中粮地产（集团）股份有限公司2017年年度报告

中粮地产(集团)股份有限公司2017年年度报告 中粮 COFCO 然之源重塑你我 中粮地产(集团)股份有限公司 COFCO PROPERTY (GROUP) CO, LTD 2017年年度报告 二O一八年三月

中粮地产（集团）股份有限公司 2017 年年度报告 1 中粮地产（集团）股份有限公司 COFCO PROPERTY（GROUP）CO.,LTD. 2017 年年度报告 二〇一八年三月

中粮 中粮地产(集团)股份有限公司2017年年度报告 COFCO 致股东 有人说,2017年可能是中国房地产行业的“小年”,在“房住不炒”的总基调下,政策 端“限”字当头,限购限贷不放松,限售限价常态化,限商限签新出台,甚至早在年初就有 分析师断言,2017年的中国房地产势必进入下行周期,销售、回款、规模、利润等各项指标 均将全面下滑。在这一年,如何进行存量破局与增量布局,如何活下去并且活得好,成为每 个房企必须思考和面对的问题。 2017年无疑又是中国的“大年”,历史新起点,气象再更新。党的十九大胜利召开,庄 严宣告中国特色社会主义进入新时代。中国共产党带领中国人民用中国道路、中国理论、中 国制度取得了举世瞩目的发展成就,“中国之治”再次向世界展现了强大的生命力,实现中 华民族伟大复兴的“中国梦”召唤着每个国人奋进向前。 “明者因时而变,知者随事而制”,就在这“大小之交”的“两重天”里,2017年的房 地产人交上了“困与破”,“降温中进取”的答卷:一方面,积极响应中央稳房价战略,有 序布排,重点城市成交规模明显缩减,百城新建住宅均价环比涨幅持续回落;另一方面,科 学布局,产品为先,品牌房企土储面积持续攀升,商品房销售额首次突破13万亿元,龙头房 企的销售额从3000亿迈进5000亿也仅仅用了这一年的时间。“幸福都是奋斗出来的”,而“奋 斗本身就是一种幸福。”对于中粮地产而言,过去的一年无疑是幸福的一年。在公司上下的 通力奋斗下,中粮地产净利润再创新高,全年实现净利润17.35亿,同比增长30.10%,归母 净利润9.45亿,同比增31.27%,盈利能力持续提升;同时,全年实现签约金额261.59亿,同 比增31.04%,为公司持续健康发展提供有力保障。 在这一年,我们以谦卑之心怀忧患之思。面对激烈的行业竞争与巨变,我们寻求转型, 探索以更优的业态组合与资产抵御行业风险,以期获得更好的回报。2017年,中粮地产在大 股东中粮集团“强地产”战略的指引下,打造专业化地产平台,启动对商业地产及城市综合 体业务为核心的大悦城地产控股公司的重大资产重组,以期打造综合型、全业态的房地产专 业化公司,争取在行业竞争中更主动、更灵活、更具话语权

中粮地产（集团）股份有限公司 2017 年年度报告 2 致股东 有人说，2017 年可能是中国房地产行业的“小年”，在“房住不炒”的总基调下，政策 端“限”字当头，限购限贷不放松，限售限价常态化，限商限签新出台，甚至早在年初就有 分析师断言，2017 年的中国房地产势必进入下行周期，销售、回款、规模、利润等各项指标 均将全面下滑。在这一年，如何进行存量破局与增量布局，如何活下去并且活得好，成为每 个房企必须思考和面对的问题。 2017 年无疑又是中国的“大年”，历史新起点，气象再更新。党的十九大胜利召开，庄 严宣告中国特色社会主义进入新时代。中国共产党带领中国人民用中国道路、中国理论、中 国制度取得了举世瞩目的发展成就，“中国之治”再次向世界展现了强大的生命力，实现中 华民族伟大复兴的“中国梦”召唤着每个国人奋进向前。 “明者因时而变，知者随事而制”,就在这“大小之交”的“两重天”里，2017 年的房 地产人交上了“困与破”， “降温中进取”的答卷:一方面，积极响应中央稳房价战略，有 序布排，重点城市成交规模明显缩减，百城新建住宅均价环比涨幅持续回落；另一方面，科 学布局,产品为先，品牌房企土储面积持续攀升，商品房销售额首次突破 13 万亿元，龙头房 企的销售额从 3000 亿迈进 5000 亿也仅仅用了这一年的时间。“幸福都是奋斗出来的”,而“奋 斗本身就是一种幸福。”对于中粮地产而言，过去的一年无疑是幸福的一年。在公司上下的 通力奋斗下，中粮地产净利润再创新高，全年实现净利润 17.35 亿，同比增长 30.10%，归母 净利润 9.45 亿,同比增 31.27%,盈利能力持续提升；同时，全年实现签约金额 261.59 亿，同 比增 31.04%，为公司持续健康发展提供有力保障。 在这一年，我们以谦卑之心怀忧患之思。面对激烈的行业竞争与巨变，我们寻求转型， 探索以更优的业态组合与资产抵御行业风险，以期获得更好的回报。2017 年，中粮地产在大 股东中粮集团“强地产”战略的指引下，打造专业化地产平台，启动对商业地产及城市综合 体业务为核心的大悦城地产控股公司的重大资产重组，以期打造综合型、全业态的房地产专 业化公司，争取在行业竞争中更主动、更灵活、更具话语权

