金科地产集团股份有限公司2015年年度报告.pdf_P11-P15

金科地产集团股份有限公司2015年年度报告全文 1、精准的战略规划能力。作为一家战略驱动型上市企业,公司拥有明确清晰的战略目标,并根据外部环境变化进行动态调整。公司通过数年来对战略规划能力的持续建设,得以对外部的“战略性商机”精准把握,保障公司内部各项系统事务走向正轨。在区域布局战略方面,公司过往坚持“622”(60%中西部 20%长三角20%环渤海)战略与“深耕”战略重点布局中西部区域,契合我国新型城镇化发展步伐。进入 2015年以后,公司因应市场环境外部变化,以国家城市群发展战略为导向调整布局,确立了“三圈一带” 的城市群区域战略布局。在产品战略方面,公司紧跟市场步伐,由过往以刚需为主的“7030”(70%刚需 30%改善)产品战略,调整为以改善为主的“541”(50%刚需首置40%品质改善10%高端再改)产品战略。在产业升级方面,公司通过不断打磨商业模式,进行多业态扩张,在清洁能源、科技园区等领域提前布局, 通过“地产+社区综合服务”连接用户,提高公司的抗风险能力。 2、持续的产品创新能力。公司具有领先的产品创新能力,拥有“原创中国洋房”、“空中院馆”、 X+1夹层住宅”、“别墅级洋房”四项专利。产品创新是公司生存和发展的基础,公司自成立来,不断提升自身的产品创新能力,从第一代产品为业主提供一座好房子、一个居住空间,到第二代产品努力为业主提供好的建筑、好的户型、好的景观绿化和好的生活配套。目前,公司第三代产品是通过“地产+社区综合服务”打造一种优质生活方式,让用户得到更舒适的居住体验,回归住宅本身的居住价值。公司把握客户强烈的改善型需求,致力于打造“成长家”、“健康家”、“便利家”、“安全家”、“智慧家”等配套服务体系,提供有灵魂的住宅产品和有温度的社区服务 3、优质的客户服务能力。公司具有优质服务的基因,金科物业以“标准化、精细化、信息化”为服务基础,为小区业主提供全生命周期的服务。公司综合收费率、业主满意度等指标处于全国领先水平。公司酒店板块面向高端商务、中端大众和家庭客户,提供星级、精品、连锁酒店/公寓住宿和餐饮等服务。酒店板块通过加强对我国酒店产品的研究,不断优化金科酒店服务的舒适性和品质感。公司荣膺“中国地产品牌10强”、“中国驰名商标”、“中国企业500强”等荣誉,公司的产品和服务在中西部、长三角等区域树立了较强的品牌影响力。 4、扎实的成本控制能力。公司作为渝派房企的代表,在立足重庆,走向全国的过程中,重庆区域较低的房价和激烈的竞争环境练就了公司扎实的成本控制能力。在土地成本控制方面,公司采用前瞻性拿地方式,坚持不拿地王项目,在拿地前做好地块的市场研究,确定项目定位及产品设计方向及营销推广策略推行成本前置的管控模式。在建安成本控制方面,建立分档次、分区域、分专业的建安数据库,建立标准化成本,提高建安成本限额合理性,从而提高经济测算的合理性和科学性。白银时代房企利润逐步进入平均利润阶段,公司自身对成本费用的控制提出了更高的要求,扎实的成本控制能力是公司获得成功的关键 5、较强的价值链延伸能力。公司沿着房地产开发主业向上下游延伸,通过对新业务进行孵化,形

金科地产集团股份有限公司 2015 年年度报告全文 11 1、精准的战略规划能力。作为一家战略驱动型上市企业，公司拥有明确清晰的战略目标，并根据外部环境变化进行动态调整。公司通过数年来对战略规划能力的持续建设，得以对外部的“战略性商机”精准把握，保障公司内部各项系统事务走向正轨。在区域布局战略方面，公司过往坚持“622”（60%中西部 20%长三角 20%环渤海）战略与“深耕”战略重点布局中西部区域，契合我国新型城镇化发展步伐。进入 2015 年以后，公司因应市场环境外部变化，以国家城市群发展战略为导向调整布局，确立了“三圈一带” 的城市群区域战略布局。在产品战略方面，公司紧跟市场步伐，由过往以刚需为主的“7030”（70%刚需 30%改善）产品战略，调整为以改善为主的“541”（50%刚需首置 40%品质改善 10%高端再改）产品战略。在产业升级方面，公司通过不断打磨商业模式，进行多业态扩张，在清洁能源、科技园区等领域提前布局，通过“地产+社区综合服务”连接用户，提高公司的抗风险能力。 2、持续的产品创新能力。公司具有领先的产品创新能力，拥有“原创中国洋房”、“空中院馆”、 “X+1 夹层住宅”、“别墅级洋房”四项专利。