凯伦世家营销推广案 1广州住宅市场的启示 2006是楼市的“宏观调控年”，但广州一手住宅均价不但没有出现明显的下跌，反而出现了近三年最高的升幅，高达24.5%。面 对广州楼市“越调控越拉升”的反差现象，对于未来楼市走向的掌握，是住宅项目营销成功与否的首要条件
凯伦世家营销推广案 1 广州住宅市场的启示 2006 是楼市的“宏观调控年”，但广州一手住宅均价不但没有出现明显的下跌，反而出现了近三年最高的升幅，高达 24.5%。面 对广州楼市“越调控越拉升”的反差现象，对于未来楼市走向的掌握，是住宅项目营销成功与否的首要条件
1.12006年住宅市场总结 1.1.1楼价涨幅一年胜五年 根据市国土房管局的数据显示，去年广州十区一手住宅成交量914.17万平方米，成交金额5825亿元，均价为6373元/平方米， 比2005年上升1256元/平方米，升幅为245%，是近年的最高增幅。另据数据表明，仅2006年的楼价升幅己超过2001-2005年五 年楼价累计的升幅。据来自合富辉煌的数据，2001年广州一手住宅均价为4222元/平方米，2005年为5114元/平方米，五年内广州 楼价的升幅为21.1%，仍不及2006年一年的涨幅。 分析结论：在政府作出一连串的“宏观调控”的情况下，楼价不隆且升幅为近年最高点。主要成因为：一是宏观政策颁布与执行 存在时间差，调控效果未能在短时间内体现：二是广州住宇市场求量大其购房者在在“迫涨”心理。 1.12下半年楼价涨得快，但成交量下降 2006年上半年每月楼价均价也未超过6500元/平方米大关。但下半年，有4个月楼价均价超过了6500元/平方米，其中12月楼 价最高，达到7205元/平方米，7月楼价次高，为6928元/平方米。可见，去年广州楼价的急升正是由于下半年楼价上升而造成的
1.1 2006 年住宅市场总结 1.1.1 楼价涨幅一年胜五年 根据市国土房管局的数据显示，去年广州十区一手住宅成交量 914.17 万平方米，成交金额 58.25 亿元，均价为 6373 元/平方米， 比 2005 年上升 1256 元/平方米，升幅为 24.5％，是近年的最高增幅。另据数据表明，仅 2006 年的楼价升幅已超过 2001-2005 年五 年楼价累计的升幅。据来自合富辉煌的数据，2001 年广州一手住宅均价为 4222 元/平方米，2005 年为 5114 元/平方米，五年内广州 楼价的升幅为 21.1%，仍不及 2006 年一年的涨幅。 分析结论：在政府作出一连串的“宏观调控”的情况下，楼价不降且升幅为近年最高点。 主要成因为：一是宏观政策颁布与执行 存在时间差，调控效果未能在短时间内体现；二是广州住宅市场需求量大其购房者存在“追涨”心理。 1.1.2 下半年楼价涨得快，但成交量下降 2006 年上半年每月楼价均价也未超过 6500 元/平方米大关。但下半年，有 4 个月楼价均价超过了 6500 元/平方米，其中 12 月楼 价最高，达到 7205 元/平方米，7 月楼价次高，为 6928 元/平方米。可见，去年广州楼价的急升正是由于下半年楼价上升而造成的