中粮 中粮地产(集团)股份有限公司2017年年度报告 COFCO 在这一年,我们以方寸之心蓄进取之志。面对强者恒强的行业格局,我们积极拓展,以 更明确的区域战略与土地策略加速扩张,谋求长远发展。凭借对土地价值的深入硏究与行业 区域形势的硏判,中粮地产积极进取,以环北京、环上海、环深圳的核心城市群为基础的“核 心城市-中心城市-卫星城市”“3+X”区域布局得到很好的执行。公司全年新增土地储备超 过300万平米,同时首进重庆、厦门、佛山、绍兴等城市,进一步拓展了区域纵深,为后续 发展积蓄了充足势能 在这一年,我们以匠人之心守创新之魂。面对瞬息万变的行业形势,我们开拓思路,主 动拥抱行业变革。在业态模式上,我们在祥云小镇模式的基础上,继续探索“云小镇”模式, 容健康、生态、旅游、居住等概念为一体;同时,结合自身物业及现有资产特点,在合适的 产品中打造“双创”基地,为大众创业万众创新提供平台;在产品设计上,继续研究构建养 老型社区,提供更丰富的养老服务;在模式探索上,以北京海淀永丰项目为试点,顺应“租 售并举”发展潮流,积极探索长租公寓发展模式。 如果2017年注定是变革之年,那2018年必将是我们全面破局之年。面对这前所未有的 新时代,面对短期内房地产调控的巨大压力,面对行业转型、优质房企竞争异常激烈的挑战, 我们从未像今夭这样战战兢兢、如履薄冰,但也依然踌躇满志、信心满满:我们的信心来源 于对形势的判断,中国的城镇化发展水平与美国等发达国家还有很大差距,人口城镇化以及 二胎”政策释放的人口红利依然是支持房地产发展的长期因素;我们的信心来源于对国家 政策的信心,十九大报告中再次明确指出,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的 长效机制,这将给予优质房企更为平稳健康的发展环境;我们的信心来源于自身的奋斗,明 确的发展战略,合理的业态布局,优质的资产组合,灵活的产品策略,我们在提升规模的同 时,对产品同样精益求精,为消费者提供高质量的居住环境和满意的生活空间,是我们的“初 心”,全心全意使客户、股东、员工价值最大化是我们的“使命” 当然,更重要的,我们的信心还来源于各位股东的支持,为股东创造价值是我们永恒的 追求,股东的信任是我们不竭的动力源泉。愿我们的努力不负您的支持,奋斗路上,愿我们 并肩作战、一路同行