产品创新是公司生存和发展的基础，公司自成立来，不断提升自身的产品创新能力，从第一代产品为业主提供一座好房子、一个居住空间，到第二代产品努力为业主提供好的建筑、好的户型、好的景观绿化和好的生活配套。目前，公司第三代产品是通过“地产+社区综合服务”打造一种优质生活方式，让用户得到更舒适的居住体验，回归住宅本身的居住价值。公司把握客户强烈的改善型需求，致力于打造“成长家”、“健康家”、“便利家”、“安全家”、“智慧家”等配套服务体系，提供有灵魂的住宅产品和有温度的社区服务。 3、优质的客户服务能力。公司具有优质服务的基因，金科物业以“标准化、精细化、信息化”为服务基础，为小区业主提供全生命周期的服务。公司综合收费率、业主满意度等指标处于全国领先水平。公司酒店板块面向高端商务、中端大众和家庭客户，提供星级、精品、连锁酒店/公寓住宿和餐饮等服务。酒店板块通过加强对我国酒店产品的研究，不断优化金科酒店服务的舒适性和品质感。公司荣膺“中国地产品牌 10 强”、“中国驰名商标”、“中国企业 500 强”等荣誉，公司的产品和服务在中西部、长三角等区域树立了较强的品牌影响力。 4、扎实的成本控制能力。公司作为渝派房企的代表，在立足重庆，走向全国的过程中，重庆区域较低的房价和激烈的竞争环境练就了公司扎实的成本控制能力。在土地成本控制方面，公司采用前瞻性拿地方式，坚持不拿地王项目，在拿地前做好地块的市场研究，确定项目定位及产品设计方向及营销推广策略，推行成本前置的管控模式。在建安成本控制方面，建立分档次、分区域、分专业的建安数据库，建立标准化成本，提高建安成本限额合理性，从而提高经济测算的合理性和科学性。白银时代房企利润逐步进入平均利润阶段，公司自身对成本费用的控制提出了更高的要求，扎实的成本控制能力是公司获得成功的关键之一。 5、较强的价值链延伸能力。公司沿着房地产开发主业向上下游延伸，通过对新业务进行孵化，形

金科地产集团股份有限公司2015年年度报告全文第四节管理层讨论与分析、概述 (一)2015年房地产市场分析 1、2015年全国房地产市场形势分析 2015年房地产政策坚持促消费、去库存的总基调,供需两端宽松政策频出,促进市场量价稳步回升, 行业运行的政策环境显著改善。报告期内,中央多轮降准降息,通过降低首套及二套房首付比例、减免税费、放开准入等措施,构建宽松的市场环境;地方政策灵活调整,采取税费减免、财政补贴、取消限购限价等多措施刺激消费。同时,地方政府还通过控制土地供应规模,加大保障性住房货币化安置,推动户籍制度及住房公积金改革等长效机制,进一步改善市场环境。多轮政策组合奠定了楼市回暖基础。据国家统计局统计,2015年全国房地产开发投资95,979亿元,比上年名义增长1.0%(扣除价格因素实际增长2.8%),增速比上年减少9.5个百分点。其中住宅投资64,595亿元,增长0.4%。全国商品房销售面积128,495万平米,比上年增长6.5%,其中住宅销售面积增长6.9%;商品房销售额87,281亿元,增长14.4% 其中住宅销售额增长16.6%。从数据上看,2015年全国房地产销售市场回暖,但投资增速有所回落公司主要项目所处区域房地产市场分析截止报告期末,公司已进驻12个省(市)开展房地产业务,报告期公司房地产签约销售金额主要来自于重庆、北京、苏州、青岛四个城市,该等城市本年度的房地产市场情况大体如下: 商品房建设用地房屋新开工房屋施工面积房屋竣工面商品房销售面商品房销售金公司签约销售公司签约金公司市场成交面积(万m)面积(万m)(万m) 积(万m)积(万m) 面积(万m)额(亿元)份额(%) 3,726.89 5,810.85 5,381.37 2,952.21 1984 3.69 1078.0 2,153.41 11,285.85 1.653.14 2,133.73 200.00 18.95 北京 555.17 2,706.91 12,993.08 2,631.45 1,554.25 351765 14.44 6.42 0.93 青岛 1‰08131351 1418.58 1,262.86 19.14 1.35 注:上述数据来源于中国指数研究院、公司 (二)报告期公司经营情况总结报告期公司总体经营情况回顾报告期内,公司上下团结一心、克难攻坚,主动适应经济新常态,深入推进升级转型,全面深化改革创新,在复杂的市场环境中保持了稳中有进、稳中有好的发展态势是公司业绩稳步增长。2015年公司实现营业收入193.99亿元,同比增长11.98%,净利润12.34亿元, 同比增长42.99%,其中:归属于上市公司股东的净利润为11.23亿元(扣除永续债的影响后),同比增长