分析结论：“国六条”的出台，使大批新楼盘未能如期动工，使原本供应量不大的广州下半年楼市供应量更少，加上楼盘主推的 都是高价大户型产品，所以导致了楼价的急升。 但是，下半年一手楼市成交量却反常地要比上半年成交量低。数据显示，上半年和下半年十区一手住宅成交量分别为49929万平 方米和41488万平方米，各占全年比例的54.6%和45.4%。 分析结论：一般每年下半年都是广州楼市的销售旺季，以往每年广州楼市下半年成交量总会大于上半年，今年却怡怡相反。其愿 因有两方面：一是“国六条？6月正式实菠，楼市购房观望情绪很波：二是下半年广州楼价实在过高了，加上供应量少，导致很多融 房者买不到合适的房子。 1.13二手房成交比例大增 市国土房管局公布去年楼市成交数据，2006年广州房屋成交面积达2070.17万平方米，首次突破2000万平方米大关，创下年度 成交量的高峰。其中二手房交易占了44.1%，几乎与一手房交易分庭抗礼。广州十区一手住宅均价6373元/平方米，二手住宅均价仅 3456元/平方米，几乎比一手房便宜了一半。 分析结论：楼价相差悬殊，是广州市民开始选煦二手房的量大原因。未来两三年内，随着广州楼价的上升以及广州楼市的发展成
分析结论：“国六条”的出台，使大批新楼盘未能如期动工，使原本供应量不大的广州下半年楼市供应量更少，加上楼盘主推的 都是高价大户型产品，所以导致了楼价的急升。 但是，下半年一手楼市成交量却反常地要比上半年成交量低。数据显示，上半年和下半年十区一手住宅成交量分别为 499.29 万平 方米和 414.88 万平方米，各占全年比例的 54.6％和 45.4％。 分析结论：一般每年下半年都是广州楼市的销售旺季，以往每年广州楼市下半年成交量总会大于上半年，今年却恰恰相反。其原 因有两方面：一是“国六条”6 月正式实施，楼市购房观望情绪很浓；二是下半年广州楼价实在过高了，加上供应量少，导致很多购 房者买不到合适的房子。 1.1.3 二手房成交比例大增 市国土房管局公布去年楼市成交数据，2006 年广州房屋成交面积达 2070.17 万平方米，首次突破 2000 万平方米大关，创下年度 成交量的高峰。其中二手房交易占了 44.1%，几乎与一手房交易分庭抗礼。广州十区一手住宅均价 6373 元/平方米，二手住宅均价仅 3456 元/平方米，几乎比一手房便宜了一半。 分析结论：楼价相差悬殊，是广州市民开始选购二手房的最大原因。未来两三年内，随着广州楼价的上升以及广州楼市的发展成
熟，将有更多市民选择购买二手房，二手房交易量可望超过一手房，成为楼市的主导。 114海珠区是全市楼价升幅最快，成交量最大的区域之一 海珠区是全市各区中楼价涨得最快的区域，而楼市供应量和成交量则是较大的区域之一。其楼价从上半年的7OO0元/平方米左右， 升至年底的接近9000元/平方米。根据5~12月的资料搜集，该区一手住宅供应量为71.26万平方米，成交量为106.25万平方米。 2O06年，海珠区楼市出现了多个热点区。赤岗一带聚集了鸿景花园、珠江帝景、元邦明月园等楼盘；广州大道南、南洲路则有珠 江御景湾、罗马家园、逸景翠园、金穗东苑等项目；滨江沿线出现了大学印象台、富力银禧、珠光高派、滨江1933、光大榕岸等楼盘； 东晓南及海珠中部则有翠城花园、江南花园、尚领时代、芳草轩及本案等项目。在这多个热点区域中，除了东晓南板块一带楼价略低 维持在5500-7000元/平方米外，其他区域楼价几乎都在8000-12000万元/平方米之间。 分析结论：5一12月，海珠区的成交量约为供应量的1.5倍，量求明显大于供应，导致楼价升幅快。而区内出现多个热点版块，各 价格档必齐备，吸引不少区域外购房者的置业，也是支撑楼价升幅与成交量放大的原因。但区域内高价楼盘依然集中在族江东路段及 大型社区楼盘
