一、价格定位 ●一层是项目优势产品，具备很大市场需求潜力，但供给不足，是项目利润的 重要来源，结合市场和项目特点优势定价高于市场价格。满足项目利润指标和 产品对外的价值认可 ●负一层己经有80后街、恒达购物时尚街等地下商业模式，投资者对地下商业 价值有了一定的认知，在推广方面大力宣传引导势必引起投资者的极大兴趣， 因此将地下作为市场的突破点，价格略高于二层，一方面是商业价值本身特性， 另一方面是通过负一层的价格作用推进二层销售。 ●二层定价略低于负一层。如负一层商业被市场认可，通过价格优势和项目建 筑规划优势推动二层的销售。 ●随着商业价值的逐减，三层、四层价位可定于二层的一半，四层略低。 商铺定价采用在均价基础上的单铺定价方法，根据每套商铺的商业价值不 同制定售价，方便于在销售环节中的价格调整。在开盘后利用价格涨幅刺激市 场，同时采取形式多样的优惠政策，平衡购买者心态。 二、价格走势策略 总策略：在内部认购初期，与现市场持平的价位入市，以刺激市场，吸引客户 追捧，迅速炒热。销售前期主要是开盘期和强销初期，平开高走，小幅快跑：销售 后期保持稳定，重要销售节点小幅上涨。 1P原则上价格一步到位，开盘初期可适时推出小部分商铺对市场进行预热和价 格试探，其它商铺待时机和节点成熟再行推出，并按推出时机进行行业市场价格领 跑。 B1和2这两层在价位上与其它区域商铺价格竞争激烈，因此价格上要平开平 走，在重要节点或宣传推广需要才小幅稳步上扬。 3、F4价格要趋于稳定，避免上涨过快，利用招商的优势及与其它楼层价差 把客户往楼上吸引。在价格上宜平价大面积打包销售或者带租约销售，价格应低开 平走
一、价格定位 ●一层是项目优势产品，具备很大市场需求潜力，但供给不足，是项目利润的 重要来源，结合市场和项目特点优势定价高于市场价格。满足项目利润指标和 产品对外的价值认可。 ●负一层已经有 80 后街、恒达购物时尚街等地下商业模式，投资者对地下商业 价值有了一定的认知，在推广方面大力宣传引导势必引起投资者的极大兴趣， 因此将地下作为市场的突破点，价格略高于二层，一方面是商业价值本身特性， 另一方面是通过负一层的价格作用推进二层销售。 ●二层定价略低于负一层。如负一层商业被市场认可，通过价格优势和项目建 筑规划优势推动二层的销售。 ●随着商业价值的逐减，三层、四层价位可定于二层的一半，四层略低。 商铺定价采用在均价基础上的单铺定价方法，根据每套商铺的商业价值不 同制定售价，方便于在销售环节中的价格调整。在开盘后利用价格涨幅刺激市 场，同时采取形式多样的优惠政策，平衡购买者心态。 二、价格走势策略 总策略：在内部认购初期，与现市场持平的价位入市，以刺激市场，吸引客户 追捧，迅速炒热。销售前期主要是开盘期和强销初期，平开高走，小幅快跑；销售 后期保持稳定，重要销售节点小幅上涨。 1F 原则上价格一步到位，开盘初期可适时推出小部分商铺对市场进行预热和价 格试探，其它商铺待时机和节点成熟再行推出，并按推出时机进行行业市场价格领 跑。 B1 和 F2 这两层在价位上与其它区域商铺价格竞争激烈，因此价格上要平开平 走，在重要节点或宣传推广需要才小幅稳步上扬。 F3、F4 价格要趋于稳定，避免上涨过快，利用招商的优势及与其它楼层价差 把客户往楼上吸引。在价格上宜平价大面积打包销售或者带租约销售，价格应低开 平走
三、上市资源安排 均好销控原则 铺位的推出应该遵循均好”原则，即高、中、低层组合式推出，避免后期出现 推出单位的难销滞销现象： 本项目北边相对形象不佳，商业氛围不浓，会对消费者产生不良的心理暗示作 用：首层A区总房款较高，易给客户留下项目整体售价偏高的印象。因此，在项目 整体推售上分两个节奏，首层北面待步行街铺装大半时再入市，联合首层A区滞后 上市，在此前不对北面商铺做强势推荐。 综合项目楼层、通达便利性、可视性、公共区域价值、内外人流兼容性、消费 习惯等因素，初步确定项目可能3一5层销售较慢，但可以用价格及商业氛围进行 向上引导，根据销售进度和销售速度进行调整，实行阶段性价格销控。 商铺共计352套(-1层-4层)。 第一阶段： 内部认购及开盘期推出：-F1(A、C计65间)，F1(D计13间)，F2(C、D计 58间)136间商铺(3518.29平米) 首批以一F1和2为主导，营造开门红的氛围，因为客户对地下商业模式已经 有了一定的认知，重点推介一F1,同时利用-F1和下2的价差，把客户往楼上引导。 首层推出的D区3间商铺，一方面起到楼层比价效应，另一方面也可对首层商铺 的价格进行市场试探 第二阶段： 强销期推出：-F1(B、D计27间)，F1(B计12间)，F2(A计28间)计2701 平米，四(3697.93平米)、五层(1862.56平米)。 这阶段销售稳定，推广有力，借开盘的势头，仍以主打的一F1和下2层为主导， 价格小幅攀升。由于二层以下可选择的铺位有限，将商业价值稍低些的四、五层铺 位全部公开，利用三层以上的价格优势及铺位相对的位置优势把投资客向上引导。 第三阶段：