金科地产集团股份有限公司 2015 年年度报告全文 13 第四节管理层讨论与分析一、概述 (一) 2015 年房地产市场分析 1、2015年全国房地产市场形势分析 2015年房地产政策坚持促消费、去库存的总基调，供需两端宽松政策频出，促进市场量价稳步回升，行业运行的政策环境显著改善。报告期内，中央多轮降准降息，通过降低首套及二套房首付比例、减免税费、放开准入等措施，构建宽松的市场环境；地方政策灵活调整，采取税费减免、财政补贴、取消限购限价等多措施刺激消费。同时，地方政府还通过控制土地供应规模，加大保障性住房货币化安置，推动户籍制度及住房公积金改革等长效机制，进一步改善市场环境。多轮政策组合奠定了楼市回暖基础。据国家统计局统计，2015年全国房地产开发投资95,979亿元，比上年名义增长1.0%（扣除价格因素实际增长2.8%），增速比上年减少9.5个百分点。其中住宅投资64,595亿元，增长0.4%。全国商品房销售面积128,495万平米，比上年增长6.5%，其中住宅销售面积增长6.9%；商品房销售额87,281亿元，增长14.4%，其中住宅销售额增长16.6%。从数据上看，2015年全国房地产销售市场回暖，但投资增速有所回落。 2、公司主要项目所处区域房地产市场分析截止报告期末，公司已进驻 12 个省（市）开展房地产业务，报告期公司房地产签约销售金额主要来自于重庆、北京、苏州、青岛四个城市，该等城市本年度的房地产市场情况大体如下：城市商品房建设用地成交面积（万㎡）房屋新开工面积（万㎡）房屋施工面积（万㎡）房屋竣工面积（万㎡）商品房销售面积（万㎡）商品房销售金额（亿元）公司签约销售面积（万㎡）公司签约金额（亿元）公司市场份额（%）重庆 3,726.89 5,810.85 28,985.67 4,630.29 5,381.37 2,952.21 198.4 107.6 3.69 苏州 1,078.05 2,153.41 11,285.85 1,653.14 2,133.73 2,200.00 18.96 18.95 0.89 北京 555.17 2,706.91 12,993.08 2,631.45 1,554.25 3,517.65 14.44 26.42 0.93 青岛 642.27 1,962.07 8,971.23 1,523.35 1,418.58 1,262.86 19.14 19.53 1.35 注：上述数据来源于中国指数研究院、公司（二）报告期公司经营情况总结 1、报告期公司总体经营情况回顾报告期内，公司上下团结一心、克难攻坚，主动适应经济新常态，深入推进升级转型，全面深化改革创新，在复杂的市场环境中保持了稳中有进、稳中有好的发展态势。一是公司业绩稳步增长。2015年公司实现营业收入193.99亿元，同比增长11.98%，净利润12.34亿元，同比增长42.99%，其中：归属于上市公司股东的净利润为11.23亿元（扣除永续债的影响后），同比增长

金科地产集团股份有限公司2015年年度报告全文 23.74%。本期业绩增加较大,主要系本期结转的项目毛利率较高所致。公司各业务板块全年实现销售金额约238亿元,销售同比增长约4%,其中地产板块实现签约销售金额约221亿乙元,同比增长约5%,实现签约销售面积约332万平米,同比增长约3%。房地产全年新开工面积约332万平米,竣工面积约407万平米,结算面积约286万平米,年末在建项目75个,在建面积约1302万平米二是升级转型步伐加快。社区综合服务提档加速,积极推进低成本扩张,通过外接管理项目和服务内容提升,经营效益进一步提升,2015年物业公司实现营业收入5.89亿元,同比增长35.52%:实现净利润0.48 亿元,同比增长152%。产业地产项目加快发展,继长沙科技新城项目落地后,首个大健康产业地产项目成功签约重庆两江新区,并于2016年2月成功落地。稳健推进新能源业务,新设新能源产业基金,积极探索轻资产运营模式三是资金管理成果显著。公司在做好项目开发贷等传统融资的同时,加大资本市场和银行间市场直接融资力度,获得直接融资额度123亿元。完成公开、非公开发行公司债32.5亿,中期票据21亿元,创新实施物业收入资产证券化融资15亿元,既有效降低了公司综合融资成本,也改善了公司负债结构。2015 年度非公开发行股票稳步推进。公司2015年销售回款242亿元,同比增长17%;经营现金流量净额为由负转正,同比增长105%。