中粮地产（集团）股份有限公司 2017 年年度报告 3 在这一年，我们以方寸之心蓄进取之志。面对强者恒强的行业格局，我们积极拓展，以 更明确的区域战略与土地策略加速扩张，谋求长远发展。凭借对土地价值的深入研究与行业 区域形势的研判，中粮地产积极进取，以环北京、环上海、环深圳的核心城市群为基础的“核 心城市-中心城市-卫星城市” “3+X”区域布局得到很好的执行。公司全年新增土地储备超 过 300 万平米，同时首进重庆、厦门、佛山、绍兴等城市，进一步拓展了区域纵深，为后续 发展积蓄了充足势能。 在这一年，我们以匠人之心守创新之魂。面对瞬息万变的行业形势，我们开拓思路，主 动拥抱行业变革。在业态模式上，我们在祥云小镇模式的基础上，继续探索“云小镇”模式， 容健康、生态、旅游、居住等概念为一体；同时，结合自身物业及现有资产特点，在合适的 产品中打造“双创”基地，为大众创业万众创新提供平台；在产品设计上，继续研究构建养 老型社区，提供更丰富的养老服务；在模式探索上，以北京海淀永丰项目为试点，顺应“租 售并举”发展潮流，积极探索长租公寓发展模式。 如果 2017 年注定是变革之年，那 2018 年必将是我们全面破局之年。面对这前所未有的 新时代，面对短期内房地产调控的巨大压力,面对行业转型、优质房企竞争异常激烈的挑战, 我们从未像今天这样战战兢兢、如履薄冰，但也依然踌躇满志、信心满满：我们的信心来源 于对形势的判断，中国的城镇化发展水平与美国等发达国家还有很大差距，人口城镇化以及 “二胎”政策释放的人口红利依然是支持房地产发展的长期因素；我们的信心来源于对国家 政策的信心，十九大报告中再次明确指出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的 长效机制，这将给予优质房企更为平稳健康的发展环境；我们的信心来源于自身的奋斗，明 确的发展战略，合理的业态布局，优质的资产组合，灵活的产品策略，我们在提升规模的同 时，对产品同样精益求精，为消费者提供高质量的居住环境和满意的生活空间，是我们的“初 心”，全心全意使客户、股东、员工价值最大化是我们的“使命”。 当然，更重要的，我们的信心还来源于各位股东的支持，为股东创造价值是我们永恒的 追求，股东的信任是我们不竭的动力源泉。愿我们的努力不负您的支持，奋斗路上，愿我们 并肩作战、一路同行

中粮 中粮地产(集团)股份有限公司2017年年度报告 COFCO 第一节重要提示、目录和释义 重要提示 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、 完整,不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并承担个别和连带的法律责任 全体董事均出席董事会审议年度报告。没有董事声明对本年度报告内容的真实性、准确 性、完整性无法保证或存在异议。 公司经董事会审议通过的2017年度利润分配及资本公积金转增股本预案:本公司拟以 2017年12月31日总股本1,813,731,596股为基数,向在本公司确定的股权登记日登记在册 的全体股东每10股派现金红利0.55元(含税),剩余未分配利润结转以后年度分配,本公 司2017年度不进行资本公积金转增股本。上述利润分配预案尚待年度股东大会审议通过。 瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)为本公司出具了标准无保留审计意见的审计报告。公 司法定代表人周政、主管会计工作负责人及会计机构负责人张建国声明:保证本年度报告中 财务报告真实、准确、完整。 本年度报告涉及的发展战略、未来计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺, 敬请投资者注意投资风险

中粮地产（集团）股份有限公司 2017 年年度报告 4 第一节 重要提示、目录和释义 重 要 提 示 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、 完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 全体董事均出席董事会审议年度报告。没有董事声明对本年度报告内容的真实性、准确 性、完整性无法保证或存在异议。 公司经董事会审议通过的 2017 年度利润分配及资本公积金转增股本预案：本公司拟以 2017 年 12 月 31 日总股本 1,813,731,596 股为基数，向在本公司确定的股权登记日登记在册 的全体股东每 10 股派现金红利 0.55 元（含税），剩余未分配利润结转以后年度分配，本公 司 2017 年度不进行资本公积金转增股本。上述利润分配预案尚待年度股东大会审议通过。 瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)为本公司出具了标准无保留审计意见的审计报告。公 司法定代表人周政、主管会计工作负责人及会计机构负责人张建国声明：保证本年度报告中 财务报告真实、准确、完整。 本年度报告涉及的发展战略、未来计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺， 敬请投资者注意投资风险

中粮 中粮地产(集团)股份有限公司2017年年度报告 COFCO 目录 第一节重要提示、目录和释义 第二节公司简介和主要财务指标 9 第三节公司业务概要 第四节经营情况讨论与分析. 17 第五节重要事项. 49 第六节股份变动及股东情况 第七节优先股相关情况 第八节董事、监事、高级管理人员和员工情况 第九节公司治理… 95 第十节公司债券相关情况… 第十一节财务报告 111 第十二节备查文件目录 112

中粮地产（集团）股份有限公司 2017 年年度报告 5 目 录 第一节 重要提示、目录和释义...............................................................................................................4 第二节 公司简介和主要财务指标...........................................................................................................9 第三节 公司业务概要............................................................................................................................15 第四节 经营情况讨论与分析 ................................................................................................................17 第五节 重要事项...................................................................................................................................49 第六节 股份变动及股东情况 ................................................................................................................77 第七节 优先股相关情况........................................................................................................................83 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ..................................................................................84 第九节 公司治理...................................................................................................................................95 第十节 公司债券相关情况..................................................................................................................103 第十一节 财务报告 .............................................................................................................................111 第十二节 备查文件目录......................................................................................................................112