。 2、财务状况 2017 年，公司全年实现营业收入 140.42 亿元，较上年下降 22.01 %，主要是本年公司可 结转房屋销售面积减少，相应的结转收入有所减少；归属于上市公司股东的净利润 9.45 亿元， 较上年增长 31.27%，主要是净利润较上年增长 30%，其中：营业利润增长，所得税费用有所 下降；基本每股收益 0.52 元，较上年增长 30%，主要是本年净利润同比增加。 截至 2017 年 12 月 31 日，公司总资产 757.51 亿元，较上年末增长 23.62%，主要是本年 新获取项目投资款增加，同时对应股东借款增加；公司所有者权益 117.45 亿元，较上年末增

中粮 中粮地产(集团)股份有限公司 司2017年年度报告 COFCO 长4.05%;加权平均净资产收益率15.44%,较上年增加3.83个百分点;资产负债率84.50%。 项目发展和开发情况 报告期内,公司积极参与土地获取,通过公开市场招拍挂及股权收购,全年新增23个项 目,计容建筑面积合计349.58万平方米。2018年1-2月,公司通过公开市场竞得杭州市青 山湖科技城B3-02地块、北京市朝阳区孙河乡北甸西村2902-14地块、浙江省嘉兴市2017嘉 秀洲-060号地块,占地面积共计18.17万平方米。截至报告期末,公司房地产项目开发及销 售明细详见下表 公司积极参与城市更新项目。除在建的深圳中粮天悦壹号(原名中粮紫云)、深圳祥云 国际、深圳云景国际、69区创芯公园等城市更新项目外,公司还申报了深圳宝安25区城市 更新项目、深圳梅林工业区、深圳宝安区福海街道的大洋工业统筹片区启动区等项目。深圳 市宝安25区城市更新项目一期A项目于2017年6月15日获得实施主体确认书,于2017年 11月14日取得用地规划许可证;一期B、C部分正在开展拆迁、谈判等前期工作。金帝食品 厂城市更新项目(即深圳梅林工业区项目)于2017年9月规划草案公示,于2017年12月 28日取得专项规划批复,该项目拟更新方向为新型产业等功能,更新单元用地面积28,409.5 平方米,拆除用地面积28,409.5平方米,其中开发建设用地24,147.5平方米,计容建筑面 积144,810平方米。深圳宝安区福海街道的大洋工业统筹片区启动区城市更新项目于2017 年12月20日在《2017年深圳市宝安区城市更新单元第一批计划》进行了公示,更新方向以 普通工业为主,更新单元面积为187,631.2平方米,拟拆除范围用地面积为166,439.4平方 米,拟拆除重建用地范围内落实不少于59,889.1平方米的公共利益项目用地(含道路、绿地 等)。此外,深圳宝安区西乡街道固戍项目已开展拆迁谈判等前期工作,将择机进行“城市 更新”申报并进行项目开发 截至2017年12月31日,公司在深圳宝安区拥有物业建筑面积约130万平米(含竣工并 转为可出租物业的67区中粮商务公园及宝安区西乡街道固戍开发区地块)。其中新安片区建 筑面积约32万平米(占地约19万平米);福永片区建筑面积约98万平米(占地约54万平 米)

中粮地产（集团）股份有限公司 2017 年年度报告 20 长 4.05%；加权平均净资产收益率 15.44%，较上年增加 3.83 个百分点；资产负债率 84.50%。 3、项目发展和开发情况 报告期内，公司积极参与土地获取，通过公开市场招拍挂及股权收购，全年新增 23 个项 目，计容建筑面积合计 349.58 万平方米。2018 年 1-2 月，公司通过公开市场竞得杭州市青 山湖科技城 B3-02 地块、北京市朝阳区孙河乡北甸西村 2902-14 地块、浙江省嘉兴市 2017 嘉 秀洲-060 号地块，占地面积共计 18.17 万平方米。截至报告期末，公司房地产项目开发及销 售明细详见下表。 公司积极参与城市更新项目。除在建的深圳中粮天悦壹号（原名中粮紫云）、深圳祥云 国际、深圳云景国际、69 区创芯公园等城市更新项目外，公司还申报了深圳宝安 25 区城市 更新项目、深圳梅林工业区、深圳宝安区福海街道的大洋工业统筹片区启动区等项目。深圳 市宝安 25 区城市更新项目一期 A 项目于 2017 年 6 月 15 日获得实施主体确认书，于 2017 年 11 月 14 日取得用地规划许可证；一期 B、C 部分正在开展拆迁、谈判等前期工作。金帝食品 厂城市更新项目（即深圳梅林工业区项目）于 2017 年 9 月规划草案公示，于 2017 年 12 月 28 日取得专项规划批复，该项目拟更新方向为新型产业等功能，更新单元用地面积 28,409.5 平方米，拆除用地面积 28,409.5 平方米，其中开发建设用地 24,147.5 平方米，计容建筑面 积 144,810 平方米。 深圳宝安区福海街道的大洋工业统筹片区启动区城市更新项目于 2017 年 12 月 20 日在《2017 年深圳市宝安区城市更新单元第一批计划》进行了公示，更新方向以 普通工业为主，更新单元面积为 187,631.2 平方米，拟拆除范围用地面积为 166,439.4 平方 米，拟拆除重建用地范围内落实不少于 59,889.1 平方米的公共利益项目用地（含道路、绿地 等）。此外，深圳宝安区西乡街道固戍项目已开展拆迁谈判等前期工作，将择机进行“城市 更新”申报并进行项目开发。 截至 2017 年 12 月 31 日，公司在深圳宝安区拥有物业建筑面积约 130 万平米（含竣工并 转为可出租物业的 67 区中粮商务公园及宝安区西乡街道固戍开发区地块）。其中新安片区建 筑面积约 32 万平米（占地约 19 万平米）；福永片区建筑面积约 98 万平米（占地约 54 万平 米）