期末货币资金余额94亿元,同比增长25%,再创新高。现金流状况持续向好, 债能力进一步提高四是管理机制持续完瞢。报告期内,公司推出房地产项目跟投制度,各区域核心管理人员成功实施跟投项目12个,充分调动项目经营团队的积极性,进一步提高项目经营质量和运营效率。公司推出限制性股票激励计划,向147名激励对象授予限制性股票19,144万股,有效地将股东利益、公司利益和员工利益结合。公司实施跟投制度和股权激励进一步完善了公司长效管理和激励机制,促使各方共同关注公司长远发展。五是重点领域改革继续加强。首先,按照“精集团、强区域”总体原则,实施地产业务管控模式重大改革。集团总部对地产业务由“业务管控型”转变为“战略和核心业务”混合管控。其次,牢牢抓住人力变革、项目本身、战略思路和执行力四大核心关键,围绕前期工作、定位研发、设计管理等领域,做好改革顶层设计,统筹推进77项改革任务。六是品牌影响力持续扩大。报告期内,根据第三方机构评选,公司连续第5年荣膺“中国房地产开发企业20强”,金科物业荣获“中国地产服务首选10大物业品牌”;公司连续第11年荣膺“中国房地产百强企业”,综合实力排名第15位;同时还荣获“2015中国房地产百强企业一一稳健性T0P10”、“中国商业地产30强企业”、“2015中国房地产上市公司综合实力20强”、“2015中国房地产上市公司A股20强”等多项荣誉。七是公司治理持续提升。董事会、监事会、股东大会健康运行,报告期内,共召开12次董事会会议

金科地产集团股份有限公司 2015 年年度报告全文 14 23.74%。本期业绩增加较大，主要系本期结转的项目毛利率较高所致。公司各业务板块全年实现销售金额约238亿元，销售同比增长约4%，其中地产板块实现签约销售金额约221亿元，同比增长约5%，实现签约销售面积约332万平米，同比增长约3%。房地产全年新开工面积约332万平米，竣工面积约407万平米，结算面积约286万平米，年末在建项目75个，在建面积约1302万平米。二是升级转型步伐加快。社区综合服务提档加速，积极推进低成本扩张，通过外接管理项目和服务内容提升，经营效益进一步提升，2015年物业公司实现营业收入5.89亿元，同比增长35.52%；实现净利润0.48 亿元，同比增长152%。产业地产项目加快发展，继长沙科技新城项目落地后，首个大健康产业地产项目成功签约重庆两江新区，并于2016年2月成功落地。稳健推进新能源业务，新设新能源产业基金，积极探索轻资产运营模式。三是资金管理成果显著。公司在做好项目开发贷等传统融资的同时，加大资本市场和银行间市场直接融资力度，获得直接融资额度 123 亿元。完成公开、非公开发行公司债 32.5 亿，中期票据 21 亿元，创新实施物业收入资产证券化融资 15 亿元，既有效降低了公司综合融资成本，也改善了公司负债结构。2015 年度非公开发行股票稳步推进。公司 2015 年销售回款 242 亿元，同比增长 17%；经营现金流量净额为由负转正，同比增长 105%。期末货币资金余额 94 亿元，同比增长 25%，再创新高。现金流状况持续向好，偿债能力进一步提高。四是管理机制持续完善。报告期内，公司推出房地产项目跟投制度，各区域核心管理人员成功实施跟投项目12个，充分调动项目经营团队的积极性，进一步提高项目经营质量和运营效率。公司推出限制性股票激励计划，向147名激励对象授予限制性股票19,144万股，有效地将股东利益、公司利益和员工利益结合。公司实施跟投制度和股权激励进一步完善了公司长效管理和激励机制，促使各方共同关注公司长远发展。五是重点领域改革继续加强。首先，按照“精集团、强区域”总体原则，实施地产业务管控模式重大改革。集团总部对地产业务由“业务管控型”转变为“战略和核心业务”混合管控。其次，牢牢抓住人力变革、项目本身、战略思路和执行力四大核心关键，围绕前期工作、定位研发、设计管理等领域，做好改革顶层设计，统筹推进 77 项改革任务。六是品牌影响力持续扩大。报告期内，根据第三方机构评选，公司连续第5年荣膺“中国房地产开发企业20强”，金科物业荣获“中国地产服务首选10大物业品牌”；公司连续第11年荣膺“中国房地产百强企业”，综合实力排名第15位；同时还荣获“2015中国房地产百强企业——稳健性TOP10”、“中国商业地产30强企业”、 “2015中国房地产上市公司综合实力20强”、“2015中国房地产上市公司A股20强”等多项荣誉。七是公司治理持续提升。董事会、监事会、股东大会健康运行，报告期内，共召开12次董事会会议