三、上市资源安排 均好销控原则： 铺位的推出应该遵循“均好”原则，即高、中、低层组合式推出，避免后期出现 推出单位的难销滞销现象； 本项目北边相对形象不佳，商业氛围不浓，会对消费者产生不良的心理暗示作 用；首层 A 区总房款较高，易给客户留下项目整体售价偏高的印象。因此，在项目 整体推售上分两个节奏，首层北面待步行街铺装大半时再入市，联合首层 A 区滞后 上市，在此前不对北面商铺做强势推荐。 综合项目楼层、通达便利性、可视性、公共区域价值、内外人流兼容性、消费 习惯等因素，初步确定项目可能 3－5 层销售较慢，但可以用价格及商业氛围进行 向上引导，根据销售进度和销售速度进行调整，实行阶段性价格销控。 商铺共计 352 套（－1 层－4 层）。 第一阶段： 内部认购及开盘期推出：-F1(A、C 计 65 间),F1（D 计 13 间），F2（C、D 计 58 间）136 间商铺（3518.29 平米） 首批以－F1 和 F2 为主导，营造开门红的氛围，因为客户对地下商业模式已经 有了一定的认知，重点推介－F1，同时利用-F1 和 F2 的价差，把客户往楼上引导。 首层推出的 D 区 13 间商铺，一方面起到楼层比价效应，另一方面也可对首层商铺 的价格进行市场试探。 第二阶段： 强销期推出：－F1（B、D 计 27 间），F1(B 计 12 间)，F2（A 计 28 间）计 2701 平米,四（3697.93 平米）、五层（1862.56 平米）。 这阶段销售稳定，推广有力，借开盘的势头，仍以主打的－F1 和 F2 层为主导， 价格小幅攀升。由于二层以下可选择的铺位有限，将商业价值稍低些的四、五层铺 位全部公开，利用三层以上的价格优势及铺位相对的位置优势把投资客向上引导。 第三阶段：
二次强销期推出：F1(A、C计54间)计1183.25平米，三层，四、五层。 这时候推出最好的首层A区及北面的C区，利用A区的铺王优势把市场炒热， 同时C区步行街铺装亦将完成，可同时推出，炒作街铺的的概念，获取较高的市场 溢价。同时考虑到在商业惯例上三层销售往往比四层还困难，因此三层也放到第三 阶段即市场相对稳定，下沉式广场和二层可遴选铺位少，招商有快速进展的时机推 入市场
二次强销期推出：F1（A、C 计 54 间）计 1183.25 平米，三层，四、五层。 这时候推出最好的首层 A 区及北面的 C 区，利用 A 区的铺王优势把市场炒热， 同时 C 区步行街铺装亦将完成，可同时推出，炒作街铺的的概念，获取较高的市场 溢价。同时考虑到在商业惯例上三层销售往往比四层还困难，因此三层也放到第三 阶段即市场相对稳定，下沉式广场和二层可遴选铺位少，招商有快速进展的时机推 入市场
四、销售周期 整个项目的正式销售期从项目拿到预售许可证后，以项目开盘日计算，销售期限设定为10个月，即：2008年05月一一2009年3月。 阶段 阶段细分 时间 餐略节点 销售目标 价格节点 市场预热 接受咨询期 -2008.2.17 拆迁前及拆迁过程中 接受登记 优惠3% 内部认购期 2008.2.18-2008.4.25 取得预售许可证前 促成第一批房源的70%认筹 同上 市场热销期 开盘期 2008.4.26-2008.5.5 主体二层 解筹80% 取消认购 优惠 强销期 2008.5.6-2008.7.6 主体三层 销售第二阶段推出下三层 上涨3% 总套数的50%，四五层的20%， 第一批所剩房源的20% 调整期 2008.7.20-2008.8.30 主体四层 销售第一阶段推出的下三层 房款超百万的 客户赠旅游 的20%，四五层的20%，第一批房源20% 二次强销期 2008.9.1-2008.12.1 招商60% 销售第三阶段首层的80%，三层的 除上三层外 上涨5%
四、销售周期 整个项目的正式销售期从项目拿到预售许可证后，以项目开盘日计算，销售期限设定为 10 个月，即：2008 年 05 月——2009 年 3 月。 阶段 阶段细分 时 间 概略节点 销售目标 价格节点 市场预热 接受咨询期 —2008.2.17 拆迁前及拆迁过程中 接受登记 优惠 3％ 内部认购期 2008.2.18 —2008.4.25 取得预售许可证前 促成第一批房源的 70%认筹 同上 市场热销期 开盘期 2008.4.26—2008.5.5 主体二层 解筹 80％ 取消认购 优惠 强销期 2008.5. 6—2008.7.6 主体三层 销售第二阶段推出下三层 上涨 3％， 总套数的 50% ，四五层的 20％， 第一批所剩房源的 20％ 调整期 2008.7.20—2008.8.30 主体四层 销售第一阶段推出的下三层 房款超百万的 客户赠旅游 的 20% ，四五层的 20％，第一批房源 20％ 二次强销期 2008.9.1—2008.12.1 招商 60％ 销售第三阶段首层的 80%，三层的 除上三层外 上涨 5％
30%,第二批房源的20% 上三层上涨3% 持销期 2008.12.2-2009.2.30 主体封顶 消化掉总房源的80% 普遍上 涨3% 尾盘销售期尾盘期 2009.3.1 立面及内装修持续到商家入驻价格不上涨，且以物管费及旅游刺激 市场
30％ ，第二批房源的 20％ 上三层上涨 3％ 持销期 2008.12.2—2009.2.30 主体封顶 消化掉总房源的 80％ 普遍上 涨 3% 尾盘销售期 尾盘期 2009.3.1－ 立面及内装修持续到商家入驻 价格不上涨，且以物管费及旅游刺激 市场