步骤二：土地产品属性评估 冠 E-HOUSE CHINA 82006年典而瑞（中国）他息技术有服公句 22 ww.cg35.cn最有价值房产策划2000案
22 ©2006年克而瑞（中国）信息技术有限公司 步骤二：土地产品属性评估 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
土地产品属性评估 老都市路 位于莘庄辐射区颛桥 别墅带 新兴低密度 住笔 板块。 北靠老都市路别墅 带，东临A4高速公路； 新兴低密度 住宅 南靠六磊塘天然水系 西靠轨道交通5号线； 西、北面是新兴低密 度住宅区。 天然水 5号线 额桥站 E-HOUSE CHINA ”200必年克而写（中国）他息技术有限公司 23 wwW.cg35.cn最有价值房产策划2000案
23 ©2006年克而瑞（中国）信息技术有限公司 X位于莘庄辐射区颛桥 板块。 X北靠老都市路别墅 带，东临A4高速公路； X南靠六磊塘天然水系 X西靠轨道交通5号线； X西、北面是新兴低密 度住宅区。 土地产品属性评估 老都市路 别墅带 A4 高速 新兴低密度 住宅 5号线 颛桥站 六磊塘 天然水系 新兴低密度 住宅 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
土地产品属性评估 I基本技术指标 。总量中等规模社区 基本技术指标表 项目地址 沪光路 所在板块 颛桥板块 ·中等开发强度社区 134205.5 占地面积 平方米 总建面积 138231.67平方米 ●天然水系社区 容积率 1.03 绿化率 35% 用地性质 居住 使用年限 70年 限高 24米 其他 建筑面积90平方米房型占 80% 结论点： 中等开发规模|中等开发强度|天然水系居 住社区 2004年克而中国）他技术有公司 E-HOUSE CHINA 24 ww.cg35.cn最有价值房产策划2000案
24 ©2006年克而瑞（中国）信息技术有限公司 项目地址 沪光路 所在板块 颛桥板块 占地面积 134205.5 平方米 总建面积 138231.67平方米 容积率 1.03 绿化率 35% 用地性质 居住 使用年限 70年 限高 24米 其他 建筑面积90平方米房型占 80% 基本技术指标表 X总量中等规模社区 X中等开发强度社区 X天然水系社区 土地产品属性评估 ¶ 基本技术指标 结论点： 中等开发规模 | 中等开发强度 | 天然水系 居 住社区 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
土地产品属性评估 T别墅、公寓适合度 评价说明 根据项目开发强度，地块涵盖了公寓及别墅用地的两种主要可能， 本报告分别采用易居中国咨询中心土地评估系统模型【住宅、别墅 子系统】子模型来评价地块的上述两种属性。 评价程序 ①选取了与地块自身及各自然、社会环境有关的10余个方面，40 多种指标来较为全面、客观的评价地块目前的某种属性强度。 ②对可改善指标进行预测，从而评价土地该属性的升值潜力。 序号 地块现状综合得分 评价标杆 ① ≥60 ●适合发展该属性物业 ② <60 ●不适合发展该属性物业 冠 E-HOUSE CHINA ”2005年克而理（中国）他息技术有限公司 25 wwW.cg35.cn最有价值房产策划2000案
25 ©2006年克而瑞（中国）信息技术有限公司 序号 地块现状综合得分 评价标杆 ① ≥60 z适合发展该属性物业 ② ＜60 z不适合发展该属性物业 评价说明 根据项目开发强度，地块涵盖了公寓及别墅用地的两种主要可能， 本报告分别采用易居中国咨询中心土地评估系统模型【住宅、别墅 子系统】子模型来评价地块的上述两种属性。 评价程序 ① 选取了与地块自身及各自然、社会环境有关的10余个方面，40 多种指标来较为全面、客观的评价地块目前的某种属性强度。 ② 对可改善指标进行预测，从而评价土地该属性的升值潜力。 土地产品属性评估 ¶ 别墅、公寓适合度 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
土地产品属性评估 别墅、公寓适合度y公寓适合度分析 ,根据我司针对公寓项目土 地的评估模型，目前本地 块的综合得分为60.14，也 公寓发畏现状评价 就是说，本地块需具备开 发中高档公寓项目的基本 分类 交通 人文 商业 周边 生活 城市 自然 经济 场地 人口 市场 条件。 指标 条件 环境 环境 医疗 配套 规划 景观 环境 情况 环境 环境 分类 0.175 0.115 0.125 0.035 0.1 0.1 0.1 0.05 0.075 0.075 0.05 ,地块在交通、规划和场地 权重 等背景环境方面有突出的 分类 9 4.8 65 2.1 2.4 2.86 3.4 7.08 优势，可见地块的发展基 得分 础较好。 评价 ★★ ★★ ★★ ★★★ ★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★★ ·目前，地块在周边生活配 套方面还很不完善，但随 着本项目的开发，生活配 套将非常完善，自然景观 的不足也将由优美的人造 景观来弥补。因此，地块 具有相当的潜力。 2004年克而中国）他技术有公司 E-HOUSE CHINA 26 ww.cg35.cn最有价值房产策划2000案
26 ©2006年克而瑞（中国）信息技术有限公司 X根据我司针对公寓项目土 地的评估模型，目前本地 块的综合得分为60.14，也 就是说，本地块需具备开 发中高档公寓项目的基本 条件。 X地块在交通、规划和场地 等背景环境方面有突出的 优势，可见地块的发展基 础较好。 X目前，地块在周边生活配 套方面还很不完善，但随 着本项目的开发，生活配 套将非常完善，自然景观 的不足也将由优美的人造 景观来弥补。因此，地块 具有相当的潜力。 土地产品属性评估 ¶别墅、公寓适合度Ì公寓适合度分析 分类 指标 交通 条件 人文 环境 商业 环境 周边 医疗 生活 配套 城市 规划 自然 景观 经济 环境 场地 情况 人口 环境 市场 环境 分类 权重 0.175 0.115 0.125 0.035 0.1 0.1 0.1 0.05 0.075 0.075 0.05 分类 得分 13 4.8 6.5 2.1 2.4 9 2.86 3.4 7.08 5 4 评价 公寓发展现状评价 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案