熟，将有更多市民选择购买二手房，二手房交易量可望超过一手房，成为楼市的主导。 1.1.4 海珠区是全市楼价升幅最快，成交量最大的区域之一 海珠区是全市各区中楼价涨得最快的区域，而楼市供应量和成交量则是较大的区域之一。其楼价从上半年的 7000 元/平方米左右， 升至年底的接近 9000 元/平方米。 根据 5~12 月的资料搜集，该区一手住宅供应量为 71.26 万平方米，成交量为 106.25 万平方米。 2006 年，海珠区楼市出现了多个热点区。赤岗一带聚集了鸿景花园、珠江帝景、元邦明月园等楼盘；广州大道南、南洲路则有珠 江御景湾、罗马家园、逸景翠园、金穗东苑等项目；滨江沿线出现了大学印象台、富力银禧、珠光高派、滨江 1933、光大榕岸等楼盘； 东晓南及海珠中部则有翠城花园、江南花园、尚领时代、芳草轩及本案等项目。在这多个热点区域中，除了东晓南板块一带楼价略低， 维持在 5500-7000 元/平方米外，其他区域楼价几乎都在 8000-12000 万元/平方米之间。 分析结论：5~12 月，海珠区的成交量约为供应量的 1.5 倍，需求明显大于供应，导致楼价升幅快。而区内出现多个热点版块，各 价格档次齐备，吸引不少区域外购房者的置业，也是支撑楼价升幅与成交量放大的原因。但区域内高价楼盘依然集中在滨江东路段及 大型社区楼盘
122007年住宅趋势的判断 12.11~6月住宅供应量下降，下半年将迎来供应高峰 经纬地产前日公布的分析数据显示，今年上半年广州商品住房供应量将达到320万平方米，环比去年下半年减少17.5%。而此次 调查是在汇总去年4月-9月动工项目的相关数据之后得出。 1~6月各区域住宅的预计供应量 区域 白云 天河 荔湾 越秀 海珠 花都 番闯 供应量（万平方米） 55 50 16 13 43 45 80 (数据来源：经纬地产) 分析结论：丛经纬地产统计数据中可以看出，番遇、自云、天河三区将成为今年上半年的主要住宅供应区域，其中番墨区商品住 房供应预计达到80万平方米，自云、天河两区分别为55万平方米和50万平方米。与2006年一样，越秀、荔湾仍将是广州老八区 中住宅最为缺的区域，这两个板块的商品住宅上市量仅为13万平方米和16万平方米。 除花都、萝必、南沙三区之外，其他各区商品房供应量都呈减少趋势。与去年同期相此，天河区可售住宅面积将减少15万平方 米，降幅达到23%，成为供应菱蜜量为明显的区域。其次是自云、番禺两区，将分别减少15%和11%
1.2 2007 年住宅趋势的判断 1.2.1 1~6 月住宅供应量下降，下半年将迎来供应高峰 经纬地产前日公布的分析数据显示，今年上半年广州商品住房供应量将达到 320 万平方米，环比去年下半年减少 17.5％。而此次 调查是在汇总去年 4 月－9 月动工项目的相关数据之后得出。 1~6 月各区域住宅的预计供应量 区域 白云 天河 荔湾 越秀 海珠 花都 番禺 供应量（万平方米） 55 50 16 13 43 45 80 （数据来源：经纬地产） 分析结论：从经纬地产统计数据中可以看出，番禺、白云、天河三区将成为今年上半年的主要住宅供应区域，其中番禺区商品住 房供应量预计达到 80 万平方米，白云、天河两区分别为 55 万平方米和 50 万平方米。与 2006 年一样，越秀、荔湾仍将是广州老八区 中住宅最为稀缺的区域，这两个板块的商品住宅上市量仅为 13 万平方米和 16 万平方米。 除花都、萝岗、南沙三区之外，其他各区商品房供应量都呈减少趋势。与去年同期相比，天河区可售住宅面积将减少 15 万平方 米，降幅达到 23％，成为供应萎缩最为明显的区域。其次是白云、番禺两区，将分别减少 15％和 11％